VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHÙNG VĂN DŨNG

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN TRUNG TÍN

HÀ NỘI, 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

PHÙNG VĂN DŨNG


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬNVỀ CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT…............................................ ….7


KẾT LUẬN…..................................................................................................................... .59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…......................................................... ..61


Danh mục các chữ viết tắt
BLDS

: Bộ luật Dân sự

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hòa trong xu thế phát triển kinh tế toàn cầu, nước ta đang phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo đó, các tổ chức, doanh
nghiệp, cá nhân được tự do đầu tư kinh doanh, phát triển các lĩnh vực, ngành
nghề phù hợp với xu thế và quy định pháp luật. Nhu cầu vay vốn đầu tư sản
xuất, kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình cũng từ

đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ
quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký
đất và nhà; phòng tài nguyên môi trường..), các tổ chức tín dụng và các tổ
chức hành nghề công chứng chưa có sự thống nhất, đồng bộ dẫn đến tình
trạng người dân phải mất nhiều thời gian, công sức, chi phí mới có thể thực
hiện được nhu cầu vay vốn của mình. Khi đến hạn phải trả nợ có nhiều
khách hàng không thực hiện nghĩa vụ hoặc không có khả năng trả nợ buộc
các tổ chức tín dụng phải tiến hành phát mại tài sản là quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ nhưng lại gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Bên cạnh đó, sự hiểu biết pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên
quan đối với người dân còn hạn chế, giao dịch có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro
cao thì nhu cầu về công chứng cũng ngày càng cao. Sự bùng nổ của các
Văn phòng công chứng tư trong thời gian qua, đặc biệt là các thành phố
lớn, các khu vực sôi động của thị trường nhà đất, trong khi công tác đào
tạo đội ngũ công chứng viên có đủ kiến thức về nghiệp vụ, có sự am tường
về pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan, về đạo đức hành nghề
chưa được quan tâm thỏa đáng.
Trong bối cảnh hiện nay, cần có các công trình nghiên cứu về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại một
số địa phương, đặc biệt đối với thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, có thể đề
ra những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chính vì
2


vậy, học viên quyết định lựa chọn đề tài:“Công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành
phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Công chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào
về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, là một lĩnh vực đặc
biệt quan trọng, được mọi người quan tâm nhất là trong tình hình phát triển
kinh tế hiện nay.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt
Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội là đề tài nghiên cứu tương đối
hệ thống về lĩnh vực công chứng thông qua những kiến nghị và giải pháp
3


nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện của Luật công
chứng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích của luận văn là từ những lý luận thực tiễn về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm sáng tỏ và phân tích rõ về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị
và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa quy định của pháp luật về các vấn đề
liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
-

Phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và thực tiễn quy định

của pháp luật Việt Nam hiện nay về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất;
-


quá trình tìm hiểu những tư liệu có liên quan đến công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được tác giả sử
dụng trong tất cả ba chương của luận văn để thực hiện phân tích, đánh giá
các khái niệm, đặc điểm quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất.
6.Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về lý luận, luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có
tính lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Luận
giải khái niệm và nhận diện bản chất của công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất; Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp
luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đề xuất một số
giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Về thực tiễn: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá tình hình
thực tiễn, tác giả đưa ra những kiến nghị, giải pháp khắc phục tồn tại hạn
chế pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại
thành phố Hà Nội nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung.
7.Kết cấu của luân văn
Luận văn gồm có các phần: Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham
khảo. Phần nội dung gồm có 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
5


Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan
đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 3: Những vướng mắc còn tồn tại và giải pháp nhằm nâng cao
chất lượng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn

công chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung bản dịch và việc
chứng nhận nội dung bản dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức
xã hội (khoản 3 Điều 61), trong khi Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã
chỉ chịu trách nhiệm về mặt hình thức đối với các văn bản chứng thực. Quy
định này góp phần nâng cao trách nhiệm hoạt động nghề nghiệp cũng như đạo
đức hành nghề công chứng của công chứng viên.

1.1.2. Đặc điểm của công chứng:

7


Thứ nhất, công chứng là hành vi do công chứng viên thực hiện. Công
chứng viên là chủ thể có quyền năng đặc biệt được nhà nước trao cho một
số quyền năng tư pháp nhất định và không đồng nhất với hoạt động chứng
thực do công chức trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Công
chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm vàcó các
nhiệm vụ cũng như quyền hạn có thể tiếp nhận, soạn thảo, ký chứng nhận
tính xác thực về nội dung các hợp đồng, giao dịch bảo đảm đúng quy định
pháp luật, đạo đức xã hội. Như vậy, hoạt động công chứng của công chứng
viên là hoạt động nghề nghiệp có tính chất đặc biệt vừa mạng tính chất
dịch vụ, vừa là một trong số các hoạt động bổ trợ tư pháp được pháp luật
công nhận. Hoạt động công chứng là hoạt dộng dịch vụ pháp lý chứ không
phải là tư nhân hóa hoạt động công chứng, góp phần giảm bớt công việc
cũng như áp lực thực hiện nhiệm vụ của công chức thuộc cơ quan hành
chính được giao thẩm quyền chứng thực theo phân cấp quản lý; đồng thời
góp phần bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của công dân, nâng cao tính
chất phục vụ, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu chủ
động lựa chọn nơi cung cấp dịch vụ tốt nhất, thuận tiện nhất.
Thứ hai, nội dung cơ bản của công chứng là xác nhận tính đúng đắn,

chứng đó bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Căn cứ những phân tích trên đây, chúng ta có thể thấy được vai trò
cũng như tầm quan trọng của hoạt động công chứng trong đời sống xã hội.
Văn bản công chứng là chứng cứ quan trọng khi các bên tham gia giao
dịch phát sinh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng
của các bên tham gia trong hợp đồng, giao dịch; đồng thời, góp phần hạn
chế rủi ro, tạo hành lang an toàn pháp lý cho các bên, hạn chế đượccác
hành vi phạm pháp luật, tạo ra sự ổn định trật tự xã hội.
1.1.3. Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo
quy định của pháp luật hiện hành:

9


Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký
và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như chúng ta đã biết, hoạt
động công chứng là việc cơ quan, tổ chức hoạt động công chứng xác nhận
tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật hoặc
khi có yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Công chứng viên phải kiểm
tra các thông tin mà mình thực hiện việc công chứng, sau khi đã đối chiếu
các thông tin với bản chính công chứng viên phải ghi lời làm chứng của
mình; ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên
văn bản công chứng. Thể hiện việc ghi nhận và bảo đảm nội dung, hình
thức cũng như tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với
các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa
vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định
của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa
thuận khác: Việc công chứng các bản hợp đồng, giao dịch là bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên, phòng ngừa rủi ro và tranh chấp, tạo ra sự

trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. Tạo điều kiện thuận lợi cho
người có nhu cầu công chứng có thể đạt được kết quả mà họ mong muốn.
1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng
1.2.1.Về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung có thể hiểu là các
biện pháp dự phòng do các bên chủ thể tham gia giao dịch thỏa thuận với
nhau để bảo đảm quyền, lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên
có quyền được thực hiện các biện pháp, cách thức xử lý tài sản thế chấp
thuộc quyền sở hữu của bên có nghĩa vụ nhằm mục đích khấu trừ giá trị
nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.
Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký
11


quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản.Những biện
pháp bảo đảm này có các đặc điểm chung sau:
Thứ nhất, mang tính chất là nghĩa vụ phụ bổ sung cho nghĩa vụ
chính: Các bên chỉ cùng nhau thiết lập một biện pháp bảo đảmkhi có quan
hệ nghĩa vụ chính. Hiệu lực và nội dung của biện pháp bảo đảm phù hợp
và phụ thuộc vào nghĩa vụ chính. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không
tồn tại một cách độc lập.
Thứ hai, đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong
quan hệ nghĩa vụ dân sự: Các bên đặt ra biện pháp bảo đảm nhằm nâng
cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cũng như nâng cao
trách nhiệm trong giao kết hợp đồng của cả hai bên. Mỗi biện pháp bảo
đảm đều có những đặc điểm và chức năng riêng nhưng nhìn chung đều có
ba chức năng: tác động, dự phòng, dự phạt.
Thứ ba, đối tượng là những lợi ích vật chất: Không thể dùng quyền

phát sinh tranh chấp, đối kháng về lợi ích vật chất giữa các chủ thể khác
với bên nhận bảo đảm với thì các biện pháp bảo đảm sẽ là hành lang pháp
lý chắc chắn để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên nhận bảo đảm.
1.2.2. Về biện pháp thế chấp:
Biện pháp thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định
của pháp luật, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền.
Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản
để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là
bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao
cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và
bảo quản. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế
bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện
nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sẽ xử lý tài sản bảo đảm để
thanh toán nghĩa vụ.Ví dụ: Bà Phạm Thị H có căn nhà năm tầng đứng tên
13


bà, vì bà H đang có nhu cầu cần một khoản tiền để sử dụng nhưng hiện tại
bà lại không có nên bà đã thế chấp căn nhà 5 tầng này cho Ngân hàng để
có tiền sử dụng. Việc bà H thế chấp căn nhà 5 tầng bằng cách bà sẽ chuyển
giấy tờ đứng tên bà (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở
hữu nhà ở) cho Ngân hàng chính là biện pháp thể chấp. Trong trường hợp
bà H khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không thể thực hiện
nghĩa vụ trả nợ theo cam kết đã ký thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài
sản thế chấp theo quy định.
Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, người nhận thế chấp không thể
xác lập chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Người nhận thế chấp
phải thực hiện thủ tục đề nghị tổ chức bán đấu giá tài sản đối với tài sản thế
chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nhưng trên thực tế trước khi

của pháp luật Việt Nam
Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyềnhoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình.Các chủ thể muốn chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất
bắt buộc phải tuân thủ các thủ tục,điều kiện mà pháp luật đã quy định.
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền
năng đối với đất đai, thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức
năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất
đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn
có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Như vậy, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối
với tài sản là đất đai. Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm
chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở
hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu
15


chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của
pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch,
người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người
được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như vậy, dưới
góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu
-

Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này


Tiểu kết chương 1
Thông qua chương 1 tác giả đã chỉ ra những vấn đề lý luận chunng về
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; làm rõ khái niệm về công
chứng cũng như vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo
quy định của pháp luật hiện hành. Phân tích một số đặc điểm pháp lý về biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói
riêng. Đồng thời, tác giả phân tích, đánh giá, làm rõ vấn đề về quyền sử dụng
đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Chương 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN
QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
17


2.1.1. Quy định về năng lực, tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp
của công chứng viên:
Như đã biết, đặc trưng nổi bật và khác biệt nhất của công chứng viên so
với những người hành nghề khác là mặc dù với tư cách cá nhân (là một công
dân hoặc một viên chức bình thường) nhưng được Nhà nước tin tưởng, bổ
nhiệm để trao cho một phần quyền lực công của Nhà nước (thực hiện dịch vụ
công do Nhà nước ủy nhiệm) nhằm thực hiện chức năng chính là chứng nhận
tính xác thực, tính chính xác, tính hợp pháp và tính phù hợp với đạo đức xã
hội của các hợp đồng, văn bản giao dịch dân sự hoặc các giấy tờ dân sự khác.
Qua đó, chính công chứng viên sẽ làm cho các văn bản, giấy tờ này trở thành
có hiệu lực pháp luật như các văn bản của Nhà nước ban hành ra, được nhân
dân và Nhà nước thừa nhận. Đồng thời, với chức năng nói trên của mình,

nhiều văn bản quy phạm về công chứng. Theo đó, văn bản có hiệu lực cao
nhất hiện nay là Luật Công chứng năm 2014. Luật này đã quy định khá đầy
đủ về mặt hình thức đối với điều kiện, tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng
công chứng viên. Ngoài ra, còn có nhiều văn bản quy phạm hướng dẫn thực
hiện khác mà đặc biệt là Thông tư số 11/2012/TT-BTP do Bộ Tư pháp ban
hành ngày 30/10/2012 chỉ để quy định riêng về “Quy tắc đạo đức hành nghề
công chứng”. Thông tư này bao gồm nhiều nội dung quy định về đạo đức
hành nghề của công chứng viên. Tuy nhiên, từ quy định cho đến kết quả thực
thi là một khoảng cách còn khá lớn. Biểu hiện trên thực tế là, cho đến hiện tại,
những sai phạm xuất phát từ cả năng lực của công chứng viên lẫn sai phạm về
đạo đức hành nghề của công chứng viên vẫn còn rất nhiều và có biểu hiện
ngày càng tinh vi hơn, thậm chí nhiều trường hợp còn lẫn lộn rất khó phân
biệt đó là sai phạm về năng lực hay về đạo đức hành nghề công chứng, khó
phân biệt đó là sai phạm do vô ý hay cố ý của công chứng viên. Hoạt động
công chứng là một hoạt động đặc thù chỉ do một cá nhân (công chứng viên)
tiếp nhận, tự quyết định xử lý và thực hiện việc công chứng từ đầu đến cuối,
đồng thời phải tự “chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công
chứng về văn bản công chứng” (khoản 4, Điều 4). Hoạt động
19


công chứng là hoạt động đặc thù, đòi hỏi công chứng viên phải có kiến thức
pháp luật chuyên sâu trên nhiều lĩnh vực và thường xuyên cập nhật thay đổi
bổ sung các quy định pháp luật để đáp ứng yêu cầu của công việc. Ngoài ra
còn đòi hỏi công chứng viên phải có sức khỏe làm việc trong môi trường chịu
nhiều áp lực, có tinh thần thật minh mẫn, sáng suốt để chứng nhận hợp đồng
giao dịch của các tổ chức, cá nhân. Với sức ép trong hoạt động hành nghề
hiện nay, những quy định về tiêu chuẩn công chứng viên trong Luật công
chứng 2014 chưa thể đáp ứng đủ yêu cầu thực tiễn. Do vậy, để củng cố thêm
năng lực của công chứng viên (trong trường hợp này tạm coi năng lực chỉ bao