VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU CÚC

THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU CÚC

THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI
NgànhLuật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN ĐÌNH HẢO

HÀ NỘI, năm 2019

.. 26
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ THỰC TIỄN XÉT
XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG
NAI .................................................................................................................. 31
2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân
hàng .............................................................................................................. 31
2.2. Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng
Nai ................................................................................................................ 47
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG..................................... 61
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong Hợp đồng tín dụng ngân hàng
..................................................... 61
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay
trong Hợp đồng tín dụng ngân hàng
............................................................ 68
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

: Bộ luật Dân sự

HĐTD

: Hợp đồng tín dụng

MỞ ĐÀU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết, trong nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về vốn
cho phát triển, mở rộng đầu tư, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp,
thành phần kinh tế là rất lớn, cùng với các chế định tài chính như: các công ty
tài chính, thị trường chứng khoán,… thì hệ thống ngân hàng là các “ kênh ”
cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế,… Với
vai trò, vị trí của mình, các NH có chức năng đặc biệt quan trọng trong nền
kinh tế mỗi quốc gia, nó là đòn bẩy cho nền kinh tế phát triển. Các NH với tư
cách là một trung gian tài chính – là nơi được thực hiện huy động tiền gửi từ
phía công chúng – có trách nhiệm hoàn trả vốn vay của người gửi, thực hiện
cho vay đối với khách hàng có nhu cầu về vốn. Cho vay là hoạt động đem lại
lợi nhuận chủ yếu cho các NH. Để đảm bảo cho NH có thể duy trì và phát
triển vững chắc đòi hỏi hoạt động cho vay của NH phải an toàn và hiệu quả.
Để bảo đảm vốn vay của mình, thì toàn bộ các khâu trong quy trình cho
vay phải được tuân thủ nghiêm ngặt (từ khâu nhận hồ sơ vay vốn đến ra quyết
định cho vay, kể cả việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ…).
Trong mối quan hệ này thì các NH là người cho vay. Có quyền lựa chọn
khách hàng (người vay) để cho vay dựa trên các điều kiện, yêu cầu nhất định,
có thể là yêu cầu về tài sản bảo đảm hoặc cho vay không có bảo đảm … Đây
là các cơ sở pháp lý bảo đảm cho phía các NH thu hồi được vốn (gốc + lãi)
theo thời hạn đã thỏa thuận trước, qua đó cũng phân biệt quan niệm cho vay
với việc cấp phát của ngân sách nhà nước bởi đặc trưng của cho vay là việc
phải có sự hoàn trả.
Hoạt động cho vay luôn luôn tiềm ẩn các rủi ro, bởi đây là yếu tố gắn
liền với mọi hoạt động kinh doanh nói chung. Để đảm bảo an toàn và hiệu quả
cũng như hạn chế đến mức tối đa trong hoạt động cho vay của các ngân hàng,
6



luận văn thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề về biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay đã được một số nhà nghiên cứu đề cập như:
Luận văn thạc sĩ Nguyễn Văn Ngọc năm 2015 với đề tài “ Pháp luật
về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ”,
Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà
Nội. Luận văn nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt
Nam về thế chấp của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng
kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng, từ đó đưa ra các giải pháp
nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này.
Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia
Hà Nội. Luận văn tập trung nghiên cứu về thế chấp theo quy định pháp luật
Việt Nam hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này và đề xuất
các giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn.
Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở
hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn
thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn nghiên cứu về cho
vay thế chấp bằng, trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam
và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định về vấn 3 đề này, từ đó đề xuất
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho vay thế
chấp bằng NƠHTTTL.


Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận văn trình bày một số vấn đề lý luận về thế

“ Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành ” (Vũ Thị Hồng Yến, luận án Tiến sĩ Luật học,
Đại học Luật quốc gia Hà Nội 2013);
“ Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam
hiện hành ” (Nguyễn Trung Hiếu, Luận văn Thạc sĩ luật học 2015);
Ngoài ra, việc nghiện cứu các quy định của pháp luật về biện pháp bảo
đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã được đề cập ở
các sách chuyên khảo như:
“ Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở
Việt Nam – Thực trạng và hướng giải quyết ”, sách chuyên khảo, Nguyễn Thị
Nga, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2015 – Nội dung tác giả đã đề cập một cách có hệ
thống, các biện pháp bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, chỉ ra những
thiếu sót và hướng khắc phục, hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay của
các tổ chức tín dụng, có so sánh với các biện pháp bảo đảm tiền vay của các
nước trên thế giới như: Nhật bản, Liên bang Nga, Mỹ, Pháp …
Lê Văn Tề & Huỳnh Thị Hương Thảo (2011), Thị trường tài chính và
các định chế tài chính trung gian, Nhà xuất bản Phương Đông;
Võ Thị Thúy Anh & Lê Phương Dung (2009), Nghiệp vụ ngân hàng
hiện đại, Nhà xuất bản Tài chính;
Trần Vũ Hải (2010), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, Nhà xuất
bản Giáo dục Việt Nam;
Lê Đình Nghi (2009), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2, Nhà xuất
bản Giáo dục Việt Nam;


Đinh Văn Thanh & Nguyễn Minh Tuấn (2008), Giáo trình luật dân sự
Việt Nam tập II, Nhà xuất bản Công an Nhân dân;
Hoàng Thế Liên (2009) Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005
tập II, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia;
Trần Thị Huệ (2017) Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015 của

thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề này.


Các công trình nghiên cứu trên đã khai thác một số khía cạnh pháp lý
của các biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên chưa có một công trình khoa học nào
nghiên cứu một cách toàn diện và sâu sắc các quy định mới của Bộ luật dân
sự 2015 và các văn bản pháp luật mới hiện nay về thế chấp tài sản để đảm bảo
tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng. Mặt khác, nhu cầu về vốn của
khách hàng vay ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng cho vay của các ngân hàng
thương mại luôn đòi hỏi tính an toàn, hiệu quả, tính cạnh tranh trong xu thế
hội nhập giữa các ngân hàng.
Do đó, việc nghiên cứu bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp
luật về về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân
hàng có ý nghĩa rất lớn, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài
sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng: khái niệm, đặc
điểm, thực tiễn áp dụng, trên cơ sở đó chỉ ra nhưng bất cập về thế chấp tài sản
để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng; có đưa ra một số giải
pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Từ mục đích nghiên cứu như vậy, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể như
sau:
- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Đánh giá thực trạng về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp
đồng tín dụng ngân hàng thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các NHTM theo

13


dụng ngân hàng thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác – Lênin, đường lối chính
sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa, đặc biệt là đường lối, chính sách về phát triển hệ thống ngân
hàng và hoạt động ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
Tác giả kết hợp sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá, đối chiếu, so sánh, tổng hợp…
dựa trên nền tảng cơ bản đó là: phương pháp duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn được hoàn thành sẽ có một số đóng góp mới trên cả phương diện lý
luận và thực tiễn.
6.1. Ý nghĩa lý luận
Những kết quả thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở
thực tiễn để đánh giá chung về pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản để
đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng . Đồng thời, bổ sung,
hoàn thiện những quy định về pháp luật của nhà nước, địa phương về thực thi
pháp thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng
đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Góp phần hoàn thiện pháp luật, chính sách về thế chấp tài sản để đảm
bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả thực thi;
góp phần hạn chế, giải toả những vướng mắc về pháp lý, chế độ, chính sách


hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản
cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động
sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.
2- Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ.
3- Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo
đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị
các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác. “
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tại khoản 1 điều 342 về thế chấp tài
sản như sau: “ Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển


giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp “ . Nghĩa là bên thế chấp tài sản dùng
tài sản quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên nhận thế chấp như không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp. Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A có căn nhà ba tầng đứng tên ông, vì ông A
đang rất cần một khoản tiền tương đối lớn nhưng ông lại không có và không
có khả năng xoay sở nên ông đã thế chấp căn nhà này cho Ngân hàng để ông
có tiền. Việc ông thế chấp căn nhà này bằng cách ông sẽ chuyển giấy tờ đứng
tên ông (sổ đỏ) cho Ngân hàng để đảm bảo về mặt pháp lý rằng nếu ông A
không có khả năng thanh toán khoản tiền mà ông đã vay tại ngân hàng trong
một khoảng thời gian đã được quy định thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi
tài sản đó. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận
thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này. Người nhận thế
chấp phải yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực
hiện. Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi
kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 317 như sau: “ Thế chấp tài

Vậy có thể nói: Thế chấp tài sản là bên thế chấp dùng một hoặc nhiều
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện cho một nghĩa vụ
dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không
chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó
khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản. Bên thế chấp sẽ chuyển giao
cho bên nhận thế chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế
chấp nếu các bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu,
sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế
chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) xử lý tài
sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.
1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản


Theo Điều 318 của Bộ luật dân sự 2015 có quy định về tài sản thế chấp
như sau: “ (1). Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật
phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (2) Trường hợp thế chấp một phần bất
động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế
chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (3) Trường hợp thế chấp quyền sử
dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì
tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác; (4) Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế
chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang
được dùng để thế chấp …. ”.
Như vậy, đối tượng của thế chấp ở đây có thể là động sản hoặc bất
động sản. Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản là tài sản thế
chấp. Tuy nhiên, có những bất động sản có vật phụ kèm theo như một tòa nhà
có máy phát điện dự trữ, máy phát điện này cần sử dụng khi tòa nhà mất điện
cho nên nếu tòa nhà có những vật phụ kèm theo thì các vật phụ đó là tài sản
thế chấp. Đối với động sản mà có vật phụ kèm theo khi thế chấp động sản đó

giấy tờ liên quan đến tài sản để nâng cao tính xác thực; Tài sản có thể thế
chấp với nhiều bên nhận thế chấp nhưng chỉ phát sinh với biện pháp thế chấp
vì không phải chuyển giao tài sản. Từ đó, tài sản thế chấp có các ưu điểm và
hạn chế sau:
* Ưu điểm: Bên nhận thế chấp không phải bỏ ra các chi phí bảo đảm, giữ
gìn tài sản thế chấp ; Bên thế chấp được tiếp tục thực hiện quyền sở hữu
đối với tài sản của mình.

20


* Hạn chế: Khó xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp. Nếu tài
sản thế chấp là tài sản không có giấy đăng ký xác thực thì xem như
không có gì

21


đảm bảo, độ an toàn pháp lý là bằng 0 ; Bên thế chấp có thể thực hiện một số
hành vi làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên nhận thế chấp như: bán, làm hư
hỏng tài sản, …
* Để trở thành tài sản vay thế chấp ngân hàng, các loại tài sản khách
hàng đưa ra cần đảm bảo thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:
 Tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay phải đáp ứng đủ theo các quy định sau:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Giá trị quyền sử dụng đất phải
thuộc quyền sử dụng của người đi vay theo quy định của pháp luật về đất
đai;
- Đối với tài sản thế chấp thuộc doanh nghiệp nhà nước thì và được
giao cho doanh nghiệp thì được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định

quyền nghĩa vụ dân sự: Không phải tất cả các sự thỏa thuận và có sự
thống nhất ý chí của hai bên hay nhiều bên thì hình thành hợp đồng. Ví
dụ như thỏa thuận kết hôn, thỏa thuận cuộc hẹn gặp , .. không phải là
một hợp đồng. Hợp đồng chỉ hình thanh khi và chỉ khi những những thỏa
thuận có hậu quả pháp lý nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia hợp đồng.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng tín dụng về bản
chất là những hợp đồng cho vay tài sản và hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận
bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay (là tổ chức, cá nhân)
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ nhất định giữa các bên theo quy định của
pháp luật. Và khi tổ chức tín dụng chuyển giao một khoản tiền tệ cho khách
hàng vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích có thời hạn nhất định theo
nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi theo quy định.
Điều 17, Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-NHNN của Ngân hàng Nhà
nước ngày 22/5/2014 Quyết định về việc ban hành quy chế cho vay của tổ
chức tín dụng đối với khách hàng được quy định như sau: “ Việc cho vay của
tổ chức tín dụng và khách hàng vay phải được lập thành hợp đồng tín dụng.


Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn
vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức
bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác
được các bên thỏa thuận .”
Theo quy định trên thì hợp đồng tín dụng sẽ có một số đặc điểm sau
đây:
* Về chủ thể: Bên cho vay bắt buộc phải là tổ chức tín dụng, có
đủ
điều kiện luật định, còn bên vay có thể là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp
tác có đủ điều kiện vay vốn do pháp luật quy định.
* Về hình thức: Hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn luôn được lập thành