mục lục
lời mở đầu ...........................................................................................................3
chơng I: cơ sở lý luận về quản lý nhà nớc về đất đô thị..............5
I-Khái niệm và phân loại đất Đô thị....................................................................5
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị........................................................................5
2-Phân loại đất Đô thị..............................................................................................8
3-Những đặc trng cơ bản của đất Đô thị................................................................9
II-Vai trò quản lý đất Đô thị....................................................................................11
1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội....................................11
2-Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đát Đô thị......................................................12
III-Nguyên tắc và nội dung quản lý đất Đô thị...................................................13
1-Nguyên tắc quản lý...............................................................................................13
1.1-Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc.................................13
1.2-Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích...................................................14
1.3-Tiết kiệm và hiệu quả......................................................................................14
1.4-Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị....................15
2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị..........................................................15
2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính
và định giá các loại đất Đô thị...............................................................................16
2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị..........................16
2.3-Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị.......................................17
2.4-Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng
khi sử dụng đất Đô thị............................................................................................19
2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị................................................................20
2.6-Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị...............................................21
2.7-Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo
và xử lý các vi phạm về đất Đô thị..........................................................................23
IV-Các nhân tố ảnh hởng đến quản lý đất Đô thị..........................................24
1-Nhân tố điều kiện tự nhiên.................................................................................24
2-Nhân tố con ngời..............................................................................................25
3-Nhân tố kinh tế...................................................................................................26

tố cáo các vi phạm rong quản lý và sử dụng đất Đô thị..........................................75
IV-Đánh giá chung..............................................................................................77
1-Kết quả đạt đợc................................................................................................77
2-Tồn tại và nguyên nhân......................................................................................79
chơng III: một số giải pháp tăng cờng quản lý đất Đô thị............82
I-Quan điểm sử dụng đất Đô thị..........................................................................82
1-Quan điểm tập trung thống nhất quản lý của Nhà nớc.....................................82
2-Quan điểm về lợi ích..........................................................................................84
3-Quan điểm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả...............................................84
4-Quan điểm quản lý mang tính kế thừa và tính hệ thống.....................................85
II-Một số giải pháp về quản lý đất Đô thị..........................................................86
1-Giải pháp tầm vĩ mô...........................................................................................86

2
2-Giải pháp tầm vi mô...........................................................................................91
3-Một số giải pháp cụ thể đối với quận Cầu Giấy..................................................95
kết kuận...........................................................................................................101
danh mục tài liệu tham khảo....................................................................102

3
Lời mở đầu
Nói đến đất đai thì không ai có thể phủ nhận đợc vai trò to lớn của nó đối với
sự sống của con ngời cũng nh của các sinh vật trên hành tinh này. Nếu không có
đất đai thì không thể nào có sự tồn tại của con ngời và các sinh vật khác. Nó nh là
một sản phẩm của thiên nhiên đã ban tặng cho con ngời và bằng trí thông minh
cũng nh sự sáng tạo của mình mà con ngời đã biết đón nhận và khai thác nó để
phục vụ cho nhu cầu phát triển của mình.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh
tế-xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các Thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông... Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất

đai ở Đô thị. Để thực hiện đợc mục tiêu của đề tài này em đã sử dụng các phơng
pháp nh: nghiên cứu các văn bản Nhà nớc về quản lý đất đai, phơng pháp duy vật
biện chứng, tổng hợp số liệu, phân tổ thống kê... và một số phơng pháp khác.
Kết cấu của đề tài ngoài lời mở đầu và kết luận gồm 3 phần sau:
Chơng I: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nớc về đất Đô thị.
Chơng II: Thực trạng công tác quản lý đất đai tại quận Cầu Giấy- TP Hà Nội.
Chơng III: Một số giải pháp tăng cờng quản lý đất Đô thị.
chơng I

5
cơ sở lý luận về quản lý nhà nớc
về đất đô thị
I-Khái niệm và phân loại đất đô thị.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các
khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Trải
qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập, bảo vệ đ-
ợc vốn đất đai nh ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát
triển kinh tế - xã hội đất nớc, đó là t liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông, lâm,
ng nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết
yếu cho sinh hoạt của con ngời, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo
vệ môi trờng.
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.
1.1-Khái niệm về Đô thị.
Đô thị là nơi tập trung đông dân c, lao động, mà chủ yếu là lao động phi
nông nghiệp, những ngời này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống
thành thị - đó là lối sống đặc trng bởi một số đặc điểm nh: lao động chủ yếu
trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điều
kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi đợc
đầu t cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm

động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lới công trình công cộng đợc
đầu t xây dựng từng phần. Mật độ c trú khoảng 10.000 ngời/km
2
(vùng núi có
thể thấp hơn).
- Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp
chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thơng nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh
hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dới 10 vạn ngời, là nơi sản
xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng
số lao động, đã và đang đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình công
cộng. Mật độ c trú bình quân khoảng 8.000 ngời/km
2
.
- Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã
hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 ngời đến d-
ới 3 vạn ngời, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng số
lao động. Mật độ c trú bình quân 6.000 ngời/km
2
. Bớc đầu xây dựng cơ sở hạ
tầng Đô thị và một số công trình công cộng.
Nh vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau:
* Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định.

7
* Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 ngời (vùng núi có thể thấp hơn).
* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là
nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thơng mại phát triển.


8
quả tràn của sử dụng đất. Có những hiệu quả tràn mang tính tích cực, nh việc
xây dựng một trung tâm thơng mại trên một miếng đất nói chung sẽ có tác
dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung quanh. Cũng có những
hiệu quả tràn mang tính tiêu cực nh một xởng sản xuất sẽ gây tiếng ồn, mùi
khó chịu và tăng lu lợng giao thông cho khu vực, gây ảnh hởng xấu đến chức
năng sử dụng của các lô đất bên cạnh.
Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống đợc nâng cao, hình thức sở hữu
đất, hoặc t nhân hoặc Nhà nớc, dờng nh không đóng vai trò quan trọng nữa mà
nhờng chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất. ở các nớc phát
triển, sở hữu đất t nhân dần dần không còn mang tính chất tự do nữa nh ý nghĩa
ban đầu của nó. Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ cùng với sự can thiệp
của Nhà nớc. Trớc hết chủ sở hữu đất không đợc sở hữu các tài nguyên nằm
trong lòng đất cũng nh khoảng không gian trên bầu trời.
Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phơng, đất t cũng phải đợc trao
quyền sử dụng cho mục đích công nh quyền đi qua, quyền thông thoáng, quyền
đặt các đờng ống kỹ thuật Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy hoạch
phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố. Các hoạt
động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên đó
đều phải đợc hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ. Đất t cũng
chịu quyền cỡng chế và quyền mua lại của Nhà nớc khi nó cần cho một dự án
xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nớc việc thuê đất ổn định trong một thời
gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng tơng đơng
với sở hữu suốt đời của một lô đất.
2-Phân loại đất Đô thị.
Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị đợc chia ra làm các loại sau:
* Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất đợc sử dụng để
xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên

trấn, thị xã, thành phố... khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà nó còn giới
hạn cho từng loại đất đợc sử dụng trong Đô thị.
- Đặc trng thứ ba: đất Đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử
dụng. Nh ta đã biết, tại Đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh,
đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hoá
của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân c đông
cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân c cũng nh là
điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu t của vùng đó hay quốc gia
đó. Cơ sở hạ tầng Đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh
hoạt của ngời dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật nh: giao
thông, điện, nớc, hệ thống cống rãnh, năng lợng, thông tin, vệ sinh môi trờng...

10
và cơ sở hạ tầng xã hội nh: nhà ở, công trình văn hoá xã hội, giáo dục đào tạo,
y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh...
Đất Đô thị còn có tính kế tục lâu bền. Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu t của
đất Đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảo hộ
hợp lý, đất đô thị có thể đợc sử dụng nhiều lần liên tục và đợc cải thiện và
không ngừng nâng cao về giá trị. Đây là đặc trng cơ bản và quan trọng nhất để
xác định tầm quan trọng cũng nh giá trị và giá trị sử dụng của đất Đô thị, nhu
cầu đời sống Đô thị của dân c và các hoạt động kinh tế, chính trị của Nhà nớc.
- Đặc trng thứ t: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi. Đây
là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài nguyên
có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là nó không
thể nào di chuyển đợc. Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị trí cố định,
thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân c, phát triển kinh tế-xã hội
sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trớc hết phụ
thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khi xem xét
giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễ dàng sẽ giảm
đợc nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá. Trong sản xuất, nhà kinh doanh

trình sản xuất kinh doanh là đất Đô thị, trong cấu trúc đất lao động t bản, nh
các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra. Nhu cầu về đất mở rộng sản xuất, mở cửa hàng,
dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm đã làm sôi động thị tr ờng
bất động sản. Với vai trò một t liệu sản xuất không thể thiếu đợc, đất luôn luôn có
mặt trong các ý tởng kinh doanh của mọi nhà doanh nghiệp. Trong lĩnh vực nhà ở,
đất Đô thị ngày càng trở nên là một hàng hoá tiêu dùng đặc biệt và là bộ mặt xã hội
quan trọng của ngời ở. Nh vậy đất Đô thị là yếu tố cần thiết để cho con ngời tiến
hành sản xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn Đô thị, đất là điều kiện vật chất
cơ bản không ngừng giây phút nào thiếu đợc đối với sự phát triển kinh tế-xã hội Đô
thị. Đất Đô thị đợc sử dụng vào những mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của
việc sử dụng nó có tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển
kinh tế Đô thị.
2-Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đất Đô thị.
Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài ngời, là yếu tố quan trọng bậc
nhất cấu thành nên thị trờng bất động sản. Tăng cờng năng lực và hiệu quả quản lý
Nhà nớc đối với đất đai đợc bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có
hiệu quả tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai (nhất là đối với đất Đô

12
thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hớng xã hội chủ nghĩa
ở nớc ta quy định. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đất Đô thị ở nớc ta đợc thể hiện
thông qua quy hoạch chiến lợc, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất, thông qua
công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai,
thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đô thị, thông qua
việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh các quan hệ đất
đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệu quả. Đây cũng là
ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa ngời sử dụng đất với Nhà nớc,
giữa những ngời sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ sở hữu,
quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu trong đó quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng

Nh vậy chúng ta đã thấy đợc vai trò quản lý tối cao của Nhà nớc đối với đất
đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị. Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của Nhà n-
ớc và đảm bảo cho Nhà nớc thực hiện đợc nhiệm vụ quản lý đất đai của mình.
III-nguyên tắc và nội dung quản lý đất đô thị.
1-Nguyên tắc quản lý.
Cũng nh các loại đất khác, các nguyên tắc quản lý của Nhà nớc về đất Đô thị
là:
- Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc.
- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Tiết kiệm và hiệu quả.
- Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
1.1-Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nớc.
Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nớc, là tài sản
của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm ngời nào có
thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạt cá
nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nớc-ngời đại diện hợp pháp duy nhất
của mọi tầng lớp nhân dân mới đợc giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Điều 1,
Luật đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: Đất
đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý. để đảm bảo sử dụng hiệu
quả thì Nhà nớc cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thị cũng nh các
loại đất khác. Để nguyên tắc này đợc đảm bảo thì Nhà nớc cần thực hiện các công
cụ quản lý đất đai nh công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính, công cụ luật
pháp Các công cụ này d ợc thực hiện đồng bộ và vận dụng sao cho thích hợp với
từng thời kỳ, từng Đô thị. Thực tế cho thấy nếu các công cụ quản lý đợc sử dụng
hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà nớc đợc thực hiện ở mức độ cao và ngợc
lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không mềm dẻo thì quyền quản lý tập
trung thống nhất của Nhà nớc giảm.
1.2-Kết hợp hài hòa các lợi ích.

14

Nh vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất Đô thị là một nguyên
tắc quan trọng. Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý Nhà nớc về
đất đai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt các nhiệm vụ của mình
trong việc sử dụng đất Đô thị với chi phí thấp nhất.
1.4-Kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.

15
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã đợc ghi rõ trong Điều 1 Luật đất
đai năm 1993: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý,
Nhà nớc giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc,
tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài .
Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặc
tách riêng. Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về ngời sử dụng đất Đô thị. Họ có
toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý. Nhng khi hai vấn đề này đợc
phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì ta phải
kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng đất đạt hiêụ
quả kinh tế cao nhất cho cả ngời sử dụng đất và ngời sở hữu đất.
ở nớc ta Đảng và Nhà nớc đã rất thành công trong công tác này. Quyền sở
hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử dụng
tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính
trị-xã hội.
2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị.
Cũng nh các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị bao gồm 7
nội dung chính sau:
* Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô
thị.
* Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
* Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị.
* Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử

Đánh giá đất Đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất
khi thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền bù thiệt
hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
2.2.1-Quy hoạch xây dựng Đô thị.
Quy hoạch Đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng
tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng Đô thị, các
điểm dân c kiểu Đô thị. Quy hoạch xây dựng Đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh
vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản
xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân.
Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c Đô thị, đòi hỏi sự
gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của Đô thị ngày càng đa
dạng và phức tạp, nhu cầu của con ngời ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì
vậy quy hoạch Đô thị là những hoạt động định hớng của con ngời tác động vào

17
không gian kinh tế và xã hội, vào môi trờng tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống
cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con ngời.
Việc thiết kế quy hoạch Đô thị thờng gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu: xây
dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển Đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch
chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu Đô thị mang tính định hớng phát triển
Đô thị trong thời gian 25-30 năm, quy hoạch tổng thể Đô thị xác định rõ cấu trúc
Đô thị trong thời gian 10-15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của Đô
thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đờng nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc
trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của Đô thị.
2.2.2-Lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
Khi có quy hoạch ta tiến hành lập kế hoạch phân bổ chi tiết cho xây dựng Đô
thị.
Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu trung tâm Đô thị, đất ở Đô thị, đất cây xanh, đất

đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phơng án đền bù thiệt hại về
đất và tài sản gắn liền với đất.
* Ngời sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi của
cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Nếu không thì sẽ bị cỡng chế di rời khỏi khu đất
đó.
* Khi thu hồi để xây dựng Đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện dự
án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của ngời có đất bị
thu hồi.
Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất Đô thị, nó góp phần thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo điều kiện
sử dụng đất hợp lý và hiệu qủa cao hơn. Thể hiện đợc vai trò sở hữu Nhà nớc đối
với đất đai.
2.4-Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách.
Nhà nớc ta thành lập từ năm 1945, từ đó đến nay có rất nhiều văn bản pháp
quy về quản lý đất đai và những văn bản hớng dẫn thực hiện chúng. Các văn bản,
các chính ách thờng xuyên đợc cập nhật, bổ xung cho phù hợp với yêu cầu phát
triển kinh tế của đất nớc, phù hợp với yêu cầu Đô thị hoá và phát triển Đô thị. Để
khái quát ta có thể chia ra làm các thời kỳ:
* Trớc 15/10/1993: Sở hữu Nhà nớc cha đợc tập trung thống nhất, có nhiều
loại hình sở hữu đất đai nh: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân. Các văn
bản thời kỳ này chỉ chú trọng đến lợi ích của một số ngời, chủ yếu là lợi ích tập thể,

19
lợi ích Nhà nớc. Đối tợng áp dụng chủ yếu của văn bản là đất nông nghiệp về quy
định khoán sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo đất Thời ký này đã
ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hớng dẫn thi hành nhng Luật này còn
nhiều hạn chế. Nói chung trong thời kỳ này đất đai đợc quản lý rất lỏng lẻo, đất coi
nh không có giá trị, giá đất rẻ, tình trạng lấn chiếm, sử dụng trái phép là phổ biến
do đất đai thuộc sở hữu tập thể, tập thể sử dụng, cá nhân chỉ tham gia làm và đợc
trả công theo ngày công lao động do đó họ không quan tâm đến hiệu quả sử dụng

dụng hợp pháp cho ngời sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp GCN quyền sử dụng đất
cho những ngời đang sử dụng thờng thuộc vào các trờng hợp sau đây:
+ Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc
Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp.
+ Những ngời đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do
các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử
dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho ngời khác theo
chính sách của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam.
+ Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc về quyền sử dụng đất.
Những ngời sử dụng đất Đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có
đủ các giấy tờ hợp lệ nh quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng đợc
xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất.
+ Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị đợc cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền xét duyệt.
+ Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền.
+ Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng Đô thị và các hành lang bảo vệ
các công trình kỹ thuật Đô thị.
+ Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích, lịch sử, văn hoá, tôn giáo
đã đợc Nhà nớc công nhận.
+ Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nớc về sử dụng đất.
Hồ sơ xin xét, cấp GCN QSDĐ Đô thị phải bao gồm đầy đủ các giấy tờ sau
đây:
+ Đơn xin cấp GCN QSDĐ Đô thị.
+ Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các
giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiêp nhận hồ sơ phải thông

đất đai kiếm lời, tăng cờng các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt
động buôn bán kinh doach đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng
đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp
quyền sử dụng đất.

22
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong
đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội
dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có
thẩm quyền đợc quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
+ Chuyển nhợng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất,
trong đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (gọi là bên nhận quyền sử dụng
đất), còn ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng. Bản chất vấn đề
này là thực hiện trao đổi hàng-tiền (mua bán) và hàng ở đây là đất đai (quyền sử
dụng đất).
+ Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời
hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời
hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi
hết thời hạn thuê. Thực chất ở đây là ngời chủ sử dụng đất có đất nhng không sử
dụng hết hoặc không sử dụng thì để đảm bảo hiệu quả họ đem cho thuê. Một trờng
hợp khác bên cho thuê là Nhà nớc, ngời sở hữu đất cho thuê khi ngời sử dụng đất
có yêu cầu sử dụng nhng không đợc cấp đất thì phải thuê đất. Để có quan hệ thuê-
cho thuê thì phải có quan hệ cung (có ngời cho thuê) và cầu (có ngời thuê).
+ Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không
đầy đủ, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân
sự, bên nhận thế chấp để đảm bảo an toàn cho tài sản của mình trong thời hạn bên
thế chấp vẫn đợc sử dụng đất. ở Đô thị thờng là thế chấp cả nhà và đất, trong thời
hạn này bên thế chấp không có quyền chuyển nhợng, góp vốn chuyển đổi quyền sử

và Toà án nhân dân các cấp tiến hành giải quyết. UBND giải quyết trờng hợp ngời
sử dụng đất không có giấy tờ do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp (chủ yếu là
không có GCN QSDĐ). Toà àn nhân dân giải quyết các tranh chấp về sử dụng đất
đã có GCN QSDĐ và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất đó. Giải quyết các
tranh chấp đợc thực hiện theo Luật đất đai hiện hành, cấp giải quyết cũng đợc quy
định rõ trong Luật, cụ thể nh sau:
* UBND Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh
chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình với các tổ chức
nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
* UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ơng giải quyết tranh chấp giữa tổ
chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc
quyền quản lý của mình hoặc trung ơng.
* Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh
chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nớc cấp trên. Quyết
định của cơ quan Nhà nớc cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.

24
Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nớc về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị thì
công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải đợc chủ trơng thực
hiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc nghiêm
túc, hiểu rõ đợc công tác và nội dung quản lý Nhà nớc đối với đất đai, hiểu Luật
pháp về quản lý Nhà nớc và quản lý Nhà nớc đối với đất đai để tạo điều kiện cho
Luật đất đai đợc thực hiện đúng, ngời sử dụng đất đợc đảm bảo về lợi ích trong quá
trình sử dụng đất.
IV-các nhân tố ảnh hởng tới quản lý đất đô
thị.
Có nhiều nhân tố ảnh hởng rất lớn đến việc quản lý và sử dụng đất Đô thị, ở
đây ta chỉ xem xét các nhân tố cơ bản nhất là nhân tố điều kiện tự nhiên, nhân tố
con ngời, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội và môi trờng.
1-Nhân tố điều kiện tự nhiên.