BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM
--------------- PHẠM VĂN RẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM
--------------- PHẠM VĂN RẠNG
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng BĐS....4
1.1 Thị trường bất động sản .......................................................................................4
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản .................................... 4
1.1.1.1 Khái niệm.................................................................................... 4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản ......................................... 4
1.1.2 Thị trường bất động sản ............................................................................ 7
1.1.2.1 Khái niệm..................................................................................... 7
1.1.2.2 Đặc điểm ......................................................................................7
1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ................... 9
1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản ......................................... 10
1.2 Thị trường tín dụng bất động sản....................................................................... 12
1.2.1 Khái niệm................................................................................................ 12
3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng........................................................................... 82
3.3.2 Hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp....................................... 87
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản ................................................................ 89
3.3.4 Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản....................................... 94
3.3.5 Các giải pháp khác ................................................................................... 96
Kết Luận...................................................................................................................... 99
Tài liệu tham khảo
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
MBS : Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế
chấp)
Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất
động sản)
Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (Tập đoàn cho vay thế
chấp quốc gia)
CDO : Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản )
CDS : Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (Credit Default Swap)
SPV : Thể chế mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle/Entity)
SIV : Công cụ đầu tư kết cấu (structured investment vehicle)
OFHEO : Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (Office of Federal Housing
Enterprise Oversight )
HPI : Chỉ số giá nhà ở
FED : Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System)
NAR : Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor)
FDI : Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
WTO : World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới)
Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
BIDV : Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam
ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ................................. 23
Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở Tp.HCM..................................... 46
Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán và giá bất động sản.......................... 55 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua các năm ........................................ 76
Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua các năm ............................................... 78
Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008).................. 79
Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) ..... 79
Hình 3.7: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng...................... 80
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Tốc độ toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại nhanh chóng trong những năm
vừa qua tạo ra sự thay đổi to lớn về môi trường kinh tế quốc tế, nền kinh tế các nước
xích lại gần nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau. Cuộc khủng hoảng trên thị
trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị
trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn
thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây
nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu
bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây
cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động
sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần
đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây.
Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của
thị trường tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt
động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị
các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng
3
bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị
trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.
Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị
trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 6/2009.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt
quá trình nghiên cứu luận văn.
6. Kết cấu của luận văn
- Phần mở đầu
nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định;
b. Hàng hóa bất động sản:
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động
sản được đem ra mua bán trên thị trường.
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
a. Thuộc tính bất động sản:
5
- Tính bất động: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán
nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi
họ muốn, nơi họ sống. Quyền sử dụng đất xác định vị trí của đất đai gắn liền với điều
kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất.
- Tính không đồng nhất: giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của
mỗi tài sản. Hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của
người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, điều này
chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế
thị trường hiện nay. Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu
cầu của xã hội ngày càng phát triển vì:
+ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự gia tăng của dân số, do
vậy về lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày càng giảm. Diện tích đất đai có xu hướng
giảm vì:
• Tốc độ tăng dân số nhanh.
• Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa –
hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm chi phí
mua bán giao dịch bất động sản tăng.
- Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản
là các công trình trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn
giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Mặt khác,
khi đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ
7
làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong
khu vưc đó.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh họat: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn nhưng lại liên
quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa
khác. Vì vậy, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan
trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn
có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch
bất động sản, vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước.
1.1.2 Thị trường bất động sản:
1.1.2.1 Khái niệm:
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động kinh doanh bất động sản bao
gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1.1.2.2 Đặc điểm:
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản
là hàng hóa cố định, không thể di dời về mặt địa lý, sự thừa thải ở nơi này không thể bù
đắp sự thiếu hụt ở nơi khác, điều này làm cho thị trường bất động sản mang tính chất
địa phương sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật: Bất động sản là tài
sản của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ
có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản
thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy,
9
thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi
có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:
Cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản chịu sự tác động
của các yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, dân số...Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là
một loại hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất
động sản có những đặc điểm riêng, cụ thể:
- Sự gia tăng dân số: Tăng dân số làm tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá
trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy
mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và
tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích
phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn, đòi hỏi thị trường bất
động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Mặt khác, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở,
đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại,
nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…,
những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các
bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ.
- Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng
các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông
nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động
sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại -
dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát
triển cho thị trường bất động sản.
- Yếu tố pháp luật và chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản: Hệ thống
pháp luật của một quốc gia là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản thông qua các quy định về quyền sở hữu đất đai,
- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động
sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí
nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu
tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu
tư. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những
cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với
giá trị thực tế của nó.
- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây
chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh
trên thị trường.
- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông
tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm cho các đối tượng
tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh
bạch của thị trường này thấp hơn các thị trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường
này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ
thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất
động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh
bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất
động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy
hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn
nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai...
- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất
hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp
12
không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên
nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị
trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh
nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn
khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác
nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy
động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho
người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế,
đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản
phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng
với các sản phẩm
cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số
nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10
năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông
dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó
tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai
thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm
và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển
vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện
phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
14
- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư
chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung
tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô
thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản
còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà
xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
+ Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp
đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân
làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách
hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là
bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền
dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý
thu hồi nợ.
Copyright: Tài liệu đại học ©