CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư
I.1.1 Dự án đầu tư
• Khái niệm
Theo Luật đầu tư năm 2005:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
• Đặc điểm dự án đầu tư
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Đất đai là tài
nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được
phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các
chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư đều phải phân tích trên hai
khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có
rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ
tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn
đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem
xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự
án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp
lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công
của dự án.
I.1.2 Tài chính dự án đầu tư
Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển
khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân
phối.
I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư
(TD1)
• Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá
trình soạn thảo dự án.

qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu
quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho
dự án).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch
toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải
thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà
đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ
tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác
động theo hướng không có lợi.
• Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu
đặt ra trong phân tích tài chính là:
Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp
ứng mục tiêu phân tích;
Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh
đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.1 Xác định nhu cầu vốn
I.2.1.1 Vai trò:
- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư
- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
I.2.1.2 Yêu cầu:

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo
và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận
chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định
cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian
xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản
lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào
khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám
sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất
không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay
trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.
I.2.1.4 Phương pháp xác định
(TD3)
:
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác
định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
• PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB

QXDK
) x (1+T
GTGT-XD
)
i =1
Trong đó:
n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình,
hạng mục công trình thuộc dự án
i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i
của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Q
XDi
: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính
thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Z
i
: Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu chính
thứ i của công trình
G
QXDK
: Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác
còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ phần trăm
trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng
các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình
T
GTGT-XD
: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng
- G
TB

QLDA
, G
TV
và G
K
được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo định
mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong
thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ
10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu
động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian
thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ
thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định.
- G
DP
: Chi phí dự phòng được xác định như sau:
Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòng được
tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi
phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác.
Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòng
được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công
việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng, chi
phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí
quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dự phòng chi
phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá
xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó,
chỉ số giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và
phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và
quốc tế).
• PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng

x N + G
CT-SXD
G
TB
= G
TBCT1
+ G
TBCT2
+… + G
TBCTn
G
TBCT
= S
TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa
tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
S

: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự
đã thực hiện thứ i của dự án
H
t
: Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
H
KV
: Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
G
CT-CTTTi
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây
dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.
+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình,
hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ
có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi
các cho phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.
• PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng công trình.
I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ
I.2.2.1 Vai trò:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
I.2.2.2 Yêu cầu:
- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn những nguồn vốn
phù hợp cho dự án.
- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động.
I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
• Vốn của chủ đầu tư :
- Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh bất
động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là

Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về máy móc,
thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn khấu hao giảm) vì như
vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn đầu tư.
+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực hiện
qua các phương thức cho thuê dài hạn
Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị.
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản
+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần
+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinh
doanh trước
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ
+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại
Tăng trực tiếp
Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí hoặc
chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình.
+ Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp
+ Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro
• Vốn huy động bên ngoài
- Vốn ngân sách:
Đối với các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để thực
hiện các dự án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và hỗ
trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trong các vấn
đề sau:
+ Tiền sử dụng đất
Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự án
xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản
xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng