ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC XÂY
DỰNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG VẤN
ĐỀ ĐẶT RA
NGUYỄN THANH NGA* & A -LẾC-XƠ UA-REN**
Kể từ năm 2007, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam có mức tăng
trưởng cao hơn hẳn so với các năm trước, đạt trên 57 tỉ USD (trong 9 tháng đầu
năm 2008). So với các năm trước, vốn FDI năm 2008 có hai đặc điểm khác biệt: về
quy mô, có rất nhiều dự án đăng ký trên một tỉ USD; về lĩnh vực đầu tư, FDI tập
trung nhiều vào lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản. Vậy thực trạng và
những vấn đề gì đang đặt ra cho nền kinh tế nước ta?
Theo số liệu thống kê, các dự án lớn hàng tỉ USD cũng đã tập trung vào các lĩnh vực xây
dựng và bất động sản bên cạnh lĩnh vực lọc dầu và khu liên hợp thép. Chỉ riêng 7 tháng
đầu năm 2008, trong số 8 dự án trên một tỉ USD, chiếm ba phần tư tổng vốn đăng ký, thì
6 dự án về xây dựng và phát triển bất động sản. Điều không thể tránh khỏi là những dự án
công nghiệp mới khác sẽ bắt đầu bằng việc xây dựng kết cấu hạ tầng. Trong trung hạn,
những dự án FDI sẽ biến Việt Nam thành một “công trường” sôi động.
Ở Việt Nam nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn cao hơn nhiều so với mức cung. Tại
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ sử dụng các loại bất động sản đạt gần như
100%.
Đây là điều đáng mừng vì FDI tăng trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản là
phù hợp với nhu cầu phát triển của đất nước và với chính sách khuyến khích FDI của
Chính phủ. Hiện nay, nhu cầu đối với các dự án bất động sản như nhà ở, khách sạn, văn
phòng đều cao hơn nhiều so với mức cung. Mặc dù vào năm 2007, giá bán và thuê tất cả
các loại bất động sản loại này và các khu đô thị tăng ít nhất là gấp đôi tại Thành phố Hồ
Chí Minh và Hà Nội, nhưng tỷ lệ sử dụng chúng vẫn đạt gần như 100%. Theo Chiến lược
phát triển của Việt Nam, diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại lên
460.000 ha năm 2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào
năm 2025; dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người. Việt Nam sẽ phải xây dựng 35
triệu m2 nhà ở thành thị để tăng mức diện tích nhà ở lên 20 m
2
/người vào năm 2020. Nền

gôn. Do đó, khi thị trường bất động sản hạ nhiệt thì 123 dự án sân gôn trở nên chậm giải
ngân. Hiệu quả hoạt động của các dự án này lại thấp: năm 2007, 13 dự án đang hoạt động
với tổng diện tích đất sử dụng 2.711 ha, nhưng chỉ nộp vào ngân sách nhà nước 336,3 tỉ
đồng
(1)
. Trong khi đó các dự án này có thể gây tác hại ô nhiễm môi trường về đất và
nước, ai sẽ là người gánh chịu sau này?
Sai lầm cấp phép dự án FDI một cách ồ ạt đang làm thay đổi cơ cấu kinh tế của một số
vùng nông thôn, thậm chí cả khu vực thành thị, một cách đáng báo động. ở nông thôn, kết
cấu hạ tầng như đường sá, cầu cống, điện, nước sạch thiếu thốn và nguồn nhân lực yếu
kém, không được đầu tư đúng mức. Trong khi đó, chính quyền địa phương lại thu hồi lấy
đất nông nghiệp từ người nông dân để xây dựng các khu công nghiệp và khu chế xuất,
(nhưng lại khó thu hút được FDI, thậm chí cả nhà đầu tư trong nước) và xây dựng sân
gôn, nhà nghỉ dưỡng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại và kể cả
sòng bạc (casino). Tình trạng phát triển ồ ạt khu công nghiệp và sân gôn đang lấy đi đất
và kế sinh nhai của những người nông dân và đẩy họ di cư tìm việc làm tại các thành phố.
Gánh nặng về mặt xã hội sẽ tăng lên.
Chính sự mất cân đối về đầu tư này, đi kèm với thị trường bất động sản và tài chính còn
sơ khai dẫn đến mối quan ngại về sự bất ổn định của nguồn vốn FDI vào xây dựng và bất
động sản trong hình thành nguồn vốn FDI ròng, nhất là khi nền kinh tế đang phụ thuộc
nhiều vào nguồn vốn này để tăng mức dự trữ ngoại tệ nhằm kìm hãm lạm phát và thúc
đẩy tăng trưởng kinh tế. Việc tăng nguồn vốn ngoại bao gồm cả trực tiếp và gián tiếp
đang tài trợ cho thâm hụt tài khoản vốn và tạo ra thặng dư cán cân thanh toán gần 10,2 tỉ
USD vào năm 2007 so với 4,3 tỉ USD năm 2006. Xu hướng này vẫn tiếp tục trong năm
2008.
Tuy nhiên, phân tích cấu thành của dòng vốn FDI ròng đang và sẽ được hình thành nhờ
nhiều vào các dự án FDI trong xây dựng, bất động sản và vốn đầu tư gián tiếp sẽ cho thấy
những nguy cơ bất ổn của sự tài trợ này.
Mức tăng tín dụng ngân hàng cho các dự án bất động sản những năm qua phần nhiều là
do chính sách tiền tệ nới lỏng, dễ vay, mức lãi suất thấp, ít yêu cầu về thế chấp… là tiềm

dự án Starbay (1,65 tỉ USD) xây dựng sân gôn, khu nghỉ dưỡng của công ty British
VirginIslands và dự án khu công nghệ Thủ Thiêm (1,2 tỉ USD) của một công ty từ Xin-
ga-po cũng chỉ chiếm 20% tổng vốn đầu tư.
Các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy lợi nhuận lớn khi đầu tư vào các nước đang nổi lên
có chính sách tiền tệ nới lỏng để dễ dàng vay ngân hàng (với mức lãi suất thấp và ít yêu
cầu về thế chấp). Mức độ tăng tín dụng ngân hàng cho các dự án bất động sản trong
những năm qua tại Việt Nam chứng minh nhận định này. Điều đáng lo ngại là việc các
ngân hàng đang cung cấp vốn và được cấp vốn bởi các dự án bất động sản và xây dựng sẽ
khó tránh khỏi rủi ro cho cả hệ thống. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 4-2008 tổng
vốn vay dành cho các dự án này của các ngân hàng thương mại là 135.000 tỉ đồng (trên
8,4 tỉ USD), chiếm 10,8% tổng tín dụng
(2)
. Mức FDI giải ngân trong lĩnh vực này tính
đến cuối quý I năm 2008 chỉ trên 4,7 tỉ USD. Mặc dù 8,4 tỉ USD là bao gồm cả các dự án
của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhưng con số 60% – 70% vốn của các dự án
FDI trong bất động sản và xây dựng (tức khoảng chênh lệch giữa vốn đăng ký và vốn
pháp định) sẽ phải từ vốn vay ngân hàng, thì số vốn vay ngân hàng chắc chắn chiếm con
số lớn trong số giải ngân 4,7 tỉ USD của các dự án FDI. Như vậy, các dự án này đang dựa
vào “sức khỏe” của các ngân hàng, trong đó đa phần là ngân hàng trong nước để tồn tại
trong thời gian qua.
Điều đáng lo ngại nữa là cả các ngân hàng và các dự án bất động sản lại đang dựa vào
nguồn vốn không ổn định khi các ngân hàng đang sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài
hạn. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn của các ngân hàng thương mại chiếm
khoảng 40% nguồn vốn ngắn hạn
(3)
. Các ngân hàng cũng có mức độ rủi ro tương đối cao
khi duy trì tỷ lệ tín dụng/tiền gửi của toàn ngành trên 90%, cao hơn mức trung bình trong
khu vực 83%.