ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUÂN THU HẰNG

Tên đề tài
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ
CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUÂN THU HẰNG

Tên đề tài
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ
CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Tài nguyên và Khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài ngun và Mơi trường Thái
Ngun, Chi cục Thuế, Phịng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái
Nguyên và các doanh nghiệp đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày…. tháng…..năm 2020
Tác giả luận văn

Luân Thu Hằng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................................... i
LỜ I CẢM ƠN .......................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT .................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................................viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ....................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài ............................................................................... 4

thành phố Thái Nguyên .......................................................................................................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................. 30
2.4.1. Thu thập số liệu ............................................................................................................. 30
2.4.2. Phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của các doanh
nghiệp được thuê đât……………………………..………………………………...32
2.4.3. Phương pháp xử lý, thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu........................................ 33
2.4.4. Phương pháp so sánh, đánh giá ................................................................................... 33
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................... 33
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên ..................................................................................................................................... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên ........................................................ 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên............................................. 37
3.1.3.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường .................... 41
3.2. Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất đai tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên ..................................................................................................................................... 43
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2019 ...................................... 43
3.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên ..................................................................................................................................... 46
3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ..... 46
3.3.1. Đánh giá công tác cho thuê đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái
Nguyêngiai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................................ 46
3.3.2. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018............................. 57


v
3.3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên theo ý kiến tổ chức và cán bộ quản lý................................... 65
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất

KT – XH:

Kinh tế - xã hội

TN và MT:

Tài nguyên và môi trường

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

STT:

Số thứ tự


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Số phiếu điều tra theo đối tượng........................................................................... 31
Bảng 3.1: Cơ cấu tổng sản phẩm của TP Thái Nguyêngiai đoạn 2017 - 2019 ................. 39
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2019 ........................ 43
Bảng 3.3: Kết quả cho các tổ chức thuê đất trong năm 2016.............................................. 47
Bảng 3.4: Kết quả cho các tổ chức thuê đất năm 2017........................................................ 49

giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn thành phố Thái nguyên ........64
Biểu đồ 3.3: Biểu đồ so sánh ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về sự
phối hợp thực hiện thủ tục cho thuê đất, cấp giấy CNQSD đất ..69
Biểu đồ 3.4. Biểu đồ so sánh ý kiến đánh giá của tổ chức và cán bộ về thời
gian thực hiện thủ tục cho thuê đất, cấp cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ...................................................................................70


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là địa
bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh, là tư
liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực
để phát triển đất nước.
Quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố cùng với sự tăng nhanh của dân
số và phát triển nền kinh tế đã gây áp lực đối với đất đai trong khi đó diện tích
đất khơng được tăng thêm đang đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác
quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó quản lý
nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng trong nghiên cứu các quan hệ
phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đất
đai là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã
hội. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước ta luôn quan
tâm đến vấn đề đất đai, ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai,
điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Đầu tiên là
Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội
khóa 13 thơng qua ngày 29/11/2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với

độ đơ thị hóa nhanh, những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn thành
phố cũng như cả tỉnh đã không ngừng tăng lên. Trước những vấn đề trên, dưới
sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi học viên tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCNQSDĐ) cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2016 - 2018.


3

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác cho thuê
đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn tiếp theo.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan và đề xuất một số giải pháp về quá trình thực hiện và quản
lý sử dụng đất của thành phố nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng trong thời
gian tiếp theo.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu luận văn giúp tìm ra được những thuận lợi, khó
khăn của cơng tác cho th đất để từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả sử dụng đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục
những tồn tại để tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất để thực hiện các
dự án đầu tư tại địa phương.


cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất”.


5

* Khái niệm GCNQSDĐ
TheoĐiều 3, Luật đất đai, 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
* Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký
lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính theo (Khoản 2, Điều 3,
Thơng tư 24, 2014).
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một
số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật theo
(Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24, 2014).
* Khái niệm về tổ chức
Tổ chức là các hoạt động cần thiết để xác định cơ cấu, guồng máy của hệ
thống, xác định những công việc phù hợp với từng nhóm, từng bộ phận và giao
phó các bộ phận cho các nhà quản trị hay người chỉ huy với chức năng nhiệm
vụ và quyền hạn nhất định để thực hiện nhiệm vụ được giao
* Tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất và có hiệu lực thi hành 01-7-2014.
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ: Quy định
chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng và Nghị định số 12/2009/NĐ-


7

CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng
trình.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ: sửa đổi, bổ
sung một số nghị đinh quy định chi tiết thi hành luật đất. Nghị định này sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định
số 44/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghị định
số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà
nước giao đất cho thuê đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 45 về thu tiền
sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 46 về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.

phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Thái Nguyên ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và
thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 57/2015/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.


9

- Quyết định số 595/QĐ-UBND ngày 04/3/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và
kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch của thành phố Thái
Nguyên
Nhìn chung, các văn bản pháp luật đã được ban hành và điều chỉnh kịp thời,
thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng yêu cầu quản
lý Nhà nước về đất đai trong cả nước. Đây thực sự là những căn cứ pháp lý quan
trọng để địa phương triển khai thực hiện công tác thuê đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính đạt kết quả tốt hơn.
1.1.3. Các quy định của pháp luật đất đai về công tác cho thuê đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các quy định chung của pháp luật về công tác cho thuê đất
Theo Điều 1, Luật đất đai, 2013quy định căn cứ cho thuê đất như sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất
Theo Điều 6, Luật đất đai, 2013 quy định các trường hợp cho thuê đất:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
Theo Điều 61, Nghị định số 43, 2014 quy định thời gian thực hiện thủ tục
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
- Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng
mặt bằng.
- Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15ngày.
Theo Điều 108, Luật đất đai 2013 quy định căn cứ tính tiền thuê đất:
- Diện tích đất cho thuê;
- Thời hạn cho thuê đất;


11

- Đơn giá thuê đất, trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là
đơn giá trúng đấu giá;
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Theo Điều 14, Nghị định số 45, 2014 quy định trình tự xác định, thu nộp
tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế như sau:
Căn cứ vào hồ sơ địa chính (thơng tin về người sử dụng đất, diện tích đất,
vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất của dự
án hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trong thời hạn 05 ngày làm việc
kể từ ngày nhận được Quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hoặc từ ngày nhận được hồ sơ địa chính của cơ quan tài ngun và mơi
trường (hoặc hồ sơ kê khai; của tổ chức kinh tế), cục thuế (hoặc cơ quan được

hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu
rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư
khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Luật đất đai, 2013). Trước
đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình
thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó
khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá
thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt q
20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thịi nhất định khi mà doanh nghiệp có
đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian th thì lại
khơng được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước
nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mơ hình doanh nghiệp.


13

Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh
tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà
nước cho thuê đất để xây dựng cơng trình sự nghiệp.
*. Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức cho th đất. Có hai
hình thức cho th đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất
đối với các dự án đầu tư được quy định như sau (Luật đất đai, 2013).
- Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

+ Đơn xin thuê đất.
+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của cơng chứng Nhà nước.
+ Dự án đầu tư. Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin, thuê đất làm
dự án đầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương nơi có đất (Thơng tư 30, 2014) .
*. Thẩm quyền cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại điều 59 Luật Đất đai 2013.
Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự
án đầu tư (Luật đất đai, 2013).

1.1.3.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất


15

*. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc khơng phải
giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đinh cư
ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi
- Người có nhu cầu xin th đất liên hệ với các cơ quan được Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm
hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng
đất (Nghị định số 44, 2014) .
- Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư
hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng cơng trình của cơ quan Nhà nước có thẩm