ĐỀ ÁN

Thực trạng phát triển nhà
đô thị ở Việt Nam
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính

LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là
vấn đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là
điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của
mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.Vì thế các
nước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở .Đối với nước ta


1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở:

1.1.Khái niệm:
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ
nghiên cứu.
*Trên góc độ xây dựng :
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên
trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
*Trên góc độ quản lý kinh tế :
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người,
là bộ phận quan trọng bảo vệ
con người trước các hiện tượng tự nhiên .
1.2.Đặc điểm nhà ở:
*Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất,
được xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được
phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị
người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có
ảnh
hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
*Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử
dụng dài, hao mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng
nhất là đối với người có thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xây
dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất
lượng trung bình và sử
dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà
không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét
vôi tường, cửa....
*Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi
mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và

bố dân cư và nguồn lao động.
Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các
thị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó
thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổ
i ở các
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
đô thị thị lớn. Cung- cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đến
thị trường bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất
sức lao động đô thị
:
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động
là đầu vào của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể
lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao
chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và
những tư liệu sinh hoạt khác. Như
Ph-Ăngghen nói: “Con người trước
hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học,
nghệ thuật, tôn giáo....”
(1)

Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước
các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét....mà còn là nơi
nuôi dưỡng , giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo
điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã
hội và điề
u chỉnh quan hệ xã hội.
Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc

soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố
không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau. Khu vực
Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính ph
ủ hoặc các xí nghiệp, cơ
quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở
có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo
quy định của pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà
được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó
tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở .
-Khu vực tư nhân: Nhà ở
được xây dựng bởi những cá nhân
hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động
trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ
ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết. Các quy tắc mà
Nhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo
đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trườ
ng
nhà ở. Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành
thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự càn nhà mà đáp
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu
vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước. Nhưng nếu chúng ta
buông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa
người giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã
hội về nhà ở.
-Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dự
ng
nhà ở của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên
các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực

xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở:
Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý
Nhà nước về nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật
nhằm đảm bảo việc duy trì, s
ử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng
phát triển quỹ nhà ở.
Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qy
định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho
từng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ. Đối với
những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây
Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo
Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây
Dựng.
Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước
cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến
khích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xây
dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục
những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo
điều kiện thuận lợi cho người dân
thoả mãn nhu cầu của mình.
*Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được
duyệt.
Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác
tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương
Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
mại, dịch vụ... đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã
hội của địa phương. Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi
người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này. Lập kế hoạch xây
dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển

Đề án chuyên ngành
Kinh tế và quản lý địa chính
Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược
điểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết
cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn. Tính bao cấp
tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà
cho thuê v
ới khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đến
không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho
quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế.
Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở.
Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở
cho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các
đô thị lớn như
Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh. Các chính sách như: chính
sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng...đã góp phần
giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà
ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan
xí nghiệp. Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về
quy hoạch, quản lý đô thị
đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém .
Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời
điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà
được Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau:
Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố.
Thành phố
Hải Phòng: 19,8%
Thành phố Đà Nẵng: 37%
Thành phố Hồ Chí Minh:42%
Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao

/ người. Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước
xây dựng được 26 triệum
2
nhà ở. Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị
nước ta có khoảng 107 triệu m
2
, bình quân là 7,2 m
2
/người. Ước tính từ
1996-2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m
2
nhà ở. Thực tế
đến cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m
2
, bình quân là
7,7 m
2
/ người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m
2
nhà ở , bình quân là 6,8
m
2
/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m
2
nhà ở, bình quân là
7,8 m
2
/người.
Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao
cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở