BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
----------------------------
NGUYỄN THU THỦY
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN
Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng
Mã số
: 60 34 02 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB..… 21
1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín (Sacombank) ………………… 21
1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) ..………… 23
1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximcombank) ……… 24
1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB…26
Kết luận chương 1 …………………………………………………………….. 27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ………………………. 28
2.1 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28
2.2 Quy định về nhận tài sản thế chấp tại SCB ………………………………. 29
2.2.1 Tài sản là quyền sử dụng đất các loại hoặc quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất ………………………………………………………… 29
2.2.2 Các trường hợp chỉ nhận bất động sản là tài sản gắn liền với đất
(không bao gồm quyền sử dụng đất) ……………………….............................. 30
2.3 Mục tiêu định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của SCB …… 31
2.3.1 Định giá tài sản thế chấp trước khi cho vay …………………………… 31
2.3.2 Định giá lại tài sản thế chấp trong thời gian cho vay ………………….. 32
2.3.3 Định giá tài sản thế chấp để trích lập dự phịng rủi ro tín dụng ……….. 33
2.3.4 Định giá tài sản thế chấp để xử lý nợ …………………………………... 33
2.4 Quy trình định giá tài sản thế chấp tại SCB ………………………………. 34
2.4.1 Quy trình định giá TSTC tại chi nhánh ………………………………… 34
2.4.2 Quy trình định giá TSTC tại Hội Sở …………………………………… 35
2.4.3 Những trường hợp TSTC là bất động sản vượt thẩm quyền định giá của
chi nhánh ……………………………………………………………………… 35
2.5 Nguyên tắc đối với nhân viên định giá tại SCB …………………………... 38
2.6 Phương pháp định giá tài sản thế chấp là bất động sản tại SCB ………….. 38
2.6.1 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh ………………….. 39
2.6.2 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí …………………... 41
Kết luận chương 3 …………………………………………………………….. 74
KẾT LUẬN …………………………………………………………………… 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. Tiếng Việt
CTXD
Cơng trình xây dựng
GTCG
Giấy tờ có giá
MMTB
Máy móc thiết bị
NHTM
Ngân hàng thương mại
P.ĐG&QLTSĐB
Phịng định giá và quản lý tài sản đảm bảo
QSDĐ
Asia Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Á Châu)
CIC
Credit Information Centre (Trung tâm thơng tin tín dụng)
Eximbank
Sacombank
SCB
Techcombank
Vietcombank
WTO
Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP
Xuất Nhập Khẩu Việt Nam)
Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân
hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín)
Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gịn)
Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export
Import Bank (Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam)
Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of
Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam)
World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
BẢNG BIỂU
ngân hàng Việt Nam hiện nay khơng chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa
ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản đảm bảo cịn có tác dụng trong
việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm lý ỷ lại của người đi vay, điều này rất có ý nghĩa
trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đối với các ngân hàng, khi đánh giá
đúng giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn là các bất động sản, sẽ giúp cho ngân
hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro
trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ. Nhận biết được tầm quan trọng
của hoạt động định giá tài sản đối với hoạt động tín dụng nói riêng cũng như hoạt
động ngân hàng nói chung, trong những năm vừa qua các Ngân hàng thương mại
ở nước ta đều rất chú trọng hoàn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo của
mình. Và Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gịn (SCB) cũng khơng phải là
một ngoại lệ, nhằm giải quyết các vấn đề trong hoạt động định giá, SCB đã thành
lập Phòng Định Giá và Quản Lý Tài Sản để tổ chức và quản lý hoạt động định
giá tài sản đảm bảo của các chi nhánh trực thuộc trên toàn hệ thống, đặc biệt là
trong lĩnh vực định giá bất động sản. Tuy nhiên, do đây là hoạt động cịn khá mới
mẻ nên khơng tránh khỏi những vướng mắc khi tổ chức thực hiện. Vì những lí do
trên, đề tài sẽ chú trọng đi vào nghiên cứu các vấn đề còn tồn tại trong hoạt động
định giá tài sản thế chấp tại SCB để từ đó đưa ra những ý kiến đề xuất nhằm hoàn
thiện hoạt động định giá này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
-
Nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp
như: phân loại tài sản thế chấp, nguyên tắc định giá, quy trình định giá,
nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá và các phương pháp định giá
thường được sử dụng phổ biến đối với tài sản thế chấp.
-
Sử dụng một số phương pháp như nghiên cứu lịch sử, nghiên cứu tình
huống, nghiên cứu hiện tượng để xem xét kinh nghiệm tổ chức hoạt động
định giá tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay và tìm ra
các nhân tố có tác động ảnh hưởng đến hoạt động này. Từ đó thu thập
thơng tin liên quan và chuẩn bị dữ liệu, phát triển ý tưởng để thiết kế
bảng câu hỏi chi tiết phục vụ cho nghiên cứu định lượng.
-
Phương pháp định lượng: nghiên cứu bằng cách lập bảng các câu hỏi
đóng dạng trắc nghiệm (sử dụng thang đo thứ tự) để khảo sát ý kiến trực
tiếp từ các nhân viên tại SCB về thực trạng tổ chức hoạt động định giá tài
sản thế chấp tại SCB. Mẫu nghiên cứu khoảng 160 người, sau khi thu lại
các bảng trả lời sẽ thực hiện thống kê, phân tích, đánh giá kết quả nghiên
cứu, từ đó đưa ra các ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài
sản thế chấp tại SCB.
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài giới thiệu nội dung hoạt động định giá tài sản thế chấp là bất động
sản của SCB, đồng thời áp dụng để định giá tài sản trong từng trường hợp cụ thể
và đưa ra một số ý kiến đề xuất đối với những vướng mắc phát sinh khi tiến hành
định giá thực tế. Qua đó, ngân hàng có thể xem xét các ý kiến đề xuất này, nhằm
hoàn thiện chức năng quản lý và tổ chức thực hiện hoạt động định giá tài sản thế
chấp, góp phần giảm thiểu rủi ro trong cơng tác tín dụng.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục các
từ viết tắt, danh mục các bảng biểu, các phụ lục, nội dung luận văn gồm 03
chương:
-
trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được
hình thành trong tương lai.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho
bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các ngân hàng thương mại thì tài sản thế chấp
thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử
dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng.
Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản.
1.1.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo lãnh vay
vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau:
-
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
-2-
•
Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách
hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của
pháp luật về đất đai.
•
Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên
bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số
tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay.
1.1.3 Phân loại tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể phân loại tài sản thế
chấp như sau:
-3-
Bất động sản:
-
Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
-
Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
-
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
-
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
-4-
càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét
những cái hiện hữu, đó chính là các tài sản thế chấp mà chủ yếu là tài sản cố
định dùng để đảm bảo cho các khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). Như vậy,
việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng
tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản
đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay
của họ được đầu tư khơng cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải
thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Ngồi ra, việc quản
lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ
sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận. Đây chính là nguyên nhân
giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng
trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt ngun lý, tài sản
thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín
dụng.
-
Thứ hai, tài sản thế chấp là cơ sở để thực hiện thu hồi nợ. Đối với các
NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp
theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh
doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện
chí trả nợ thì việc thu hồi nợ khơng gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi xảy
ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân
hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện
hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài
sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ
hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách
hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi
-
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Định
giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp dụng
các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình
thành giá trị của chúng”.
-
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa
học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem
-6-
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư
lựa chọn.
-
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam
thì định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc thơng lệ quốc tế
Do vậy, có thể hiểu khái niệm về định giá tài sản thế chấp như sau:
Định giá tài sản thế chấp là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể
1
Nội dung đầy đủ của các nguyên tắc xem thêm trong Phụ lục 1
-7-
•
Ngun tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào
tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
•
Ngun tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư
tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp
tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
•
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các
yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể
được phân phối cho từng yếu tố này.
-
Nhóm 3: Nguyên tắc gắn liền với thị trường
•
Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan
Doanh nghiệp, tổ chức định giá và nhân viên định giá phải tuân theo đầy đủ trình tự
sáu bước sau đây2:
-
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
-
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định
giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện
từng bước cơng việc cũng như tồn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
-
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin.
-
Bước 4: Phân tích thơng tin.
-
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu
rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần
thẩm định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều
phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ
thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Ngồi ra thẩm định viên cần
nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử
dựng các cơng thức hoặc mơ hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng
dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị
trường bất động sản.
-
Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường,
nên dễ được mọi người chấp nhận.
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản
để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại - dịch vụ
và thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất
động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình cơng cộng vì
chúng rất ít hoặc khơng có giao dịch trên thị trường nên khơng có cơ sở để so sánh.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:
-
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài
sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường.
-
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định
giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các thơng tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá,
đặc biệt là tính thời điểm (thơng tin giao dịch thành công thường diễn ra
trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị
trường biến động, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian
ngắn thì phương pháp này sẽ trở nên kém hiệu quả.
-
Phương pháp so sánh chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc
đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương
pháp này khơng những rất khó khăn mà kết quả thu được khơng có cơ sở
vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
1.2.4.2 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
- 11 -
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá những tài sản có
mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ
thông tin để áp dụng phương pháp so sánh. Ngồi ra cịn được sử dụng để thẩm định
giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi
Nhà nước giải tỏa, đền bù hoặc để kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá
khác.
Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí:
-
động sản
=
Giá trị ước
tính của lơ
đất
+
Chi phí tái tạo
hay chi phí
thay thế
CTXD trên đất
-
Giá trị hao mịn
tích lũy của
CTXD
- 12 -
Các bước tiến hành thẩm định giá máy móc, thiết bị theo phương pháp chi phí:
-
Bước 1: Đánh giá tồn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.
-
Phương pháp này được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị
trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai. Tuy nhiên, phương pháp
vẫn bộc lộ một vài nhược điểm:
-
Chi phí tạo ra tài sản khơng phải lúc nào cũng bằng và phù hợp với giá trị tài
sản. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi khơng phản ánh đúng
giá trị thị trường. Ngoài ra phương pháp chi phí cịn tính tốn chi phí của
từng bộ phận cấu thành tài sản, vì thế tổng giá trị của nhiều bộ phận trong
một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị tồn bộ tài sản.
-
Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào kiến chủ quan của
người định giá.
-
Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải am hiểu về kỹ thuật xây dựng,
kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.
1.2.4.3 Phương pháp thu nhập
- 13 -
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các
dòng thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành
giá trị hiện tại của tài sản (q trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn
hố thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
I
R
V = I x GI
V : giá trị tài sản
I : thu nhập rịng trong một năm,
R : tỷ suất vốn hố,
GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R).
- 14 -
-
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. Các bước tiến hành phương pháp này
như sau:
•
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
•
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản và giá trị thu
hồi của tài sản vào cuối kỳ.
•
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí
đồng thời ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
(1 + r )t
t =1
Trong đó:
+
I : nguồn vốn đầu tư ban đầu
CFt : dòng tiền ròng năm thứ t
n : tuổi thọ kinh tế
r : tỷ lệ chiết khấu
Dòng tiền đều: Khi CF1 = CF2 = ... = CFn = A thì
NPV = − I +
A
(1 + r )
1
n
NPV = − I + A∑
t =1
+
Copyright: Tài liệu đại học ©