CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản
Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc
do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc
tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu
cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại
là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm từ
thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã.
Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể
di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với các tài
sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn
liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và
chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di
chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc, công
trình lắp ghép.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những
đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động
sản )
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượng của
đất đai đó )
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó :
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... (những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu
đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là
các động sản, hoặc công cụ lao động )

trả nợ. Trong tình huống như vậy Ngân hàng sẽ phải xiết nợ bằng việc thu hồi bất động
sản thế chấp để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả được Ngân hàng
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa cung
và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân,
tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra
sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh
thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng
thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung của đất nước. Trong
khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh
vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất
động sản. Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động
sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý
của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được các bất động
sản không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ,
cải cách thủ tục hành chính .
Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được lợi
nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng lợi
nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh
doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp
phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà
nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền vững. Thị trường
tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng
trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động không
chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự phát
triển của nền kinh tế, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp.
1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
Khái niệm
Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy

Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của
mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ đó
hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan nhưng có
tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá
trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một thời điểm nhất
định.
Sự cần thiết của định giá bất động sản :
Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò quan
trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như :
- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ như
khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xác
định giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bất động sản thì
người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu trên thị trường để
đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào các điều khoản
trong hợp đồng.
- Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các bất động sản thế
chấp. Như đã trình bày ở phần trên, thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong
nền kinh tế quốc dân. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là một
khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo
an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay
thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến hành xác
định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số
lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.
- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo
hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho mục
đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.
1.1.4. Các căn cứ định giá
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản.
Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất
Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại

tương lai của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay
ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá
cả của bất động sản trong tương lai.
1.2. Nguyên tắc định giá
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là
lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng
thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau : vật chất,
pháp luật, sử dụng và thời gian.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường. Mỗi
một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả
của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động
đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung
- cầu bất động sản.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có khuynh
hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản có sự sử
dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau, những bất động sản có giá trị thấp sẽ
hấp dẫn cầu nhiều hơn.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được
đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó tham gia hợp
thành.
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khai
các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết hợp
tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá của bất

1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch
trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là định giá
qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giá giá trị thị trường.
Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi sử dụng
phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấp nhận. Tuy
nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến
thức và nắm chắc về thị trường.
Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự
trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương
đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.
- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Tính
tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thời
gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trong
cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích
thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị
trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường
kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào
giao dịch xuất hiện trên thị trường.
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánh
được.
- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung
cầu hoặc theo lạm phát
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá cho