Xác định tỷ lệ vốn hoá
Tỷ lệ vốn hoá là một lãi suất dùng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng thành
giá trị.
Công thức tính tỷ lệ vốn hóa chung của một bất động sản:
r = r
L
.w
L
+ r
B
.w
B
Trong đó: - r là tỷ lệ vốn hóa chung của bất động sản
- r
L
là tỷ lệ vốn hóa của đất
- w
L
là tỷ trọng giá trị của đất trong tổng giá trị bất động sản
- r
B
là tỷ lệ vốn hóa của tòa nhà
- w
B
là tỷ trọng giá trị của tòa nhà trong tổng giá trị BĐS
B
1. Tỷ lệ lãi suất hay tỷ lệ chiết khấu (i): là tỷ lệ lợi nhuận cần có để thu hút
vốn đầu tư, nó chính là tỷ lệ mà thu nhập được tính vào giá trị. Trường hợp vốn đầu tư là
tiền vay thì tỷ lệ lãi suất chính là tỷ lệ lợi nhuận cần có của các khoản vay; trường hợp
vốn đầu tư là vốn tự có thì tỷ lệ chiết khấu (tỷ lệ sinh lãi) chính là tỷ lệ lợi nhuận cần có
của vốn tự có. Tỷ lệ lãi suất hay tỷ lệ chiết khấu có thể được xác định theo các phương


2
Trong phương pháp này, tỉ lệ lãi suất được sử dụng là bình quân gia quyền của các
tỉ lệ lãi suất do các loại vốn đầu tư vào các loại bất sản khác nhau chi phối. Đây là
phương pháp đơn giản dễ thực hiện vì nó có tính thực tế hơn.
Ví dụ 1: Giá sử có một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng
giá trị bất động sản là tiền vay thế chấp ngân hàng với lãi suất 5%/năm, 34% tổng giá trị
bất động sản là vốn do nhà đầu tư bỏ ra với tỉ lệ hoàn vốn là 8%/năm. Xác định tỷ lệ vốn
hoá:
- Chi phí tiền vay ngân hàng:
660 triệu đồng x 5%/ năm = 33 triệu đồng
- Thu nhập từ vốn tự có:
340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2triệu đồng
Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:
33 triệu đồng + 27,2triệu đồng = 60,2 triệu đồng
- Tỉ lệ lãi suất hay chiết khấu năm:
60,2 / 1.000 = 0,0602 %
Ví dụ 2: Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với tỉ lệ lãi suất
4,5%/năm, thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với tỉ lệ lãi 7%/ năm và vốn tự có
chiếm 25% với tỷ lệ hoàn vốn 10%. Tính tỉ lệ lãi suất hay chiết khấu năm, biết tổng giá
trị đầu tư vào bất động sản là 10.000 triệu đồng.
- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng : 50% x 4,5% = 2,25%
- Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng : 25% x 7% = 1,75%
- Vốn tự có: 2.500 triệu đồng : 25% x 10% = 2,50%

3
Tỉ lệ lãi suất hay chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% +2,50% = 6,5%
Phương pháp 3: Phương pháp so sánh
Lựa chọn một chiết khấu hay tỉ lệ lãi suất bằng cách so sánh thu nhập của bất động
sản chủ thể với thu nhập của những bất động sản đối chứng vừa được bán. Kết quả so

(triệu đồng)
Tổng giá bán
(triệu đồng)

Tỉ lệ chiết khấu
hay tỉ lệ lãi (%)

A 8.500 137.000,00 6,2%
B 5.760 97.500,00 5,9%
C* 3.900 72.750,00 5,4%
D 7.540 123.500,00 6,1%
E 9.200 148.550,00 6,2%
* Trường hợp này không so sánh như các mua bán khác, do đó không xem xét,
còn dải từ 5,9% đến 6,2% thì tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ lãi trung bình là 6,0%.
2. Tỷ lệ thu hồi vốn: là phần thu nhập từ đầu tư phát sinh trong khoảng thời gian
kinh tế của tài sản trên đất.

5