B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
_________
MAI THANH CHI CÁC YU T NH HNG N CHI PHÍ THUÊ NHÀ
CA NGI CÓ THU NHP THP TI TP. H CHÍ MINH LUN VN THC S KINH T

TP. H Chí Minh - nm 2013

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
_________

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cu ca tôi.
Các s liu, kt qu nêu trong lun vn là trung thc và cha tng đc ai công b
trong bt k công trình nào khác.
Hc viên Mai Thanh Chi
ii CM T

Li đu tiên xin chân thành cm n công n ca Ba, M và ch đã luôn ng h và
to điu kin tt nht cho tôi hoàn thành lun vn nay.
Li tri ân xin trân trng gi ti Thy Nguyn Vn Ngãi, ngi đã tn tình hng
dn, ch dy cn k, chi tit và có nhng đóng góp quý báu đ lun vn đc hoàn thành
mt cách tt nht.
Xin bày t lòng bit n đn quý Thy Cô trong Vin ào To Sau i Hc đã to
điu kin đ tôi hoàn thành tt chng trình hc Thc s.
Xin chân thành cm n tt c các Thy Cô trong trng i Hc Kinh T TP.
HCM đã truyn đt nhng kin thc quý báu trong sut thi gian tôi hc cao hc ti
trng.
Li cm n cng xin gi đn tt c các Thy Cô trong Khoa Kinh T Trng i
Hc Cn Th đã truyn đt nhng kin thc quý báu trong sut thi gian tôi hc đi hc
ti trng.
Xin gi li cm n sâu sc đn các anh ch và các bn cng khóa Cao hc 19 đã

1.4.2 C s s liu 4
1.5 Kt cu lun vn 5

Chng 2 Thc trng nhà  ca ngi thu nhp thp  TP. HCM 6
2.1 Vài nét v TP. HCM 6
2.1.2 Môi trng 6
2.1.2 Kinh t 7
2.1.3 Dân c 7
2.1.4 Giáo dc 8 iv

2.1.5 Giao thông 9
2.1.6 Quy hoch và kt cu đô th 9
2.2 Nhà  ca ngi thu nhp thp ti TP. HCM 10
2.2.1 Thu nhp, tích ly và chi tiêu ca ngi dân khu vc thành th 10
2.2.2 Thc trng nhà  hin nay ti TP.HCM 13
2.2.3 Hot đng cho thuê nhà dành cho ngi thu nhp thp hin nay 15

Chng 3 C s lý lun và mô hình nghiên cu 19
3.1 C s lý lun 19
3.1.1 Lý thuyt cung – cu hàng hóa 19
3.1.1.1 Cu 19
3.1.1.2 Cung 20
3.1.2 Các yu t nh hng đn cu 21
3.1.2.1 nh hng ca thu nhp đn tiêu dùng 21
3.1.2.2 nh hng ca đc đim ngi tiêu dùng 22
3.1.2.3 nh hng ca marketing đn tiêu dùng 23
3.2 Các nghiên cu khác 24

4.5 Hàm ý chính sách v nhà  cho ca ngi thu nhp thp 57
4.5.1 Vn đ qun lý, h tr, khuyn khích phát trin hot đng đu t xây dng nhà
cho thuê cho ngi có thu nhp thp 58
4.5.2 Phát trin th trng bt đng sn 59
4.5.3 Ngi thu nhp thp 60
5.2 Kin ngh 60
Tài liu tham kho 61
Ph lc 64 vi

DANH MC CÁC BNG

Bng 2.1 T đánh giá tình trng thu nhp 11
Bng 2.2 Thu nhp bình quân hàng tháng ca lao đng theo ngành, Vit Nam 12
Bng 2.3 Chi tiêu đi sng bình quân 1 ngi/ tháng  thành th, Vit Nam 13
Bng 2.4 Chi tiêu và thu nhp ca ngi lao đng theo vùng 13
Bng 2.5 Tóm tt v đc đim nhà  và môi trng sng 14
Bng 2.6 Nhu cu thuê nhà ca công nhân  TP. HCM 16
Bng 2.7 Tình trng thuê nhà và chi phí thuê nhà ca h 18
Bng 3.1 Các bin trong mô hình hi quy 28
Bng 4.1  tui và gii 36
Bng 4.2: Chi phí thuê nhà bình quân trên ngi đi vi tng đ tui 37
Bng 4.3 Tình trng hôn nhân và mi quan h vi ngi cùng chung sng 38
Bng 4.4 Chi phí thuê nhà đi vi tình trng hôn nhân và mi quan h vi ngi cùng
chung sng 39


Phng trình 1.1 4
Phng trình 1.2 4
Phng trình 3.1 24 1

Chng 1
GII THIU

1.1 LÝ DO CHN  TÀI
Vi quan nim “an c, lc nghip” thì đc s hu mt cn nhà dù to dù
nh  nhng thành ph ln nh Hà Ni và Thành ph H Chí Minh (TP. HCM)
luôn là m c ca nhiu ngi lao đng có mc thu nhp khiêm tn. Tuy nhiên,
luôn nm top nhng thành ph có giá nhà đt cao nht th gii thì ngi thu nhp
thp  TP. HCM không dám có gic m “mua nhà”.
Theo kt qu điu tra ca B xây dng, hin ch 20% trong tng s 1 triu
lao đng trc tip và khong 1,2 – 1,5 triu lao đng gián tip có ch ; ch có
khong 2/3 trong tng s cán b, công chc t lo đc nhà  cho mình, s còn li
ch yu tp trung  các đô th ln phi ghép h,  nh,  tm. TP. HCM hin có
khong 1,5 triu ngi có nhu cu v nhà .
Theo ý kin ca các chuyên gia, phân khúc nhà  cho thuê đang có tc đ
phát trin yu nht trên th trng bt đng sn hin nay. Ông Lê Hoàng Châu,
Ch tch Hip hi Bt đng sn TP. HCM cho bit nhng nm gn đây đã có mt
s doanh nghip xây cn h cho thuê, nhng s lng cha nhiu và ch yu
nhm vào th phn cn h cho thuê cao cp. Trong khi đó, nhà cho thuê dành cho
ngi thu nhp trung bình, thu nhp thp vi mc giá t 3 – 5 triu cha có nhiu
đn v quan tâm (Thy Tho 2011).
Các sn phm nhà  cho thuê hin nay đang tn ti di dng các dãy nhà

 tài nghiên cu v các yu t nh hng đn chi phí thuê nhà ca ngi
thu nhp thp ti TP.HCM. Các yu t này đc chia làm 3 nhóm yu t chính là
nhóm yu t cá nhân, nhóm yu t tài chính và nhóm yu t th trng.
Thi gian thu thp s liu t tháng 02 nm 2012 đn tháng 09 nm 2012.

3

1.3.2 i tng nghiên cu
Theo quy đnh ti khon 4 điu 14 Thông t s 16/2010/TT-BXD ngày
01/09/2010: Các đi tng thuc din đc mua, đc thuê, đc thuê mua nhà 
xã hi phi có mc thu nhp bình quân hàng tháng không thuc din phi np thu
thu nhp cá nhân t thu nhp thng xuyên theo quy đnh ca pháp lut v thu
thu nhp cá nhân. Hay nói cách khác đây nhng ngi không np thu thu nhp cá
nhân, thuc din mua nhà xã hi đc xem là ngi có thu nhp thp.
Do đó, đi tng nghiên cu ca lun vn là ngi đang thuê nhà ti TP.
HCM và có mc thu nhp hàng tháng t 4 triu đng tr xung và mc gim tr
gia cnh 1,6 triu/ ngi/ tháng.

1.4 PHNG PHÁP NGHIÊN CU VÀ C S S LIU
1.4.1 Phng pháp nghiên cu
1.4.1.1 Phng pháp thng kê mô t
Tng hp, phân tích s liu nhm mô t đúng thc trng cuc sng và tình
trng thuê nhà hin ti ca ngi thu nhp thp đ thc hin mc tiêu phân tích
thc trng thuê nhà hin nay ca ngi có thu nhp thp, da vào s liu th cp
và s cp.

1.4.1.2 Phng pháp hi quy
Phng trình hi quy đc xây dng và c lng nhm xác đnh các yu
t nh hng đn chi phí thuê nhà ca ngi có thu nhp thp, da vào s liu s
cp.

ha cho vài nét v đa bàn nghiên cu và vn đ nghiên cu trong lun vn.
D liu s cp: Ngun s liu đc thu thp thông qua phng vn trc tip
390 h đang thuê nhà ti TP. HCM.
Theo nghiên cu ca Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì c
mu trong nghiên cu đc tính theo công thc:
 =

(

)
(1.2)
Vi n: c mu
N: Tng th
e: sai s, thng đc ly e = 0,05

Theo thng kê ca Tng công ty đin lc TP. HCM ( Mnh Cng,
2012), thì hin ti có 1.164.075 ngi thuê tr có thu nhp thp nên n = 400 mu.
 đm bo đc s quan sát 400, s lng mu đc thc hin là 420
mu.
Cn c trên c mu và s qun thc hin phng vn, s mu đc phân đu
cho tng qun và vic chn mu đc tin hành theo phng pháp thun li, ngu
nhiên và đm bo tng đi đúng theo yêu cu cho mc tiêu nghiên cu.
Các qun đc phân làm 2 nhóm: qun ni thành nh qun 1, 3, 5, 10 và
5

11; các qun, huyn ngoi thành nh: 2, 4, 6, 7, 8, 9, 12, Tân Bình, Bình Tân, Phú
Nhun, Th c, Gò Vp, C Chi, Cn Gi, Hóc Môn và Nhà Bè.
Theo Dng Th Bình Minh và cng s (2012) đã dn thì hin ti đa s
ngi dân  ni thành mun chuyn ra ngoi thành vi lý do cht lng các dch
v đô th xung cp, ùn tc giao thông, mt đ dân s cao nên xu hng tng dân


Chng 2 trình bày vài nét v đa bàn nghiên cu v t nhiên, xã hi và kinh t ca TP.
HCM. ng thi, khái quát tình hình thuê nhà ca ngi thu nhp thp nhm vch ra
toàn cnh v vn đ nhà  ca ngi thu nhp thp hin nay.

2.1 VÀI NÉT V THÀNH PH H CHÍ MINH
TP. HCM nm trong vùng chuyn tip gia min ông Nam B và Tây Nam
B, bao gm 19 qun và 5 huyn, tng din tích 2.095,01 km2.
Vi v trí tâm đim ca khu vc ông Nam Á, TP.HCM là mt đu mi giao
thông quan trng v c đng b, đng thy và đng không, ni lin các tnh trong
vùng và còn là mt ca ngõ quc t.
TP. HCM phía Bc giáp tnh Bình Dng, Tây Bc giáp tnh Tây Ninh, ông
và ông Bc giáp tnh ng Nai, ông Nam giáp tnh Bà Ra - Vng Tàu, Tây và Tây
Nam giáp tnh Long An và Tin Giang. Cách Hà Ni 1.730 km theo đng b, trung
tâm thành ph cách b bin ông 50 km theo đng chim bay.

2.1.1 Môi trng
Vi tc đ gia tng dân s quá nhanh, c s h tng cha kp quy hoch nâng
cp tng th, ý thc mt s ngi dân li quá kém trong nhn thc và bo v môi
trng chung. Theo s liu quan trc ca B Tài nguyên – Môi trng, (2011), tình
hình ô nhim môi trng nc đang có nhng din tin bt li đáng báo đng. Vi
lng rác thi hàng ngày hàng triu mét khi nc thi sinh hot thì TP.HCM hin nay
đang phi đi mt vi vn đ ô nhim môi trng quá ln. Mt khác, thành ph đang
có khong 2.000 km kênh thoát nc, hn 100.000 h ga và 800 ca x thi. Tuy
nhng, nn x rác ba bãi ca ngi dân đã vô hiu hóa gn nh toàn b h thng thoát
7

nc và tình trng ln chim kênh din ra khá ph bin trong khu dân c, (Tng cc
Môi trng 2012).
Các phng tin giao thông, hot đng xây dng, sn xut còn góp phn gây ô

tng nhanh, do đón nhn dân t trung tâm chuyn ra và ngi nhp c t các tnh đn
sinh sng.
Mc dù TP.HCM có thu nhp bình quân đu ngi rt cao so vi mc bình quân
ca c Vit Nam, nhng khong cách giàu nghèo ngày các ln do nhng tác đng ca
nn kinh t th trng. Nhng ngi hot đng trong lnh vc thng mi cao hn
nhiu so vi ngành sn xut. S khác bit xã hi vn còn th hin rõ gia các qun ni
ô so vi các huyn  ngoi thành.

2.1.4 Giáo dc
H thng các trng t bc mm non ti trung hc tri đu khp thành ph.
Trong khi đó, nhng c s xóa mù ch, ph cp giáo dc tp trung ch yu vào bn
huyn ngoi thành C Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cn Gi. Các trng ngoi ng  TP.
HCM không ch ging dy nhng ngôn ng ph bin mà còn mt trng dy quc t
ng, mt trng dy Hán Nôm, bn trng dy ting Vit cho ngi nc ngoài. TP.
HCM hin nay cng có 40 trng quc t do các lãnh s quán, công ty giáo dc đu t.
V mt hành chính, S Giáo dc TP.HCM ch qun lý các c s giáo dc t bc
mm non ti ph thông. Giáo dc bc đi hc, trên đa bàn thành ph có trên 80
trng, đa s do B Giáo dc và ào to qun lý. Trong s hc sinh, sinh viên đang
theo hc ti các trng đi hc, cao đng ca thành ph, 40% đn t các tnh khác.
Nh vy, hàng nm ngoài áp lc gia tng dân s t nhiên, TP.HCM còn chu áp
lc gia tng dân s c hc t vic hc sinh, sinh viên các tnh khác di c đn nhm
mc đích hc tp. iu này cng tác đng đn tình hình kinh t xã hi, nht là gây áp
lc đn tình trng nhà cho thuê và giao thông trong thành ph. 9

2.1.5 Giao thông
Nh điu kin t nhiên thun li, TP.HCM tr thành mt đu mi giao thông
quan trng ca Vit Nam và khu vc ông Nam Á. Tính riêng vn ti hàng hóa, đng

cha đc thc hin xong. Trong 10 nm gn đây, khu vc đô th mi đ li du n ln
trong quá trình phát trin thành ph này là khu đô th mi Phú M Hng do nc ngoài
đu t xây dng.
Chin lc quy hoch ca Thành ph hin nay là tránh dn  dân c v ni
thành, đng thi phát trin mt s khu đô th mi góp phn làm gim mt đ dân s
vn đã quá cao nh hin nay.

Tóm li, TP.HCM là thành ph đông dân nht, đng thi cng là trung tâm kinh
t, vn hóa, giáo dc quan trng ca Vit Nam. Nh điu kin t nhiên thun li,
TP.HCM tr thành mt đu mi giao thông quan trng ca Vit Nam và ông Nam Á,
bao gm c đng b, đng st, đng thy và đng không. Trong các lnh vc giáo
dc, truyn thông, th thao, gii trí, TP.HCM đu gi vai trò quan trng bc nht.
Tuy vy, TP.HCM đang phi đi din vi nhng vn đ ca mt đô th ln có
dân s tng quá nhanh nh: cht lng môi trng sng và nhà  cho ngi dân. Trong
ni ô thành ph, h thng giao thông công cng kém hiu qu đng sá tr nên quá ti,
thng xuyên ùn tc; Môi trng thành ph cng đang b ô nhim do phng tin giao
thông, các công trng xây dng và công nghip sn xut; An ninh xã hi không đc
bo đm. Dân s tng nhanh trong khi qu đt không nhiu khin cho cung – cu th
trng nhà cho thuê mt cân đi, nht là khi th trng bt đng sn trong các nm qua
đã không ngng đy giá đt lên cao đã khin cho vic mua / thuê nhà ca ngi dân
gp nhiu khó khn.

11

2.2 NHÀ  CA NGI THU NHP THP TI TP.HCM
2.2.1 Thu nhp, tích ly và chi tiêu ca ngi dân khu vc thành th
Vi thu nhp bình quân đu ngi đt khong 1.300USD/nm (khong 27 triu
đng/nm), Vit Nam đc các t chc th gii đánh giá là nc nghèo và d báo nhu
cu v nhà  thu nhp thp  Vit Nam là rt cao.
Trong Báo cáo nghèo đô th ca Lê Th Thanh Loan,  Ngc Khi và Nguyn
Nhóm nghèo nht
100,0
8,4
47,3
31,8
12,5
Nhóm nghèo
100,0
10,2
61,2
23,8
4,9
Nhóm trung bình
100,0
12,3
61,9
21,3
4,5
Nhóm giàu
100,0
18,1
70,1
9,2
2,7
Nhóm giàu nht

100,0
14,7
69,2
13,1
3,1
Nhóm giàu nht
100,0
28,9
59,8
8,7
2,6
Ngun: Lê Th Thanh Loan,  Ngc Khi và Nguyn Bùi Linh (2010).

12

Hn phân na h nghèo nht t đánh giá thu nhp ca h là va đ và d d còn
li 31,8% cho là thiu mt ít và 12,5% thiu rt nhiu; Nhóm h trung bình, giàu và
giàu nht đánh giá thu nhp ca h lc quan hn, trên 85% h trung bình, giàu và giàu
nht cho thu nhp ca h là va đ hoc d d, nhng vn còn 1,2% h giàu cho thu
nhp còn thiu. ng thi, khi thc hin vic t đánh giá thu nhp thông qua chi tiêu,
có trên 60% nhóm h nghèo nht t đánh giá chi tiêu ca h là d tha hoc va đ,
còn li 30% cho là thiu mt ít và 9,1% thiu rt nhiu;  các nhóm h nghèo, trung
bình, giàu và giàu nht t l t đánh giá d, tha hoc va đ là 70%, nhng vn có
2,6% h thuc nhóm giàu nht cho là thiu rt nhiu.
Theo s liu thng kê (Tng cc Thng kê, 2011) v mc sng ca ngi dân
thì mc thu nhp lao đng làm vic  ngành tài chính cao hn so vi các ngành khác.
Nm 2010, mc thu nhp ca lao đng làm vic  ngành tài chính là 6.380,600 đng/
ngi/ tháng so vi mc lng trung bình các ngành khong 3,8 triu đng/tháng,
(Tng cc thng kê 2011).
Bng 2.2 Thu nhp bình quân hàng tháng ca lao đng theo ngành, Vit Nam,

2002
2006
2010
Chi lng thc thc phm
368.960
488.170
1.086.107
Chi nhà , đin nc
52.970
67.330
148.205
Chi khác
320.580
579.600
1.190.257
Tng
742.510
1.135.100
2.424.569
Ngun: Tng cc thng kê (2011).
Theo Hoàng Quang và Xuân Trng, (Báo Lao đng, 2012), thì kt qu kho
sát thc t tin lng, thu nhp và mc sng ti thiu trong các DN, do nhóm công tác
ca Vin Công nhân và Công đoàn thuc Tng Liên oàn Lao đng Vit Nam, công
b ngày 9/11/2012 cho thy, lng ti thiu hin nay ca ngi lao đng khu vc
doanh nghip nói chung và vùng 1, trong đó có TP.HCM, nói riêng ch đáp ng đ
mc sng ti thiu trong vòng na tháng.
Bng 2.4 Chi tiêu và thu nhp ca ngi lao đng theo vùng, đng.

Vùng 1
Vùng 2

Mi ngi đu cn có mt ni  đ ngh ngi và tái to sc lao đng sau thi
gian làm vic. Ngi thu nhp thp cng vy, h cn có ni  và ngh ngi. Và, nhà 
ca ngi thu nhp thp đc coi nh mng màu đen bên cnh nhng mng màu đp
đ ca nhng khu cn h xa hoa, sang trng, nhng cao c vn phòng. Trong mng
màu đen đó là ni c ng, ngh ngi ca hàng triu ngi, mà tình trng sng ca h
đc nêu lên mt phn nào trong bng sau:
Bng 2.5 Tóm tt v đc đim nhà  và môi trng sng,
%.
Ni 
di
7m2/
ngi
Nhà
tr,
thuê

Nc
máy
riêng

Nu n
bng
du/ ci/
than
Khó khn mà h gia đình gp phi
Ting
n

31
26
51
4
22
21
7
16
16
Dân thng trú
17
8
65
8
24
25
15
16
14
Dân di c
62
64
40
6
18
17
10
14
13
Nhóm nghèo nht

các nm qua, tình trng chuyn đi mc đích s dng đt trái quy đnh, mua bán trao
tay và xây dng t phát gây nh hng không tt đn quy hoch và gây tác đng xu
đn tâm lý và đi sng nhân dân, (Dng Th Bình Minh, 2012).
Kt qu là, ch s giá nhà/ thu nhp ca ngi dân thì  Vit Nam vn cao hn
nhiu so vi các nc trên th gii và khu vc.  Vit Nam khong 24 - 26,6, trong
khi  khu vc Nam Á là 6,25, ông Á là 4,14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung ông
và Bc M là 6,25, M Latinh và Caribe là 2,38. Theo Liên hp quc thì ch s giá
nhà/thu nhp ca ngi dân khong t 3 – 4 là hp lý, (Dng Th Bình Minh và cng
s, 2012).
Mt ví d v điu này là: hu ht cn h đc xem là bình dân có giá t 16-19
triu đng/m2, (đã tính 10%VAT). Vi cn h bình thng khong 75 m2 s có giá 1,2
– 1,5 t đng. Vi mc lng ca b trng hoc nhân viên có mc thu nhp cao là 12
triu đng/tháng, thì phi tit kim 10 nm không n không ung mi mua đc. Còn
nu tr đi khong 50% dành cho chi phí sinh hot thì mt 20 nm. Ngay vi cn nhà h
dành cho ngi có thu nhp thp, hay nhà  xã hi có giá trên di 500 triu đng/m2,
thì vi thu nhp trung bình ca công nhân 3 triu đng/tháng cng phi mt 15 nm tit
kim không n, không ung mi mua đc.
Vic so sánh giá nhà và thu nhp hin nay đã ch rõ gic m “có nhà” ca ngi
thu nhp thp khó thc hin. Và, khi không th mua nhà nhng vn cn ni  đã to
cu thuê nhà ca đông đo ngi thu nhp thp.

2.2.3 Hot đng cho thuê nhà đi vi ngi thu nhp thp hin nay
Trong thi gian va qua, hu ht doanh nghip ch tp trung vào vic phát trin
nhà  thng mi đ bán theo giá th trng nhm thu hi vn nhanh và nu cho thuê
thì cng là cho thuê vn phòng hoc các cn h cao cp; đi vi TP. HCM thì ngoài

Trích đoạn Các nghiên cu khác Tình tr ng hôn nhân và mi quanh vi ngi cùng chun gs ng Kh nng tài chính

---