LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
1. VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN
1.1. Vốn của doanh nghiệp
Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động
vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả
GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia
2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau:
Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất
định để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được
thể hiện và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích
lớn hơn trong tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp.
Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được
định nghĩa:
“ Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích
lớn hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất ( các yếu tố khác là
đất đai và lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu
hình được tính bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như
nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”.
Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên
quan đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó
được trình bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau,
vì vậy chưa thể hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp.
Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn
bằng hiện vật và vốn bằng tiền. Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của
doanh nghiệp. Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất,
tức là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị,
nguyên vật liệu và các điều kiện khác.
Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và
tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình,
tức là không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy

doanh nghiệp tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi
nhuận và vốn huy động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.
1.2. Các nguyên tắc huy động vốn
1.2.1. Nguyên tắc kịp thời
Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Thông thường, khi có nhu
cầu về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó,
tuy nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì
nguồn vốn đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt
động đầu tư kinh doanh. Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong
các quy trình giao dịch về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp. Nhiều khi,
một số doanh nghiệp phải chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị
trường tại chính phi chính thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay
kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính
trong các phương án kinh doanh giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong
việc trả nợ.
1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả
Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong những điều
kiện nhất định. Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính càng
phát triển thì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn
khác nhau để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn
thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn. Hiệu quả
của việc sử dụng các hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở hiệu quả đầu
tư mà nguồn vốn mang lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng tiếp cận và huy
động các nguồn vốn, ở lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó,
như khả năng làm tăng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ.
1.2.3. Nguyên tắc số lượng và thời gian
Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thời
gian: một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ
một lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải
bảo đảm đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian. Thực tế, hiện nay một

1- Do các chủ sở hữu của doanh nghiệp tài trợ
2- Phải trả lãi cho những khoản tiền đã vay 2- Không trả lãi cho vốn cổ phần đã huy động được
mà sẻ chia lợi tức cổ phần cho các chủ sở hữu nếu
công ty làm ra được lợi nhuận
3- Mức lãi suất phải trả cho các khoản nợ vay thường
theo một mức ổn định được thỏa thuận khi vay
3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổ đông tuỳ thuộc vào
quyết định của Đại hội đồng cổ đông và nó thay đổi
theo mức lợi nhuận mà công ty thu được
4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay cho chủ nợ vào
một thời điểm nào đó trong tương lai ngoại trừ trường
hợp nguồn huy động là trái phiếu tuần hoàn
4- Doanh nghiệp không phải trả những khoản tiền vốn
đã nhận được cho chủ sở hữu trừ khi doanh nghiệp
đóng cửa và các loại tài sản được chia cho chủ sở hữu.
Trường hợp này không áp dụng đối với cổ phần ưu đãi
có thời hạn đáo hạn cố định
5- Công ty có thể phải thế chấp bằng các loại tài sản
như hàng hóa các loại tài sản cố định, quyền sở hữu tài
sản, cổ phiếu hay sử dụng biện pháp bảo lãnh để được
vay
5- Doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản hay nhờ
bảo lãnh bởi vốn huy động là của các chủ sở hữu.
Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động các
nguồn tín dụng từ bên ngoài doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanh
nghiệp. Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn và
nguồn Nợ dài hạn. Bảng sau nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này.
Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn
Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn
1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1 năm 1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm

Khi công ty quyết định tài trợ này phải luôn luôn nghĩ tới hậu quả lâu dài
của tín dụng thương mại. Bởi nếu công ty trì hoãn thanh toán các hóa đơn mua
hàng, thường dẫn đến hậu quả là các nhà cung cấp sẽ không sẵn sàng tiếp tục
cung cấp hàng hóa của họ, hoặc nếu tiếp tục thì sẽ bán với giá cao hơn.
Tuy nhiên, có một yếu tố mà các công ty có dự định sử dụng thương mại
sẽ thu được nguồn lợi là phần chiết khấu (nếu có) dành cho nó. Sở dĩ có khoản
chiết khấu này là do các nhà cung cấp nhân thấy người sử dụng tín dụng thương
mại phải chịu phí tổn rất cao nên họ áp dụng chiết khấu nhằm hấp dẫn khách
mua hàng.
Thí dụ, một công ty mua một món hàng với điều kiện chiết khấu 2/10
(chiết khấu 2%, thời hạn 10 ngày), trong thời gian 30 ngày và giá trị hóa đơn là
100$. Nếu công ty thanh toán sau thời hạn 10 ngày đó. Điều này có nghĩa là nếu
công ty thanh toán tiền mua hàng trong khoảng thời gian 30 ngày, thì chi phí sử
dụng tín dụng thương mại của công ty là:
2/98 x365/20
(*)
x 100 = 37.2%/năm.
Tín dụng thương mại thường luôn sẵn sàng để phục vụ các công ty vì nó
không do các định chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợ
không do vay mượn. Tổng giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhà cung
cấp được đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) của công ty.
Đồng thời, công ty cũng có thể nhận được một nguồn tài trợ ngắn hạn
không do vay mượn khác do chậm thanh toán một số khoản chi tiêu như tiền
lương, tiền thưởng của công nhân, tiền thuê mướn thiết bị, nhà xưởng vv... tiền
thuế và tiền điện nước... Dĩ nhiên công ty sẽ phải thanh toán những khoản nợ
tích lũy (accruals) này trong một thời hạn ngắn, nếu không công ty sẽ chỉ còn
một cách nhất là phải trả lời trước các cơ quan công quyền.
2.1.1.2. Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm.
Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn của các nhà cung cấp, công ty còn có thể
dựa vào các định chế tài chính để nhận được những khoản tiền vay ngắn hạn

hàng thượng mại sáng tạo ra để phục vụ các doanh nghiệp. Nó cũng tương tự
như hạn mức tín dụng, ngoại trừ những cam kết chính thức và mang tính pháp
lý do ngân hàng đưa ra để tài trợ tín dụng cho doanh nghiệp theo tổng mức tín
dụng tối đa đã thỏa thuận.
Theo hình thức thỏa thuận này, công ty có nghĩa vụ trả cho ngân hàng
một khoản phí sử dụng nguồn ngân quỹ trên toàn bộ hạn mức tín dụng đã thỏa
thuận, đổi lại ngân hàng dành cho công tu đặc quyền sử dụng tín dụng phảo trả
có thể được thanh toán một lần, hoặc thanh toán theo tỷ lệ phần trăm của giá trị
trung bình trên phần chênh lệch tín dụng đã không sử dụng tới tùy theo sự
thương lượng giữa doanh nghiệp và ngân hàng.
C. Tín dụng thư (Letter of credit)
Tín dụng thư chủ yếu được sử dụng cho nhập khẩu hàng hóa. Nhà nhập
khẩu có thể đề nghị một ngân hàng cung cấp phương tiện tín dụng để có thể
mua hàng hóa từ một nhà xuất khẩu nước ngoài. Nếu ngân hàng chấp thuận cấp
tín dụng, họ sẽ phát hành một tín dụng thư được viết như một bản cam kết trả
tiền cho nhà xuất khẩu, bằng cách gửi tới ngân hàng đại diện cho nhà xuất khẩu,
cam đoan rằng sẽ thanh toán tiền trả cho những hàng hóa cung cấp cho nhà
nhập khẩu theo đúng những điều khoản của tín dụng thư. Khi nhân được thông
báo của ngân hàng là đã có tín dụng thư, công ty xuất khẩu sẽ ký phát hối phiếu
đòi tiền và các văn liên quan đến hàng hóa chuyển tói ngân hàng phát hành
(thông qua ngân hàng bên xuất khẩu). Đồng thời, hàng hóa được xuất khẩu gửi
tới người mua và ngân hàng phát hành (tín dụng thư) sẽ thanh toán cho nhà xuất
khẩu tổng số tiền đã ghi trong tín dụng thư qua ngân hàng đại diện của nhà xuất
khẩu.
Sau khi số tiền theo tín dụng thư đã được ngân hàng thanh toán hoàn tất,
nó sẽ trở thành một khoản nợ do ngân hàng tài trợ cho nhà nhập khẩu và nó
thường là một thỏa thuận tín dụng tuần hoàn.
Để được chấp thuận mở tín dụng thư, thì trước đó nhà nhập khẩu phỉa có
một khoản tiền ký quỹ tại ngân hàng. Độ lớn của khoản tìên kỹ quỹ tùy thuộc
vào vị thế tín dụng của nhà nhập khẩu theo cách đánh giá của ngân hàng và tùy

được khoản tín dụng cần thiết từ một nhà tài trợ nào đó.
Việc bảo đảm an toàn nhằm đảm bảo thanh toán cả tiền vốn gốc và lãi của
khoản cho vay là hình thức “thế chấp” (collateral). Tài sản thế chấp để bảo đảm
cho các hình thức vay ngắn hạn thường bao gồm khỏan phải thu, giấy hẹn nợ,
các loại hàng hóa, các loại chứng khoán. Chúng có thể là các loại cổ phần,
những giấy tờ có giá có khả năng chuyển đổi nhanh, những khoản ký quỹ đình
kỳ, quyền sở hữu máy móc, thiết bị, hoặc chỉ là sự bảo lãnh của cá nhân cá cổ
đông chính của doanh nghiệp.
Những khoản vay ngắn hạn được thế chấp bằng những khoản phải thu
như các loại thương phiếu, hối phiếu được gọi là vay có thể chấp bằng khoản
phải thu. Đồng thời công ty cũng có thể đem bán lại các chứng từ này thay vì
đem chúng đi thế chấp để vay tiền.
Việc bán những khoản phải thu này cho một ngân hàng, một công ty tài
chính hay công ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn được gọi là “Mua
nợ” (factoring). Còn các khoản nợ vay được do bảo đảm bằng hàng hóa, tài sản
được gọi là “vay có thế chấp bằng hàng hóa” (invertory financing).
A. Vay có thế chấp bằng khoản phải thu
Một công ty muốn nhận được một khoản vay ngắn hạn có thể tiếp xúc với
ngân hàng hay công ty tài chính và đề nghị sử dụng các hóa đơn thu tiền làm vật
bảo đảm cho khoản vay. Nếu ngân hàng quan tâm và đồng ý tài trợ cho công ty,
họ sẽ đánh giá chất lượng của các loại hóa đơn thu tiền được dùng làm vật thế
chấp và sau đó, xác định giá trị khoản cho vay tương xứng với giá trị của khoản
phải thu. Giá trị của khoản cho vay tùy thuộc vào mức độ rủi ro và có thể giao
động trong khoảng 20% đến 90% giá trị danh nghĩa của khoản phải thu.
Một khi giá trị này đã được xác định, công ty đi vay sẽ gửi ngân hàng cho
vay một bản danh mục liệt kê danh sách các khoản phải thu, cùng thời hạn trả
và tổng số tiền. Sau đó công ty sẽ yêu cầu ngân hàng cho một cam kết bằng văn
bản để chuyển tất cả các khoản phải thu sang phần thanh toán và bù trừ cân đối
công nợ. Thông thường, một khi doanh nghiệp đã được ngân hàng tài trợ, ngân
hàng có thể tiếp tục cho vay trên cơ sở cầm cố những khoản phải thu mới như

Vay ký thác bằng hàng hóa (Trust Receipt Loan)
Vay ký thác là khoản vay do ngân hàng tài trợ trên cơ sở những hàng hóa
đặc biệt đang thuộc quyền sở hữu của công ty nó còn được gọi là vay bắc cầu
( Brirging Loan) Hay tiền cho vay trên hàng hóa. đặc trưng của vay ký thác là
nó chỉ được chấp nhận khi công ty đi vay có những hàng hóa thuộc loại có thể
dẽ dàng nhận diện và mỗi món hàng này phải có giá trị lớn trên thị trường. Ví
dụ như xe hơi các loại, máy truyền hình, và các thiết bị âm thanh nổi.
Theo thỏa thuận cho vay ký thác, người đi vay phải ký nộ văn bản ủy thác
chỉ rõ những hàng hóa đang thuộc quyền sở hữ của họ được giao cho ngân hàng
quản lý. Đổi lại, công ty nhận được một hối phiếu có thời hạn để được rút tiền
trong một khoảng thời gian nhất định nhằm trang trải cho toàn bộ chi phí của
giao dịch cho hàng hóa. Sau đó cũng theo thỏa thuận này, ngân hàng ký phát
những chứng từ thích hợp cho phép công ty nhận lại quyền sở hữu hàng hóa và
kết toán tài khoản khi chúng được bán xong.
Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được
Đối với những loại hàng hóa dễ dàng vận chuyển như xi măng hay bột
mỳ chẳng hạn thì thỏa thuận cho vay đem lại nhiều rủi ro cho ngân hàng, bởi
những hàng hóa đó có thể bị công ty vay tiền đem bán xong mà ngân hàng
không hay biết cho tới khi đã quá trễ. Do đó ngân hàng cho vay có thể yêu cầu
công ty chuyển những hàng hóa của họ gửi vào một kho chứa hàng công cộng
trước khi chấp nhận cho vay.
Theo hình thức thỏa thuận cho vay này, công ty vay tiền không được
phép bán bất cứ một phần nào những hàng hóa đã được gửi vào kho công cộng
nếu không được sự chấp thuận bằng văn bản ở ngân hàng. Ngân hàng chỉ đồng
ý cấp giấy phép bán những hàng hóa thế chấp này khi họ được đảm bảo rằng,
công ty vay tiền sẽ thanh toán món nợ một cách nhanh chóng ngay khi nhận
được tiền bán những hàng hóa đó.
Vay ký thác bằng chứng từ lưu kho hàng cồng kềnh.
Loại thỏa thuận này tương tự như thỏa thuận vay có thế chấp bằng ký hóa
phiếu hàng di chuyển được, chỉ khác là những tài sản trên công ty vay tiền được