THỰC TRẠNG VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
HỐ HÀ NỘI
I.Khái quát về ĐKTN - KTXH trên địa bàn thành phố Hà Nội
1. Điều kiện tự nhiên
Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng châu thổ Sông Hồng của vùng đồng
bằng Bắc Bộ. Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh: Thái Nguyên ở phía Bắc; Bắc Ninnh,
Hưng Yên ở phía đông, Vĩnh Phúc ở phía Tây và Hà Tây ở phía Nam và Tây Nam
Địa hình ở Hà Nội thấp dần từ Bắc xuống phái Nam và từ Đông sang Tây.
Về địa hình địa mạo có thể phân khu vực Hà Nội thành hai vùng: Vùng đồi núi
chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên nằm ở phía tây bắc của Thành Phố; Vùng
đồng bằng chiểm 90% diện tích
Về tình hình tài nguyên đất đai; Theo thống kê đến 31/12/2006, thủ đô Hà
Nội có diện tích 930,08km2 trong đó có 47025,15 ha đất nông nghiệp;
430044,51ha đất phi nông nghiệp; 2078,83ha đất chưa sử dụng. Toàn Thành phó
có 9 quận ( bao gồm Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà
Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên), 5 huyện, 128 phường, 98 xã, 6 thị
trấn.
Trong tổng số diện tích đất chuyên dùng của Hà Nội có 6,14% đất đô thị của
cả nước, diện tích đất đô thị của Hà Nội chiếm tỉ lệ 3,47% diện tích đất đô thị cả
nước
2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Năm 2005, dân số Hà Nội là 3.182.700 người chiếm 3,5% dân số cả nước,
mật độ dân số là 3.415người/km
2
triển
Hà Nội là Thủ đô, là trung tâm giao lưu KT-VH-XH, tập trung tiềm lực
khoa học kỹ thuật của cả nước. Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Trong
những năm gần đây, kinh tế thủ đô đã đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất
của cả nước, giai đoạn 2000-2005 đạt 11,1%/năm, tốc độ tăng trưởng GDP luôn
đạt cao hơn mức bình quân của cả nước 1,2- 1,5 lần
Cơ cấu kinh tế chung của Thành phố Hà Nội cũng chuyển dịch theo từng

Giai đoạn:từ năm 2001-2003: là giai đoạn sốt đất, thị trường BĐS hoạt động
khá mạnh và đa dạng cả giao dịch ngầm và giao dịch hợp pháp nhưng giao dịch
ngầm phổ biến do hiện tượng đầu cơ, do chính sách đất đai..
- Giai đoạn cuối năm 2003 đến 2008: thị trường hoạt động chững lại về cả số
lượng và giá cả nhưng trong thời gian này Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá
QSDĐ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS.
Qua một thời gian hoạt động từ năm 1993 đến năm 2008, thị trường về
quyền sử dụng đất đã có những điểm đáng chú ý sau đây:
Mặt tích cực:
+ Công tác quản lý thị trường BĐS: Nhà nước liên tục ban hành hệ thống
chính sách liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật kinh doanh BĐS
năm 2006, Luật xây dựng, ban hành khung giá đất và có điều chỉnh hàng năm làm
căn cứ cho việc giao dịch liên quan đến đất đai, ,ban hành văn bản quy định về bồi
thường, hỗ trợ cho NSDĐ khi bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh công tác GPMB tăng
lượng cung về bất động sản cho thị trường bất động sản, quy định hoạt động quản
lý các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Đặc biệt nổi bật nhất vẫn
là ban hành, triển khai cơ chế đấu giá, đấu thầu QSDĐ (QĐ số 91/2003/QĐ-UB
thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội) nhằm tạo ra nguồn cung
dồi dào cho thị trường. Công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng
đất được triển khai trên địa bàn Thành phố bắt đầu từ cuối năm 2003 bước đầu đã
cho kết quả đáng tích cực (theo Báo cáo của chi cục thuế Thành phố Hà Nội từ
năm 2003 dến năm 2005 thì tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần quan trọng trong
Thành phố, năm 2005 khoản thu này chiếm 29% thu ngân sách Nhà nước địa
phương của Thành phố).Các luật và bộ luật cùng hệ thống văn bản ban hành đã
cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung cầu của thị trường BĐS. Đó là những cơ sở
pháp lý quan trọng để thị trường BĐS được hoàn hiện và hoạt động lành mạnh về
mặt kinh tế.
+ Hoạt động của thị trường BĐS: tỷ lệ giao dịch đất đai hợp pháp tăng lên
(điển hình như giai đoạn 2000-2003 các giao dịch hợp pháp chiếm tủ lệ chủ yếu do

1.Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Theo QĐ số 150/2007/UBND quy định:
- Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông và điều
kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch, các vị trí
được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1tiếp giáp trục giao thông có tên trong bảng
giá có khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tâng thuận lợi hơn các vị trí 2, 3, 4
theo thứ tự khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn
- Nguyên tắc khi định giá phi nông nghiệp
+ Trưòng hợp thửa đất của một chủ sử dụng có trùng từ 2 mức giá trở lên thì
xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất.
Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính của các xã ngoại thành
nằm xen kẽ cài răng lược với các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính
của thị trấn, quận nộ thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này là
địa giới hành chính của thị trấn, quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức
giá cao nhất. Nguyên tắc phân loại vị trí, xác định giá đất trong trưòng hợp này
tuân thủ cac quy định tại các điểm b, c , d, đ, e, g dưới đây và Điều 5 Chương 2
của quy định này.
+ Các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các quận và các thị trấn được xác
định như sau:
Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất của một chủ dụng có ít nhất một mặt
giáp đường, phố được quy định trong các bảng kèm theo quyết định này
Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt
giáp với ngõ, ngách, hẻm ( sau đây gọi chung là ngõ ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất
( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên.
Vị trí 3: áp dụng đối với thủa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt
giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường phố tới vị trí thửa đất) từ 2m
đến dưới 3,5m.
Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp
với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m
- Đối với thửa đất của cùng một chủ sử dụng tại các vị trí2, vị trí3, vị trí 3, vị

+ Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè
đường, phố hiện trạng.
- Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng có hình thể đặc thù ( Hình L,
hình..) thì phần diện tích tiếp giáp với đưòng, phố có tên trong bảng giá tính từ mặt
tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được áp dụng đúng vị trí, mục đích quy định tại
các Điều 4, 5, 6, 7 Chương II của quy định này. Phần diện tích còn lại xác định như
sau:
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố> 3,5m thì phần diện tích còn
lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất quy định.
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước từ 2m đến dưới
3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = o,8 của giá đất theo quy định.
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước < 2m thì phần
diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí 2 của đưòng phố.
2.Tổ chức thực hiện xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội
Việc tổ chức thực hiện việc xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội đã được
quy định chi tiết tại Điều 8, 9, 10, 11 tại QĐ số 150/2007/UB-ND
- Những thửa đất, khu vực chưa được xác định trong Bảng giá, Phụ lục ban
hành kèm theo quy định này; các trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường,
phố, khu đô thị mới, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và Ủy ban nhân
dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định.
- Trường hợp trong năm Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ
phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất đã công bố theo nguyên tắc nêu
trên còn chưa phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, giao Sở Tài
chính chủ trì cùng các Sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét
trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định hoặc báo cáo Thường trực Hội đồng
nhân dân Thành phố cho ý kiến trước khi quyết định theo thẩm quyền theo nguyên
tắc sau:
+ Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất nông nghiệp phải trình xin ý kiến