L I CAM OAN
H c viên xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a riêng h c viên. Các s li u,
k t qu nêu trong lu n v n là trung th c và ch a t ng đ

c s d ng đ b o v m t h c

v nào. H c viên cam đoan r ng, m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n v n này đã
đ

c c m n và các thông tin trích d n trong lu n v n đ u đ

c ch rõ ngu n g c.

Tác gi lu n v n

ng Thu Quyên

i


L I CÁM

N

Trong su t th i gian h c t p, nghiên c u và hoàn thành lu n v n, h c viên đã nh n
đ

cs h

ng d n, ch b o t n tình c a các th y cô giáo, s giúp đ , đ ng viên c a



ng ký đ t đai, C c Th ng kê t nh L ng S n, Trung tâm

d ch v bán đ u giá tài s n – S T pháp và các c quan liên quan đã giúp đ và t o
đi u ki n cho h c viên trong su t quá trình th c hi n đ tài.
Xin chân thành c m n gia đình, ng

i thân, b n bè, đ ng nghi p đã t o m i đi u ki n

thu n l i và giúp đ h c viên v m i m t, đ ng viên khuy n khích h c viên hoàn
thành lu n v n./.
L ng S n, ngày

tháng

n m 201

Tác gi lu n v n

ng Thu Quyên

ii


M CL C
L I CAM OAN .............................................................................................................i
L I CÁM N .............................................................................................................. ii
DANH M C CÁC T
M


1.1.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t ....................................................................5
1.1.3 Khái ni m
giá đ t.
1.2

nh giá đ t và các ph

ng pháp, yêu c u, đi u ki n đ nh

........................................................................................................................8
u giá quy n s d ng đ t và vai trò c a công tác đ u giá quy n s d ng đ t. 11

1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t .....................................................11
1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t trong qu n lý s d ng đ t đai .........14
1.3 C s pháp lý và n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .....17
1.3.1 H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t ..........17
1.3.2N i dung c

b n c a công tác qu n lý đ u giá quy n s

d ng đ t

trên đ a bàn t nh L ng S n ........................................................................................18
1.4 Nh ng nhân t

nh h

ng đ n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .....19

1.4.1 Nh ng nhân t khách quan...........................................................................19

2.2.2 Hi n tr ng s d ng các lo i đ t .................................................................... 30
2.3 Th c tr ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng
S n ............................................................................................................................ 33
u giá quy n s d ng đ t theo k t qu rà soát qu

2.3.1

đ t............................. 34

2.3.2 Quy trình th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t: .......................................... 34
2.3.3 i u ki n đ a khu đ t ra đ u giá quy n s d ng đ t ................................... 38
2.3.4 Xác đ nh giá kh i đi m đ u giá QSD ....................................................... 39
2.3.5 T ch c cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t .............................................. 40
2.4 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t t n m 2014 đ n 2016 ................ 44
2.5 ánh giá k t qu qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t ......................................... 48
2.5.1 Nh ng k t qu đ t đ

c ............................................................................... 48

2.5.2 Nh ng h n ch ............................................................................................. 52
2.5.3 Nguyên nhân d n đ n nh ng h n ch .......................................................... 56
CH

NG 3

QUY N S
3.1

GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC QU N LÝ
D NG

3.2.2 Gi i pháp công tác qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá ............................ 65
3.2.3 Gi i pháp m r ng các ngu n thu th p thông tin khi xác đ nh giá kh i đi m
đ u giá QSD.......................................................................................................... 66
3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t............................... 69
K T LU N VÀ KI N NGH ....................................................................................... 77

iv


DANH M C B NG BI U
B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lý quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t ..............17
B ng 2.1. Hi n tr ng s d ng đ t n m 2015-2016 c a t nh L ng S n .........................32
B ng 2.3. Qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t .............................34
B ng 2.3. K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t thành công ....................................44
trên đ a bàn t nh L ng S n n m 2014-2016 ..................................................................44
B ng 2.4. K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m
2014 ...............................................................................................................................44
B ng 2.5. K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m
2015 ...............................................................................................................................46
B ng 2.6. K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m
2016 ...............................................................................................................................47
B ng 2.7 K t qu ngu n thu ngân sách nhà n

c khi đ u giá quy n SD trong 3 n m

.......................................................................................................................................49
trên đ a bàn t nh L ng S n ............................................................................................49

v


GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t

N -CP

Ngh đ nh Chính ph

Q

Quy t đ nh

QSD

Quy n s d ng đ t

SD

S d ng đ t

STNMT

S Tài nguyên và Môi tr

TT

Thông t

TTLT


Trung tâm phát tri n qu đ t

H T G CT

H i đ ng th m đ nh giá đ t c a t nh

TCB GCN

T ch c bán đ u giá chuyên nghi p

QPPL

Quy ph m pháp lu t

CNH-H H

Công nghi p hóa – Hi n đ i hóa

vii

ng ký đ t đai



M

U

1. Tính c p thi t c a đ tài:
t đai là ngu n tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia vô cùng quý báu, là ngu n

giá; Công tác t ch c cu c bán đáu giá th c hi n đúng quy trình, tuy nhiên v n còn
nh ng tr

ng h p khách hàng đ u giá th

ng l

ng, thông đ ng giá tr

c khi d

phiên đ u giá (n i dung này h th ng v n b n ch a quy đ nh x lý)… Trình đ chuyên
môn, n ng l c c a đ i ng cán b còn y u kém, nh t là

các c p chính quy n c s .

Qua quá trình nghiên c u, phân tích, t ng h p công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên
đ a bàn t nh L ng S n trong n m 2014- 2016 cho th y nhi u phiên đ u giá đã đem l i
hi u qu cao v m t kinh t . Tuy nhiên, vi c th ng nh t th c hi n các h th ng v n
b n, m c giá kh i đi m đ u giá quy n s d ng đ t và công tác t ch c cu c đ u còn
có nh ng v n đ c n có gi i pháp đ th ng nh t th c hi n trong giai đo n hi n nay.
Xu t phát t nh ng yêu c u và th c ti n trên, h c viên l a ch n

tài: “Gi i pháp

hoàn thi n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n"
đ

c th c hi n là c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s pháp lý, c ch th c hi n


ng nghiên c u c a đ tài là gi i pháp hoàn thi n công tác qu n lý đ u giá

quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n d a trên các h th ng v n b n quy đình
và tình hình th c t đ a ph

ng.

b. Ph m vi nghiên c u
- Ph m vi v n i dung và không gian nghiên c u: Công tác đ u giá quy n s d ng đ t
trên đ a bàn t nh L ng S n
- Ph m vi v th i gian nghiên c u: Lu n v n s d ng các s li u thu th p công tác đ u
giá quy n s d ng đ t trong giai đo n t n m 2014 đ n n m 2016, và đ ra các gi i
pháp t ng c

ng hi u qu công tác này cho đ n n m 2020 trên đ a bàn t nh L ng S n.

4. Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u

Trên c s h th ng các v n b n, ch đ , chính sách hi n hành v qu n lý nhân l c c a
Nhà n

c nói chung và tình hình tri n khai th c hi n công tác đ u giá quy n s d ng

đ t trong n m v a qua; Lu n v n áp d ng các ph
- Ph

ng pháp đi u tra kh o sát;



CÔNG TÁC

1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t và đ nh giá đ t và
ph ng pháp đ nh giá đ t

1.1.1 Khái ni m giá đ t và đ c đi m c a giá đ t
1.1.1.1 Khái ni m giá đ t
t đai là s n ph m phi lao đ ng, b n thân nó không có giá tr . Do đó đ i v i đ t đai
mà nói giá c đ t đai ph n nh tác d ng c a đ t đai trong ho t đ ng kinh t , nó là s
thu l i trong quá trình mua bán, nói cách khác giá c đ t đai cao hay th p quy t đ nh
b i nó có th thu l i cao hay th p

m t kho ng th i gian nào đó. Quy n l i đ t đai

đ n đâu thì có th có kh n ng thu l i đ n đó t đ t và c ng có giá c t

ng ng, nh

giá c quy n s h u, giá c quy n s u d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th
ch p… H u h t nh ng n

c có n n kinh t th tr

m t giá tr c a quy n s h u đ t đai. Xét v ph

ng, giá đ t đ

c hi u là bi u hi n


Không gi ng nhau v th i gian hình thành: do đ t đai có tính khác bi t cá th l n l i
thi u m t th tr
quá kh đ n t

ng hoàn ch nh, giá c đ

c hình thành d

is

nh h

ng lâu dài t

ng lai, th i gian hình thành giá c dài, khó so sánh v i nhau. Khi đ nh

3


giá c n c n c đ c đi m c a b n thân lo i đ t và tình tr ng th tr

ng, ti n hành phân

tích c th đ đ a ra giá đ t phù h p v i t ng th i đi m nh t đ nh.
Giá đ t đai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr đ t đai, giá c cao hay th p không
ph i do giá thành s n xu t quy t đ nh.
con ng

t đai không ph i là s n ph m lao đ ng c a


c.

Giá đ t ch y u là do nhu c u v đ t đai quy t đ nh và có xu th t ng rõ ràng, t c đ
t ng giá đ t cao h n so v i t c đ t ng giá hàng hóa thông th
nguyên nhân t hai m t t o thành.

ng. Ch y u là do

u tiên là do tính khan hi m c a đ t đai nên tính

co dãn trong cung nh ; mà đ ng th i s phát tri n kinh t , xã h i và nhân kh u t ng
lên không ng ng nên yêu c u v đ t ti p t c t ng theo, cho nên giá đ t ngày càng t ng,
đ ng th i do c u t o h u c c a t b n toàn xã h i đ

c nâng cao khi n cho t su t l i

nhu n bình quân xã h i gi m, d n đ n xu th gi m l i nhu n t đó làm cho giá đ t có
tr ng thái t ng lên. Trong th tr

ng thông th

ng, giá c hàng hóa ch u nh h

ng

c a b n thân đôi bên cung c u. Nh ng nói chung cung c a đ t là do t nhiên cung c p,
đ t đai mà cón ng

i có th s d ng đ



ng đ t.

i s n xu t trong nông nghi p t o ra và n p

a tô g n li n v i s ra đ i và t n t i c a ch đ t

h u v ru ng đ t. Trong ch đ chi m h u nô l , đ a tô là do lao đ ng c u nô l và
nh ng ng

i chi m h u ru ng đ t nh t do t o ra. Trong ch đ phong ki n, đ a tô là

m t s n ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m đo t. trong ch
ngh a t b n, do còn ch đ t h u v ru ng đ t trông nông nghi p nên v n t n t i đ a
tô. V th c ch t, đ a tô t b n ch ngh a chính là ph n giá tr th ng d th a ra ngoài
l i nhu n bình quân và do nhà tu b n kinh doanh nông nghi p tr cho đ a ch .

a tô

t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai c p: đ a ch , t b n kinh daonh nông
nghi p và công nhân nông nghi p làm thuê. Trong ch ngh a t b n, có các lo i đ a tô:
đ a tô chênh l ch, đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n. trong ch ngh a xã h i, khi
ru ng đ t thu c s h u toàn dân, không còn là t h u c a đ a ch hay nhà t b n, thì
nh ng c s kinh t hình thành đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n b xóa b , nh ng
v n t n t i đ a tô chênh l ch, song nó thu c s h u c a Nhà n
tô chênh l ch d

c v b n ch t v i đ a

i ch ngh a t b n.

ch ngh a xã h i, song đ

a tô chênh l ch còn t n t i c trong đi u ki n

c phân ph i m t ph n d

i hình th c thu nh p thu n túy

ph thêm c a các h p tác xã nông nghi p c a nông dân, m t ph n d

5

i hình th c thu


nh p c a nhà n
l ch II.

c. Có hai lo i đ a tô chênh l ch: đ a tô chênh l ch I và đ a tô chênh

a tô chênh l ch I là đ a tô chênh l ch thu đ

c trên nh ng ru ng đ t có đ

m u m t nhiên trung bình và t t, có v trí g n th tr
II là đ a tô chênh l ch thu đ
l ch I s thu c v ng

ng tiêu th .


nh h

nh h

ng

ng b i y u t nào. Có th th y

ngay r ng lãi xu t ngân hàng mà cao thì s ti n mua đ t ph i gi m đi, n u không thì
đem ti n vào ngân hàng s có l i h n là mua đ t đ có đ a tô. Còn n u lãi su t ngân
hàng mà gi m xu ng thì s ti n b ra mua đ t ph i t ng lên do ng
bán v i giá th p, đ đ t thu đ

c đ a tô l n h n thu nh p do l

ngân hàng, lúc này giá đ t ph i t ng lên thì ng

i bán không mu n

ng ti n bán đ t g i vào

i bán m i ch p nh n. vì v y nhà t

b n kinh doanh mu n s d ng đ t tôt ph i xác đ nh giá c . Trong quá trình phát tri n
kinh t xã h i thì lãi xu t có xu h
daonh đ t đai luôn có lãi. Ng
xác đ nh giá đ t.

ng gi m do đó giá đ t ngày càng t ng, vi c kinh


ng đ

c quy t đ nh

t cung thì giá c t ng cao, ng

c l i cung

t c u thì giá c ph i h xu ng, đó là nguyên t c cân b ng cung c u. i u ki n hình

thành là:
Ng

i cung c p và ng

i tiêu dùng đ u c nh tranh v hàng hóa có cùng tính ch t.

Nh ng hàng hóa có cùng tính ch t t do đi u ch nh l

ng cung theo bi n đ ng giá c .

t đai c ng v y, giá c đ t đai c ng ph thu c vào m i quan h cung c u quy t đ nh.
Nh ng vì đ t đai khác các lo i hàng hóa thông th

ng là có đ c tính t nhiên, nhân

v n nên không hoàn toàn v n hành theo nguyên t c cung c u nói trên mà hình thành
nguyên t c cung c u riêng.
Vì v trí đ t đai có đ c tính t nhiên nh tính c đ nh v v trí đ a lý, không sinh sôi và
tính cá bi t, nên tính đ c chi m v giá c t


y u là do Nhà n

c kh ng ch , nhân t này nh h

ng quan tr ng đ n giá c đ t đai,

khi ti n hành đ nh giá đ t, c n tìm hi u đ y đ các đ c tính trên c u th tr

ng đ t đai,

Ngoài ra khi ti n hành phân tích cung c u, c n tính đ n nhân t th i gian, phân tích
đ ng thái. Vì hi n tr ng cung c u th
phát tri n trong t
Cung c u c a th tr

ng là đ

c hình thành t s xem xét tình tr ng

ng l i ngh a là hi n t i mà xét v t

ng lai.

ng đ t đai di n bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong

7


th tr

hình th c phân tích kinh t

ng.

nh giá tài s n là

ng d ng. Nhi u khái ni m s d ng trong lý thuy t đ nh

giá là nh ng khái ni m kinh t , tuy nhiên c ng có m t s khác bi t.
W.Sealrooke cho r ng:

nh giá là s

c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n

c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đ
Còn Lim Lan Yuan đ nh ngh a:

c xác đ nh (W. Sealrooke).

nh giá là m t khoa h c v

c tính giá tr cho m t

m c đích c th c a m t tài s n c th t i m t th i đi m xác đ nh, có cân nh c đ n t t
c các đ c đi m c a tài s n c ng nh xem xét t t c các y u t kinh t c n b n c a th
tr

ng, bao g m các lo i đ u t l a ch n
nh giá đ t là s


ng cho vi c ho ch đ nh

ng pháp đ nh giá và nâng cao đ

chính xác c a công tác đ nh giá. T đó th y rõ r ng có s quan h r t m t thi t gi a

8


vi c đ nh giá đ t v i vi c qu n lý đ t đai và qu n lý th tr

ng b t đ ng s n. Qu n lý

t t giá đ t s mang đ n nh ng tác đ ng tích c c sau đây:

phòng đ

t ng đ t bi n; đ phòng đ
ph m hóa đ

c giá c đ t đai

c n n đ u c đ t đai; thúc đ y s d ng đ t h p lý; quy

c hành vi giao d ch c a hai bên, góp ph n xây d ng m t th tr

đai có quy ph m, đ nh giá đ t đ

c khách quan và chính xác; ng n ch n đ


ng trên th

tr

ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t trong kho ng th i gian không quá 02 n m tính

đ n th i đi m đ nh giá đ t. Sau đó phân tích, so sánh, đi u ch nh m c giá do các y u
t khác bi t c a các th a đ t so sánh v i th a đ t c n đ nh giá đ tính đ

c giá đ t c a

th a đ t c n đ nh giá.
Ph

ng pháp chi t tr : Ph

ph

ng pháp giá thành xây d ng l i tr đi ph n kh u hao ho c ph

Theo ph

ng pháp này còn đ

ng pháp này, giá tr c a đ t đ

c g i là ph

ng pháp thay th ho c


ng c a m t tài s n d a trên các thu nh p mà tài s n đó s đem l i ho c có kh n ng

s đem l i. Giá tr tài s n đ
t

ng pháp này còn g i là ph

c

c tính b ng vi c v n hoá thu nh p

c tính trong

ng lai k c t ng thu nh p ho c lãi ròng.
ng pháp th ng d : T ng doanh thu phát tri n gi đ nh c a b t đ ng s n đ

tính trên c s đi u tra kh o sát, thu th p các thông tin v giá chuy n nh

9

c

c

ng, giá cho


thuê và các y u t khác hình thành doanh thu c a các d án có đ c đi m t


pháp nào là ph
các ph

ng pháp trên đ ti n hành đ nh giá đ t, không có ph

ng pháp riêng r mà ch có s d ng ph

ng pháp khác có th đ

ng

ng pháp thích h p nh t, còn

c s d ng đ ki m tra k t qu c a ph

ng pháp thích

h p nh t.
1.1.3.3 Yêu c u v thông tin trong áp d ng ph
Các thông tin v giá đ t đã chuy n nh

ng pháp đ nh giá đ t

ng trên th tr

ng, giá đ t trúng đ u giá quy n

s d ng đ t, giá đ t trong c s d li u v đ t đai, giá đ t trên sàn giao d ch b t đ ng
s n, giá đ t đ
tr

ng trên th tr

ng có các

ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t;

c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t có tài s n g n li n

ng h p có đ s li u v giá các b t đ ng s n (g m đ t và tài s n g n

10


li n v i đ t) t

ng t v i th a đ t c n đ nh giá đã chuy n nh

ng trên th tr

ng,

trúng đ u giá quy n s d ng đ t;
Ph

ng pháp thu nh p đ

c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t xác đ nh đ

c các



ng; d

i 10 t đ ng đ i

i 20 t đ ng đ i v i các t nh còn l i.

d ng đ t và vai trò c a công tác đ u giá quy n s

1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t
Theo quan ni m truy n th ng, đ u giá là vi c mua bán hàng tài s n công khai mà
nh ng ng

i mua s tr giá t giá th p cho t i khi tr giá cao nh t và ng

i bán đ u

giá đ ng ý bán b ng cách gõ búa.
D

i góc đ pháp lý, khái ni m v bán đ u giá tài s n th

nh ng đi u lu t c th : i u 3 Lu t bán đ u giá tài s n n

ng đ

c quy đ nh trong

c C ng hòa nhân dân Trung


11


hàng cho ng

i ra giá cao nh t. Theo quy đ nh t i

i u 2 c a Ngh đ nh s

17/2010/N -CP ngày 04 tháng 03 n m 2010 c a Chính ph v bán đ u giá tài
s n [7]:
- Bán đ u giá tài s n là hình th c bán tài s n công khai theo ph
cho đ n khi có ng

i tr giá cao nh t.

u giá viên là ng

-

- Ng

i mua đ

ng th c tr giá lên

iđ

c c p Ch ng ch hành ngh đ u giá theo quy đ nh.


i tham gia đ u giá tài s n là cá nhân, đ i di n t ch c có đ đi u ki n tham gia

đ u giá đ mua tài s n bán đ u giá.
u giá là vi c mua bán tài s n công khai mà nh ng ng
cho t i khi tr giá cao nh t và ng

i mua s tr giá t giá th p

i bán đ u giá đ ng ý bán. Nh v y, xét v b n ch t

c a bán đ u giá tài s n là quan h dân s v mua bán tài s n thông qua hình th c đ u
giá nh m bán đ

c tài s n v i giá cao nh t. Ho t đ ng bán đ u giá tài s n đ

theo ý chí c a ch s h u và ng

iđ

c di n ra

c ch s h u y quy n yêu c u t ch c có ch c

n ng bán đ u giá th c hi n vi c bán đ u giá tài s n.
Tài s n trong đ u giá r t đa d ng nh ng chung quy l i có th chia ra làm hai lo i tài
s n: Lo i th nh t là tài s n thu c s h u cá nhân (hàng hóa, đ c , tác ph m ngh
thu t, đ dùng cá nhân, b t đ ng s n, đ ng s n....) đ
và lo i th hai là tài s n thu c s h u c a nhà n
tang v t, ph


th ng nh t n i t i theo nh ng tiêu chí nh t đ nh nh b n ch t, n i dung, m c đích.
Theo đó, h th ng pháp lu t bao g m h th ng c u trúc bên trong và h th ng c u trúc
bên ngoài.
V i quan ni m này pháp lu t v bán đ u giá tài s n ch a ph i là m t ngành đ c l p có
ph m vi đi u ch nh và đ i t

ng đi u ch nh riêng bi t. M c dù pháp lu t v bán đ u

giá tài s n c ng bao g m t ng th các QPPL, đi u ch nh các quan h xã h i v bán đ u
giá tài s n đ

c th hi n trong các v n b n pháp lu t do c quan nhà n

c có th m

quy n ban hành và có m i quan h th ng nh t trong h th ng pháp lu t. Tuy nhiên, do
đ c đi m c a lo i tài s n đ

c đ a ra bán đ u giá theo cách phân đ nh c a pháp lu t,

mà pháp lu t v bán đ u giá tài s n không thu c m t ngành lu t chuyên bi t nào. Các
quy đ nh c a pháp lu t v bán đ u giá n m r i rác trong các quy đ nh c a Lu t, Pháp
l nh, Ngh đ nh nh : Lu t Dân s , Lu t Th

ng m i, Lu t

ng ký giao d ch đ m b o,

Lu t kinh doanh b t đ ng s n, Lu t qu n lý, s d ng tài s n nhà n


giá tài s n, ng

i bán đ u giá và qu n lý nhà n

s n do c quan nhà n

c đ i v i ho t đ ng bán đ u giá tài

c có th m quy n ban hành” [6]

Nh v y, khung pháp lu t v bán đ u giá tài s n

n

c ta đang trong quá trình hình

thành ch a th t o thành m t tr t t pháp lu t đ y đ và n đ nh. Ch a có m t v n b n
pháp lu t nào có giá tr pháp lý cao nh Lu t đ đi u ch nh và t ch c ho t đ ng bán
đ u giá tài s n nh m đ a t ch c và ho t đ ng này ngày càng có hi u qu h n trong
ti n trình c i cách hành chính, c i cách t pháp c ng nh h i nh p kinh t qu c t , góp
ph n t ng c

ng tính công khai, minh b ch và phát huy đ

c các l i ích kinh t do bán

đ u giá tài s n đem l i.

1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t trong qu n lý s d ng đ t đai
Bán đ u giá tài s n là quy n s d ng đ t ngày càng có vai trò quan tr ng trong s phát

c đi u ch nh m c giá đ t cho phù h p v i giá tr th c c a đ t; t ng ngu n

thu cho ngân sách Nhà n
đ m b o l i ích Nhà n

c; đi u ti t và đi đ n xoá b đ a tô chênh l ch theo h

c, l i ích ng

i có đ t b thu h i và l i ích c a nhà đ u t [6].

Giao đ t, cho thuê đ t theo hình th c đ u giá QSD
quan tr ng đ

c quy đ nh trong Lu t

ng

là m t trong nh ng gi i pháp

t đai 2013 nh m đ m b o tính công khai, minh

b ch trong qu n lý, s d ng đ t đai. Tuy nhiên, trong th c t vi c làm này ch a đ

c

áp d ng ph bi n. Nhi u v n đ b c xúc trong qu n lý s d ng đ t đai th i gian qua có
th đ

c gi i quy t n u nh vi c đ u giá đ


các th i đi m th tr

ng b t đ ng s n phát tri n nóng dù nhà

c giao đ t, cho thuê đ t ph i th c hi n n p ti n s d ng đ t, ti n thuê

đ t cho Nhà n

c theo quy đ nh).

H n n a, có tr
l

và

ng

ng v i ng

ng h p khi làm th t c thu h i đ t, nhà đ u t l i tr c ti p đi th
i b thu h i đ t ho c nhà đ u t trong m t s tr

ng

ng h p đã th c hi n

bán, rao bán đ t thu c d án ngay t khi d án v n còn trên gi y đã vô hình chung t o
ra m i quan h tr c ti p gi a ng


c ch th b thu h i đ t và ch th đ

cs

d ng đ t sau khi thu h i, ch th có nhu c u s d ng đ t l i ph i tham gia đ u giá công
khai t i các c quan ch c n ng, không liên quan đ n ng
l ch giá đ t đ

c thu vào ngân sách Nhà n

tr ng khi u ki n v b i th

c.

i có đ t b thu h i, chênh

i u này s làm h n ch đáng k tình

ng, h tr và tái đ nh c .

Th hai, đ u giá quy n s d ng đ t s t o ra m t b ng giá th tr
b ch. Có nhi u ph

ng th c đ xác l p giá th tr

ng công khai, minh

ng c a m t m nh đ t, th a đ t

nh ng cách t t nh t v n là thông qua đ u giá. Các doanh nghi p th m đ nh giá, các c

đ t, cho thuê đ t. Theo đánh giá c a nhi u chuyên gia thì vi c giao đ t, cho thuê đ t
v n có tình tr ng “tù mù”, “xin cho”.

ây là c h i đ tham nh ng n y sinh. V i vi c

ph i niêm y t, thông báo công khai thông tin v th i gian, đ a đi m, quy n s d ng đ t
đ u giá, các t ch c, cá nhân có nhu c u s d ng đ t, đ đi u ki n theo quy đ nh c a
pháp lu t đ u có c h i đ

c tham gia s khó có c h i cho vi c dàn x p. Có th v n

có nh ng v n đ trong đ u giá nh hi n t
song không th ph nh n nh ng u th c a ph

ng thông đ ng, quân xanh - quân đ …
ng th c này.

Th t , thông qua đ u giá v i các đi u ki n ràng bu c ch t ch v quy n và ngh a v ,
nhi u đ i t

ng có c h i ti p c n, đ ng ký tham gia c ng s cho phép l a ch n đ

c

nhà đ u t có kh n ng t t nh t v k thu t, v tài chính đ th c hi n d án, c ng v i
y u t m t b ng s n có, d án s đ
l i l i ích cho c Nhà n

c tri n khai m t cách nhanh chóng, thu n l i, đem


2

Ngh đ nh s 44/2015/N -CP ngày
15/5/2014 c a Chính Ph

Quy đ nh v Giá đ t

3

Ngh đ nh s 45/2014/N -CP ngày
15/5/2014 c a Chính ph

Quy đ nh v thu ti n s d ng đ t

4

Ngh đ nh s 135/2016/N -CP
ngày 09/9/2016 c a Chính ph

S a đ i, b sung m t s đi u c a các Ngh đ nh v thu ti n
s d ng đ t, ti n thuê đ t, thuê m t n c

5

Ngh đ nh s 01/2017/N -CP ngày
06/01/52017 c a Chính ph

S a đ i, b sung m t s Ngh đ nh quy đ nh chi ti t thi hành
Lu t t đai


S a đ i, b sung m t s đi u ch a Thông t s 76/2014/TTBTC ngày 16/6/2014 c a B Tài chính h ng d n m t s
đi u c a Ngh đ nh s 45/2015/N -CP Quy đ nh v thu ti n
s d ng đ t

11

Thông t s 23/2010/TT-BTP ngày
06/12/2010 c a B T pháp

v Quy đ nh chi ti t và h
17/2010/N -CP;

Thông t s 137/2010/TT-BTC
ngày 15/9/2010 c a B Tài chính

Quy đ nh vi c xác đ nh giá kh i đi m c a tài s n nhà n c
bán đ u giá và ch đ tài chính c a H i đ ng bán đ u giá tài
s n;

12

13

14

Thông t s 03/2012/TT-BTC
ngày 05/01/2012 c a B Tài chính
Thông t s 48/2012/TT-BTC
ngày 16/03/2012 c a B Tài chính