CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM BẰNG THẾ CHẤP BẢO LÃNH BẰNG BẤT
ĐỘNG SẢN
I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân
hàng.
1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản
1.1. Khái niệm
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là rất
quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi
vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và ngay cả các khái
niệm thế chấp, bảo lãnh, tài sản bảo đảm cũng đều rất mơ hồ và chung chung.
Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay hay
không và vay bao nhiêu, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình được
điều chỉnh bằng luật. Chính vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Trước khi vay vốn Ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải
hiểu tường tận về nó, mà bắt đầu từ các khái niệm rất cơ bản.
Để hiểu rõ được thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái
niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực,
tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản". Trong khái niệm này thì
quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao
dịch dân sự. Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật
thuật ngữ tài sản cũng được hiểu rất phong phú và đa dạng. Trong pháp luật
kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lưu động và xác định
được nội hàm của chúng. Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành
bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nước CHXHCN
Việt nam đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau:
"1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho
vay NHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất
động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng
số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.
Tài sản thế chấp gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày
01/11/2001 của Chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, được
nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay
vốn hoạt động sản xuất kinh doanh
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như nêu ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
 Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian
thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại phải
trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê
đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp
với thời hạn thuê còn lại.
 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

vay vôn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp
phần phát triển kinh tế xã hội.
Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện
để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản
lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
Với ngành Tài nguyên môi trường, để thế chấp bất động sản thì phải có
đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức
năng
II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp
1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá
Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy
nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc
biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, nhà xưởng máy móc thiết
bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định
giá trị tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp được xem là hoạt động tư vấn
cho các tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản
được thẩm định theo giá trị thị trường theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất cao
nhất, đồng thời đẩm bảo tính công khai minh bạch.
Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực
tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu
khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá
hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với
hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan
trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư...hoặc một
số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mượn.
Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào cũng
quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức
tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp như nhà

thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng
của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác
nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời
điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai , bản thân nó lại là
vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, kho
tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử... Điều đó nói nên rằng chúng
ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một hàng hóa
thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Để xác định được giá trị của bất
động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ước tính về
giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục
đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ thuật hay
khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường bao
gồm cả yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả
nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần
nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá
bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá
trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông
tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá
bất động sản cần được hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính
toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá
bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
2.1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Điều này
làm cho quản lý nhà nước về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp
rất nhiều khó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho người tiêu
chính đáng nhưng ngược lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời,
ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế, xã hội. Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều
nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó. Giá cả
thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản. Thị

Theo quan điểm kinh tế chính trị một hàng hóa thông thường có cấu thành
lượng giá trị hàng hóa bởi cả giá trị của những tư liệu sản xuất đã sử dụng để
sản xuất hàng hóa tức là giá trị cũ và hao phí lao động sống của người sản
xuất trong quá trình tạo ra hàng hóa, tức là giá trị mới. Đối với bất động sản
là hàng hóa đặc biệt bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất
quản lý nên giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Bất động sản bao
gồm "đất đai, nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất..."
Vậy ngoài sự ước lượng giá trị về quyền sử dụng đất người định giá bất động
sản còn phải tính cả giá trị của nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất ...và
nhà ở, công trình với đất đều có cấu thành lượng giá trị hàng hóa. Nên khi