Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở
Việt Nam.
I. Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam.
Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng cho thuê
đầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách thuê. Toà
nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhà hát
lớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng hoảng tài
chính Châu á. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường VN, hoặc
bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trở lại đây, toà nhà 63 Lý
Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởi những khách hàng lớn như
Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế... Giá cho thuê của toà nhà này
đứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao ốc tại VN. Không riêng gì đối với
tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa cao ốc mới xây dựng trong vài năm
nay đều đã cho thuê 80 - 90% diện tích. Giám đốc điều hành Tập đoàn CB
Richard Ellis Việt Nam, công ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu,
cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn
phòng và căn hộ cao cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang
rất sôi động. Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào
hoạt động ngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòa nhà Ocean
Park mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự án
Ocean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn hộ
trong vòng 60 ngày. Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phòng An
Đông vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triển khai xây dựng
như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín. Hệ số sử dụng văn
phòng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đạt trên 90%. Hệ
số sử dụng văn phòng loại B là 74%. Trong thời gian trung và ngắn hạn, thị
trường văn phòng loại B đang tỏ ra có ưu thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do
hiện đang có nhiều nguồn cung.
Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lên
chính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư nước
ngoài phát triển. Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả quan trong

chính là điểm yếu mà các công ty VN chưa thể khắc phục được và đành
chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài.
Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại TP
HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồng
quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi tâm lý của cả
khách tây và ta đều thích như vậy. "Khi trưng biển toà nhà do một doanh
nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như tin tưởng và muốn
thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải thích.
Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng
kinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư xây
dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản
do đó có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng,
sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trong
nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển các
chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của Việt Nam trong
tương lai.
II. Thực trạng quản lý bất động sản.
Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới,
nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam. Những khu đô
thị mới, những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã và đang mọc
lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toà nhà có vẻ đang
mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất động sản.
Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê các
công ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp có
vốn đầu tư nước ngoài).
Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư thường
kiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị. Song theo ông
Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, mô hình chủ
đầu tư trực tiếp quản lý không duy trì được chất lượng và danh tiếng toà
nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý chuyên nghiệp.

hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài sản, soạn thảo
và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chi phí, tổ chức tu sửa
và bảo quản ... Điều đó có nghĩa là nhà quản lý chỉ cố gắng, dù không
phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối thiểu chi phí liên quan đến
việc duy trì công trình trong tình trạng hiện tại. Ngày nay theo phong
cách đặt vấn đề hiện đại trong việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản
lý phải nỗ lực nhiều hơn rất nhiều. Nó hướng tới mục tiêu đạt được
những kết quả sử dụng cao hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa.
Dưới ảnh hưởng của những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay
người ta mong đợi từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành
chính, hiểu biết thông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều
kiện hiện có của công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên
quan đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết
những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế không
gian.
Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa. Nhà
cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng. Đó là, văn phòng,
ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính công cộng; công ty
dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng;
trường đại học, phổ thông; trung tâm điện thoại, thông tin, truyền hình,
nhà máy điện... Và tương ứng với mỗi loại nhà cao tầng đều phải có hệ
thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS (Building Management
System) phù hợp với mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, khoảng 90% trong
tổng số nhà cao tầng thông thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu
như hệ thống cấp – thoát nước, điện, báo cháy... Có khoảng 50% tòa nhà
cao tầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và
báo cháy, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ
thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều
khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý
và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mức thấp nhất.

tòa nhà Zen Plaza được xây dựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lý
chỉ mới dừng lại ở mức độ kiểm soát. Theo Công ty Tư vấn xây dựng
Meinhardt Việt Nam, đối với các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiện
nay, mức độ quản lý được nâng cao hơn. Ông Mark Cottingham, Giám
đốc thiết kế dịch vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCM hiện đã
ứng hụng hệ thống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát
tòa nhà trên thế giới. Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm
soát tòa nhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao
ốc. Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộ phận
cảm biến... sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòa nhà để
vận hành chúng, cũng như kiểm soát quá trình hoạt động, hỏng hóc, thời
gian bảo trì, sửa chữa... Tùy theo mức độ phức tạp của hệ thống, thiết bị
cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựa chọn giải pháp BMS phù
hợp.
III. Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và
nguyên nhân.
(Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tại
Trung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận Ngô Quyền
(TP Hải Phòng), toàn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằng thạch cao ở khu
vực tầng 3 của trung tâm bất ngờ sập xuống.
Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảng loạn
cho hàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây.
Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán bộ quản lý trung tâm -
khẳng định: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong quá trình thi công lắp
đặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật đã không tính chính xác khả năng
chịu lực của vách trần được làm bằng nhiều tấm nhỏ thạch cao. Trong khi
khoan lắp camera, trần nhà đã kéo nhau đổ xuống theo kiểu domino”.
Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêm trọng.
“Ngay sau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắc phục để sớm đi
vào kinh doanh, phục vụ khách hàng...”, anh này cho biết thêm.