ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH

THÁI NGUYÊN - 2018



nghiên cứu luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Tạ Thị Thúy


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 4
5. Bố cục của luận văn ...................................................................................... 4
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT................................................................................ 5

1.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................ 5
1.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 5
1.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 8
1.1.3. Thị trường đất đai .................................................................................... 9
1.2. Quản lý nhà nước về giá đất..................................................................... 13

Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN ............................................... 38

3.1. Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên .................................. 38
3.1.1. Vị trí địa lý, quy mô, diện tích .............................................................. 38
3.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu ..................................................... 40
3.1.3. Tình hình phân bố dân cư...................................................................... 41
3.1.4. Tài nguyên ............................................................................................. 41
3.1.5. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội ....................................................... 43
3.1.6. Môi trường nhân lực.............................................................................. 47
3.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Thái Nguyên ............... 47
3.2.1. Công tác ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý, sử dụng đất đai tại tỉnh Thái Nguyên ................................. 47


v
3.2.2. Công tác cấp GCNQSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính ................ 48
3.2.3. Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................ 50
3.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất ............................................................................................ 52
3.2.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất ............................................................. 55
3.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ....................................................... 60
3.2.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai .................................................... 60
3.2.8. Công tác thanh kiểm tra, giám sát về đất đai ........................................ 63
3.3.Thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......... 65
3.3.1. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................ 65
3.3.2.Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên ....................... 76
3.3.3. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................ 93
3.3.4.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ...... 99
3.4. Kết quả khảo sát công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh

Bộ Tài nguyên & Môi trường

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐTĐ

Hội đồng thẩm định

KHĐT

Kế hoạch đầu tư

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết


Trung tâm

TX

Thị xã

UBDT

Ủy ban dân tộc

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam Đồng

VPHC

Vi phạm hành chính

VT

Vị trí


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Kết quả thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai trên địa
bàn tỉnhgiai đoạn 2014-2016 ...................................................... 64

Bảng 3.8:

Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính
Phủ ban hành ............................................................................... 65

Bảng 3.9:

Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành ... 66

Bảng 3.10: Bảng giá đất trồng lúa do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 ..................................... 67
Bảng 3.11: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 ..................... 69
Bảng 3.12: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................................... 72
Bảng 3.13: Giá đất ở theo bảng giá thị trườngmột số tuyến đường trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên ........................................................... 73
Bảng 3.14: So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một
số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......................... 74
Bảng 3.15: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....... 99


viii
Bảng 3.16: Kết quả điều tra công tác quản lý nhà nước về giá đất đối
với tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 102
Bảng 3.17: Kết quả điều tra về cơ chế, các văn bản pháp luật quản lý
Giá đất đối với tỉnh Thái Nguyên ............................................. 103

và đất có giá. Qua phân tích và tổng hợp, giá đất do Nhà nước quy định chỉ
bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường. Ðây là một kẽ hở kích thích cơ chế xin - cho đất,


2
là một trong những nguyên nhân làm hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phòng,
chống tham nhũng về đất đai. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng
giá đất có sự chênh lệch như vậy diễn ra là do cho đến nay trên phạm vi cả
nước cũng như trên địa bàn các địa phương vẫn chưa tổ chức được hệ thống
theo dõi giá đất, làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường. Mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có quy
định cụ thể cho hoạt động của các doanh nghiệp định giá đất, song vẫn chưa có
quy định cụ thể về vai trò của giá đất do các doanh nghiệp này xác định trong
hệ thống quản lý nhà nước về giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh ở đông bắc Việt Nam, tiếp giáp với thủ đô Hà
Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên là một
trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực đông bắc hay cả Vùng trung du và
miền núi phía bắc.Từ khi được tái lập vào năm 1997 đến nay thì giá đất đã có
nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều hướng tăng dần qua các năm do tốc
độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động kinh tế - xã hội có
liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó, việc định
giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan
trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa
phương nói chung. Hiện nay, định giá đất là lĩnh vực được nhiều quốc gia
trên thế giới phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỉ qua.Định giá đất đã
trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, các vấn đề về
định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra
những khó khăn vướng mắc. Ngoài ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định
tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường.

Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập
được trong khoảng thời gian từ năm 2014-2016;
Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung và hình thức
Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


4
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan,
đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở
khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất.
Làm tài liệu tham khảo cho các học viên khóa sau.
* Ý nghĩa trong thực tiễn:
Luận văn phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về
giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế
và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất. Từ đó
đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên
địa bàn tỉnh. Chính vì vậy tài liệu này có thể tham khảo để:
Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất
trên địa bàn tỉnh cho các đối tượng cần thông tin.
Làm tài liệu tham khảo cho các Nhà quản lý của tỉnh Thái Nguyên tiếp
tục nghiên cứu và hoàn thiện hơn trong Quản lý nhà nước về giá đất.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kết cấu luận văn bao gồm 4 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn Quản lý nhà nước về giá đất.
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
Chương 4: Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác Quản lý nhà

điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững
chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán,


6
vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông
thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành,
thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều
nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục
đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
1.1.1.1. Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy định thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

tiết ở tầm vĩ mô.
- Giá cả thị trường cũng là biểu hiện tiền của giá trị hàng hóa, nhưng
chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá trị thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay
thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại


8
hàng, từng lúc,từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản
xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất,
chất lượng.
- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh
thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.
- Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát.
Giá trị thị trường
- Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ
cạnh tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thị trường không phải là giá trị cá biệt
của hàng hóa, nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của
hàng hóa. Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau
giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất. Giá đất thị
trường là giá bán quyền sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù
hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một
thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyện nhượng và người nhận chuyển
nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương
diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử
dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua.
- Mục đích của người mua và bán đất.

thực hiện nhằm mục đích phục vụ việc thu thuế đất còn có hoạt động định giá
đất cụ thể nhằm xác định giá của một hoặc một số thửa đất, khu đất nhất định
theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.
Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một thửa đất nhất định tại
một thời điểm nhất định để các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá
trong các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp bất động sản.
1.1.3. Thị trường đất đai
a.Khái niệm
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị


10
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường nước ta (Theo giáo trình Định giá đất).
b. Yếu tố cấu thành
Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế
độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh
của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong
nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ
chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi
thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô
hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm
hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu
dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất

sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao
đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá
cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Trong thị trường hoàn
hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong
đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Mức độ hoàn hảo của thị
trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong
công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…).
Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền vì đất đai là tài nguyên
ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho
cung của đất không đổi. Đồng thời, những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng


12
làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ
trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.. Trong điều kiện một thị
trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân
bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân
bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá,
tăng nợ ở mức thái quá. Trong thị trường hàng hóa và các nguồn lực sản xuất
phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng
đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo
được nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc
những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng
người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác,
thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị
“nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi

chức năng sớm thu hồi hoặc điều chỉnh lại theo hướng chuyển sang phát triển
nhà ở xã hội hoặc loại hình bất động sản khác phù hợp với thị hiếu của người
tiêu dùng. Có như vậy mới giảm tồn kho bất động sản, tránh lãng phí tài
nguyên đất đai.
Tuy nhiên, một vấn đề cấp bách khác là phải nhanh chóng xây dựng
được hệ thống thông tin về thị trường đất đai công khai, minh bạch thì mới
tạo dựng được thị trường đất đai phát triển lành mạnh.
1.2.Quản lý nhà nước về giá đất
1.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất
Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là toàn bộ đất đai
trong phạm vi biên giới quốc gia.


14
1.2.2. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp
dụng bảng giá đất
1.2.2.1. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất
* Căn cứ xây dựng khung giá đất (NĐ44/2012/NĐ-CP)
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất
quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44; kết quả tổng hợp,
phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội,
quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
* Nội dung khung giá đất (NĐ44/2012/NĐ-CP)
Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:
a) Nhóm đất nông nghiệp:
- Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;
- Khung giá đất trồng cây lâu năm;
- Khung giá đất rừng sản xuất;

e) Bảng giá đất ở tại nông thôn;
g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
i) Bảng giá đất ở tại đô thị;
k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị;
1.2.3. Định giá đất cụ thể
1.2.3.1. Mục đích của định giá đất
Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời
điểm xác định. Không thể định giá một vật không được xác định trong