ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ NHÀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ
VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2014-2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ NHÀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ
VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
ỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2014-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - 2019

Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo
mọi điều kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2019
Tác giả

Phan Thị Nhàn


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. .................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
3.1. Về khoa học................................................................................................ 3
3.2. Về thực tiễn ................................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 4
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế ...................................... 4
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất....................... 4
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ...... 5
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 7
1.2.1. Cơ sở pháp lý liên quan đến sử dụng đất của các tổ chức ...................... 7
1.2.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê

chức đạt hiệu quả cao............................................................................ 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31
2.3.1. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu có liên quan đến đề
tài nghiên cứu........................................................................................ 31
2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liêu, số liệu..... 31
2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................. 33
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính. ........................ 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, thực trạng quản lý và hiện trạng
sử dụng đất của các tổ chức trên đại bàn huyện Vân Đồn.................... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của huyện Vân Đồn........................ 34
3.1.2. Thực trạng quản lý đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân
Đồn..........45
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn ........
60
3.2. Đánh giá công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn giai
đoạn 2014-2018..................................................................................... 67
3.3 . Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
huyện Vân Đồn giai đoạn 2014-2018 ................................................... 67


6

3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh. ......................................................................................... 68
3.4.1.Những khó khăn, tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức............................................................................................. 68
3.4.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức ...................................................................................... 70


: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

VPĐK

: Văn phòng đăng ký đất đai

UBND

: Uỷ ban nhân dân

BĐĐC

: Bản đồ địa chính

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP

: Thành phố

GCN

: Giấy chứng nhận

Bảng 3.4.

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 ......... 49

Bảng 3.5.

Bảng tổng hợp diện tích đất phân theo đơn vị hành chính ......... 50

Bảng 3.6.

Tổng hợp số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ
chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn huyện Vân Đồn ....
52

Bảng 3.7.

Tình hình giao đất, thuê đất của các tổ chức .............................. 54

Bảng 3.8.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ
chức đến thời điểm điều tra đến 31/12/2018 .............................. 56

Bảng 3.9.

Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ
chức tính đến ngày 31/12/2017................................................... 60

Bảng 3.10. Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính ....... 62
Bảng 3.11. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép;

ha chiếm
39,48 % tổng diện tích đã giao, cho thuê; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được giao 346.494 ha (chiếm 1,29% tổng diện tích đã giao, cho thuê). Như
vậy, có thể thấy việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất chiếm vị trí rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của nền
kinh tế đồng thời phản ánh được tính hiệu quả của việc sử dụng đất.
Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn
nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp,
còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng
mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… Để từng bước
khắc phục những tồn tại trên, đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQCP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về chương trình hành động của Chính
phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ương
Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển
nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế


2

giới, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14
tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008.
Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý
Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung
và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Huyện Vân Đồn là một huyện đảo miền núi nằm ở phía Đông và Đông
Nam của tỉnh Quảng Ninh. Vân Đồn là vùng đất có rất nhiều tiềm năng, có cơ
hội nổi trội, lợi thế cạnh tranh và có vị trí chiến lược đối với tỉnh và khu vực,
đó là lợi thế về giao thông đường biển, hàng không và đường bộ. Tỉnh Quảng
Ninh cũng đã dành nguồn lực để đầu tư hoàn thiện hệ thống giao thông ở Vân
Đồn và tích cực kêu gọi các dự án đầu tư lớn vào Vân Đồn. Ngay từ năm

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Về khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần vào cơ sở khoa học trong công
tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn.
3.2. Về thực tiễn
Đã đánh giá được thực trạng quản lý, sử dụng quỹ đất được giao và đề
xuất được một số giải pháp nhằm quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tốt
hơn, hiệu quả hơn trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và
đời sống con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất,
rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền
tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với mỗi ngành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai lại có những vị trí, vai trò khác nhau
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
- Điều kiện tự khí hậu: các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp
đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng)

- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng ổn định là việc
Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho người đó.
- Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người
khác chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng
QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới.
- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.


6

Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ
chức như sau:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập, và tổ chức khác theo quy định
của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư

Sau đây là những cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật bảo vệ và phát triển rừng;
- Luật Bảo vệ Môi trường 2014;
- Luận Dân sự 2015;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Nghi định 35/2017/NĐ-CP ngày 3/4/2017 Quy định về thu tiền sử dụng
đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong khu kinh tế, khu công nghệ cao;
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi
hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;


8

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 104/2014/NĐ- CP ngày 14/11/2014 của Chính Phủ quy định
về khung giá đất;
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Quyết định 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh quy định tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước
thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
1.2.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất
đối với tổ chức
* Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
* Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người
khác
Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có
người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực


10

hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối
với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
* Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau
đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định

nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ
sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng
có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng
trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ
trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Nhìn chung, đối với các tổ chức thì Luật Đất đai 2013 cũng có những
điểm thay đổi đáng chú ý, cụ thể như sau:


12

Về giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai 2003 quy định các đơn vị vũ
trang nhân dân có sử dụng đất, các tổ chức, cơ quan sử dụng để xây dựng trụ


với việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo
phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu hồi diện tích đất không sử dụng,
sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật,
bị lấn, bị chiếm… Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế đã được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất (khoản 3, Điều 133, Luật
Đất đai 2013).
Về đất phi nông nghiệp: Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn quy định
về chế độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh
tế. Khi sử dụng đất thì phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở,
công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời
sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất; quy
hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ
cao để phục vụ đời sống chuyên gia, người lao động làm việc trong khu công
nghệ; việc lập khu kinh tế mới phải phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống
các khu kinh tế trong cả nước (Điều 149, Điều 150, Điều 151). Bên cạnh đó,
Luật Đất đai 2013 cũng bổ sung quy định việc sử dụng đất cảng hàng không,
sân bay dân dụng (Điều 156), đất xây dựng công trình ngầm (Điều 161).
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới
* Tại Liên bang Nga:
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành
cuông cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai
song song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất hiện nay ở Liên bang
Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng
kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của
liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời


lên những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất
này làm tăng nguồn cung cấp trên thị trường đất đai.