ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

PHẠM ĐỨC TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH
KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

PHẠM ĐỨC TRUNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN THU NGÂN SÁCH
KHỐI TỈNH TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản ly đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

người trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và
hoàn thành Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức,
viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái; Trung tâm Dịch vụ bán đấu
giá tài sản tỉnh Yên Bái; Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên
Bái và các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số
liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện Luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó.
Trong quá trình làm Luận văn, bản thân tôi đã tìm hiểu tài liệu và thực tiễn
để tổng hợp, đánh giá tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận
được sự góp ý của thầy cô giáo và đọc giả.
Xin trân trọng cảm ơn!
Yên Bái, ngày
tháng
2019
Tác gia luận văn

Phạm Đức Trung

năm


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN..... ....................................................................................................... ii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài......... .................................................................................1

1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của bên tổ chức đấu giá và người trúng đấu giá ..............26
1.3. Khái quát công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới ...........................28
1.3.1. Trung Quốc .....................................................................................................28
1.3.2. Đài Loan..........................................................................................................30
1.3.3. Nhật Bản..........................................................................................................31
1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...........................................................32
1.4.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................................33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

1.4.1. Căn cứ pháp lý hiện hành................................................................................32

1.4.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................................33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

1.4.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái..................................44

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .......................................................................................................47
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu..........................................................................47
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................47

6

3.2.1. Dự án Quỹ đất tổ 55, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

Bái (thu hồi của Nhà khách số 2) ..............................................................................66
3.2.2. Dự án Quỹ đất Khu 8 thuộc xã Nghĩa Lợi, thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ....71
3.2.3. Dự án Quỹ đất Khu số 6 đường Âu Cơ thuộc xã Bảo Hưng, huyện Trấn
Yên, tỉnh Yên Bái......................................................................................................77
3.2.4. Kết quả khảo sát của người dân và xã hội về tính hiệu quả của hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất.........................................................................................81
3.2.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá đối với các dự án nghiên cứu ................83
3.3. Những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và
đưa ra một số giải pháp .............................................................................................85
3.3.1. Thành công và tồn tại của công tác đấu giá ....................................................85
3.3.2. Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái
...89
KẾT LUÂN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................91
1. Kết luận .................................................................................................................91
2. Kiến nghị ...............................................................................................................92

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSD

: Quyền sử dụng

SDĐ

: Sử dụng đất

TNMT

: Tài nguyên môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định,
là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do
đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế
hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo
vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu
của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu
quả và đất đai càng trở nên quý giá. Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở
những nơi càng phát triển thì đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là
các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan trọng của đất đai trong nền kinh tế nên
việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất
trái thẩm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất để bán
được giá cao thu lời cho bản thân vẫn còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất
thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Để
phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá
đất nước.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả như
làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một số việc như việc
giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp.
Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu
giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một hướng đi mới
cho thị trường bất động sản để đảm bảo sự ổn định thị trường quyền sử dụng đất và
sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu
ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả


2






3

3. Ý nghĩa của đề tài
- Phân tích đặc điểm thu ngân sách theo khối tỉnh và khối huyện tại tỉnh Yên
Bái, từ đó đánh giá một số quỹ đất thu ngân sách của khối tỉnh trong giai đoạn 2015
- 2018.
- Ý nghĩa khoa học: Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề
tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn
đề thực tiễn đang đặt ra hiện nay ở tỉnh Yên Bái còn giúp cho chính quyền địa
phương các cấp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai nói chung và công
tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.
Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án khác
nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định
chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu
quả cao.
Các dự án chuẩn bị thực hiện trên địa bàn tỉnh có thể lấy kết quả này làm
nguồn tham khảo trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4





5

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông
qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa
người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật
giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS
do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật
Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS
và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung
Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho
thuê nhà.

tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Đồng thời, 5 phương
pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: Phương
pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp
thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc áp dụng các phương pháp
này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử
dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập. Do đó, giá trị thực của thửa đất
được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời.
1.1.5. Đấu giá, đấu thầu
- Đấu giá:
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai
mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán
đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu
giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3,
Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định
“Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và
quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm
2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu
giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
(Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản - ẤN PHẨM TUYÊN
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

TRUYỀN PL, Thứ 5, 10/02/2011).
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia

9

“Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để kí kết và thực hiện hợp đồng cung
cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; lựa chọn nhà
đầu tư để kí kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư,
dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch
và hiệu quả kinh tế.”
Như vậy, có thể thấy, đấu thầu là quá trình chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu đáp
ứng các yêu cầu của mình. Trong đó, bên mua sẽ tổ chức đấu thầu để bên bán (các
nhà thầu) cạnh tranh nhau. Mục tiêu của bên mua là có được các hàng hóa và dịch
vụ thỏa mãn các yêu cầu của mình về kĩ thuật, chất lượng và chi phí thấp nhất. Mục
đích của nhà thầu là giành được quyền cung cấp mua hàng hóa, dịch vụ đó với giá
đủ bù đắp các chi phí đầu vào và đảm bảo mức lợi nhuận cao nhất có thể. Như vậy,
bản chất của đấu thầu đã được xã hội thừa nhận như 1 sự cạnh tranh lành mạnh để
được thực hiện 1 việc nào đó, một yêu cầu nào đó.
1.2. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất
Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm
thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với
điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là
một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà
nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội
đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.
1.2.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia (Điều
117 Luật Đất đai năm 2013).
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của
pháp

- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất nông nghiệp tại khu vực.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 (hai) lần số lượng các
thửa đất đem ra đấu giá. Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần
tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửa
đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ chức đấu giá đảm bảo số đối
tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá.
Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần
lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất
không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ
hôn nhân là vợ, chồng.
1.2.2.2. Điều kiện Quỹ đất để tổ chức đấu giá
Đất đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định Luật đất đai năm 2013:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
1.2.2.3. Giá đất đấu giá
* Giá đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi,

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn
về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người
sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho
độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng
sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và
biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những
thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN