ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Minh Tuấn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Nguyễn Minh Tuấn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai


tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Tuấn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận
đƣợc sự hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ
quan, tổ chức, nhân dân và các địa phƣơng.
Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa
học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai và nhà trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo huyện Đức Hòa… đã nhiệt tình giúp
đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Minh Tuấn

ii

2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Đức Hoà................................. 35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 35
2.1.2. Các nguồn tài nguyên............................................................................ 38
2.1.3. Thực trạng môi trƣờng.......................................................................... 40
2.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội....................................................... 41
2.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trƣờng....48
iii


2.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai
huyện Đức Hoà................................................................................................... 49
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đức Hoà................................................. 49
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai..................................................... 52
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai.......................................... 61
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Đức Hoà................................................................................................... 62
2.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính.................................................................... 62
2.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực trong công tác đăng ký đất đai...................67
2.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.............................................................. 68
2.3.4. Thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn
2014 - nay........................................................................................................ 69
2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn
2014 - tháng 12/2017........................................................................................... 84
2.4.1. Những ƣu điểm..................................................................................... 84
2.4.2. Những khó khăn.................................................................................... 85
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu........................................................................... 20
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận................................................................................................. 31
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Đức Hòa tỉnh Long An........................................................... 35
Hình 2.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu các nhóm đất của huyện Đức Hòa
(năm 2014)............................................................................................................................................ 52
Hình 2.3. Biểu đồ thể hiện số lƣợng hồ sơ tiếp nhận theo 02 giai đoạn
trƣớc và sau khi thành lập văn phòng đăng ký đai................................................................ 77

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Luật Đất đai năm 2013, điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng
đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều
kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có giấy chứng nhận trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều
168, trƣờng hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai,
minh bạch đồng thời Nhà nƣớc vẫn quản lý đất đai có hiệu quả cao thì công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là
vấn đề quan trọng, cấp thiết đƣợc các cấp uỷ, chính quyền quan tâm thực hiện trong
nhiều năm qua.
Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng


Phân tích những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Hòa.
-

Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
4.

Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên phạm vi ranh

giới hành chính thuộc huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2014 - 12.2017.
Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa.
5.
-

Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập tài liệu: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về đặc

điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trƣờng, các số
liệu thống kê, kiểm kê về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với đất
ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến của nhân dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho
việc nghiên cứu.
-

Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia ở lĩnh

vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh
Long An.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nƣớc
về vấn đề nghiên cứu
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí
chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:
-

Hƣớng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính

sách pháp luật đất đai,...
-

Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành

năm 2011.
b)

Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày

đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
-

Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hƣớng

dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
-

Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng

nhận huyện Đức Hòa giai đoạn 2004 - 2017.
-

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm

(2011-2015) huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
-

Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

huyện Đức Hòa các từ năm 2004 - 2017.
-

Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi

trƣờng và quản lý đất đai tại huyện Đức Hòa.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký.
7.

5


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan
trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp ngƣời đông thì đất đai càng là tài
sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất
nƣớc. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai
trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử
dụng hiệu quả đất đai quốc gia.
Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 [25]: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của luật”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản.

-

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ

quyền sở hữu đó.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng

xã hội ổn định. Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sƣ vận
động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho phát triển nền
kinh tế - xã hội đất nƣớc.
Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý và
phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta
bƣớc đầu đã đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối
quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hƣớng luôn luôn vận động,
luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và
sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi nhà nƣớc phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất
đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
7


hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là hƣớng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng
đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân . Chủ sở hữu
nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức
đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận
đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên
quan.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con ngƣời, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội [2014].
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo quy định tại
Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở
hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt

+

Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây

dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nƣớc công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Hiện nay, Nhà nƣớc công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có
tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở
và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ
quyền cho ngƣời khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời khác
theo luật định.
9


* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi
cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo
đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nƣớc.

10


vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi
hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải
nhanh chóng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp
thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho
nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
+

Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
+ Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước.
2.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy
định trong Luật Đất đai năm 2013. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy
ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành
chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ [1].
1.1.5.2. Vai trò
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý, nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể:

12


-

Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm
chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong
quá trình sử dụng đất đƣợc ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai, giám
sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hƣớng phát
triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
-

của chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc tăng cƣờng.
Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng

bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu
chính xác, không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận tức là đã
13


đƣợc đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật.
Những thông tin đó là cơ sở để ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣa ra
quyết định. Thực tế ít ngƣời muốn nhận chuyển nhƣợng một thửa đất, mua một
ngôi nhà chƣa có Giấy chứng nhận vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc
thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu - sử dụng chƣa rõ, hay nguồn gốc nhà,
đất chƣa cụ thể…
-

Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mô

hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trƣớc hết là hoàn thành

việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà,
đất, thông tin quy hoạch .. nhanh chóng, chính xác.
-

Khuyến khích đầu tƣ, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trƣờng

tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý để cho ngƣời sử dụng đất,
sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho ngƣời lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.

động sản đƣợc, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng
làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản.
*

Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của

mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân đƣợc
phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 166 luật đất đai năm 2013
quy định ngƣời sử dụng đất : “đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nhƣ
vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở thực hiện quyền của mình.
*

Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đã có đầy đủ thông tin ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể,
kích thƣớc, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định
thuế sử dụng đất là chính xác theo định lƣợng, định hình và định tính.
*

Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng

Nhà nƣớc của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng
không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ
dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực

giữa Nhà nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc
Nhà nƣớc giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý
thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong
việc sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành
chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi
trƣờng trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
+

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo

lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

+

Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là việc ghi vào hồ sơ địa

chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp
giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
16


Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền nhƣ nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm, mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất

17


1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai năm 2013;
Luật Xây dựng năm 2014;
Luật Nhà ở năm 2014;
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Thủ đô năm 2012;
Bộ Luật Dân sự năm 2005;
Các Nghị định của Chính phủ: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu
tiền sử dụng đất; số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và
số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trƣớc bạ; số 23/2013/NĐ-CP
ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP
ngày 17/6/2011 về lệ phí trƣớc bạ.
Các Thông tƣ của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng: số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định
về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một
số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ;
Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
Các Quyết định của UBND tỉnh Long An:
Các Quyết định của UBND huyện Đức Hoà, Long An
Các số liệu thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp GCN huyện Đức Hoà,
Long An giai đoạn 2014 - nay