BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
_________

MAI THANH CHI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ
CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
_________

MAI THANH CHI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ
CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số: 60340102
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN NGÃI

TP. Hồ Chí Minh - năm 2013


trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn!
Trân trọng,
Tác giả luận văn.


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ....................................................................................................................i
Cảm tạ ...............................................................................................................................ii
Mục lục .............................................................................................................................iii
Danh mục các bảng...........................................................................................................vi
Danh mục các hình ...........................................................................................................vii
Danh mục các phương trình .............................................................................................viii
Chương 1 Giới thiệu .......................................................................................................1
1.1 Lý do chọn đề tài ........................................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................................2
1.3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ...............................................................................2
1.3.1 Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................2
1.3.2 Đối tượng nghiên cứu .........................................................................................3
1.4 Phương pháp nghiên cứu và cơ sở số liệu...................................................................3
1.4.1 Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................3
1.4.1.1 Phương pháp thống kê mô tả ............................................................................3
1.4.1.2 Phương pháp hồi quy........................................................................................3
1.4.2 Cơ sở số liệu ........................................................................................................4
1.5 Kết cấu luận văn ..........................................................................................................5
Chương 2 Thực trạng nhà ở của người thu nhập thấp ở TP. HCM..........................6
2.1 Vài nét về TP. HCM ..................................................................................................6
2.1.2 Môi trường .............................................................................................................6

TP.HCM ..........................................................................................................................36
4.1 Đặc điểm mẫu khảo sát...............................................................................................36
4.1.1 Độ tuổi .................................................................................................................36
4.1.2 Tình trạng hôn nhân và mối quan hệ với người cùng chung sống .......................37


v

4.1.3 Nghề nghiệp và thu nhập ......................................................................................39
4.2 Khả năng tài chính ......................................................................................................40
4.3 Thị trường ...................................................................................................................41
4.3.1 Số nơi so sánh trước khi quyết định lựa chọn nơi thuê .......................................41
4.3.2 Tiện ích nơi thuê ..................................................................................................43
4.3.3Chi phí thuê nhà, diện tích phòng và khoảng cách đi làm ...................................44
4.3.4 Nơi thuê gần nơi mua sắm và giải trí ..................................................................46
4.3.5 Môi trường nơi thuê ............................................................................................47
4.4 Phân tích hồi quy ........................................................................................................47
4.4.1 Các biến có ý nghĩa thống kê ................................................................................49
4.4.2 Các biến không có ý nghĩa thống kê .....................................................................54
Chương 5 Kết luận và Kiến nghị...................................................................................57
5.1 Kết luận.......................................................................................................................57
4.5 Hàm ý chính sách về nhà ở cho của người thu nhập thấp ..........................................57
4.5.1 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà
cho thuê cho người có thu nhập thấp ...............................................................................58
4.5.2 Phát triển thị trường bất động sản .........................................................................59
4.5.3 Người thu nhập thấp ..............................................................................................60
5.2 Kiến nghị ....................................................................................................................60
Tài liệu tham khảo ............................................................................................................61
Phụ lục ..............................................................................................................................64



vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1 Hai dạng đường thu nhập – tiêu dùng ..............................................................23
Hình 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nàh bình quân hàng tháng của người thu
nhập thấp ..........................................................................................................................29


viii

DANH MỤC CÁC PHƯƠNG TRÌNH
Phương trình 1.1 ...............................................................................................................4
Phương trình 1.2 ..............................................................................................................4
Phương trình 3.1 ..............................................................................................................24


1

Chương 1

GIỚI THIỆU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Với quan niệm “an cư, lạc nghiệp” thì được sở hữu một căn nhà dù to dù
nhỏ ở những thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM)
luôn là mơ ước của nhiều người lao động có mức thu nhập khiêm tốn. Tuy nhiên,
luôn nằm top những thành phố có giá nhà đất cao nhất thế giới thì người thu nhập
thấp ở TP. HCM không dám có giấc mơ “mua nhà”.
Theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu
lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có

Minh” nhằm tìm hiểu chi phí thuê nhà cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
để từ đó đưa ra những biện pháp hay chính sách kịp thời và hợp lý là cần thiết.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Luận văn được thực hiện nhằm đạt được các mục tiêu sau đây:
1. Phân tích thực trạng thuê nhà hiện nay của người có thu nhập thấp.
2.

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người thu nhập

thấp.
3.

Hàm ý về chính sách liên quan đến thị trường nhà ở cho người thu nhập

thấp.
1.3 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
1.3.1 Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người
thu nhập thấp tại TP.HCM. Các yếu tố này được chia làm 3 nhóm yếu tố chính là
nhóm yếu tố cá nhân, nhóm yếu tố tài chính và nhóm yếu tố thị trường.
Thời gian thu thập số liệu từ tháng 02 năm 2012 đến tháng 09 năm 2012.


3

1.3.2 Đối tượng nghiên cứu
Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày
01/09/2010: Các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở
xã hội phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế
thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế

ζ: Sai số
1.4.2 Cơ sở số liệu
Để thực hiện các mục tiêu đã nêu bằng phương pháp phân tích thống kê mô
tả và phương pháp phân tích hồi quy thì luận văn đã sử dụng hai nguồn dữ liệu
như sau: dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp.
Dữ liệu thứ cấp: Nguồn số liệu được lấy từ các nguồn chính thức như Tổng
Cục Thống kê, Tổng Cục Môi trường, Bộ Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi
trường, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM và
Tổng hội Xây dựng Việt Nam cùng với báo chí và tài liệu chuyên ngành để minh
họa cho vài nét về địa bàn nghiên cứu và vấn đề nghiên cứu trong luận văn.
Dữ liệu sơ cấp: Nguồn số liệu được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp
390 hộ đang thuê nhà tại TP. HCM.
Theo nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì cỡ
mẫu trong nghiên cứu được tính theo công thức:

Với n: cỡ mẫu

𝑛𝑛 =

𝑁𝑁

1+𝑁𝑁(𝑒𝑒 2 )

(1.2)

N: Tổng thể
e: sai số, thường được lấy e = 0,05
Theo thống kê của Tổng công ty điện lực TP. HCM (Đỗ Mạnh Cường,
2012), thì hiện tại có 1.164.075 người thuê trọ có thu nhập thấp nên n = 400 mẫu.
Để đảm bảo được số quan sát 400, số lượng mẫu được thực hiện là 420

Chương 3 trình bày cơ sở lý thuyết liên quan, các nghiên cứu trước đây
làm cơ sở đưa ra mô hình nghiên cứu.
Chương 4 trình bày các kết quả phân tích nghiên cứu chủ yếu dựa
vào kết quả thống kê và phân tích hồi quy số liệu thu thập nhằm sự khẳng
định tính hợp lý của quá trình nghiên cứu là phù hợp và có ích.
Chương 5 tóm tắt kết quả các nghiên cứu có được và nêu rõ các hạn chế
của đề tài và đề nghị các bước nghiên cứu tiếp theo.


6

Chương 2
THỰC TRẠNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP. HCM
Chương 2 trình bày vài nét về địa bàn nghiên cứu về tự nhiên, xã hội và kinh tế của TP.
HCM. Đồng thời, khái quát tình hình thuê nhà của người thu nhập thấp nhằm vạch ra
toàn cảnh về vấn đề nhà ở của người thu nhập thấp hiện nay.
2.1 VÀI NÉT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TP. HCM nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Tây Nam
Bộ, bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích 2.095,01 km2.
Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TP.HCM là một đầu mối giao
thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong
vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế.
TP. HCM phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông
và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây
Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung
tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay.
2.1.1 Môi trường
Với tốc độ gia tăng dân số quá nhanh, cơ sở hạ tầng chưa kịp quy hoạch nâng
cấp tổng thể, ý thức một số người dân lại quá kém trong nhận thức và bảo vệ môi
trường chung. Theo số liệu quan trắc của Bộ Tài nguyên – Môi trường, (2011), tình

nạn xã hội, hành chính phức tạp cũng gây khó khăn cho nền kinh tế.
2.1.3 Dân cư
Hiện nay, theo số liệu điều tra của Tổng cục Thống kê ngày 01/04/2011, dân số
thành phố là 7.549.341 người. Sự phân bố dân cư ở TP.HCM không đều, các quận
3, 4, 10 và 11 có mật độ lên tới trên 40.000 người/km2, thì huyện ngoại thành Cần


8

Giờ có mật độ tương đối thấp 98 người/km2. Về mức độ gia tăng dân số, trong khi tỷ lệ
tăng tự nhiên khoảng 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 2,5%. Những năm gần đây dân
số các quận trung tâm có xu hướng giảm; trong khi dân số các quận mới lập vùng ven
tăng nhanh, do đón nhận dân từ trung tâm chuyển ra và người nhập cư từ các tỉnh đến
sinh sống.
Mặc dù TP.HCM có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với mức bình quân
của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do những tác động của
nền kinh tế thị trường. Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn
nhiều so với ngành sản xuất. Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện rõ giữa các quận nội
ô so với các huyện ở ngoại thành.
2.1.4 Giáo dục
Hệ thống các trường từ bậc mầm non tới trung học trải đều khắp thành phố.
Trong khi đó, những cơ sở xóa mù chữ, phổ cập giáo dục tập trung chủ yếu vào bốn
huyện ngoại thành Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ. Các trường ngoại ngữ ở TP.
HCM không chỉ giảng dạy những ngôn ngữ phổ biến mà còn một trường dạy quốc tế
ngữ, một trường dạy Hán Nôm, bốn trường dạy tiếng Việt cho người nước ngoài. TP.
HCM hiện nay cũng có 40 trường quốc tế do các lãnh sự quán, công ty giáo dục đầu tư.
Về mặt hành chính, Sở Giáo dục TP.HCM chỉ quản lý các cơ sở giáo dục từ bậc
mầm non tới phổ thông. Giáo dục bậc đại học, trên địa bàn thành phố có trên 80
trường, đa số do Bộ Giáo dục và Đào tạo quản lý. Trong số học sinh, sinh viên đang
theo học tại các trường đại học, cao đẳng của thành phố, 40% đến từ các tỉnh khác.

sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân. Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân số kể cả
số lượng khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải. Sài Gòn từng là
thành phố của cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây đã
thay đổi với việc thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không gian kiến trúc


10

thành phố này trở nên chật chội với nhiều công trình xây dựng hỗn độn thiếu tính thống
nhất.
Công tác quy hoạch có nhiều bất cập, yếu kém. Toàn thành phố còn hàng trăm
công trình quy hoạch lớn, nhỏ dở dang. Quy hoạch cho hệ thống công trình ngầm vẫn
chưa được thực hiện xong. Trong 10 năm gần đây, khu vực đô thị mới để lại dấu ấn lớn
trong quá trình phát triển thành phố này là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng do nước ngoài
đầu tư xây dựng.
Chiến lược quy hoạch của Thành phố hiện nay là tránh dồn ứ dân cư về nội
thành, đồng thời phát triển một số khu đô thị mới góp phần làm giảm mật độ dân số
vốn đã quá cao như hiện nay.
Tóm lại, TP.HCM là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh
tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi,
TP.HCM trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á,
bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường không. Trong các lĩnh vực giáo
dục, truyền thông, thể thao, giải trí, TP.HCM đều giữ vai trò quan trọng bậc nhất.
Tuy vậy, TP.HCM đang phải đối diện với những vấn đề của một đô thị lớn có
dân số tăng quá nhanh như: chất lượng môi trường sống và nhà ở cho người dân. Trong
nội ô thành phố, hệ thống giao thông công cộng kém hiệu quả đường sá trở nên quá tải,
thường xuyên ùn tắc; Môi trường thành phố cũng đang bị ô nhiễm do phương tiện giao
thông, các công trường xây dựng và công nghiệp sản xuất; An ninh xã hội không được
bảo đảm. Dân số tăng nhanh trong khi quỹ đất không nhiều khiến cho cung – cầu thị
trường nhà cho thuê mất cân đối, nhất là khi thị trường bất động sản trong các năm qua


60,8

17,5

5,0

Hà Nội

100,0

22,1

56,3

16,8

4,8

TP. Hồ Chí Minh

100,0

14,1

63,0

17,8

5,1


61,9

21,3

4,5

Nhóm giàu

100,0

18,1

70,1

9,2

2,7

Nhóm giàu nhất

100,0

31,7

62,1

5,0

1,2


62,3

16,7

5,2

Nhóm giàu

100,0

14,7

69,2

13,1

3,1

Nhóm giàu nhất

100,0

28,9

59,8

8,7

2,6

2010

Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản

3.027,2

3.259,5

Vận tải; kho bãi và thông tin liên lạc

4.261,1

4.296,4

Tài chính, tín dụng

6.811,0

6.380,6

Hoạt động kinh doanh bất động sản

3.967,4

4.365,8

Giáo dục và đào tạo

2.754,2


Chi nhà ở, điện nước

52.970

67.330

Chi khác

320.580

579.600

1.190.257

Tổng

742.510

1.135.100

2.424.569

148.205

Nguồn: Tổng cục thống kê (2011).

Theo Hoàng Quang và Xuân Trường, (Báo Lao động, 2012), thì kết quả khảo
sát thực tế tiền lương, thu nhập và mức sống tối thiểu trong các DN, do nhóm công tác
của Viện Công nhân và Công đoàn thuộc Tổng Liên Đoàn Lao động Việt Nam, công
bố ngày 9/11/2012 cho thấy, lương tối thiểu hiện nay của người lao động khu vực


Nguồn: Hoàng Quang và Xuân Trường, (2012).

Với mức lương và chi tiêu như trên, cuộc sống của người lao động tại TP.HCM
hiện gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, chi tiêu của người lao động và gia đình bao
gồm chi phí cho nhu cầu lương thực, thực phẩm và chi phí nuôi con, thì đối với người
lao động chưa có nhà ở phải đi thuê khó khăn còn gấp bội lần. Bài viết của Hoàng
Quang và Xuân Trường, (Báo Lao động, 2012), dẫn lời của ông Lê Văn Phát, (Tổng
cục thống kê), cho biết mỗi tháng người lao động phải chi từ 700.000 – 1.000.000 đồng
để thuê nhà để ở.
Qua số liệu về thu nhập, tích lũy và nhà ở của người dân trong các năm gần đây,
thu nhập trung bình theo các nguồn số liệu tổng hợp được thì tại các đô thị lớn như


14

TP.HCM, thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập trung bình và thấp đạt khoảng 3
triệu đồng đến khoảng 6 triệu đồng/tháng và chi phí cho nhà ở vẫn là khoản chi lớn
được ưu tiên.
2.2.2 Thực trạng nhà ở hiện nay tại TP. HCM
Mỗi người đều cần có một nơi ở để nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động sau thời
gian làm việc. Người thu nhập thấp cũng vậy, họ cần có nơi ở và nghỉ ngơi. Và, nhà ở
của người thu nhập thấp được coi như mảng màu đen bên cạnh những mảng màu đẹp
đẽ của những khu căn hộ xa hoa, sang trọng, những cao ốc văn phòng. Trong mảng
màu đen đó là nơi cư ngụ, nghỉ ngơi của hàng triệu người, mà tình trạng sống của họ
được nêu lên một phần nào trong bảng sau:
Bảng 2.5 Tóm tắt về đặc điểm nhà ở và môi trường sống, %.
Nơi ở

Nhà Nước

lụt

cướp

điện

than

Tổng

29

23

57

7

22

23

14

15

14

Hà Nội


21

7

16

16

Dân thường trú

17

8

65

8

24

25

15

16

14

Dân di cư


19

18

15

14

Nhóm giàu nhất

17

24

74

2

23

21

13

10

13

Nguồn: Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh (2010).


cầu thuê nhà của đông đảo người thu nhập thấp.
2.2.3 Hoạt động cho thuê nhà đối với người thu nhập thấp hiện nay
Trong thời gian vừa qua, hầu hết doanh nghiệp chỉ tập trung vào việc phát triển
nhà ở thương mại để bán theo giá thị trường nhằm thu hồi vốn nhanh và nếu cho thuê
thì cũng là cho thuê văn phòng hoặc các căn hộ cao cấp; đối với TP. HCM thì ngoài