BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
TỈNH NINH BÌNH
BÙI THANH VÂN

HÀ NỘI – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
TỈNH NINH BÌNH
BÙI THANH VÂN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : TS. ĐẶNG VŨ HUÂN

HÀ NỘI – 2019




năm 2019

Tác giả luận văn

Bùi Thanh Vân


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................7
1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ........7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.................................................7
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất ..................................16
1.1.3. Tính tất yếu của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trường .......................................................................................................................19
1.2. Một số vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
...................................................................................................................................21
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ..................21
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....24
1.2.3. Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời sống kinh
tế - xã hội ...................................................................................................................30
1.2.4. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................32
Kết luận Chương 1 ....................................................................................................35
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH NINH BÌNH
...................................................................................................................................36
2.1. Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở Việt Nam hiện nay ...........................................................................................36

trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai, tạo lập sự tương tác, bổ
trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật ................................................................80
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội, bảo
đảm hội nhập kinh tế quốc tế ....................................................................................80
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
...................................................................................................................................81
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................81
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .....................................................................................................89
Kết luận Chương 3 ....................................................................................................93
KẾT LUẬN ...............................................................................................................94
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................96



DANG MỤC BẢNG
Bảng 1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ninh Bình năm 2017.........62
Bảng 2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ninh Bình năm 2018........63
Bảng 3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ninh Bình 6 tháng đầu năm
2019 ...........................................................................................................................63


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được, là một tài sản quan trọng thỏa mãn những nhu cầu bức thiết
của con người. Bởi vậy, pháp luật đã tạo ra những công cụ pháp lý để các chủ thể có
thể thỏa mãn được những nhu cầu của mình, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà
đất, các công trình xây dựng, các dự án đầu tư… bất hợp pháp, không tuân theo các
quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan đến hoạt
động kinh doanh bất động sản. Nguyên nhân là do sự thiếu hiểu biết và ý thức chấp
hành pháp luật của các chủ thể tham gia giao dịch đã dẫn đến nhiều trường hợp ký
kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, không
thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gây khó khăn nhiều cho việc quản lý
nhà nước về vấn đề này.
Với những diễn biến trái chiều và phức tạp nêu trên, vấn đề nghiên cứu tìm hiểu
cũng như phân tích đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, những vướng mắc qua thực tiễn, đồng thời hoàn thiện các
quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa về
mặt lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa
của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì thế,
học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình” làm đề tài luận văn cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý
có những công trình nghiên cứu thực trạng của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất. Thông qua các công trình nghiên
cứu này, chúng ta phần nào có thể thấy được tính chất của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cũng như thấy được tính ứng dụng của pháp luật quy định về hợp

2


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phù hợp với sự phát triển và vận động
của xã hội hay không. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu khoa học liên
quan đến vấn đề này như:

quyền sử dụng đất, làm cơ sở tham khảo giúp học viên hoàn thiện đề tài của mình.
Với ý nghĩa của một luận văn thạc sĩ định hướng ứng dụng, học viên thấy
rằng, việc tìm hiểu thực trạng những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở để đánh giá tình hình áp dụng các quy phạm
pháp luật này trong thực tiễn. Thông qua đó có thể thấy được những bất cập trong
các quy định của pháp luật và từ đó đưa ra những phương hướng và đề xuất để hoàn
thiện pháp luật.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của đề tài này là nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó tìm hiểu những
tồn tại, vướng mắc qua thực tiễn thi hành của tỉnh Ninh Bình và đưa ra những
phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật để góp phần làm lành mạnh
hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đạt được mục đích trên, luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau đây: Nghiên
cứu khái quát các vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất; Khái quát phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn thực hiện pháp luật ở tỉnh Ninh Bình; Đề
xuất phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ
luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của
luận văn thạc sĩ, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4



Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, Luận văn có ý nghĩa trong việc tập hợp, hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở
lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phân tích, đánh giá nội
dung các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó nhận
diện những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các
quy định trên thực tiễn. Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luận văn còn có giá trị tham khảo cho các cơ quan nhà nước trong việc sửa
đổi, bổ sung và hoàn thiện pháp luật về hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Kết quả nghiên cứu cũng là
nguồn tài liệu tham khảo và kinh nghiệm quý báu cho các cơ quan chức năng trong
việc thực hiện hoạt động thanh tra, kiểm tra các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, các sàn giao dịch bất động sản về việc ký kết và thực hiện các hợp đồng kinh
doanh bất động sản nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng.
Luận văn cũng có giá trị tham khảo hữu ích trong công tác giảng dạy và học
tập môn học Luật Đất đai; pháp luật kinh doanh bất động sản; pháp luật về hợp
đồng... tại các cơ sở đào tạo về luật học.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Ninh Bình.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

6




thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể
sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với
Nhà nước.
Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì “Quyền sử dụng đất là quyền của các
chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...” [53, tr.145].
Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho
rằng: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Nhà nước thực
hiện QSDĐ một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà
nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất. QSDĐ của Nhà nước không được
thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là NSDĐ, là
người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác
nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai
thác quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, ứng
dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của con người nhằm để khai thác
các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất. Không
chỉ dừng lại ở đó, NSDĐ khi có quyền sử dụng đất hợp pháp còn được dùng QSDĐ
của mình để trao đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích và ý chí của NSDĐ. Do
đó, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể
mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành
một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có QSDĐ
được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và
mục đích khác nhau. Như vậy, xem xét trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai,
QSDĐ mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền
năng của chủ sở hữu) và mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là
quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể).

tham gia vào các giao dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy,
9


xét dưới góc độ kinh tế, QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền năng cụ thể của
NSDĐ, những quyền năng này được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng
đất sẽ mang lại lợi ích cho người sử dụng đất; giá trị của quyền sử dụng đất được trị
giá thành tiền thông qua việc người sử dụng đất trực tiếp lao động, sản xuất trên đất
hoặc thông qua các giao dịch dân sự chuyển QSDĐ. Quyền sử dụng đất là tài sản –
một loại tài sản khá đặc biệt trong pháp luật Việt Nam.
Thứ ba, quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý: Quyền sử dụng đất là quyền
mà pháp luật ghi nhận cho người sử dụng đất được hưởng, được thực hiện trong quá
trình khai thác, sử dụng đất. Dưới góc độ này, thông qua việc ghi nhận QSDĐ của
mỗi chủ thể sử dụng đất, vai trò của Nhà nước trong vấn đề quản lý, khai thác
nguồn tài nguyên đất đai được thực hiện rõ rệt. Cụ thể, lợi ích của NSDĐ có được
đáp ứng hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ được phép
thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không, mức độ hưởng quyền đến đâu và khả
năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế nào khi họ được thực hiện QSDĐ.
Trên thực tế, các quốc gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau với
bản chất nhà nước riêng biệt thì khả năng đảm bảo về mặt pháp lý QSDĐ cho
NSDĐ là khác nhau.
Ở nước ta, trong giai đoạn từ năm 1980 đến trước năm 1987, Nhà nước chưa
xác lập được một cách đầy đủ quyền chủ sở hữu đối với đất đai, đặc biệt là đất đai
đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đến
năm 1987 lần đầu tiên Nhà nước ban hành Luật Đất đai thể hiện, thể chế hóa các
mối quan hệ đất đai giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với Nhà nước, qua đó ghi
nhận những quy tắc điều chỉnh và xác lập tư cách chủ sở hữu của Nhà nước. Luật đã
quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất.
Với những quy định này, chế định về QSDĐ được hình thành, được xây dựng trên

đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Cũng theo đó, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi
năm 2009) và Luật Đất đai năm 2013 ngày càng xem xét tới giá trị QSDĐ, các
quyền liên quan của người sử dụng đất. Như vậy, chế định QSDĐ được xem như là
một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Dưới góc độ pháp lý,
QSDĐ được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật
ghi nhận, bảo vệ và có tính lịch sử.

11


Với các phân tích trên cho thấy, QSDĐ là một loại quyền đặc trưng của
người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, những
quyền năng này được pháp luật ghi nhận, quy định trong các VBQPPL và được Nhà
nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác,
sử dụng đất. Đây cũng là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù
quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Các quyền này phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định đó là ý chí của
Nhà nước thông qua các quy định của pháp luật buộc người sử dụng đất và các cơ
quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa
có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ đó cũng có
thể định nghĩa: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó
cho người khác được pháp luật quy định dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai”.
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Xuất phát từ khái niệm về quyền sử dụng đất ở trên, ta có thể rút ra những
đặc điểm chung mang tính khái quát về QSDĐ như sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai
nhưng có tính độc lập tương đối. Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài

đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất là một loại quyền
không trọn vẹn, không đầy đủ”. Như vậy, dù được xem xét ở góc độ nào cũng có
thể thấy QSDĐ là một hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai, mặc dù có tính độc
lập tương đối nhưng vẫn là quyền phái sinh, quyền thứ hai trong ba quyền năng tùy
thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đất đai. [5, tr.60].
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản. Bản chất các quyền
tài sản là một dạng tài sản, theo quy định của Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015
thì: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự
năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao
gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài
sản khác”. Từ quy định này có thể thấy, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,
13


đối với quyền tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự phải đáp ứng được hai yêu cầu
là trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao cho người khác trong giao dịch dân sự.
Căn cứ vào cách thức thực hiện quyền chủ thể, quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 2015, quyền tài sản có thể được phân chia thành hai loại: quyền đối vật và quyền
đối nhân: quyền đối vật là quyền của chủ thể được tác động trực tiếp vào vật để thỏa
mãn nhu cầu của mình, quyền đối nhân là quyền của chủ thể này đối với chủ thể
khác, quyền đối nhân được đáp ứng nếu bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ
nghĩa vụ theo yêu cầu của bên có quyền. Ví dụ quyền chuyển nhượng…Căn cứ vào
đối tượng tác động của quyền, quyền tài sản có thể được phân chia làm ba nhóm: các
quyền tài sản có đối tượng thực hiện trên những vật hữu hình (vật chất liệu); các
quyền tài sản được thực hiện trên vật vô hình và các quyền tài sản được thực hiện
thông qua hành vi của con người. Quyền tài sản có đối tượng thực hiện trên các vật
hữu hình, có thể kể đến như quyền sử dụng đất. Ngoài ra, căn cứ vào quy định của
pháp luật chuyên ngành, có thể xác định những quyền tài sản nào phải đăng ký,
quyền tài sản nào không phải đăng ký. Quyền sử dụng đất là loại quyền tài sản phải
đăng ký, việc đăng ký được thực hiện ở Văn phòng đăng ký đất đai.

Thứ ba, quyền sử dụng đất là một quyền năng pháp lý được pháp luật ghi
nhận, bảo vệ. Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai
bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát
sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất;
quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về
quyền sử dụng đất); Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một
chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng
đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã dành hẳn một
chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và
các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất.

15


1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền chuyển QSDĐ là một quyền năng pháp lý trong QSDĐ, do đó quyền
chuyển QSDĐ cũng như quyền nhận chuyển QSDĐ không phải được áp dụng đối
với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở
chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức,
thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ.
Quyền chuyển quyền sử dụng đất được ghi nhận từ Luật Đất đai năm 1993,
người sử dụng đất hợp pháp có quyền được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật. Đây là quyền cơ bản và quan trọng của người sử dụng được pháp luật
ghi nhận bên cạnh quyền trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất. Sự
ghi nhận này thể hiện sự quan tâm đặc biệt của nhà nước trong điều kiện đất đai ngày
nay được trị giá bằng tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương. Với tư cách là người

bằng QSDĐ. “Chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy
định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
1.1.2.2. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là một khái niệm mà nội dung của nó phụ thuộc
vào pháp luật thực định. Đến nay, Nhà nước đã ghi nhận người sử dụng đất có 08
quyền năng bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc
chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với
đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở
hữu. Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những người tham gia vào giao dịch phải
tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định. Việc chuyển QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích, quy hoạch sử dụng
đất. Người nhận QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, chuyển QSDĐ là sự dịch chuyển quyền, nghĩa vụ hoặc trao quyền
cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định. Điều này thấy rõ qua việc
17