ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN VĂN TIẾN

KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN VĂN TIẾN

KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành : Luật Dân sƣ ̣
Mã số

: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


1

Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KÊ BIÊN, XỬ LÝ

5

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và cơ sở pháp luật quy định

5

kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm kê biên và kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự

5

1.1.1.1. Khái niệm kê biên

5
10

1.1.1.2. Khái niệm kê biên QSDĐ
1.1.2. Đặc điểm của kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.2.1. Mang tính quyền lực của Nhà nước, người áp dụng biện

12
12

pháp kê biên là người được Nhà nước trao quyền thực hiện quyền lực của
Nhà nước

định của Tòa án

16

1.1.3.2. Kê biên QSDĐ bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người
phải thi hành án và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi

17

hành án
1.1.3.3. kê biên QSDĐ cịn có tác dụng lớn trong việc răn đe, giáo
17

dục ý thức pháp luật cho mọi công dân
1.1.4. Cơ sở pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong thi hành án
dân sự
1.1.4.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong thi

17

17

hành án dân sự
1.1.4.2. Cơ sở thực tiễn pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong
thi hành án dân sự

19

1.2. Nội dung cơ bản của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê
biên QSDĐ trong thi hành án dân sự


24

1.2.2.1. Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết

24

5


định cưỡng chế kê biên QSDĐ
1.2.2.2. Tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ

26

1.2.2.3. Định giá QSDĐ

27

1.2.2.4. Bán đấu giá QSDĐ

27

1.2.2.5. Giao QSDĐ

29

1.2.3. Xử lý tài sản kê biên

30

2.1.1.2. Tình hình áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân

34

39

sự trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng tới việc áp dụng biện pháp kê

42

biên, QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.2.1. Công tác quản lý đất đai

42

2.1.2.2. Ý thức pháp luật của người dân

46

2.1.2.3. Sự phối, kết hợp giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân trong

47

6


công tác thi hành án dân sự
2.2. Kết quả, vƣớng mắc, hạn chế và nguyên nhân của vƣớng
mắc, hạn chế trong việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý QSDĐ


65

chế

bán đấu giá QSDĐ để thi hành án
2.2.3. Nguyên nhân của những vướng mắc, hạn chế trong việc áp

68

dụng biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.3.1. Công tác quản lý đất đai cịn nhiều bất cập
2.2.3.2. Trình độ dân trí và ý thức pháp luật của người dân chưa
cao
2.2.3.3. Đội ngũ chấp hành viên chưa đáp ứng được yêu cầu

68
68

69

nhiệm vụ
2.2.3.4. Sự phối, kết hợp giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân với

70

cơ quan thi hành án dân sự trong cưỡng chế kê biên QSDĐ còn chưa
được tốt
2.2.3.5. Các quy định của pháp luật về thủ tục cưỡng chế kê biên
QSDĐ còn chưa cụ thể và chưa hợp lý

75

3.1.2.3. Yêu cầu nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự

75

3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện pháp

76

kê biên, xử lý QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
3.2.1. Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật

76

3.2.2. Các giải pháp về thực hiện pháp luật

83

3.2.2.1. Tăng cường công tác phổ biến, giáo dục pháp luật

83

3.2.2.2. Nâng cao ý thức pháp luật cho người dân
3.2.2.3. Nâng cao chất lượng đội ngũ Chấp hành viên
3.2.2.4. Tăng cường công tác quản lý đất đai

83
84
85

với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trị
chủ đạo. Chính vì lẽ đó trong các quan hệ pháp luật dân sự tăng lên một cách nhanh
chóng, đi cùng với đổi mới là sự tăng lên của các vụ, việc tranh chấp dân sự, kéo
theo sự tăng lên của của các việc THADS. Để thi hành triệt để các bản án, quyết
định của Tịa án có hiệu lực, các cơ quan THADS phải áp dụng các biện pháp
cưỡng chế thi hành án, trong đó có biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm giải
quyết rứt điểm những bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án.
Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế kê biên phức tạp đòi hỏi Chấp
hành viên phụ trách hồ sơ thi hành án phải có kỹ năng tồn diện mới có thể thực
hiện được cơng việc này. Mặt khác việc áp dụng biện pháp cưỡng chế cần phải có
sự phối hợp của các ngành các cấp, nếu thiếu một thành phần theo quy định thì

1


buổi cưỡng chế kê biên đó phải dừng hoặc hỗn, gây tổn thất lớn về công sức, kinh
tế và tài sản cho các bên đương sự, tổ chức và Nhà nước.
Hơn nữa trong thực tế khi cơ quan thi hành án khi áp dụng các biện pháp để
cưỡng chế THADS trên thực tế thì quy định pháp luật về cưỡng chế thi hành án nói
chung và cưỡng chế kê biên QSDĐ còn thiếu, còn nhiều bất cấp và nằm giải giác
gây khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn.
Ngồi ra, hiện nay công tác THADS là một trong những vấn đề nổi cộm
trong xã hội, có nhiều đơn khiếu nại, tố cáo. Vì vậy cơ quan THADS được Đảng và
Nhà nước quan tâm đầu tư cơ sở vật chất, kinh phí, con người nhằm giải quyết một
số lượng án lớn tồn đọng trong nhiều năm gây bức xúc cho nhân dân, xã hội.
Vì vậy, việc nghiên cứu biện pháp Kê biên QSDĐ trong THADS qua thực
tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có ý nghĩa quan trọng trong công cuộc
cải cách tư pháp và nâng cao hiệu quả của cơng tác THADS. Do đó tơi lựa chọn đề
tài kê biên quyền sử dụng đất trong trong thi hành án dân sự qua thực tiễn thực
hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên để nghiên cứu.

pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác kê biên QSDĐ.
Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên cứu
đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về kê biên QSDĐ, các quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về kê biên QSDĐ, các
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực
hiện các quy định này trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, tuy nhiên do giới hạn của luận văn thạc
sỹ việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về kê biên
QSDĐ như khái niệm, đặc điểm kê biên QSDĐ, ý nghĩa kê biên QSDĐ; các quy
định của Luật THADS về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện biện pháp này trong
những năm gần đây trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
3


5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư
pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích, tổng hợp,
so sánh... để thực hiện đề tài.
6. Những điểm mới về khoa học của luận văn
Luận văn là cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống về
những vấn đề liên quan đến kê biên QSDĐ. Những điểm mới về khoa học của luận
văn thể hiện ở những điểm cơ bản sau:
- Hoàn thiện khái niệm, ý nghĩa kê biên QSDĐ; chỉ rõ đặc điểm kê biên
QSDĐ.

trong giai đoạn này không đặt ra. Đến giai đoạn xuất hiện Nhà nước ( Nhà nước chủ nô,
Nhà nước phong kiến, Nhà nước tư bản và Nhà nước xã hội chủ nghĩa ) đồng thời xuất
hiện các giai cấp trong xã hội, các quan hệ xã hội ngày càng nhiều, các mâu thuẫn, tranh
chấp trong xã hội gia tăng. Giai cấp thống trị xây dựng nên Bộ máy nhà nước, trước tiên
để bảo vệ cho lợi ích của gia cấp mình, đồng thời để quản lý xã hội đi theo một mục tiêu
nhất định. Đến giai đoạn này nhiều quan hệ xã hội không thể giải quyết bằng biện pháp
giáo dục, thuyết phục mà phải giải quyết bằng biện pháp cưỡng chế của Nhà nước để
duy trì trật tự xã hội nhằm thúc đẩy xã hội phát triển.
Như vậy Nhà nước xuất hiện thì cưỡng chế cũng xuất hiện để Nhà nước sử dụng
biện pháp cưỡng chế nhằm quản lý, điều hành đất nước và bảo vệ Nhà nước đó. Theo từ
điển Chữ nơm Tập 1 thì cưỡng là thúc ép, buộc tn theo ý trí mình [40, trg.381]; chế là
kìm giữ, nén lại, tạo ra [40, trg.256]. Vậy cưỡng chế là một từ được ghép bởi hai từ
cưỡng và từ chế để tạo thành từ cưỡng chế. Theo từ điển Tiếng việt của Viện ngôn ngữ
học do Nhà xuất giáo dục xuất bản năm 1994 viết: " Cưỡng chế là dùng quyền lực Nhà
nước bắt phải tuân theo" [38, tr. 226]. Nhưng Theo cuốn từ điển Tiếng việt, Viện Ngôn
ngữ học, Nhà xuất bản Từ điển bách khoa năm 2012 làm rõ hơn khái niệm cưỡng chế là
thêm hai từ pháp luật: " Cưỡng chế là dùng quyền lực Nhà nước bắt phải tuân theo
5


pháp luật" [39, trg.309]. Trong tiếng Anh cưỡng chế là Coerce, có nghĩa là buộc ai phải
làm cái gì [37, trg.284].
Tựu chung lại cưỡng chế được hiểu là Nhà nước dùng quyền lực của mình buộc
cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện một hành vi hoặc nghĩa vụ nhất định, theo quy
định của pháp luật hoặc là quyền lực xã hội buộc mọi người phải tuân theo luật, lệ ... đã
đặt ra.
Cưỡng chế gằn liền với hoạt động quản lý nhà nước và là một trong những
phương pháp chủ yếu trong hoạt động quản lý nhà nước. Trong nhà nước Pháp quyền,
việc cưỡng chế nhằm mục đích thi hành pháp luật của nhà nước, duy trì trật tự xã hội
[15, trg.194]. Nhà nước thực hiện cưỡng chế thông qua nhiều biện pháp cưỡng chế,

hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của tòa án. Biện
pháp cưỡng chế do Chấp hành viên quyết định trong trường hợp người phải thi hành án
có điều kiện thi hành án mà khơng tự nguyện thi hành án [17, trg.420].
Qua hai định nghĩa trên chúng ta thấy cưỡng chế THADS đều có những đặc
điểm chung đó là chủ thể thực hiện phải là Chấp hành viên là người trực tiếp ra quyết
định cưỡng chế; người phải thi hành án phải có điều kiện thi hành án; người phải thi
hành án không tự nguyện thi hành án.
Qua đó biện pháp cưỡng chế là phương thức, cách thức dùng quyền lực nhà nước
buộc các cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật,
do người có thẩm quyền áp dụng trong các trường hợp cần thiết nhằm bảo vệ lợi ích của
cá nhân, cơ quan, tổ chức và xã hội bị xâm hại.
Biện pháp cưỡng chế THADS cũng là một trong những biện pháp cưỡng chế của
Nhà nước trao quyền áp dụng trong trường hợp khi bản án, quyết định của tịa án đã có
hiệu lực pháp luật mà các đương sự không chấp hành bản án, quyết định của Tòa án và
chỉ do Chấp hành viện thực hiện. Do đó Biện pháp cưỡng chế THADS được hiểu là biện
pháp cưỡng chế THADS dùng quyền lực của Nhà nước buộc người phải thi hành án
thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự của họ, do Chấp hành viên áp dụng trong trường
hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án
[15, trg.195].
7


Công tác THADS chỉ là một bộ phận của thi hành án nói chung. Ở nước ta hiện
nay được phân ra làm hai bộ phận, thi hành án hình sự và THADS. Thi hành án hình sự
được Chính phủ giao cho Bộ công an quản lý, công tác THADS được Chính phủ giao
cho Bộ Tư pháp quản lý. Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án hình sự hà khắc
hơn biện pháp cưỡng chế THADS. Sự khác biệt giữa thi hành án hình sự và THADS
được thể hiện ở căn cứ và tính chất của cưỡng chế thi hành án. Nếu như căn cứ cưỡng
chế thi hành án hình sự là phần hình phạt được tuyên trong quyết định của bản án hình
sự đó là hình phạt tù có thời hạn, tù chung thân và hình phạt tử hình. Ngược lại cưỡng

hình sự quy định [36, trg.243]. Với nội dung định nghĩa này khái niệm kê biên chỉ
ở nghĩa hẹp trong lĩnh vực điều tra hình sự. Trên thực tế trong hoạt động quản lý
Nhà nước có một số cơ quan Nhà nước được Nhà nước được trao quyền thực hiện
việc kê biên tài sản đó là cơ quan điều tra của Cơng an, tịa án nhân dân các cấp, cơ
quan quản lý hành chính và cơ quan THADS thì khái niệm đó chưa đầy đủ.
Tuy nhiên trong lĩnh vực THADS thì khơng hồn tồn đúng theo nghĩa trên
theo khoản 3 Điều 71 Luật THADS năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014)
thì kê biên được hiểu là một trong số các biện pháp cưỡng chế THADS, khi Chấp
hành viên áp dụng biện pháp kê biên tài sản của người phải thi hành án trong
trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án. Ở đây yếu tố
không tự nguyện thi hành án không đồng nghĩa với việc, người phải thi hành án vi
phạm pháp luật thi hành án, bởi vì nhiều trường hợp người phải thi hành án rất
muốn bán được tài sản để trả nợ nhưng không thể bán được vì yếu tố khách quan.
Vậy, kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện nhằm bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ tài sản, đối
với các cá nhân, cơ quan, tổ chức xâm hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi
ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Trong hoạt động THADS kê biên được hiểu là một trong những biện pháp cưỡng
chế THADS. Công tác THADS nói riêng và cơng tác thi hành án nói chung là một
trong những hoạt động quan trọng nhằm khôi phục và bảo vệ các quan hệ xã hội bị xâm
hại. THADS là hoạt động thi hành bản án, quyết định dân sự, hình phạt tiền, tịch thu tài
9


sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật chứng, tài sản, án phí, tiền phạt và
quyết định dân sự trong bản án hình sự, phần tài sản trong bản án, quyết định hành
chính và tồ án, quyết định của tòa án giải quyết pháp sản, quyết định xử lý vụ việc
cạnh tranh của Hội đồng xử lý các vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên
phải thi hành án và phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại (sau đây gọi chung
là bản án, quyết định của tòa án) [28]. Việc cưỡng chế chỉ đặt ra khi người phải thi hành

sản để tránh trách nhiệm nghĩa vụ tài sản về sau của bị cáo và đương sự đối với
Nhà nước, cơ quan, tổ chức và cá nhân. Còn cưỡng chế biện pháp kê biên QSDĐ
của cơ quan THADS ngồi mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy
hoại tài sản mà cịn có mục đích là căn cứ pháp lý để xử lý tài sản của người phải
thi án để thanh toán tiền cho người được thi hành án, trong trường hợp người phải
thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình mà bản án, quyết định
của tòa án đã xác định.
Cũng như kê biên tài sản, kê biên QSDĐ phải đáp ứng đủ các điều kiện như:
Theo bản án, quyết định của tòa án, người phải thi hành án phải có nghĩa vụ trả tiền
cho người phải thi hành án; người phải thi hành án phải có tài sản để thi hành nghĩa
vụ trả tiền cho người được thi hành án. Tài sản bị kê biên có thể là tài sản thuộc sử
hữu chung, sở hữu riêng của người phải thi hành án, tài sản này có thể do người
phải thi hành án hoặc do người thứ ba quản lý, sử dụng; đã hết thời gian tự nguyện
do Chấp hành viên ấn định nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thi hành
án hoặc chưa hết thời gian tự nguyện, nhưng cần phải ngăn chặn việc tẩu tán, hủy
hoại tài sản [15, trg.211]. Ngoài ra kê biên QSDĐ cần phải lưu ý một số điểm được
quy định tại Mục 8 Luật THADS [28] như:
- Trước khi kê biên QSDĐ phải thơng báo với Phịng đăng ký QSDĐ biết.
Đồng thời Chấp hành viên yêu cầu Phòng đăng ký QSDĐ cung cấp thông tin về
QSDĐ bị kê biên để làm cơ sở xử lý theo quy định của pháp luật.
- Chấp hành viên chỉ được kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc
trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp về đất đai.

11


- Khi kê biên QSDĐ, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người
đang quản lý giấy tờ về QSDĐ phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS.
- Trường hợp kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu
của người phải thi hành án thì Chấp hành viên kê biên cả QSDĐ và tài sản gắn liền

Tuy nhiên không phải ai cũng được Nhà nước trao quyền thực hiện việc kê biên QSDĐ
nói riêng và thực hiện các biện pháp cưỡng chế THADS nói chung, Nhà nước chỉ trao
cho người có chức danh, trong đó có chức danh Chấp hành viên.
Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các bản án,
quyết định theo quy định (Điều 17 Luật THADS). Nội dung của Điều này chỉ ra
rằng chỉ có Chấp hành viên mới được áp dụng các biện pháp cưỡng chế được quy
định tại Điều 71 Luật THADS trong đó có việc áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ.
Chấp hành viên là một chức danh tư pháp được Bộ trưởng Bộ tư pháp bổ nhiệm.
Điều kiện để được bổ nhiệm Chấp hành viên, phải là Công dân Việt Nam trung
thành với Tổ quốc, trung thực, liêm khiết, có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ cử
nhân luật trở lên, có sức khỏe để hồn thành nhiệm vụ được giao, có thời gian làm
cơng tác pháp luật từ 03 năm trở lên, đã được đào tạo nghiệp vụ THADS, trúng
tuyển kỳ thi tuyển thì có thể được bổ nhiệm làm Chấp hành viên Điều 18 Luật
THADS [28]. Chấp hành viên được phân thành Chấp hành viên sơ cấp, Chấp hành
viên trung cấp và Chấp hành viên cao cấp, sự phân cấp Chấp hành viên này cho
phù hợp với từng trình độ của mỗi ngạch Chấp hành viên để thủ trưởng cơ quan thi
hành án giao việc cho phù hợp với từng Chấp hành viên trong đơn vị.
Cũng giống như các chức danh tư pháp khác như Kiểm sát viên được Nhà
nước giao quyền thực hiện quyền công tố, thẩm phán thực hiện quyền xét xử và
Chấp hành viên thực hiện THADS, đó là việc phân cơng, phân quyền của Bộ máy
Nhà nước, trong đó Chấp hành viên được Nhà nước giao quyền thực hiện các biện
pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm thi hành bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực
pháp luật.
Quyền lực Nhà nước cịn thể hiện ở khía cạnh chỉ có cơ quan thi hành án mới có
quyền cưỡng chế kê biên và xử lý QSDĐ. Nhà nước không trao quyền này cho bất kỳ
13


một cơ quan, tổ chức nào kể cả các văn phịng thừa phát lại cũng khơng được ra quyết
định cưỡng chế kê biên QSDĐ, quyền này thuộc về Cục trưởng Cục THADS tỉnh

dân sự [23]. Nghĩa là cá nhân, tổ chức khơng có quyền định đoạt đất đai, vì đất đai
thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thồng nhất quản lý. QSDĐ của cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc cơng nhận QSDĐ. Tóm lại theo quy định của pháp Luật đất đai Việt Nam
QSDĐ là một tài sản đặc biệt so với các nước khác trong khu vực và trên thế giới.
1.1.2.4. Là biện pháp được áp dụng phổ biến để thi hành những nghĩa vụ lớn.
Trên thực tế có nhiều tranh chấp được tịa án giải hiện nay có nghĩa vụ trả tiền
lớn việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế như khấu trừ tài khoản, khai thác tài sản của
người phải thi hành án, kê biên, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp ... diễn ra không phổ biến,
không mang lại hiệu quả cao, gây khó khăn cho Chấp hành viên và hầu như khơng
tương xứng với nghĩa vụ lớn của người phải thi hành án. Do đó Chấp hành viên phải áp
dụng biện pháp kê biên QSDĐ đất để thi hành những nghĩa vụ lớn, vì vậy nó là biện
pháp chiếm tỉ lệ lớn hiện này [12, phụ lục.10].
1.1.2.5. Mục đích kê biên QSDĐ là để bán đấu giá thu tiền nhằm đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án
Kê biên QSDĐ đất trong THADS về mục đích khác với việc kê biên của cơ
quan điều tra và cơ quan Tòa án như ở điểm 1.1.1.1 khái niêm kê biên đã phân tích.
Kê biên QSDĐ do cơ quan điều tra Cơng an và cơ quan Tịa án về mục đích kê biên
của các cơ quan này nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này, tránh việc tẩu tán, hủy
hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Đến đây các cơ quan này khơng có chức năng
xử lý QSDĐ đã kê biên. Nhưng đến giai đoạn THADS thì mục đích của biện pháp kê
biên QSDĐ rất rõ ràng là ngồi mục đích bảo đảm cho việc thi hành án, cịn có mục
đích khác đó là xử lý QSDĐ đã kê biên để bán đất giá QSDĐ để thu tiền nhằm đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.

15


1.1.2.6. Việc kê biên QSDĐ phải được thực hiện theo trình tự chặt chẽ do
pháp luật quy định

Khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng vì lý do hoặc lợi ích cá
nhân nào đó người phải thi hành án khơng muốn tự nguyện thi hành án, họ nại ra nhiều
lý do bất hợp pháp để chốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với
người được thi hành án. Trong trường hợp này Chấp hành viên thực hiện biện pháp
cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm bảo đảm cho việc thi hành án, đảm bảo cho lợi ích cả
hai bên người phải thi hành án và người được thi hành án, bởi vì kể từ thời điểm Chấp
hành viên ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thì các
khoản nợ có đến thời điểm này đều được bảo đảm thanh toán trước. Người phải thi hành
án không thể kéo dài thêm thời gian thực hiện nghĩa vụ của mình, nhằm mục đích kéo
dài thời gian thi hành án chờ thời cơ có lợi cho mình. Người được thi hành án thì nhận
được lợi ích vật chất mình được hưởng theo bản án, quyết định của tòa án với thời giam
nhanh nhất. Việc thực hiện xong bản án, quyết định của tòa án tránh được tổn thất về
vật chất và tinh thần cho cả hai bên, người được thi hành án và người phải thi hành án.
1.1.3.3. kê biên QSDĐ cịn có tác dụng lớn trong việc răn đe, giáo dục ý thức
pháp luật cho mọi công dân.
Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế lớn phải huy động nhiều lực lượng,
liên quan đến nhiều ngành, cấp và được đưa lên thông tin đại chúng. Vì vậy thơng qua
buổi cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm răn đe những đối tượng trây ỳ, chống đối khơng
thực hiện nghĩa vụ của mình. Mặt khác thơng qua buổi cưỡng chế nhằm giáo dục ý thức
pháp luật cho mỗi công dân hiểu biết thêm pháp luật về THADS để họ tự điều chỉnh
hành vi của mình trong những trường hợp tương tự.
1.1.4. Cơ sở pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.4.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong THADS
QSDĐ là một loại tài sản nên có thể được giao dịch dân sự, điều này được quy
định trong Bộ luật dân sự, QSDĐ được thực hiện trong các giao dịch dân sự như chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế. Hiện nay ở khắp nơi trên cả
17