Bìa chính
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐOÀN THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


Bìa phụ
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐOÀN THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS. TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ


Quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đoàn Thành Công


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ
QSDĐ
GPMB
QĐ
KT – XH
SDĐ
UBND

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Quyền sử dụng đất
: Giải phóng mặt bằng
: Quyết định
: Kinh tế - Xã hội
: Sử dụng đất
: Ủy ban nhân dân

vực, đó là lợi thế về giao thông đường biển, hàng không và đường bộ. Tỉnh
Quảng Ninh cũng đã dành nguồn lực để đầu tư hoàn thiện hệ thống giao
thông ở Vân Đồn và tích cực kêu gọi các dự án đầu tư lớn vào Vân Đồn.
Ngày 19/8/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ra Quyết định số 1296/QĐ-TTg về


việc Phê duyệt Quy hoạch xây dựng Khu Kinh tế Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, Vân Đồn sẽ được xây
dựng thành đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt và trở thành thành phố biển tiêu
biểu với các ngành kinh tế mũi nhọn là du lịch biển đảo, du lịch sinh thái nghỉ
dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp, trung tâm thương mại, tài chính và là cửa ngõ
giao thương quốc tế. Do vậy, việc thực hiện đề tài "Đánh giá tình hình quản
lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh" được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích
cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho
các tổ chức quản lý, sử dụng nói riêng, đặc biệt là diện tích đang giao cho các
tổ chức kinh tế sử dụng trên địa bàn huyện Vân Đồn, góp phần thực hiện các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức, từ đó tổng
hợp để xác định rõ diện tích đất mà các tổ chức đang sử dụng; diện tích đất
đang được sử dụng đúng mục đích, không đúng mục đích được giao, thuê;
diện tích đất lấn chiếm và bị lấn chiếm; diện tích đất chuyển nhượng, cho thuê
cho mượn trái phép; diện tích đất chưa đưa vào sử dụng hoặc để hoang hoá;
tình hình chậm tiến độ đầu tư dự án để làm cơ sở để đánh giá đúng thực trạng
sử dụng đất của các tổ chức.
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối
với quỹ đất đã giao cho các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế quản lý, sử

tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào [17] .
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như
là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với mỗi ngành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai lại có những vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền
tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là
điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà còn là
yếu tố tích cực của sản xuất. Quá trình sản xuất nông nghiệp có liên quan chặt
chẽ với đất, phụ thuộc nhiều vào độ phì nhiêu của đất, phụ thuộc vào các quá
trình sinh học tự nhiên [17].
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự khí hậu: các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp
đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.


- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng)
Địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông
nghiệp, đặt ra yêu cầu xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá trị công
trình và gây khó khăn cho thi công, điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn
đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý
của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và
các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiện quả sử

định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996 [6];
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi
hành Luật Đất đai năm 2003 [7];
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất [11];
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [12];
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định
việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 [8];
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [9];
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ tái định cư [10];


- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất [13];
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất [14];
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [15];

bao gồm các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để
xây dựng công trình sự nghiệp.
Về thời hạn sử dụng đất: Về cơ bản, thời hạn giao đất, cho thuê đất
cho các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế của Luật Đất đai 2003 với Luật Đất
đai 2013 là giống nhau. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, đối với các đơn vị
vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển
sang thuê đất thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm; với các tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính, các công trình công cộng có mục đích kinh
doanh thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm (Điều 126 Luật Đất đai
2013).
Về đất nông nghiệp: Quy định đối với sử dụng đất nông nghiệp của tổ
chức của Luật Đất đai 2013 là đầy đủ và chi tiết hơn so với Luật Đất đai 2003
khi quy định phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất
trong đó phải xác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất
được giữ lại sử dụng, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa
phương. Bên cạnh đó cũng nêu trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối
với việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo
phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu hồi diện tích đất không sử dụng,
sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật,
bị lấn, bị chiếm… Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế đã được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày Luật


này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất (khoản 3, Điều 133, Luật
Đất đai 2013).
Về đất phi nông nghiệp: Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn quy định
về chế độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh

thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như
một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 [26] đã quy
định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù (allocation and
lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị
trường đất đai [28].
Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết
định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến,
Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung
Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc
hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng
QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất.
Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành
Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô
thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng,
đấu thầu và đấu giá [28].
Ngày 01/01/2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về
việc thành lập Thị trường đất đai thực (physical market) và khuyến khích các
loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ
thống quản lý nhà nước đối với giao dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt
động của thị trường đất đai. Vào năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành
Thông tư về việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định
số 15), trong đó đặt ra những yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn
bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất
thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng
cường quản lý việc chuyển QSDĐ, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là
quản lý tài sản [28].
Như vậy, nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất
đai của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính
thức quốc hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn


giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:


- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một
hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô
đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ
sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất
tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu
giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên
những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm
tăng nguồn cung trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ
sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ
đất bán số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào
được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m 2). Phần sở hữu vượt quá
giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư
sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 –
11 % trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được
thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu
cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển
dịch. Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên
những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau
khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát
triển (có diện tích lớn hơn 660 m 2) trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập
đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được
giảm 50 %.

- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở


hữu: đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của
nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy
nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước
cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân
khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất
nông nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi
nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình
muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước,
không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để
thành lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất
+ Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán
đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông
qua mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng
cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức
trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài [27].
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức
kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự
điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị
trường. Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài

nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển
nhượng trái phép với diện tích là 190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho
thuê trái pháp luật).


- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
2.390,00 ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ
chức chính trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật,
cho mượn, chuyển nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng
diện tích vi phạm tương đối nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổng số
diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
1.373,87 ha, đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ
chức xã hội có 15 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng
trái phép với diện tích là 1,12 ha.
- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng
mục đích 3.687,04 ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử
dụng; các tổ chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho
mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 74,91 ha.
- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng
đúng mục đích là 697,99 ha, đạt 96,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử
dụng; các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái
pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 0,42 ha.
- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức, diện tích sử dụng đúng
mục đích là 394.201,53 ha, đạt 75,94% so với tổng diện tích đang quản lý, sử
dụng; các tổ chức sự nghiệp công có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho
mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 242,27 ha, trong đó chủ yếu là
diện tích đất cho mượn (chiếm 88,36%).
- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là
16,74 ha đạt 78,41% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức