ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

PHẠM ĐỨC TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH
KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

PHẠM ĐỨC TRUNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH
KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03


http://lrc.tnu.edu.vn


ii
LỜI CẢM ƠN
Mặc dù trong quá trình học tập và thực hiện viết Luận văn còn gặp rất nhiều
khó khăn về thời gian, thông tin, tư liệu nhưng được sự giúp đỡ nhiệt tình, tạo điều
kiện thuận lợi, cùng những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của các
thầy cô trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cũng như các đồng chí thuộc
các sở ban ngành của tỉnh Yên Bái đã giúp tôi đã hoàn thành Luận văn này.
Với tình cảm trân trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn tới
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, các thầy cô giáo phòng đào
tạo và các phòng Khoa của nhà trường, đặc biệt là GS.TS. Nguyễn Thế Đặng
người trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và
hoàn thành Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức,
viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái; Trung tâm Dịch vụ bán đấu
giá tài sản tỉnh Yên Bái; Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên
Bái và các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số
liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện Luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó.
Trong quá trình làm Luận văn, bản thân tôi đã tìm hiểu tài liệu và thực tiễn
để tổng hợp, đánh giá tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận
được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả.
Xin trân trọng cảm ơn!
Yên Bái, ngày

tháng


1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và hiệu quả công tác đấu giá Quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................16
1.2.4. Trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất .......................................18
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của bên tổ chức đấu giá và người trúng đấu giá ..............26
1.3. Khái quát công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới ...........................28
1.3.1. Trung Quốc .....................................................................................................28
1.3.2. Đài Loan ..........................................................................................................30
1.3.3. Nhật Bản ..........................................................................................................31
1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...........................................................32
1.4.1. Căn cứ pháp lý hiện hành ................................................................................32
1.4.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................................33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iv
1.4.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái..................................44

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .......................................................................................................47
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..........................................................................47
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................47
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................47
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................47
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................47
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu..........................................................................................47
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................48
2.3.1. Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất và khái quát về đấu giá đất của
tỉnh Yên Bái ..............................................................................................................48

3.3. Những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và
đưa ra một số giải pháp .............................................................................................85
3.3.1. Thành công và tồn tại của công tác đấu giá ....................................................85
3.3.2. Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái ...89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................91
1. Kết luận .................................................................................................................91
2. Kiến nghị ...............................................................................................................92

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ý nghĩa

Ký hiệu
BĐS

: Bất động sản

CNXH


VPĐKQSDĐ

: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1 : Phí hồ sơ áp dụng đối với trường hợp bán đấu giá QSD đất ...................63
Bảng 3.2 : Mức thu phí đấu giá tài sản (trường hợp bán đấu giá tài sản thành) .......64
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá tại dự án Quỹ đất tổ 55, phường Đồng Tâm, thành phố
Yên Bái ......................................................................................................................69
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá tại dự án Quỹ đất Khu 8 thuộc xã Nghĩa Lợi, thị xã
Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái .............................................................................................74
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá tại dự án Khu số 6 đường Âu Cơ thuộc xã Bảo Hưng,
huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái. .................................................................................80
Bảng 3.6: Đánh giá ý kiến của người dân về tính hiệu quả của hoạt động đấu giá
QSD đất qua phiếu khảo sát ......................................................................................81
Bảng 3.7: Đánh giá sự hài lòng của người dân về hoạt động đấu giá QSD đất qua
phiếu khảo sát ............................................................................................................83

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Để
phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá
đất nước.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả như
làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số việc như việc
giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp.
Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu
giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một hướng đi mới
cho thị trường bất động sản để đảm bảo sự ổn định thị trường quyền sử dụng đất và
sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu
ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2

nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích và tổng hợp công tác đấu giá quyền sử
dụng đất của một số dự án trên địa bàn tỉnh Yên Bái trong những năm qua cho thấy
nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, quá trình phát
triển, quản lý đất đai, có nhiều khu quy hoạch và tổ chức nhiều dự án đấu giá thành
công nhưng cũng có những dự án không thành công do tác động ảnh hưởng của
nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ chế thông tin, cách thức tổ chức… việc khai
thác quỹ đất hiện tại ở địa phương như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà
nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã
hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa.

sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn
đề thực tiễn đang đặt ra hiện nay ở tỉnh Yên Bái còn giúp cho chính quyền địa
phương các cấp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai nói chung và công
tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.
Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án khác nhau,
với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung nhất
xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao.
Các dự án chuẩn bị thực hiện trên địa bàn tỉnh có thể lấy kết quả này làm
nguồn tham khảo trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động
sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống
nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015
đã quy định “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy
định của pháp luật”.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau

diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật
giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS
do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật
Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS
và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung
Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho
thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3. Giá đất
Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm
2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất
(giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với Luật
Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về
giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng
xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó,
giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


6



http://lrc.tnu.edu.vn


7

TRUYỀN PL, Thứ 5, 10/02/2011).
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản”.
Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem
xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương
mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể,
theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc
bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185).
Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005
nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả
và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán
đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán
hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.
Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai,
có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về
bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây:
+ Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục
luật định.
+ Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên.
+ Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất.
Theo Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 thì “Đấu giá tài

hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà
nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội
đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.
1.2.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia (Điều
117 Luật Đất đai năm 2013).
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


9
luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật Đất đai năm 2013).
1.2.2. Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Đối tượng đất được tham gia đấu giá QSD đất
* Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau (Điều 118 Luật Đất đai năm 2013):
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
1.2.2.3. Giá đất đấu giá
* Giá đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi,
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn
có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị
này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai
trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu
quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn
nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau.
Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


11

do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất" - Điều 4.
“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55).

chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do
trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng
đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô
thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong
năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.
1.2.2.4. Các phương pháp tính giá đất
Về phương pháp định giá đất cụ thể ở nước ta hiện nay được quy định trong
Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 "Quy định về giá đất”,
cụ thể:
a. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất. Trong quá trình sử dụng có
thể được kết hợp với các phương pháp khác. Việc định giá theo phương pháp này là
xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện
tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định
giá đất của thửa đất, loại đất cần định giá. Có thể nói phương pháp này quan tâm
đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu hay thiếu vắng một số đặc
tính có trong giá cả, tiền thuê của các tài sản có thể so sánh được. Tuy nhiên phương
pháp chỉ áp dụng cho các tài sản có tính đồng nhất, các loại đất trồng, các loại đất
có khu vực gần nhau và gần giống nhau. Nếu sử dụng phương pháp này để tính giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ cao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


14

nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn. Những khoản lợi nhuận đó nói chung ở dạng tiền
cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tương lai. Đây là phương pháp xây
dựng trên cơ sở tài chính, là phương pháp mang tính khoa học hơn cả nhưng tài sản
nhà đất không hoàn toàn giống các dạng đầu tư tài chính khác. Do đó cần có hiểu
biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do bất động sản cần định giá mang lại.
Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản
phải nộp theo luật định.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần tuý

Tổng thu nhập
=

hàng năm tính

hàng năm

Tổng chi phí
-