HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ TÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN XÃ ĐẠI ĐỒNG, HUYỆN TIÊN DU, TỈNH
BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Văn Vân


NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được

Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài của tơi khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ và các bạn
để đề tài được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Bắc Ninh, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Tân

ii

năm 2018


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ..................................................... Error! Bookmark not defined.
Danh mục bảng ................................................................................................................ ix
Danh mục hình .................................................................................................................. x
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... xi
Thesis abstract................................................................................................................ xiii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ ................................. 5

2.2.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất .................................... 8

2.2.1.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của một số nước
trên Thế Giới....................................................................................................... 8

2.2.2.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam ...................................................... 11

2.2.3.

Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất ở Việt Nam ..................................................................................... 13

2.2.4.

Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh và
huyện Tiên Du .................................................................................................. 20

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 25
3.1.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 25


3.2.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 26

3.2.3.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................ 28

3.2.4.

Phương pháp so sánh, phân tích số liệu ............................................................ 28

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du ................................... 29

4.1.1.

Vị trí địa lý ........................................................................................................ 29

4.1.2.

Địa hình, địa mạo.............................................................................................. 30

4.1.3.

Khí hậu ............................................................................................................. 30

4.1.4.

Tổng quan của 02 dự án nghiên cứu ................................................................. 46

4.3.2.

Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của 02 dự án nghiên cứu ................................................................. 51

4.3.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất của 02 dự án nghiên cứu ............................................................................. 57

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới để nâng cao
đời sống của người dân có đất bị thu hồi và đẩy nhanh tiến độ thực hiện
các dự án thu hồi đất trên địa bàn ..................................................................... 77

4.4.1.

Hồn thiện chính sách pháp luật về đất đai ...................................................... 77

iv


4.4.2.

Về công tác bồi thường, hỗ trợ ......................................................................... 78

4.4.3.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ................. 2

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................3
2.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT .................................................................................................................... 3

2.1.1. Một số khái niệm .....................................................................3
2.1.2. Bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ .......................................4
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ .......5
2.2. NGUYÊN TẮC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT .................................................................................................................... 8

2.2.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của
một số nước trên Thế Giới ...........................................................................8

v


2.2.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam ............................ 11
2.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam .............................................................. 13
2.2.4. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Bắc
Ninh và huyện Tiên Du .............................................................................. 20
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 25
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................................... 25

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, KT-XH của huyện .................................. 25
3.1.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Tiên Du ........................ 25
3.1.3. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của 02 dự án nghiên cứu ........................................................... 25

4.3.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất của 02 dự án nghiên cứu .......................................... 51
4.3.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của 02 dự án nghiên cứu ........................................................... 57
4.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẦN THỰC HIỆN TRONG THỜI GIAN
TỚI ĐỂ NÂNG CAO ĐỜI SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN CÓ ĐẤT BỊ
THU HỒI VÀ ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN
THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN .................................................................... 77

4.4.1. Hồn thiện chính sách pháp luật về đất đai ............................ 77
4.4.2. Về công tác bồi thường, hỗ trợ .............................................. 78
4.4.3. Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác
GPMB ....................................................................................................... 78
4.4.4. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................................................................ 79
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................. 81
5.1. KẾT LUẬN.............................................................................................................. 81
5.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................. 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................... 84

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BNNPTNT

Bộ Nông nghiệp và phát triển nơng thơn

BT

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐBT

Hội đồng bộ trưởng

HT

Hỗ trợ

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ

Nghị định

NN

Nghề nghiệp

QĐ


WB

Ngân hàng thế giới

XDCB

Xây dựng cơ bản

viii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2017 ..................................... 43

Bảng 4.2.

Tổng hợp diện tích đất thu hồi dự án 1 ...................................................... 49

Bảng 4.3.

Tổng hợp diện tích đất thu hồi dự án 2 ...................................................... 51

Bảng 4.4.

Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án số 1 .................................... 54

Bảng 4.5.


đất so với trước .......................................................................................... 74
Bảng 4.16. Đánh giá tổng hợp của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất
đến tình trạng mơi trường của hai dự án theo từng nhóm đối tượng ......... 75
Bảng 4.17. Kiến nghị của người dân về vấn đề thu hồi đất theo từng nhóm đối
tượng điều tra ............................................................................................. 76

ix


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Tiên Du .............................. 29
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 huyện Tiên Du ............................................. 42
Hình 4.3. Sơ đồ trích đo hiện trạng khu đất thực hiện dự án số 1 ............................... 49
Hình 4.4. Sơ đồ trích đo hiện trạng khu đất thực hiện dự án số 2 ............................... 50
Hình 4.5. Số hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi để phục vụ 02 dự án .................... 65
Hình 4.6. Hiện trạng điểm tập kết rác thải sinh hoạt ở xã Đại Đồng ........................... 75

x


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Tân
Tên luận văn: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số
dự án trên địa bàn xã Đại Đồng, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam (VNUA)
Mục tiêu nghiên cứu

III thuộc địa phận xã Đại Đồng, huyện Tiên Du: Tổng số hộ bị thu hồi đất là 928 hộ;
tổng diện tích bị thu hồi là 418.141,6 m2; kinh phí bồi thường, hỗ trợ về đất là
159.422.225.400 đồng; kinh phí bồi thường, hỗ trợ tài sản là 3.147.639.113 đồng; có
928/928 hộ gia đình, cá nhân đã bàn giao mặt bằng (đạt kết quả 100%) cho đơn vị Chủ
đầu tư.
- Dự án đầu tư xây dựng Khu trưng bày giới thiệu sản phẩm, kinh doanh; gia
công màng mỏng, thanh cửa nhựa tại Khu dịch vụ làng nghề xã Đại Đồng có: tổng số hộ
bị thu hồi đất là 227 hộ; tổng diện tích đất thu hồi là 54.418,6 m2; tổng kinh phí bồi
thường, hỗ trợ là 22.229.881.700 đồng. Có 225/227 hộ gia đình, cá nhân đã nhận tiền
bồi thường, hỗ trợ bằng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cịn 02/227 hộ
gia đình, cá nhận không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là do họ không chấp nhận giá đền
bù mà công ty Mai Phương chi trả. Do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải
có sự thỏa thuận, thống nhất giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo
giá thị trường. Tuy nhiên, công ty Mai Phương lại áp giá theo bảng giá đất mà Nhà nước
quy định. Vì vậy, việc người dân không chấp nhận giá bồi thường và nảy sinh việc
khiếu kiện về đất đai.
- Về đơn giá bồi thường đất và tài sản trên đất phần lớn đều thấp hơn giá thị
trường do đó chưa tạo được sự đồng thuận cao của người dân có đất bị thu hồi.
- Sau khi thu hồi đất, đa số người dân cho rằng kinh tế của hộ gia đình tăng lên
so với trước khi thu hồi đất. Công tác đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa được quan
tâm nhiều.
- Người dân đã có sự thay đổi trong lối sống theo hướng tích cực, văn minh hiện
đại hơn, phù hợp với quá trình CNH – HĐH của đất nước.
- Đa số người dân đều cho rằng môi trường sẽ bị ô nhiễm sau khi thu hồi đất.
Một số giải pháp: Để thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiệu
quả thì cần đồng bộ thực hiện các giải pháp: Giải pháp về nâng cao năng lực cán bộ và
hiệu quả thực hiện của Hội đồng BTHT, giải pháp về cơ chế chính sách và tăng cường
vai trị của cộng đồng trong việc tham gia cơng tác GPMB.

xii

service area of trade village Dai Dong.
Conclusions
- Land acquisition for the implementation of projects in Tien Du district has
been implemented in strict accordance with the order. Compensation and support work
has been paid by the district's People Committee but some projects have not been
completed in accordance with the schedule and land use plan. Some projects have not
been solved for many years.

xiii


- Project of Bac Ninh Vsip Industrial - Urban - Service park, phase III, located in
Dai Dong commune, Tien Du district: Total number of households having land
acquisition was 928, total area of land acquisition was 418,141.6m2, compensation,
support cost for land was VND 159,422,225,400; compensation and support expenses
for properties were VND 3,147,639,133; 928/928 households and individuals have
handed over the site (achieving 100%) to the investor unit.
- Investment project on the construction of showroom area for product and
business; thin membrane and plastic doors production in trade village of Dai Dong
commune: The total number of households having land acquisition was 227 households,
the total area of land recovered was 54,418.6m2, the total compensation and support
cost was VND 22,229,881,700. 225/227 households and individuals have received
compensation and support expenses in the form of transfer of land use rights. 02/227
households, individuals did not receive compensation, support because they do not
accept the compensation price that Mai Phuong companies pay. The transfer of land use
rights is subject to agreement between the transferor side and the receive transferor side
on the market price. However, Mai Phuong company has applied for land price
regulated by the State. Therefore, the people do not accept the compensation price and
arise complaints about land.
- The price of compensation for land and assets on land was much lower than the

thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc
thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp,
khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất
đai hợp lý thực sự cần thiết. Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện
các dự án cho thấy công tác bồi thường đất đai, giải póng mặt bằng (GPMB), hỗ
trợ đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt của đời
sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Để nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ, Luật đất
đai 2013 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung so với Luật đất đai 2003,
phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ
thể quản lý, sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi phục vụ
phát triển kinh tế xã hội quy định tại Điều 62 - Luật đất đai 2013, điều 17 – Nghị
định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thi hành Luật
đất đai, Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Khơng nằm ngồi tình hình chung của cả nước, huyện Tiên Du - tỉnh Bắc
Ninh nói riêng cũng gặp khơng ít khó khăn trong q trình chuyển đổi đất đai.
Việc thu hồi đất và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất

1


bị thu hồi trong một số dự án diễn ra rất khó khăn và kéo dài lâu hơn dự kiến. Để
đánh giá cơng tác thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ của huyện Tiên Du
trong thời gian qua tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Đại
Đồng, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số
dự án trên địa bàn xã Đại Đồng, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả
lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi
của chủ thể khác.
Theo Luật đất đai năm 2013: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người thu hồi đất” (Quốc hội, 2013).
Bản chất của bồi thường về đất là giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà
nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi thường về đất
phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Việc bồi thường về đất phải
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người bị thu hồi, có nghĩa là
phải giải quyết hài hòa giữa các đối tượng tham gia.
Theo Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 việc bồi thường phải đảm
bảo nguyên tắc sau (Quốc hội, 2013).
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
2.1.1.2. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện các cơng việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới trên đó.
Luật Đất đai, 2013 quy định công tác bồi thường, GPMB là công việc
được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng bồi thường GPMB hoặc giao công việc

3


bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện cho tới

thiệt hại về đất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của Nhà nước chứ không
phải đơn thuần là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá. Trong tổ chức

4


thực hiện, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại,
nhưng cũng có thể giao cho các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những
quy định mà Nhà nước đã ban hành.
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ
2.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
Đất đai luôn biến động theo thời gian và sự phát triển của xã hội nên luôn
được coi là đối tượng quản lý phức tạp. Vì vậy, để cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai đạt hiệu quả đòi hỏi hệ thống pháp luật liên quan đến công tác này phải
đồng bộ, ổn định và phù hợp với cuộc sống. Đặc biệt, việc triển khai thực hiện
phải chấp hành nghiêm chỉnh và thống nhất.
Ở nước ta, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành đến nay, để đáp
ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, Quốc hội đã 2 lần sửa đổi bổ
sung các quy định của Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001 và ban hành Luật
đất đai năm 2003 với những đổi mới quan trọng, phạm vi điều chỉnh bao quát
trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời Chính phủ ban hành các Nghị định thi hành Luật; các Bộ ban hành
nhiều Thông tư hướng dẫn thực hiện mà công tác bồi thường GPMB là một trong
những trọng tâm của chính sách đất đai. Với những nội dung đổi mới trên đã góp
phần đưa cơng tác bồi thường GPMB đạt được những kết quả nhất định góp phần
cải thiện mơi trường đầu tư và khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai cho đầu
tư phát triển. Thực tiễn cho thấy cơng tác bồi thường GPMB cịn gặp khá nhiều
khó khăn cản trở mà một trong những nguyên nhân đáng kể đó là hệ thống pháp
luật đất đai của chúng ta chưa ổn định, tính thống nhất và sự phù hợp với đời

nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch ở nước ta còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa
hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch
chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp
đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ
yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2007).
c. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất; lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN
quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người
sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

6


để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và GCN quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và là một trong những yếu tố quyết định
khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ
sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa
phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị
trấn chưa lập sổ địa chính để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2007). Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải

chưa định lượng được thế nào là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường. Thơng thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định
thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động
và cao hơn giá của nhà nước. Khuyến cáo của Ngân hàng Thế giới (WB) đáng
phải xem xét, thực tế cho thấy bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các
đô thị lớn hiện nay (trong đó có Hà Nội), vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị
trường, thậm chí chỉ bằng khoảng 20 - 60%. Trong khi bảng giá đất chuẩn quốc
tế phải đạt 70 - 75% giá thị trường. Đây được xem là một trong những nguyên
nhân khiến các dự án chậm trễ, bởi người có đất bị thu hồi chờ đợi để được giá
cao hơn, gây khó khăn trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm.
2.2. NGUYÊN TẮC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT
2.2.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của một số
nước trên Thế Giới
Ở Trung Quốc, nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là
phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở
cũ. Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào
mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông
nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo
giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do
nhà nước quy định. Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng
hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi. Trợ cấp tái định cư được tính
bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Bồi thường về hoa màu
và các cơng trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định. Trong trường
hợp mức bồi thường khơng đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm,
tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung
bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật
không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nơng dân.
Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng

giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn
về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá.
Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị
hoa màu đó sẽ được bồi thường. Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu
thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông
dân phục hồi lại việc sản xuất của mình. Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần
tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp. (Nguồn: Phương Thảo, 2012).
Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn
cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ. di

9