LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ “Nghiên cứu và đề xuất giải pháp quản lý cấp
phép xây dựng trên địa bàn huyện Phú Xuyên - thành phố Hà Nội” là công trình
nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của
Luận văn là trung thực, các trích dẫn, có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả Luận văn

Phạm Thị Bích

i


LỜI CÁM ƠN
Tôi rất biết ơn các thầy cô trong Khoa sau đại học, Khoa Công trình và các thầy cô
giảng viên trường Đại học Thủy Lợi đã tận tình đào tạo tôi suốt khóa học.
Tôi xin tỏ lòng biết ơn Tiến sỹ Tạ Văn Phấn, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong
quá trình nghiên cứu để hoàn thành Luận văn này.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ, chuyên viên Phòng Quản lý đô thị và các
phòng ban liên quan thuộc huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tạo điều
kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu tại địa phương. Tôi cũng xin chân thành cảm
ơn cơ quan, gia đình và đồng nghiệp đã hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong
suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
Tuy nhiên, với thời gian, trình độ, kiến thức còn hạn chế nên luận văn không thể tránh
khỏi những thiếu sót, Tôi mong thầy cô, các nhà khoa học và các bạn giúp đỡ để đề tài
nghiên cứu được hoàn thiện hơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

ii


MỤC LỤC

iii


2.2 Cơ sở pháp lý về quản lý cấp phép xây dựng...................................................... 19
2.2.1 Các văn bản pháp quy về quản lý cấp phép xây dựng theo quy định của Luật
Xây Dựng năm 2014 ............................................................................................. 19
2.2.2 Các quy định hiện hành về quản lý cấp phép xây dựng ............................... 20
2.3 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý cấp phép xây dựng............................ 40
2.3.1 Yếu tố quy hoạch.......................................................................................... 40
2.3.2 Yếu tố thể chế, chính sách của Nhà nước .................................................... 41
2.3.3 Yếu tố con người .......................................................................................... 41
2.4 Kết luận chương 2 ............................................................................................... 41
CHƯƠNG 3 NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CẤP PHÉP
XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN - THÀNH PHỐ HÀ NỘI .... 42
3.1 Khái quát chung về huyện Phú Xuyên ................................................................ 42
3.1.1 Phạm vi, ranh giới ........................................................................................ 42
3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................. 43
3.1.3 Hiện trạng giao thông huyện Phú Xuyên ..................................................... 46
3.1.4 Hiện trạng đô thị ........................................................................................... 49
3.2 Thực trạng quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Phú Xuyên ............. 51
3.2.1 Tổ chức quản lý cấp phép xây dựng ............................................................ 51
3.2.2 Thực trạng công tác cấp phép xây dựng ...................................................... 56
3.3 Giải pháp quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Phú Xuyên ............... 77
3.3.1 Quan điểm và yêu cầu của công tác quản lý cấp phép xây dựng ................. 77
3.3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý CPXD trên địa
bàn huyện Phú Xuyên ........................................................................................... 78
3.4 Kết luận chương 3 ............................................................................................... 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 91


Bảng 3.1 Hiện trạng cơ cấu sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2011 ......................... 43
Bảng 3.2 Hiện trạng đất ở đô thị (thị trấn Phú Xuyên và Phú Minh) ........................... 44
Bảng 3.3 Hiện trạng diện tích đất ở nông thôn năm 2010 ............................................ 45
Bảng 3.4 Tổng hợp đường trục huyện........................................................................... 47
Bảng 3.5 Quy trình cấp giấy phép xây dựng ................................................................. 56
Bảng 3.6 Quy trình cấp giấy phép xây dựng ................................................................. 57
Bảng 3.7 Bảng số liệu cấp phép xây dựng do UBND huyện Phú Xuyên cấp .............. 61
Bảng 3.8 Bảng số liệu cấp phép xây dựng do UBND các xã cấp ................................. 63
Bảng 3.9 Báo cáo công tác quản lý trật tự xây dựng giai đoạn 2012-2017 .................. 63
Bảng 3.10 Ý kiến của người dân đối với việc thiết kế hồ sơ cấp phép xây dựng ......... 70
Bảng 3.11 Quy trình thực hiện DVC TT mức độ 3 đối với TTHC cấp GPXD nhà ở
riêng lẻ ........................................................................................................................... 81

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CPXD

Cấp phép xây dựng

DVC TT

Dịch vụ công trực tuyến

ĐT

Đô thị

ĐTVT


UBND

Ủy ban nhân dân

vii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Huyện Phú Xuyên là một là một đơn vị hành chính của Thủ đô, gồm 26 xã và 2 thị
trấn, là huyện nằm ở phía Nam của Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội 35km. Quỹ
đất thuận lợi phát triển xây dựng lớn, đặc điểm tự nhiên phong phú, hấp dẫn, điều kiện
kinh tế xã hội đa dạng là những điều kiện thuận lợi cho phát triển toàn diện, bền vững.
Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050
đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày
26/7/2011, đã định hướng phát triển đô thị vệ tinh Phú Xuyên và các dịch vụ chức
năng cấp vùng tại huyện Phú Xuyên, tạo sự phát triển cân bằng giữa vùng đô thị và
nông thôn, giữa khu vực đô thị trung tâm và đô thị vệ tinh.
Sau khi quy hoạch chung xây dựng huyện Phú Xuyên và quy hoạch chung đô thị vệ
tinh Phú Xuyên được phê duyệt, huyện Phú Xuyên tiếp tục phối hợp với Thành phố
triển khai các đồ án quy hoạch phân khu đô thị vệ tinh, triển khai quy hoạch chi tiết
khu trung tâm thị trấn, quy hoạch chi tiết trung tâm xã, điểm dân cư nông thôn, điều
chỉnh quy hoạch xây dựng nông thôn mới… để làm cơ sở quản lý, hoàn thiện chỉnh
trang đô thị, nông thôn theo quy hoạch .
Quy hoạch xây dựng là căn cứ quan trọng cho công tác quản lý cấp phép xây dựng. Để
đảm bảo thực hiện đúng theo các đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt thì công tác
quản lý cấp phép xây dựng là rất cần thiết. Trong những năm qua Huyện ủy, HĐND và
UBND huyện thường xuyên quan tâm chỉ đạo thực hiện công tác quản lý nhà nước về

Các văn bản pháp luật liên quan đến cấp phép xây dựng.
3.2. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề của luận văn, đề tài áp dụng phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp điều tra khảo sát, tập hợp các tình huống thực tiễn; phương pháp phân
tích so sánh; phương pháp đối chiếu với hệ thống văn bản pháp quy; phương pháp
tham vấn ý kiến chuyên gia và một số phương pháp kết hợp khác.

2


4. Kết quả đạt được
Hệ thống hóa những cơ sở lý luận liên quan đến công tác quản lý cấp phép xây dựng và
các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện.
Phân tích thực trạng chất lượng công tác quản lý về cấp phép xây dựng trên địa bàn
huyện Phú Xuyên- thành phố Hà Nội trong những năm vừa qua. Qua đó đánh giá những
kết quả đã đạt được cần phát huy, những vấn đề còn hạn chế, tồn tại và nguyên nhân.
Nghiên cứu đề xuất những giải pháp trên cơ sở lý luận và thực tiễn, có tính khả thi
nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả công tác quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn
huyện Phú Xuyên.

3


CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CẤP PHÉP XÂY
DỰNG
1.1 Khái quát về quản lý cấp phép xây dựng
1.1.1 Khái niệm giấy phép xây dựng
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.” (Luật Xây dựng
2014, Điều 3, Khoản 17).

chức và hoạt động của thanh tra xây dựng... là những bước nối tiếp quan trọng và vô
cùng cần thiết làm cơ sở cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành các
văn bản, tài liệu hướng dẫn đảm bảo công tác quản lý nhà nước về cấp phép xây dựng
được thực hiện thường xuyên, liên tục, thống nhất, đúng thẩm quyền, phát huy hiệu
quả mối quan hệ phối hợp giữa các cơ quan liên quan.
Đặc biệt, Luật Xây dựng - Luật số 50/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 6 năm
2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 (gọi tắt là Luật Xây dựng
2014) cùng với các văn bản hướng dẫn liên quan như: Nghị định số 59/2015/NĐ-CP
ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị
định 53/2017/NĐ-CP ngày 08 tháng 5 năm 2017 của Chính phủ về quy định các loại
giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng; Thông tư 15/2016/TT-BXD
ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng đã
tạo ra một hành lang pháp lý đầy đủ và hiệu quả cho công tác quản lý trật tự xây dựng
nói chung và cấp giấy phép xây dựng nói riêng.
1.2 Tổng quan về quản lý cấp phép xây dựng của một số nước trên thế giới
1.2.1 Trung Quốc
Việt Nam và Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng về lịch sử văn hóa, phong tục tập
quán, điều kiện tự nhiên… Tuy nhiên, xuất phát điểm và bước đi, cách làm mỗi nước
có khác nhau để phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh cụ thể mỗi nước, mỗi địa
phương….Một số thành phố lớn của Trung Quốc có quy mô lớn, có tốc độ phát triển
cao đã và đang trở thành những trung tâm kinh tế lớn thế giới (Hồng Kông, Bắc Kinh,
Thượng Hải, Thâm Quyến…). Các đô thị Việt Nam hầu hết còn ở quy mô nhỏ, đang
bắt đầu phát triển. Việc nghiên cứu học tập, tiếp thu những kinh nghiệm về quản lý cấp
5


phép xây dựng là cần thiết và hữu ích; nhằm sàng lọc, tiếp thu những kiến thức, kinh
nghiệm, cách làm hay của nước bạn để vận dụng vào điều kiện cụ thể cho phù hợp và
hiệu quả; đồng thời khắc phục các hạn chế, khiếm khuyết trong quá trình phát triển đô


không tôn trọng di tích, giá trị văn hóa, tinh thần của cha ông để lại. Chính vì vậy
chúng ta càng cần phải học tập kinh nghiệm trong quản lý bảo tồn di sản, quản lý
CPXD của các nước bạn.

Hình 1.1 Hình ảnh thành phố Trung Quốc
1.2.2 Nhật Bản
Bắt nguồn từ quy hoạch. Nhật Bản đã thực hiện quy hoạch và xây dựng đô thị trên
diện rộng, xây dựng quy hoạch vượt địa giới hành chính như quy hoạch xây dựng
vùng thủ đô Tokyo, đưa ra kế hoạch phát triển đồng bộ trên diện rộng giữa xây dựng
đường sắt đô thị và phát triển khu đô thị mới trong vùng thủ đô, đồng thời, thiết lập
khu vực kiểm soát phát triển bằng tầm nhìn rộng, tiến hành xây dựng các khu đô thị
mới để mở rộng đô thị.
Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng cao, do dân số gia tăng quá nhanh, tập trung tại các
đô thị lớn nên tình trạng đô thị phát triển tràn lan, tự phát đã xảy ra. Đối phó với tình
trạng này, Nhật Bản đã đưa ra phương pháp hạn chế mở rộng đô thị: Kiểm soát mở
rộng đô thị, đưa ra kế hoạch xây dựng hạ tầng đô thị bằng hệ thống phân chia khu vực:
Khu vực điều chỉnh đô thị, khu vực đô thị hóa, mở rộng khu vực đô thị hóa. Trong đó,
khu vực đô thị hóa là khu vực đã hình thành đô thị hoặc trong 10 năm được ưu tiên
phát triển thành khu vực đô thị hóa theo quy hoạch, riêng khu vực điều chỉnh đô thị
hóa tuân thủ tuyệt đối nguyên tắc là khu vực hạn chế đô thị hóa, không đầu tư hạ tầng

7


cơ sở các công trình công cộng ở khu vực này. Trong thời kỳ này, Nhật Bản mở rộng
và phát triển đô thị bằng cách xây dựng các khu đô thị mới. Với mục tiêu phát triển đô
thị hài hòa với môi trường, xây dựng Thành phố gọn - xinh và đô thị sinh thái. Từ đó
làm cơ sở cho công tác cấp phép xây dựng và kiểm soát phát triển đô thị.


xây dựng và thiết kế thông minh đã giúp Singapore phát huy tối ưu tính năng đô thị
hóa trong khi vẫn đảm bảo tính thẩm mỹ và bảo tồn.

Hình 1.3 Hình ảnh Business Park – Singapore
1.3 Tổng quan về quản lý cấp phép xây dựng ở Việt Nam hiện nay
1.3.1 Tình hình chung cả nước
Công tác cấp phép xây dựng trong thời gian gần đây đã có nhiều thay đổi tích cực, tỷ
lệ nhà ở và công trình xây dựng không phép, sai phép đã giảm dần. Chính phủ đã ban
hành Nghị định quy định về cấp giấy phép xây dựng, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông

9


tư hướng dẫn cụ thể và chi tiết các điều kiện, quy trình cấp phép theo hướng đơn giản
tối thiểu các thủ tục hành chính, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, cá
nhân thực hiện công tác cấp phép xây dựng.
Tuy nhiên, tình trạng xây dựng công trình, nhà ở không phép hoặc sai phép, không
tuân thủ các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc theo giấy phép xây dựng được cấp vẫn
còn không nhỏ đã làm ảnh hưởng đến không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị và gây
bức xúc trong dư luận xã hội. Nguyên nhân là do quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế
đô thị, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị ở các địa phương triển khai thực
hiện còn chậm trễ, thiếu cơ sở để xem xét cấp phép xây dựng, dẫn đến phải thỏa thuận
về quy hoạch, kiến trúc đối với từng công trình, nhà ở. Điều này dễ làm nảy sinh tiêu
cực, nhũng nhiễu. Mặt khác, giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa đảm bảo đáp ứng được
yêu cầu; đồng thời đội ngũ thực hiện công tác cấp phép xây dựng đặc biệt là ở cấp
huyện còn yếu và thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu.

Hình 1.4 Hình ảnh tòa nhà số 8B Lê Trực xây dựng sai phép
Trên thực tế, chính các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lại là
những nơi làm chưa tốt công tác này. Sau hơn 10 năm Luật Xây dựng 2003 có hiệu

thỏa thuận về quy hoạch, kiến trúc như trước đây.
Cùng đó, thời hạn cấp phép xây dựng cũng được quy định cụ thể. Theo đó, kể từ ngày
nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ
sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây
dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh,
giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Cơ quan cấp phép
xây dựng phải hướng dẫn, công khai các thủ tục, quy trình thực hiện cấp phép; thực
hiện quy trình một cửa liên thông, không được yêu cầu người dân phải lấy ý kiến của
các cơ quan liên quan đến công trình mà trách nhiệm này thuộc về cơ quan cấp phép.
11


Người đề nghị cấp phép xây dựng (chủ đầu tư) có quyền phản ánh trực tiếp đến đường
dây nóng tới ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thanh tra Sở Xây dựng hoặc thanh tra Bộ Xây
dựng những hành vi tiêu cực của cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện công tác cấp
phép xây dựng để xử lý kịp thời. Người dân có quyền khởi công xây dựng, khi đến
thời hạn mà cơ quan cấp phép không cấp và không có văn bản thông báo lý do không
cấp hoặc chưa cấp. Luật Xây dựng 2014 được ban hành không chỉ tạo điều kiện thuận
lợi cho người dân xin cấp phép xây dựng mà còn giúp tăng cường công tác quản lý trật
tự xây dựng.
1.3.2 Trên địa bàn Thủ đô Hà Nội
Vi phạm trật tự xây dựng ở Hà Nội tồn tại dưới dạng: xây dựng không phép, xây dựng
sai phép, xây dựng không theo quy hoạch...Có thể nói, tình trạng xây dựng sai phép,
không phép ở Hà Nội đang diễn ra ở mọi cấp độ, quy mô từ công trình nhà ở gia đình,
trường học, tổ hợp văn phòng kết hợp nhà ở, chung cư mini... và cả những tòa nhà đồ
sộ lên tới hàng chục tầng. Tình trạng này vẫn diễn biến phức tạp, gây nhiều bức xúc
cho dư luận.
Theo số liệu thống kê, đến hết năm 2017 thành phố Hà Nội vẫn còn tồn tại 154 công trình
vi phạm trật tự xây dựng của năm 2015 và 2016; 345 công trình vi phạm mới của năm
2017 chưa được xử lý dứt điểm. Giám đốc Sở Xây dựng Lê Đức Dục thừa nhận, mặc dù

kế mỗi tầng 13 căn hộ/sàn. Với sai phạm trên, chủ đầu tư công trình này đã thu lợi lên
tới hàng chục tỷ đồng. Ngoài ra, trong quá trình xây dựng, dự án chung cư mini này đã
khiến cho nhà dân xung quanh bị rạn nứt, sụt lún.

13


Không thể không đề cập tới hai công trình sai phạm “điển hình” là tòa nhà số 8B Lê
Trực và tòa nhà HH-01 tại dự án Khu chức năng đô thị Đại Mỗ ở phường Đại Mỗ,
quận Nam Từ Liêm do Công ty Công ty cổ phần địa ốc Alaska làm chủ đầu tư. Nếu
như công trình số 8B Lê Trực xây cao hơn giấy phép 16 m (tương đương 5 tầng); tăng
diện tích lên tới 6.000 m2, thì tại dự án Khu chức năng đô thị Đại Mỗ, chủ đầu tư đã
“âm thầm” xây dựng tòa nhà HH-01 khi chưa hề được cơ quan chức năng cấp phép.
Đây là những sai phạm thể hiện rõ thái độ xem thường pháp luật.

Hình 1.6 Hình ảnh tòa nhà HH-01 xây dựng không phép
Trước thực trạng trên, thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các địa phương mạnh tay xử lý dứt
điểm các trường hợp tồn đọng từ các năm trước cho đến thời điểm hiện tại. Năm 2018,
Sở Xây dựng sẽ tăng cường hơn nữa công tác thanh, kiểm tra trong hoạt động xây
dựng, hạ tầng đô thị, tập trung vào các khu đô thị trên địa bàn, các dự án phát triển nhà
ở nhằm kịp thời phát hiện, xử lý các vi phạm từ khi mới phát sinh, không để dẫn đến
tình trạng nghiêm trọng.
1.3.3 Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Việc xử lý công trình, nhà ở xây dựng trái phép, không phép tại TP Hồ Chí Minh là “bài
toán” hóc búa đối với TP Hồ Chí minh trong suốt nhiều năm qua bởi TP Hồ Chí Minh có
lượng người nhập cư rất lớn. Lượng người từ các tỉnh, thành trong cả nước đổ về TP Hồ

14





Hình 1.7 Hình ảnh xây dựng không phép, sai phép trên địa bàn huyện Bình Chánh
Từ những thực trạng trên, năm 2018, TP Hồ Chí Minh đã chỉ đạo xóa bỏ các dự án
quy hoạch “treo” và thí điểm mô hình “đăng ký xây dựng”. Hi vọng đây sẽ là một
trong những giải pháp thiết thực, tháo gỡ khó khăn cho người dân cũng như tạo điều
kiện cho nhân dân được xây sửa nhà một cách nhanh chóng, thuận tiện.
1.4 Kết luận chương 1
Từ khi Luật Xây dựng năm 2014 có hiệu lực thì công tác quản lý trật tự xây dựng nói
chung và cấp phép xây dựng nói riêng ngày càng được chú trọng và dần đi nào nề nếp.
Tuy nhiên, theo phản ánh của dư luận, việc cấp giấy phép xây dựng còn phức tạp về
thủ tục, gây phiền hà cho các nhà đầu tư, hệ quả là công trình xây dựng không phép,
sai phép, không đúng quy hoạch còn xảy ra, chính quyền địa phương không kiểm soát
được hết việc tuân thủ quy hoạch trong hoạt động xây dựng.
Do vậy, cần nhiều hơn nữa sự quan tâm, sát sao của chính quyền các cấp trong công tác
cấp phép xây dựng. Cần có một đội ngũ cán bộ, công chức luôn vì dân phục vụ, không
bao che, dung túng cho các hành vi sai phạm. Ngoài ra, việc học tập kinh nghiệm về
quản lý xây dựng của các nước trên thế giới là hết sức cần thiết, đảm bảo công tác quy
hoạch phải đi trước một bước trên cơ sở phát triển phải đi đôi với bảo tồn.

16


CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CẤP
PHÉP XÂY DỰNG
2.1 Cơ sở khoa học về quản lý cấp phép xây dựng
2.1.1 Quan niệm quản lý nhà nước về cấp phép xây dựng
- Quản lý Nhà nước là một dạng quản lý xã hội đặc biệt, mang tính quyền lực nhà
nước; sử dụng pháp luật và chính sách để điều chỉnh hành vi của tổ chức, cá nhân trên
tất cả các mặt của đời sống xã hội do các cơ quan trong bộ máy nhà nước thực hiện,