ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

DƢƠNG HỒNG BẮC

QUẢN LÝ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CHI CỤC THUẾ QUẬN HÀ ĐÔNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

DƢƠNG HỒNG BẮC

QUẢN LÝ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CHI CỤC THUẾ QUẬN HÀ ĐÔNG
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG


nghiệm tích lũy cho việc học tập và công tác sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... i
DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ .......................................................................... ii
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, C
QU N L

SỞ L

LUẬN VỀ

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG L NH VỰC

T Đ NG

S N ........................................................................................................................ 5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................... 5
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý thuế thu nhập cá nhân trong l nh vực bất động sản
trên địa bàn quận, huyện ........................................................................................ 7
1.2.1. Một số khái niệm cơ bản .......................................................................... 7
ội dun quản

thu thu nhập cá nh n tron

nh v c bất động sản


Ph ơn pháp ph n tích và tổng hợp...................................................... 51

Chương 3: THỰC TR NG QU N L
L NH VỰC

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRONG

T Đ NG S N Ở CHI CỤC THUẾ QUẬN HÀ ĐÔNG ........... 53


3.1. Các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến quản lý thuế thu nhập cá
nhân ở Chi cục thuế quận Hà Đông ..................................................................... 53
h n tố khách quan ............................................................................... 53
h n tố chủ quan ................................................................................... 54
3.2. Tình hình quản lý thuế thuế thu nhập cá nhân trong l nh vực bất động sản tại
chi cục thuế quận Hà Đông hiện nay ................................................................... 55
3.2.1. Tổ chức bộ máy quản

thu thu thu nhập cá nh n ............................ 55

3.2.2 Tuyên truy n phổ bi n pháp uật v thu thu nhập cá nh n tron

nh

v c bất độn sản trên địa bàn quận Hà Đ n ................................................. 62
3.2.3. Quản

thu thu thu nhập cá nh n tron

3.2.4. Thanh tra, kiểm tra và xử

của chi cục thu

thu thu nhập cá nh n tron

nh v c

bất độn sản ..................................................................................................... 88
4

T n c

n c n tác quản

thu thu thu nhập cá nh n tron

nh v c

bất động sản ..................................................................................................... 93


4

T n c

thu tron

n c n tác tuyên truy n

iáo dục v pháp uật chính sách


KẾT LUẬN ........................................................................................................ 100
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KH O ........................................................... 101


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

GI I THÍCH

ĐS

ất động sản

BTC

ộ tài chính

CCT

Chi cục thuế

NNT

Người nộp thuế

NSNN

Ngân sách nhà nước


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thuế là nguồn thu chủ yếu, là bộ phận quan trọng nhất của NSNN. Nguồn
thu thuế TNCN từ hoạt động ĐS cũng đóng góp không nhỏ trong tổng thu ngân
sách, góp phần to lớn vào sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Từ khi Luật quản lý thuế ra đời, với hình thức tự khai, tự nộp được áp
dụng thì vai trò của NNT đã được đề cao hơn. Xong việc kê khai thuế TNCN từ
hoạt động

ĐS không mang tính thường xuyên liên tục, chỉ phát sinh thường

xuyên đối với tổ chức và cá nhân kinh doanh ĐS, còn đại bộ phận NNT TNCN
phát sinh ngh a vụ thuế khi có nhu cầu về nhà ở và thừa kế tặng cho nhau.
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thuế trong sự phát triển kinh tế - xã hội
của mọi nhà nước, nên các quốc gia trên thế giới và Việt Nam cũng không ngoại
lệ, đều đặc biệt quan tâm đến công tác thuế, đưa ra nhiều biện pháp nh m quản lý
và thu thuế. Mục tiêu chiến lược mà Đảng và Nhà nước ta, cũng như ngành thuế
hướng tới là xây dựng một hệ thống thuế có hiệu lực và hiệu quả cao.
Thuế TNCN là loại thuế trực thu phổ biến và cơ bản trong các nền kinh tế
thị trường. Hiện nay, hơn 180 nước trên thế giới đã áp dụng Luật Thuế TNCN, t
trọng thuế TNCN chiếm khoảng 13-40% tổng số thu ngân sách tùy theo quan
điểm đánh thuế của từng nước. Chẳng hạn như ở Mỹ, Nhật Bản, Anh, Pháp,
Đức là 30-40%; Các nước trong khối ASEAN như Thái Lan, Malaysia,
Philippines... chiếm khoảng 13-14%.
Ở Việt Nam trong những năm qua, công tác quản lý thuế TNCN đã đạt
được những kết quả nhất định như mở rộng được đối tượng chịu thuế, từng bước
góp phần đảm bảo công b ng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư
trong xã hội; đóng góp trong tổng thu NSNN từ thuế TNCN ước tính trong năm
2015 đạt 57.000 t đồng, Trong đó, hoạt động quản lý thu thuế TNCN từ hoạt
động ĐS cũng góp phần không nhỏ giúp cho hoạt động quản lý thuế đạt được


nh v c bất động sản tại Chi cục thu quận Hà

Đ n ” làm đề tài luận văn Thạc s của mình.
u hỏi n hiên cứu của luận v n: Những hạn chế, bất cập của quản lý
thuế TNCN trong l nh vực

ĐS tại CCT quận Hà Đông?

2

ộ máy quản lý thuế


TNCN trong l nh vực ĐS của Quận cần phải làm gì và làm như thế nào để khắc
phục những hạn chế, bất cập đó?
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1 Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở hệ thống lý luận chung về thuế TNCN và quản lý thuế TNCN
từ l nh vực ĐS; phân tích thực trạng công tác quản lý thuế TNCN từ hoạt động
ĐS tại CCT quận Hà Đông hiện nay, từ đó đề xuất những giải pháp nh m hoàn
thiện quản lý thuế TNCN trong l nh vực

ĐS tại CCT quận Hà Đông cho phù

hợp với tình hình thực tế.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Khái quát hóa những vấn đề lý luận về thuế TNCN và quản lý thuế
TNCN.
Phân tích thực trạng công tác quản lý thuế TNCN từ l nh vực

Chương 3: Thực trạng quản lý thuế TNCN trong l nh vực ĐS tại CCT
quận Hà Đông
Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế TNCN trong l nh
vực ĐS tại CCT quận Hà Đông hiện nay

4


Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ QUẢN LÝ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Thuế là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần quản lý, điều tiết, ổn
định kinh tế v mô, là nguồn thu chủ yếu của NSNN, phục vụ cho sự nghiệp
phát triển kinh tế - xã hội, góp phần đảm bảo công b ng xã hội. Do vậy, đây là
l nh vực mà các quốc gia trên thế giới, trong đó có Việt Nam luôn quan tâm
nghiên cứu cả về lý thuyết và thực tiễn triển khai, hoàn thiện chính sách thuế và
quản lý thuế.
Ở Việt Nam, trong thời gian qua đã có nhiều nghiên cứu liên quan đến chủ
đề thuế TNCN như một số nghiên cứu, đánh giá việc quản lý thuế TNCN hiện
nay tại Việt Nam với các góc độ nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu khác nhau, có
thể khái quát lại như sau:
Đề tài “ hính sách Thu TNCN

Việt Nam trong bối cảnh hội nhập kinh

t quốc t ” luận văn thạc sỹ kinh tế của Mai Thị Mai Hoa, năm 2004. Luận văn
đã làm rõ lý luận, thực trạng có tham khảo việc áp dụng thuế TNCN ở một số
nước và từ đó đưa ra những vấn đề cần hoàn thiện và xây dựng hoàn thiện chính


ĐS trên địa bàn huyện Phú Xuyên, từ đó xác định những

thành tựu và những nguyên nhân hạn chế trong công tác quản lý thu thuế trong
l nh vực ĐS. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện hoạt động
quản lý thu thuế trong l nh vực

ĐS phù hợp với thực tiễn trên địa bàn huyện

Phú Xuyên.
Đề tài “Hoàn thiện c n tác quản

thu T

tron

nh v c BĐS tại

CCT huyện Phú Xuyên” luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh của Vũ Thị Thuần,
năm 2016, đã hệ thống cơ sở lý luận chung về thuế TNCN và quản lý thuế TNCN
trong l nh vực ĐS, tiến hành phân tích thực trạng công tác quản lý thuế TNCN
trong hoạt động ĐS tại CCT huyện Phú Xuyên hiện nay. Sau khi đánh giá được
ưu và nhược điểm từ công tác quản lý thuế TNCN trong l nh vực

ĐS, tác giả

chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế và từ đó đề xuất những giải pháp nh m
hoàn thiện công tác quản lý thuế TNCN trong l nh vực ĐS tại CCT huyện Phú
Xuyên cho phù hợp với tình hình thực tế.
Các đề tài nghiên cứu trên tập trung nghiên cứu những biện pháp và định

nhau, như:
Từ góc độ phân phối thu nhập, người ta đưa ra khái niệm thuế như sau:
Thuế là hình thức phân phối và phân phối lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập
quốc dân nh m hình thành nên quỹ tiền tệ tập trung lớn nhất của Nhà nước (quỹ
NSNN) để đáp ứng nhu cầu chi tiêu cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ
của Nhà nước.
Từ góc độ NNT, thuế được định ngh a: là khoản đóng góp bắt buộc mà mỗi
tổ chức, cá nhân phải có ngh a vụ đóng góp cho Nhà nước theo Luật định để đáp
ứng nhu cầu chi tiêu cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước;
người đóng thuế được hưởng hợp pháp phần thu nhập còn lại.
Từ góc độ kinh tế học, thuế được định ngh a như sau: thuế là biện pháp đặc
biệt, theo đó, Nhà nước sử dụng quyền lực của mình để chuyển một phần nguồn
lực từ khu vực tư sang khu vực công nh m thực hiện các chức năng kinh tế - xã
hội của Nhà nước.

7


Hệ thống chính sách thuế của Việt Nam được phát triển và hoàn thiện
trong thời kỳ “đổi mới” (sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986).
Trước đó, nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp, thu
NSNN chủ yếu từ kinh tế quốc doanh (chiếm tới 90% tổng số thu), thuế chỉ áp
dụng đối với khu vực kinh tế ngoài quốc doanh dưới một số hình thức: thuế
doanh nghiệp, thuế hàng hoá, thuế lợi tức, thuế nông nghiệp, thuế môn bài...vai
trò của thuế trong quản lý điều tiết v mô nền kinh tế được sử dụng rất hạn chế.
Thực hiện Chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010, Quốc hội
đã ban hành Luật thuế TNCN vào tháng 11/2007 với hiệu lực thi hành từ ngày
01/01/2009, thay thế cho Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Pháp lệnh thuế
thu nhập đối với người có thu nhập cao.
1.2.

thường xuyên và thu nhập không thường xuyên để tính thuế cho phù hợp.
Tại Việt Nam, Luật thuế TNCN ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 và
thay thế thuế chuyển quyền, thuế TNCN được hình thành là điều tất yếu khách
quan và là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Tùy
theo đặc thù của mỗi quốc gia, thuế TNCN được thể hiện ở nhiều hình thức khác
nhau.
Thuế TNCN có các đặc điểm sau:
- Thuế TNCN là một hình thức động viên mang tính bắt buộc trên nguyên
tắc theo luật định. Phân phối khoản thu nhập qua thuế TNCN gắn với quyền lực,
sức mạnh của Nhà nước.
- Thuế TNCN là khoản đóng góp không hoàn trả trực tiếp cho người nộp.
Nó vận động một chiều, không phải là khoản thù lao mà NNT phải trả cho Nhà
nước do được hưởng các dịch vụ Nhà nước cung cấp.
- Thuế TNCN là loại thuế trực thu, đánh trực tiếp vào thu nhập chính đáng
của từng cá nhân và Nhà nước thu tiền thuế trực tiếp từ các chủ thể trong nền
kinh tế. Do là thuế trực thu nên nó phản ánh sự đồng nhất giữa đối tượng nộp
thuế theo luật và đối tượng chịu thuế theo ý ngh a kinh tế. Người chịu thuế
TNCN không có khả năng chuyển giao gánh nặng thuế khoá sang cho các đối
tượng khác tại thời điểm đánh thuế.
- Thuế TNCN có diện đánh thuế rất rộng, thể hiện trên hai khía cạnh: một
là đối tượng đánh thuế TNCN là toàn bộ các khoản thu nhập của cá nhân thuộc
diện đánh thuế không phân biệt thu nhập đó có nguồn gốc phát sinh trong nước
hay ở nước ngoài; hai là đối tượng phải kê khai nộp thuế TNCN là toàn bộ những
người có thu nhập, bao gồm tất cả công dân của nước sở tại và những người nước
9


ngoài cư trú thường xuyên hay không thường xuyên nhưng có số ngày có mặt,
làm việc, có thu nhập theo mức độ quy định của pháp luật thuế TNCN. Vì vậy,
nó tạo ra nguồn thu rất cao cho NSNN của mỗi quốc gia.

ĐS của các cá nhân

trong xã hội, trong một thời kỳ nhất định (thường là một năm) (Trừ các khoản thu
nhập miễn thuế theo quy định). Thuế TNCN trong l nh vực
như sau:
10

ĐS gồm các loại


Thuế thừa kế, quà tặng là bất động sản
Thuế thu một lần vào người nhận được ĐS khi phát sinh sự kiện thừa kế
hoặc tặng quà. Thuế suất 10% trên thu nhập chịu thuế, mức động viên có thể cao
hơn so với trường hợp thuế thu từ ĐS nhượng bán có thu tiền, có quy định khởi
điểm chịu thuế. Ngoài ra, khi xác định trị giá ĐS tính thuế, đối tượng nộp thuế
còn được hưởng một số khoản khấu trừ.
Thuế tính trên thu nhập từ bất động sản
Thuế thu trên TNCN từ ĐS có thể là một sắc thuế riêng như thuế giá trị
đất tăng thêm, thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc được quy định trong các sắc
thuế thu nhập đối với cá nhân, tổ chức. Đây là một loại thuế trực thu, đánh vào
thu nhập từ giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sở hữu, quyền sử
dụng

ĐS. Thuế phát sinh không thường xuyên, phụ thuộc vào phát sinh giao

dịch chuyển nhượng ĐS trên thị trường. Căn cứ tính thuế là giá trị gia tăng khi
chuyển nhượng (còn gọi là thu nhập ròng được xác định b ng cách lấy giá
chuyển nhượng trừ giá vốn) nhân với thuế suất.
Tại Việt Nam, thuế TNCN tính trên thu nhập từ ĐS bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt
nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là ĐS dưới mọi hình thức.
Trừ trường hợp được miễn thuế TNCN.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng

ĐS dưới mọi

hình thức.
* Đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân trong l nh vực bất động sản
Thuế TNCN trong l nh vực

ĐS được áp dụng tại Việt Nam dưới hình

thức là thu nhập từ chuyển nhượng, thu nhập từ thừa kế (trừ những trường hợp
được miễn hoặc không phải nộp) và thu nhập từ tặng cho (trừ những trường hợp
được miễn hoặc không phải nộp) là thuế trực thu, không mang tính hoàn trả trực
tiếp, tính bắt buộc, tính pháp lý…Để phục vụ nghiên cứu, luận văn đưa ra một số
đặc điểm nổi bật như sau:
Thứ nhất, Thuế TNCN trong l nh vực ĐS dựa trên nguyên tắc đánh thuế
theo lợi ích. Những người được hưởng lợi ích từ nhà nước nhiều sẽ phải nộp thuế
cao.
Thứ hai, thuế TNCN trong l nh vực

ĐS là một loại thuế tài sản, được

xem như một khoản thu bổ sung của thuế đánh vào thu nhập.
Thứ ba, thuế thu nhập trong l nh vực ĐS, đặc biệt là các loại thuế đăng ký
thường dễ thu. Người có ĐS thường muốn công khai đăng ký để được Nhà nước
bảo vệ quyền sở hữu hay quyền sử dụng hợp pháp của mình khi có tranh chấp, kiện
tụng,…Vấn đề cần được quan tâm là mức đóng góp của chủ ĐS phải được xây

sự gia tăng nhanh chóng cùng với sự tăng lên của thu nhập bình quân đầu người.
Trong l nh vực ĐS thì giá trị giao dịch thường khá lớn, do vậy đóng góp thu từ
thuế TNCN trong l nh vực

ĐS chiếm một t trọng không nhỏ trong tổng thu

thuế TNCN.
- Góp phần thực hiện công b ng xã hội. Thực hiện công b ng xã hội là
một trong nhưng vai trò quan trọng của thuế nói chung, đối với thuế TNCN cùng
với việc thực hiện biểu thuế luỹ tiến từng phần, thuế TNCN đã thực hiện được
việc điều tiết thu nhập, đảm bảo công b ng trong xã hội .

13


- Điều tiết thu nhập, tiêu dùng và tiết kiệm. Thuế TNCN cũng có tác dụng
điều tiết v mô nền kinh tế. Loại thuế này điều tiết trực tiếp TNCN nên một mặt
tác động trực tiếp đến tiết kiệm, mặt khác làm cho khả năng thanh toán của các
cá nhân bị giảm.Từ đó cầu hàng hoá, dịch vụ sẽ giảm làm tác động đến sản xuất.
- Góp phần phát hiện thu nhập bất hợp pháp. Thực tế đã chứng minh nhiều
khoản thu nhập của một số cá nhân nhận được từ việc thực hiện các hành vi bất
hợp pháp hoặc b ng cách lợi dụng những khe hở của pháp luật mà nhà nước không
kiểm soát được như tham ô, nhận hối, buôn bán hàng quốc cấm, trốn tránh thuế,
lừa đảo chiếm đoạt tài sản của nhà nước và công dân…Những hành vi này ảnh
hưởng rất xấu đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Phải kết hợp hữu
hiệu nhiều biện pháp để ngăn chặn và chống lại những hành vi trên, một trong số
các biện pháp ngăn chặn đó thì phải kể đến vai trò của thuế TNCN.
Thứ hai, đối với hệ thống thuế
- Góp phần khắc phục nhược điểm của một số loại thuế khác. Một số thuế
gián thu như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt đều có nhược điểm là có tính

quan chức năng trong bộ máy Nhà nước đối với quá trình tính và thu thuế TNCN
trong l nh vực ĐS để thay đổi quá trình này nh m tạo nguồn thu cho ngân sách
và đạt được các mục tiêu nhà nước đặt ra.
Việc quản lý thuế TNCN trong l nh vực ĐS, ngoài sự cần thiết của quản
lý thuế TNCN còn nh m tăng cường quản lý thuế của Nhà nước đối với thuế
TNCN trong l nh ĐS để đảm bảo mục tiêu chống đầu cơ, điều tiết cung cầu và
bình ổn giá thị trường ĐS.
Hoạt động của thị trường ĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu
kém: do chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường ĐS đối với yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội , tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có
hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản
lý và điều tiết thị trường ĐS; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá
ĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy
định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát... gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt
động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân
sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng
có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồi đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền
vững.
Do vậy, việc quản lý chặt chẽ thu nhập trong l nh vực ĐS dựa trên cơ sở
thu thuế TNCN góp phần tăng cường quản lý thuế của Nhà nước đối với thuế
trong l nh vực ĐS để đảm bảo mục tiêu chống đầu cơ, điều tiết cung cầu và bình
ổn giá thị trường ĐS.

15


1.2.2.

ội ung quản


+ Xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức thuế hiện đại, đáp ứng yêu cầu
quản lý trong điều kiện hội nhập quốc tế.
+ Đánh giá cán bộ, công chức thường xuyên, định kỳ, cũng như xây dựng
các chế độ, chính sách đãi ngộ đối với đội ngũ cán bộ công chức.
16