1 
CHƯƠNG 1 
GIỚI THIỆU 
1.1  BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU 
1.1.1  Bối cảnh thực tiễn 
Trong  giai  đoạn từ  năm 2000  đến  2008, bất động sản  (BĐS) là  một trong 
những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy 
mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng 
trưởng  bình  quân  về  số  lượng  doanh  nghiệp  là  41,4%/năm,  vốn  kinh  doanh  là 
36%/năm.  Hầu hết  các  chỉ tiêu  căn bản  thể  hiện  quy  mô  và  hiệu  quả  của  doanh 
nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh 
tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000­2008 của ngành 
BĐS  cao  hơn  mức  trung  bình  của  các  ngành  kinh  tế  trong  cả  nước  về  số  lượng 
doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định 
là 6%, doanh  thu thuần là 14%,  lợi nhuận trước thuế là 182%, thuế và các  khoản 
nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu đo lường hiệu quả 
hoạt động kinh doanh của  ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mức 
trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và 
tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% 
và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ  tăng trưởng cao là động lực thu hút 
đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê 
(2010b) ngành BĐS thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt 
Nam trong năm 2009. 
Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển 
của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các  giai  đoạn cải  cách thể chế của quốc gia. 
Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia 
quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, 
từ 1993­2003, và từ năm 2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của 
các giai đoạn trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở 
Bảng 1.1.
2 

doanh BĐS tại Việt Nam. 
­  BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp. 
­  Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm 
hình  thức  phân  lô  bán  nền  rất  phát 
triển. 
­  Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm 
đến thị trường BĐS Việt Nam với các 
hình thức BOT, BT và liên doanh với 
trong  nước  để  phát  triển  sản  phẩm  ở 
trình  độ  cao  như  cao  ốc  căn  hộ,  văn 
phòng  cho  thuê,  hạ  tầng  khu  công 
nghiệp, bến bãi. 
Giai đoạn 
2003 đến 
nay 
Nhiều  văn  bản  pháp  luật  ra  đời 
để  điều  chỉnh  thị  trường:  Luật 
đất đai 2003, luật xây dựng, luật 
nhà  ở,  luật  kinh  doanh  BĐS; 
Việt  Nam  gia  nhập  WTO;  thị 
trường chứng khoán phát triển. 
Từ  năm  2008  đến  nay,  Chính 
phủ  áp  dụng  chính  sách  tiền  tệ 
thắt chặt để kiềm chế lạm phát. 
­  Sàn giao dịch BĐS ra đời. 
­  Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến 
cao cấp. 
­  Có  mối  liên  hệ  khắn  khít  với  thị 
trường  tài  chính,  chính sách tài  chính 
ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. 

chính sách thắt chặt các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010). 
Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể 
tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real 
Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt 
Nam,  chủ  yếu  là  các  quỹ ở  nước  ngoài  đầu  tư  vào  thị trường trong  nước  nhưng 
1 
Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011).
4 
không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái 
Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ 
thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010). 
Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam 
phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến 
nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều 
doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải 
đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên 
kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được 
điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng. 
Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản: 
Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về 
các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter  & các cộng sự, 2010). Điều này 
được  nhiều chuyên  gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải  thích một phần là do 
yếu tố lịch sử để lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu 
quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ 
quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị 
trường (trong đó có thị trường BĐS) ở  Việt Nam hiện nay  còn rất kém (Porter & 
các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát triển dự án chủ yếu được thực hiện 
theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào Anh 
Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát triển dự án phụ 
thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh 

35% 
40% 
45% 
50% 
Dưới 
0,5 tỷ 
đồng 
Từ 0,5 
đến 
dưới 1 
tỷ  đồng 
Từ 1 
đến 
dưới 5 
tỷ  đồng 
Từ 5 
đến 
dưới 10 
tỷ  đồng 
Từ 10 
đến 
dưới 50 
tỷ  đồng 
Từ  50 
đến 
dưới 
200 tỷ 
đồng 
Từ  200 
đến 

299 
người 
300­ 
499 
người 
500­ 
999 
người 
1000­ 
4999 
người 
5000 
người 
trở lên 
Tỷ lệ số doanh nghiệp theo quy mô lao động 
Cả nước  Bất động sản 
Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a).
6 
Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010 
Nguồn: Townsend (2011), trang 8. 
Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng 
cách huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các 
kênh huy động  vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp  chủ  yếu vay vốn từ ngân hàng 
thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này 
thể hiện rất rõ trong thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm 
phát bằng  chính sách tiền tệ thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên  các  doanh 
BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách 
hàng bằng  cách  hạ giá các sản phẩm bất động sản trên  giấy tờ  (xem Hình 1.4 và 
Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi vay. 
Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ  Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM 

góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học 
và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát 
triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó
8 
cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể 
tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết thị 
trường BĐS. 
1.1.2  Bối cảnh lý thuyết 
Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được 
đề cập đến  với tên gọi là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên cứu như 
Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1995,  2000),  và  Nahapiet  & Ghosal  (1998)  định 
nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như 
sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa 
nhận vốn xã hội là nền tảng ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng 
chi phối hành  vi của doanh nghiệp,  người tiêu dùng và  các chính sách vĩ mô  của 
Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do 
vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng 
đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000). 
Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là 
chất lượng các  mối  quan  hệ  của lãnh đạo  doanh  nghiệp;  mối  quan  hệ  của  doanh 
nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận 
chức năng bên trong doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp 
đề cập đến từng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu 
biểu như sau: 
Đối với vốn xã  hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây 
như  McCallum  &  O'Connell  (2009),  Truss  &  Gill  (2009),  Paré  &  các  cộng  sự 
(2008),  Wharton  &  Brunetto (2009),  Cialdini  &  các  cộng  sự  (2001),  Tushman & 
O’Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh 
nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ 
trợ  lẫn nhau,  quyền  lực, sự công nhận  của  xã  hội  và  sự  cam  kết.  Tuy nhiên,  các 

doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh 
nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không 
phải thực hiện đối với ngành BĐS. 
Comment [D1]: Hoán đổi thứ tự
10 
Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn 
đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh 
nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực 
tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng 
góp  của vốn  xã hội  trong các  hoạt động  của doanh  nghiệp để  thông qua  đó  giúp 
doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội 
phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng 
góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 
1.2  MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 
Như  đã  giới  thiệu,  hai  khía  cạnh  tồn tại  trên  thị trường BĐS  Việt  Nam  là 
chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc 
chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể 
tham gia thị trường, hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó, 
các lý thuyết  về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng 
khía  cạnh  vốn xã  hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo, và  chúng được thực hiện 
không phải đối  với ngành BĐS  Việt Nam,  nên  chưa  giải quyết  được vấn đề thực 
tiễn  đặt  ra.  Nghiên  cứu  đóng  góp  của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của  doanh 
nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, 
với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau: 
1.  Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá 
trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam. 
2.  Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của 
doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 
3.  Kiểm  định  thang  đo  và  mô  hình  lý  thuyết  cho  trường  hợp  điển  hình:  các 
doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. 

xã hội dưới cấp độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS. 
Comment [D2]: Có sự hoán đổi vị trí
12 
Đối tượng nghiên cứu: 
Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng 
kinh  doanh:  tạo  sản  phẩm  và  phân  phối  sản  phẩm BĐS.  Đối  tượng để  xây  dựng 
thang đo  và  các  giả thuyết nghiên  cứu  là  các  doanh  nghiệp  BĐS  Việt  Nam.  Các 
thang đo và mô hình nghiên cứu được kiểm định cho trường hợp điển hình là  các 
doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. 
1.5  PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 
Nghiên cứu của luận án được thực hiện gồm hai giai đoạn là: (1) xây dựng 
thang đo và mô hình lý thuyết; và (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho 
trường hợp điển hình, cụ thể như sau: 
Giai đọan một: Lược khảo lý thuyết có liên quan để thiết  kế dàn bài thảo 
luận tay đôi phục vụ cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm khám phá cấu trúc 
và phát  triển  thang  đo  sơ  bộ  của  vốn xã  hội  và  các  hoạt  động của  doanh  nghiệp 
BĐS. Đối tượng thảo luận tay đôi là các giám đốc hoặc phó giám đốc doanh nghiệp 
BĐS ở Việt Nam bằng phương pháp chọn theo mục tiêu. 
Sau đó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu gồm 150 quan sát là 
các giám đốc  doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn 
mẫu phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) để đánh giá 
sơ bộ về tính nhất quán và cấu trúc thang đo. Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu 
định lượng sơ bộ là (1) hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám 
phá (Exploratary  Factor  Analysis, ký hiệu là EFA). Nghiên cứu sơ bộ sẽ sàng lọc 
thang đo và xác định được cấu trúc thang đo dùng cho nghiên cứu chính thức ở giai 
đoạn hai. 
Sau khi nghiên cứu định lượng sơ bộ giúp định hình được cấu trúc thang đo 
để làm cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu. Công việc 
tiếp theo là thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi để nghiên cứu định tính lần thứ hai để 
xây dựng mô hình lý thuyết với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các 

14 
Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về 
vốn xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết. Với mục 
tiêu nghiên cứu của luận án là xây  dựng thang đo vốn xã hội dựa trên nền tảng lý 
thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại 
thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng đóng góp về mặt khoa học là xây  dựng được 
thang đo vốn xã hội đầy đủ hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung 
và độ tin cậy để có thể kế thừa cho các nghiên cứu tiếp theo có liên quan. 
Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là khám phá và đo lường các 
nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu 
định tính tại Việt Nam  và  kiểm định điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ 
vọng xây dựng được các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị 
nội dung và độ tin cậy để khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan 
tại Việt Nam. 
Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng mô hình lý thuyết 
về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho 
trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp 
trực tiếp,  gián  tiếp  của  vốn  xã  hội  vào  các  nhóm  hoạt động  của doanh  nghiệp  là 
bằng chứng khoa học để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần 
được  bổ sung  trong công tác  hoạch định  và  thực hiện chiến lược  kinh  doanh  của 
doanh nghiệp BĐS, cũng như trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết 
thị trường BĐS.  Hơn  nữa, kết quả  nghiên  cứu  này  sẽ  góp phần  kích thích  những 
nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình 
kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn đối với các ngành kinh tế khác. 
1.6.2  Ý nghĩa thực tiễn 
Nếu đạt được  các mục tiêu  nghiên  cứu  và trả  lời được câu hỏi  nghiên  cứu 
nên trên, luận án kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp 
BĐS và các cơ quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung, 
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như sau:
15 

Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên 
cứu  (bối  cảnh  thực  tiễn  và  lý  thuyết)  để  nhận  dạng  cơ  hội  nghiên  cứu,  mục tiêu 
nghiên cứu, phạm vi và phương pháp nghiên cứu, và  dự  kiến những đóng góp về 
mặt khoa học và thực tiễn của luận án. 
Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa 
vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý 
thuyết để xây dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án. Kế đến là lược khảo 
các lý thuyết về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm 
xác định cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó 
chỉ ra khe hổng nghiên cứu và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và 
các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. 
Chương  3,  trình  bày  quy  trình  và  phương  pháp  thực  hiện  nghiên  cứu. 
Chương này sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một 
là xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và 
mô  hình  nghiên  cứu  cho  trường  hợp  điển  hình  tại  thành  phố  Hồ Chí Minh. Giai 
đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ, 
kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình thành thang đo chính thức, nghiên cứu 
định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn 
thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định 
thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA), 
phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô 
hình  cấu  trúc  tuyến  tính  (SEM).  Bên  cạnh  đó,  chương  này  cũng  trình  bày  các 
phương pháp  chọn mẫu, tiêu  chuẩn xác định cỡ  mẫu trong từng  giai đoạn  nghiên 
cứu. 
Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành 
BĐS Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết
17 
và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ 
bằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên 
150 quan sát. Sau cùng là nghiên  cứu định tính lần thứ hai để  hình  thành các giả 

doanh nghiệp BĐS để chỉ ra các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau cùng 
là tích hợp hai khía cạnh trên để phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn 
xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. 
2.1  TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XàHỘI 
2.1.1  Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội 
°  Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước: 
Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng: 
“Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó 
chúng biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ 
năm  mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của 
thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm 
của thập kỷ bảy mươi bởi nhà kinh tế Loury (1977). Không ai trong số các tác giả 
đó trích dẫn các nghiên cứu trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan 
trọng  của  các  mối  liên  kết,  ràng  buộc  trong  cộng  đồng.  Các  nghiên  cứu  của 
Coleman (1988) về giáo dục và Putnam (1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể 
chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng 
đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh tế phát triển.” 
Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa 
trên các khái niệm được đề xuất chủ  yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986),
19 
Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1993,  1995,  2000),  Fukuyama  (1995,  1997),  và 
Nahapiet & Ghosal (1998). 
Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong 
các mối liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh 
xã hội, thông qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan  hệ như dễ 
dàng  huy  động  các  nguồn  lực  khác  và  tạo  ra  nguồn  vốn  con  người.  Tuy  nhiên, 
Bourdieu chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và 
chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây 
dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này. 
Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã 

thành công trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn 
xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã 
hội giúp các thành viên vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các 
nghiên  cứu  của Fukuyama đã nhấn mạnh đến tầm quan  trọng của thuộc tính chất 
lượng  của  các  mạng lưới  quan  hệ,  nhưng  cũng  có  những  hạn  chế  giống  các  nhà 
nghiên  cứu trước  đó như  Coleman (1988, 1990) và  Bourdieu (1986),  Nahapiet  & 
Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ. 
Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới 
quan hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội. Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ 
sung thêm  một luận  điểm  nữa  về chất  lượng  của  mối quan  hệ  là sự  kỳ vọng  của 
những người tham gia mạng lưới. Đến năm 2000, Ông (Putnam, 2000) đã phân biệt 
các hình thức liên kết xã hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn 
ra bên ngoài (bridging social capital). Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực 
cho xã hội; loại  vươn ra ngoài có tác động tích cực cho xã hội. Putnam (2000) đã 
phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ 
diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo chiều dọc. Cấu trúc liên kết theo 
chiều  ngang một cách tình nguyện dựa trên lòng tin sẽ gia tăng  năng suất cho xã 
hội. Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác hàng ngang bị thay 
thế bởi các mối quan hệ theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích cực (Putnam,
21 
2000). 
Như  vậy,  điểm  tiến  bộ  hơn  của  Putnam  (2000)  so  với  Bourdieu  (1986), 
Coleman (1988, 1980),  Nahapiet  & Ghosal (1998) và  Fukuyama  (1995,  1997)  về 
vốn xã hội là phân loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều 
dọc. Thêm vào đó Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có 
tác động tiêu cực (co cụm vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội. 
Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có 
nghiên cứu của Putnam (2000). Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1) 
chất lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự tín 
cẩn, hỗ trợ, kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức 

(2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên 
các đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp. 
Nghiên cứu của Scupola & cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội  trong các mối quan 
hệ với các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển 
kinh doanh, tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và 
các  mối  quan  hệ  cá  nhân  giúp  tiếp  nhận được  sự  tư  vấn  giải  quyết  vấn  đề  kinh 
doanh, tài chính. Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến 
hiệu suất và khả năng tiếp cận thị trường. 
+ Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & cộng sự (2006), Yang 
& các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối 
quan  hệ giữa  các  bộ  phận  chức  năng  và các  cá  nhân. Nghiên  cứu  của Lee  & các 
cộng sự (2001) đo lượng vốn xã  hội bằng sự tương tác giữa các  thành viên trong 
cùng nhóm làm việc biểu hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự 
tương tác này có vai trò nâng cao năng suất hoạt động nhóm. 
2.1.2  Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội 
Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ 
sung cho nhau. Tổng  kết các quan điểm này có thể định nghĩa vốn xã hội là tổng 
hợp các nguồn lực của cá nhân hoặc nhóm hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) tồn 
tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng. Định nghĩa này bao gồm hai nhóm
23 
đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được khái quát 
như Bảng 2.1. 
Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết 
Tác giả và năm 
Chất lượng mạng lưới  Cấu trúc mạng lưới 
Nhận  thức  mối 
quan  hệ:  Tín  cẩn, 
chia  sẻ,  hỗ  trợ, 
chuẩn  mực,  nghĩa 
vụ  và  sự  kỳ  vọng 

Putnam (1993)  X  X 
Putnam (1995)  X  X 
Fukuyama (1995, 1997)  X  X 
Nahapiet & Ghosal (1998)  X  X  X 
Putnam (2000)  X  X  X  X  X  X 
Harper  &  Kelly,  2003); 
ABS,  (2004);  Sabatini 
(2005); Lisakka (2006). 
X  X  X  X  X  X 
Landry và cộng sự (2000); 
Brookes  &  cộng  sự 
(2006);  Yang,  Alejandro 
&  Boles  (2011);  Lee  & 
Pennings (2001). 
X  X  X  X 
Yli­Renko,  Autio,  & 
Sapienza  (2001);  Scupola 
&  cộng  sự  (2009); 
Tushman  &  O’Reily  III 
(1997). 
X  X 
Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.
24 
Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ thể hiện qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu 
tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và vị trí của họ trong mạng 
lưới như thế nào; (2) Các  chủ thể trong  mạng lưới quan hệ với  nhau chiều ngang 
hay chiều dọc; (3) Các kênh tương tác (phương tiện tương tác) của các thành viên 
trong mạng lưới liên hệ với nhau. 
Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là 
(1) nhận thức về mối quan hệ  như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ  kiến thức, kinh 

sách và các hoạt động trong nền kinh tế. Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh 
tế  của  quốc  gia  thông  qua  chi  phối  đến  tính  khả  thi  của  chính  sách  vĩ  mô,  môi 
trường kinh doanh, chi phí giao dịch, các rào cản gia nhập ngành (Daut, 2006). Vốn 
xã hội quyết định đến các chính sách của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc 
chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại thị trường, từ đây quyết định khối lượng 
giao dịch hàng hoá trên thị trường (Carey & Lawson, 2011). Còn Wills & các cộng 
sự (2004) thì  cho rằng  vốn xã hội giúp giải quyết tốt các bài toán hợp tác, là  một 
trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng suất của vốn đầu tư và lao 
động. 
Các luận điểm về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tường của 
nền kinh tế đã được Wallis & các cộng sự (2004) giải thích dựa vào dựa vào hàm 
năng suất của Hall & Jones (1999) như phương trình 2.1, trong đó yi là sản lượng 
bình quân đầu người của quốc gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn 
vật thể, Hi là  vốn con người, Li là số lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ 
công nghệ: 
1 
i i 
i i 
i i 
K H 
y A 
Y L

a
a
-
æ ö æ ö
=
ç ÷ ç ÷
è ø è ø