Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia nói chung và mỗi cá
nhân nói riêng, là yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình sản xuất và là
một loại hàng hóa đặc biệt được tiêu thụ trên thị trường. Vì vậy, sự phát triển
của thị trường BĐS có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế – xã
hội. Các hoạt động của thị trường bất động sản có thể nói chủ yếu dựa vào kết
quả định giá đáng tin cậy. Do đó, thẩm định giá bất động sản là cơ sở cho các
hoạt động của thị trường bất động sản và có vị trí quan trọng trong hoạt động
thẩm định giá trên thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện
ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong
thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho thị trường
tài sản và tài chính toàn cầu.
Tuy nhiên, công tác định giá vẫn đang trong giai đoạn đầu của quá trình
hình thành và phát triển. Vì vậy nó vẫn còn ẩn chứa những bất cập. Điều đó
đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường bất động sản. Bởi vậy,
nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta hiện
nay là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc
phục những hạn chế, khó khăn.
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế
xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Trong thời
gian qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta. Thẩm định giá đã
khẳng định được vai trò của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp
cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu,
quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh


Chính Việt Nam,
- Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiến
nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Trung tâm nói riêng
và của cả nước nói chung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các
hoạt động như: Định giá tài sản, bất động sản, cố phiếu, thương hiệu. Tuy
nhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài này tập trung vào hoạt động định giá bất

SV: Ngô Thị Phương

2

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá
bất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại Trung tâm thẩm định giá và
đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt
Nam.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại Trung
tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch
vụ Tài Chính Việt Nam.
- Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề này sử dụng biện pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt che
với các phương pháp khác như phương pháp thống kê kinh nghiệm, phương

hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Qua đây, em cũng xin chân thành cảm ơn Th.S Vương Minh Phương
đã giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp.

SV: Ngô Thị Phương

4

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản (BĐS)
BĐS là một tài nguyên quý giá của một quốc gia, mọi gia đình và mọi tổ
chức cá nhân. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu để
đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Luật ở mỗi quốc gia quy định
những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
"Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định."

- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh...
- Công trình công nghiệp;
Các hình thức sở hữu chủ yếu đối với BĐS:
Giá trị của bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối
với bất động sản. Đó là yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị của
bất động sản.
* Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai.
- Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận
quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức
chiếm hữu cao nhất.
- Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà
nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
- Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng
thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê (ở
Việt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ
công nhận quyền sử dụng).
* Đối với các công trình:
- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu
luôn các công trình ở trên khu đất ấy.

SV: Ngô Thị Phương

6

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương


7

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị
kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất
động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. Còn khi định giá thì
phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn
hơn se quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
Thứ ba, tính khác biệt:
Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau bởi mỗi bất động sản
gắn với một vị trí khác nhau nhất định, do đó các bất động sản thường có sự
khác nhau rất đáng chú ý như khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về
quyền với bất động sản, khác nhau về cảnh quan môi trường…Ngoài ra chính
các nhà đầu tư, các kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt trong xây
dựng bất động sản để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng.
Và sự khác biệt này có thể là một yếu tố, một điều kiện thuận lợi nếu biết
khai thác, song se trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó
khi định giá bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập
khuôn các bất động sản với nhau, chú ý đến động thái thị trường, động thái
của người mua tiềm năng, phong thủy…để khai thác tính khác biệt làm tăng
giá trị bất động sản, xác định chính xác giá trị bất động sản.
Thứ tư, tính khan hiếm:
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là

một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không
phải là một thực tế được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết
quả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải nhận dang một cách
cụ thể, rõ ràng, xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng
tới giá trị của chúng.
Việc nhận diện một cách rõ ràng các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh
giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa
chúng, để từ đó đưa các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích
hợp.
Các tài sản khác nhau se có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động
đến giá trị tài sản. Nhìn chung, có thể xem xét các yếu tố sau:
+ Yếu tố khách quan

- Yếu tố mang tính vật chất
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất
động sản có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước,
khả năng sửa chữa cải tạo.

SV: Ngô Thị Phương

9

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càng


Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường.
+ Yếu tố chủ quan
Mục đích của việc định giá bất động sản:
Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh
hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với
tài sản được thẩm định. Trong nền kinh tế thị trường mục đích định giá bất
động sản thường là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động
sản; thế chấp; xác định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát
triển và đầu tư; đáp ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…
Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗi
loại mục đích se quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến
qui trình và phương pháp mà thẩm định viên se sử dụng trong quá trình thẩm
định.
1.2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất
động sản, có thể tập hợp lại những quan điểm cơ bản sau:
- Quan điểm đầu tiên cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất
đai là một. Bản thân đất đai tự nó có thể là một bất đông sản, song các tài sản
như nhà cửa, công trình xây dựng nếu như không gắn liền với đất thì se không
được xem là bất động sản. Như vậy đất đai, bản thân nó là bất động sản, đồng

hầu hết hoạt động của thị trường bất động sản đều được điều chỉnh bằng pháp
luật dân sự hoặc pháp luật đất đai hay nói cách khác là chịu sự can thiệp và
quản lý chặt che của Nhà nước.
Một quan niệm nữa cho rằng, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao
dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất
định. Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi, nội dung của thị trường
bất động sản, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định. Nhưng
khái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế
trong thị trường.
Từ những quan điểm trên, có thể thấy rằng:
“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ”.
1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

SV: Ngô Thị Phương

12

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất
động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hòa tiền tệ. Và mặc dù có
nhiều quan niệm khác nhau, song những đặc điểm chủ yếu của thị trường này
cũng được thừa nhận:
- Thứ nhất, có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự
không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao
dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng re và giá cả được giữ
bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc
bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình
trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
- Thứ tư, cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Trên thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh
chóng và tương với thay đổi của cầu, việc tăng cung BĐS cho một mục đích
nào đó thường mất nhiều thời gian, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc
giảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác. Việc
định giá cần có sự cân nhắc thận trọng, xem xét những nhân tố làm tăng cầu
đột ngột se tiềm ẩn các cơn sốt giá...
- Thứ năm, hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm
soát của Nhà nước
Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng ảnh hưởng tới mọi mặt
của nền kinh tế, đồng thời là nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước. Do đó
Nhà nước thống nhất quản lý các hoạt động của thị trường nhằm đảm bảo tính
pháp lý cho các giao dịch trên thị trường, kiểm soát các hoạt động của thị
trường, từng bước công khai minh bạch hoạt động của thị trường, giảm thiểu
rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư.
1.3. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm định
giá. Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002
đưa ra định nghĩa:

một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá
trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. Tính
khoa học được thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trình
xác định giá trị bất động sản. Tính nghệ thuật được thể hiện bởi kỹ năng nắm
bắt, thu thập thông tin về bất động sản cũng như biến động của thị trường bất
động sản. Với mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất
động sản là khác nhau do đó kết quả thẩm định thường có sự chênh lệch nhất
định. Hơn nữa thị trường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường mà các

SV: Ngô Thị Phương

15

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

thông tin về bất động sản thường không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu
về kiến thức chuyên ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan
trọng và cần thiết.
1.3.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường.
- Giá trị thị trường:
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về giá trị tài sản vào thời
điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người

trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy là giá trị phi thị trường.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán tài sản trên thị trường (Giáo trình định giá tài sản – TS. Nguyễn
Minh Hoàng, Th.S Phạm Văn Bình – Hà Nội 2011, trang 41).
Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặc
biệt... chính là giá trị phi thị trường.
Vai trò của thẩm định viên là: căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính
hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tủy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao
dịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá
là giá thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.3.3. Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản
Do bất động sản có những đặc trưng riêng biệt so với những tài sản khác
nên hoạt động định giá bất động sản cũng có những đặc trưng riêng:
- Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của nhà
nước.
Sở dĩ như vậy là do đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc
sở hữu của Nhà nước và bất động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế.
Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Bởi vậy, hoạt động thẩm định giá bât động sản không thể tách rời các quy
định của Nhà nước.
- Do bất động sản có tính cố định về vị trí, người ta không thể mang bất
động sản tới nơi giao dịch nên trong quá trình định giá bất động sản phải có
giai đoạn điều tra khảo sát hiện trường.

SV: Ngô Thị Phương

17

cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá BĐS. Nhưng vẫn còn
nhiều mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định
giá BĐS. Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởng
đến hoạt động định giá, làm cho hoạt động định giá phát triển không ổn định
và mang tính tự phát. Vậy nên, trong thời gian tới Nhà nước cần hoàn thiện

SV: Ngô Thị Phương

18

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

thêm các văn bản hướng dẫn thi hành để hoạt động định giá phát triển và trở
thành một nghề thực sự có ích cho xã hội.
- Năng lực và ý kiến chủ quan của chuyên viên định giá
Chuyên viên về giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá
BĐS, họ là người trực tiếp thực hiện việc định giá BĐS từ bước thu thập
thông tin đến bước cuối cùng là lập chứng thư. Trong khi tiến hành định giá,
ngoài việc vận dụng những lý thuyết định giá thì các chuyên viên về giá cũng
phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình để tiến hành định giá BĐS.
Do đó, một chuyên viên về giá có chuyên môn và kinh nghiệm se đưa ra kết
quả chính xác hơn. Định giá BĐS là một lĩnh vực khó, đòi hỏi nhà định giá
ngoài nghiệp vụ chuyên môn vững vàng còn phải am hiểu về các lĩnh vực xây
dựng, kinh tế, tài chính... để có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng
hiện tại, tương lai của BĐS.

tiến bộ của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sự thay đổi của các BĐS từ kiểu
dáng, nguyên vật liệu, tuổi thọ của công trình. Tất cả chúng đều ảnh hưởng tới
việc định giá các chi phí cấu thành nên BĐS và kết quả của việc điều chỉnh
những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Các yếu tố tâm lý xã hội cũng ảnh hưởng đến công tác hoạt động định giá
như phong thủ, phong tục tập quán của người dân, nó tác động đến kết quả
của việc định giá.
Từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS, ta thấy rằng
định giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tác động của nhiều
nhân tố. Do vậy, nó đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kiến thức chuyên
môn, kinh nghiệm làm việc thực tế, am hiểu về nhiều lĩnh vực, có khả năng
suy xét một cách cặn ke đồng thời có tầm nhìn khái quát và biện chứng.
1.3.5. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản
1.3.5.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
Nội dung của nguyên tắc: Một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều
mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác
định hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN. IVSC giải thích
nguyên tắc “SDTNVHQN” là: khả năng sử dụng tốt nhất một bất động sản
trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho bất động sản.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên
nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại,
nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là

SV: Ngô Thị Phương

20

Lớp: CQ46/16.02


1.3.5.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)

SV: Ngô Thị Phương

21

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi
những lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sơ của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động
sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng
là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà bất động sản có thể mang lại trong
tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý, chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào cac
khoản lợi ích đó để ước tính giá trị bất động sản.
1.3.5.4. Nguyên tắc đóng góp (NTDG)
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản hay một bộ phận
cấu thành bất động sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, se làm
cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ
thể. Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.

giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánh cung
cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh”
hay không – NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá
cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa
vào dòng thu nhập – LITL.
1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là
việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các
bất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.
Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc
thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng se không bỏ ra một số
tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay
thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn
có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh

SV: Ngô Thị Phương

23

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương


24

Lớp: CQ46/16.02


Luận văn tốt nghiệp

GVHD: Th.S Vương Minh Phương

- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch: các điều khoản giao dịch
như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, điều kiện về thế chấp, bảo
lãnh, các điều kiện giao dịch: tình trạng cung cầu, phương thức giao dịch là
thỏa thuận hay đấu giá…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước
này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn
gốc, đặc điểm, tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cơ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân
tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh.
Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện
việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố
được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì phải điều chỉnh giảm giá trị giao
dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều
chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:
+ Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến, được sử dụng nhiều nhất trong