LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát triển
không ngừng của xã hội. Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia, doanh nghiệp
hay công ty đều phải tiến hành đầu tư. Có thể nói nhờ hoạt động đầu tư mà mọi lĩnh
vực được phát triển cả về chất và lượng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế. Các dự án
chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu tư đến với hiện thực. Thông qua dự án mà các ý
tưởng đầu tư đều được thể hiện và thực hiện. Tuy nhiên ý tưởng đầu tư sẽ trở nên bị
méo mó, không được phản ánh trung thực nếu như các dự án lập ra không chính xác,
không được cẩn thận. Do vậy, lập dự án là một nhu cầu không thể thiếu và là cơ sở
để ra quyết định đầu tư, là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư hay
tài trợ vốn. Lập dự án là một khâu quan trọng trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Sự
thành bại của hoạt động đầu tư chịu ảnh hưởng rất lớn của công tác lập dự án.
Xuất phát từ lý do trên, cùng với lòng nhiệt tình muốn nâng cao hiểu biết về
lĩnh vực lập dự án, trong thời gian thực tập ở công ty cổ phần đầu tư phát triển công
nghệ điện tử - viễn thông, em đã tập trung đi sâu tìm hiểu công tác lập dự án và quyết
định chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư phát
triển công nghệ điện tử viễn thông”.
Bài chuyên đề tốt nghiệp của em gồm có 2 chương:
Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư phát
triển công nghệ điện tử viễn thông.
Chương II: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ
phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông.
1
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG
TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ ĐIỆN TỬ
VIỄN THÔNG
I. Khái quát chung về công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn
thông (Elcom Corp)
1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty:
1.1. Thông tin chung về công ty:
Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông.

Elcom như Vifotech, Sao khuê….
Năm 2004, năm đánh dấu cho sự phát triển của Elcom Ltd bằng việc chuyển
mình thành Công ty cổ phần Đẩu tư phát triển công nghệ Điện tử - Viễn thông
(Elcom Jsc). Cùng với đó là sự ra đời của nhiều công ty con trực thuộc ( Elcom Ltd,
Elcomtek, EBC…), đặc biệt là sự ra đời của chi nhánh Elcom tại thành phố Hồ Chí
Minh.
Năm 2005, sau 10 năm thành lập và hoạt động, Elcom đã trở thành một trong
số ít các công ty tại Việt Nam đi đầu trong việc ứng dụng các công nghệ tiên tiến
nhất trên Thế Giới và trở thành một trong các nhà cung cấp hàng đầu tại Việt Nam về
Giải pháp- công nghệ - dịch vụ trong lĩnh vực Điện tử - Viễn thông –Tin học.
Năm 2006, thành lập công ty cổ phần Vật liệu mới ( Elcom Industry) hoạt
động trên các lĩnh vực Chế tạo và sản xuất các sản phẩm từ nhựa Composite.
Năm 2007, Elcom đạt chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn
ISO 9001: 2000 do BVQI chứng nhận và được ANAB ( Hoa Kỳ) công nhận.
Năm 2008, đánh dấu bước ngoặt cho sự nghiệp phát triển công nghệ phần
mềm tại Elcom với việc Trung tâm nghiên cứu và đào tạo phần mềm (SDTC)
chuyển đổi thành công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử - viễn thông –
chi nhánh giải pháp phần mềm (ESOFT).
Công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ Điện tử Viễn Thông (Elcom
Corp) hiện là một trong những công ty đi tiên phong trong lĩnh vực Công nghệ Điện
tử Viễn Thông. Từ những ngày tháng đầu tiên mới thành lập cho đến nay Elcom đã
dần hình thành một tập đoàn trẻ, năng động. có uy tín trong lĩnh vực công nghệ và
Elcom đã thiết lập được uy tín cũng như thương hiệu của mình trên thi trường công
nghệ Việt Nam.
Trong suốt 14 năm hoạt động, cho đến nay Elcom Corp đã là một công ty phát
triển theo mô hình tập đoàn đa ngành với chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh và
các công ty con như ElcomTek, Elcom Industry, Infranst. Elcomm hiện nay đã xây
dựng hệ thống quản lý chất lượng đạt tiêu chuẩn ISO 9001: 2000 do Bureau Varitas
Certification chứng nhận và được công nhận bởi ANAB, Hoa Kỳ vào tháng 1 năm
2007. Elcom không chỉ được đánh giá cao trên thị trường trong nước vì uy tín thương

khách hàng: triển khai, bảo hành, bảo trì, sửa chữa và hỗ trợ kỹ thuật cho các sản
phẩm kinh doanh; quản lý và duy trì các thiết bị tin học – viễn thông của Elcom Corp.
- Phòng tích hợp hệ thống: cung cấp và tích hợp hệ thống phần cứng, phần
mềm; thiết kế và cài đặt mạng cục bộ và mạng diện rộng; cung cấp giải pháp bảo mật
trong mạng.
- Phòng nhân sự: quản lý, bố trí nhân sự, tham gia lập kế hoạch lao động, kế
hoạch tiền lương… đáp ứng kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty; lập quy hoạch
cán bộ trước mắt và lâu dài, lập kế hoạch và thực hiện việc đào tạo, bồi dưỡng phát
triển cán bộ và lao động; đảm bảo chế độ cho người lao động…
- Phòng hành chính: xử lý thông tin, cung cấp thông tin cho cán bộ; quản lý hồ
sơ, tài liệu về các thành viên trong công ty; tổ chức, quản lý công tác, văn thư và lưu
dữ hồ sơ của công ty; thực hiện tổng hợp, báo cáo, thống kê theo tháng,quý, năm và
đột xuất; giúp giám đốc quản lý cán bô..
- Phòng quản lý chất lượng: giúp giám đốc thực hiện nhiệm vụ quản lý về chất
lượng sản phẩm hàng hóa.
- Phòng kế toán: Có chức năng tham mưu, giúp việc cho giám đốc công ty về
công tác Tài chính kế toán, đảm bảo phản ánh kịp thời chính xác kịp thời các nghiệp
vụ kinh tế phát sinh trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Phòng có
chức năng tổ chức, hướng dẫn và chỉ đạo toàn bộ hoạt động tài chính kế toán của
Công ty và các đơn vị trực thuộc Công ty. Tập hợp chứng từ, hạch toán các nghiệp vụ
kinh tế. Tổ chức việc ghi chép, xử lý số liệu, cung cấp các thông tin cho việc ký kết
các hợp đồng xây lắp và quyết toán công trình hoàn chỉnh.
- Văn phòng: quản lý và thực hiện công tác hành chính quản trị, văn thư lưu
trữ và hỗ trợ công tác hành chính các bộ phận; phụ trách các hoạt động xây dựng và
6
phát triển quan hệ giữa tập đoàn và cộng đồng; phát triển và quản trị thương hiệu tập
đoàn; quan hệ công chúng, quản lý thông tin.
- Ban quản lý dự án: có chức năng quản lý các dự án thuộc lĩnh vực viễn
thông, dự án đầu tư xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật; thực hiện tư
vấn đầu tư, tư vấn quản lý, tư vấn giám sát thực hiện các dựa án.

- Nhận uỷ thác đầu tư trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật.
- Thiết kế công nghệ môi trường.
- Thiết kế công trình xây dựng/ công trình dân dụng, công nghiệp.
3.1.3. Các sản phẩm kinh doanh chính:
- Sản phẩm trong lĩnh vực công nghiệp như: đèn giao thông, hệ thống quản lý
và kiểm soát từ xa, giải pháp kiểm soát xử lý…
- Kinh doanh các sản phẩm trong lĩnh vực viễn thông như: sản phẩm truyền
dẫn, sản phẩm truy cập, sản phẩm của vô tuyến di, thiết bị viễn thông, các hệ thống
ứng dụng viễn thông.
- Cung cấp các sản phẩm cho doanh nghiệp: truyền hình tương tác và các sản
phẩm tích hợp hệ thống.
- Kinh doanh các sản phẩm xử lý nước và nước thải
- Cung cấp cho người tiêu dùng về dịch vụ thông tin và giải trí
3.2.Tình hình hoạt động đầu tư của công ty giai đoạn từ năm 2006-2009:
3.2.1. Vốn và nguồn vốn đầu tư của công ty:
Năm 2004, công ty chính thức chuyển sang cổ phần hóa thì cơ cấu vốn của
công ty gồm 2 nguồn chính là vốn cổ đông và vốn vay. Cụ thể: vốn cổ đông: 107.500
triệu đồng; vốn vay: 435.100 triệu đồng (tính đến hết năm 2009)
Bảng 3: Quy mô vốn đầu tư kế hoạch và thực hiện qua các năm của công ty
Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm2009
Tổng vốn
KH
Triệu
đồng
170.534 300.163 350.392 405.813
Tổng vốn
TH
Triệu
đồng
119.467 326.053 452.509 430.873

đồng)
Tỷ
trọng
(%)
Quy
mô
(Triệu
đồng)
Tỷ
trọng
(%)
Vốn tự
có
16.203 14 40.884 13 105.597 23 184.600 26
Vốn
vay
96.670 81 272.886 84 314.461 70 465.627 67
Vốn
khác
6.594 5 12.284 3 32.451 7 49.725 7
Việc phân bổ nguồn vốn rất quan trọng vì liên quan đến chi phí vốn và hiệu
quả đầu tư của công ty. Vì vậy đa dạng hóa nguồn vốn huy động và nâng cao vốn chủ
sở hữu là một trong những biện pháp công ty chú trọng và quan tâm trong thời gian
tới.
3.2.2 Đầu tư phát triển trong công ty:
3.2.2.1. Đầu tư xây dựng cơ bản:
Trong Công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông (Elcom
Corp), hoạt động đầu tư và xây dựng cơ bản đặc biệt được chú trọng. Ngay từ năm
mới đi vào hoạt động và trong cả những năm tiếp theo, công ty đã không ngừng gia
tăng đầu tư tài sản cố định làm nền tảng mở rộng và phát triển cho hoạt động kinh

- Giải thưởng Sao Khuê cấp giấy chứng nhận doanh nghiệp phần mềm tiêu biểu
Việt Nam có ứng dụng công nghệ xuất sắc, phần mềm 4 sao.
- Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội tặng bằng khen đã có nhiều thành tích hoạt
động hội doanh nghiệp trẻ góp phần thực hiện các chỉ tiêu kinh tế, xã hội thành phố Hà
Nội.
Năm 2008:
- Giải thưởng Sao Khuê cấp giấy chứng nhận doanh nghiệp phần mềm tiêu biểu
Việt Nam có ứng dụng công nghệ xuất sắc, phần mềm 4 sao.
Năm 2009:
- UBND TP Hà Nội tặng cúp Thăng Long cho doanh nghiệp xuất sắc.
- UBND TP Hà Nội tặng bằng khen nhà doanh nghiệp giỏi Hà Nội.
3.2.2.3 Đầu tư vào nguồn nhân lực:
10
Từ nhiều năm qua, đi đôi với gia tăng đội ngũ nhân viên là sự quan tâm và đầu
tư ở mức cao nhất về đào tạo và phát triển trình độ kỹ thuật, chuyên môn, kỹ năng
quản lý và năng lực cá nhân. Hiện nay, tổng số lao động trong công ty là 400 người.
Trong đó, 24 cán bộ trình độ trên đại học chiếm tỷ lệ 5,29% số cán bộ trong công ty
332 cán bộ trình độ đại học chiếm tỷ lệ 73,13%, có 6 cán bộ trình độ cao đẳng chiếm
tỷ lệ 0.88%, có 6 cán bộ trình độ trung cấp chiếm 1,76% và 32 cán bộ có trình độ
phổ thông trung hoc chiếm 18,94%.
Bảng 7: Năng lực của công ty Elcom
S
TT
Chức danh Số
người
1
.
Kỹ sư đo lường và điều khiển tự động 5
2
.

Kỹ sư điện 12
1
3.
Thạc sỹ khoa học 4
11
1
4.
Kỹ sư tin học 7
1
5.
Electronics and Telecommunications Engineer 5
1
6.
Kỹ sư công nghệ thông tin 17
1
7.
Thạc sỹ công nghệ thông tin 7
1
8.
Cử nhân toán tin 5
Tổng cộng 210
(Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực công ty)
Ngoài ra, công ty còn chú trọng đến đào tạo quản lý nhân sự sau khi đã tuyển
dụng nhằm nâng cao hơn nữa trình độ chuyên môn và phù hợp với công việc yêu cầu
nghiệp vụ cao.
3.2.2.4. Đầu tư ngoài công ty:
Hoạt động đầu tư chính của công ty là đầu tư vào lĩnh vực viễn thông và đầu
tư kinh doanh bất động sản, công ty đang hướng tới các dự án đầu tư kinh doanh phát
triển nhà, khu đô thị, khu công nghiệp. Công ty đã tham gia nhiều dự án lớn tại Việt
Nam liên quan đến dịch vụ viễn thông và các dự án đầu tư bất động sản.

+ Xây dựng cơ chế quản lý dự án: xác định cơ cấu ra quyết định, phân chia
làm việc, chức năng đơn vị của từng đơn vị quản lý dự án.
- Giai đoạn thực hiện đầu tư: quản lý giải ngân vốn; phối hợp với các cơ quan
quản lý khác; kiểm tra, đánh giá kết quả thực hiện dự án.
- Giai đoạn kết thúc dự án: đánh giá kết thúc dự án; kiểm toán và quyết toán
vốn: xác minh các khoản chi của dự án là hợp lý và phù hợp với thiết kế.
Các dự án công ty Elcom quản lý trong thời gian gần đây như:
- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng cao cấp Elcom Building
- Dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê kết hợp trung tâm
thương mại
- Dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng Thiên Cầm
- Dự án khu tổ hợp chức năng đô thị 5,6 ha bao gồm chung cư, nhà biệt thự,
văn phòng cho thuê, cây xanh công cộng
- Dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê kết hợp trung tâm
thương mại: địa điểm tai Phú Diễn – Từ Liêm – Hà Nội
Nói chung, hoạt động quản lý dự án của công ty đã được thực hiện khá hiệu
quả, giúp dự án đạt được các mục tiêu đã đề ra về chi phí, chất lượng, thời gian...
3.2.2.6. Hoạt động đấu thầu:
13
Hiện nay công ty có ban quản lý dự án thực hiện công tác tiếp thị và đấu thầu
các dự án, công trình phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, lập hồ sơ
mời thầu đối với các dự án do công ty làm chủ đầu tư. Hoạt động đấu thầu của công
ty cũng thực hiện khá tố, giành quyền thực hiện nhiều dự án cho công ty. Sau đây là
một số công trình mà công thực hiện trong thời gian gần đây:
14
Bảng 8: Các gói thầu công ty tham gia đấu thầu
Tên công trình Giá trị
(triệu
đồng)
Thời gian xây

XD Hà Nội
(Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực của công ty)
II. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty:
1. Đặc điểm các dự án đầu tư được lập tại công ty:
Trước khi cổ phần ( từ khi thành lập đến hết năm 2003), công ty tập trung đầu
tư vào lĩnh vực thuộc ngành nghề kinh doanh của công ty là lĩnh vực viễn thông và
công nghệ thông tin.
Từ sau khi chuyển thành công ty cổ phần (từ năm 2004 đến nay), ngoài đầu tư
vào lĩnh vực viễn thông và công nghệ thông tin, công ty còn đầu tư vào bất động sản,
hướng tới các dự án đầu tư kinh doanh phát triển nhà, khu đô thị, khu công nghiệp,
khu chung cư cao cấp, các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu vui chơi giải trí…
như: tòa nhà văn phòng cao cấp Elcom Building, tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê
kết hợp trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng Thiên Cầm… Trong thời gian qua,
công ty đã lập khá nhiều dự án, tạo niềm tin và uy tín cho khách hàng. Công tác lập
dự án đang dần có vai trò rất quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh của
15
công ty. Công tác này đã đóng góp rất nhiều về doanh thu, hiệu quả sản xuất kinh
doanh hàng năm của công ty. Các công trình công ty lập đã đi vào hoạt động đóng
góp một phân rất lớn cho nhu cầu nhà ở, vui chơi, giải trí cho người dân.
Các dự án được lập tại công ty có đặc điểm sau:
− Các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dựa án đầu tư về lĩnh vực xây
dựng về các lĩnh vực như xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng,văn phòng
cho thuê… chủ yếu phục vụ cho nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc, khu vui chơi
giải trí…không chỉ ở Hà Nội mà còn các tỉnh thành khác trong nước.
− Nguồn vốn huy động chủ yếu để thực hiện các dự án được lập tại công ty là
nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay được huy động từ nhiều hình thức khác nhau như tín
dụng, thuê mua...và các nguồn vốn huy động khác (như vốn tài trợ từ các tổ chức,
vốn góp từ các đối tác liên doanh…). Trong đó nguồn vốn vay chiếm tỷ trọng lớn
nhất trong tổng nguồn vốn.
− Các dự án của công ty chủ yếu là các dự án đầu tư xây dựng cơ bản, khu nhà

17
Bước 3: Thực hiện lập dự án: sau khi kế hoạch dự án được chấp nhận, chủ
nhiệm dự án sẽ phân công công việc cho cán bộ chịu trách nhiệm lập dự án theo
chuyên môn của họ và theo tiến độ của dự án.
Bước 4: Chuẩn bị lập dự án: sau khi cán bộ lập dự án nhận nhiệm vụ từ chủ
nhiệm dự án thì thu thập các tài liệu cần thiết cho quá trình lập dự án như: nhận tài
liệu do chủ đầu tư cấp thông qua chủ nhiệm dự án, nhận các bản vẽ thiết kế từ bộ
môn, chuẩn bị các văn bản pháp luật liên quan đến dự án, chuẩn bị phần mềm lập dự
án.
Bước 5: Lập dự án: sau khi đã chuẩn bị cho công tác lập dự án thì cán bộ lập
dự án sẽ tiến hành công tác lập dự án thông qua các tài liệu đã thu thập ở trên.
Bước 6: Khi dự án được hoàn thành sẽ được chủ nhiệm dự án kiểm tra rồi mới
trình cho chủ đầu tư xem xét. Nếu dự án chưa đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư
thì cán bộ lập dự án tiếp tục bổ sung và hoàn chỉnh nội dung bằng báo cáo điều chỉnh
nghiên cứu khả thi cho đến khi dự án được duyệt.
Bước 7: Trình lên chủ đầu tư: chủ đầu tư tự thẩm định hoặc thuê tổ chức tư
vấn khác thẩm định. Nếu dự án không đạt yêu cầu thì trả lại cán bộ lập dự án bổ sung
và hoàn chỉnh nội dung.
Bước 8: Dự án sau khi được ban giám đốc ký duyệt thì sẽ nộp cho chủ đầu tư
và lưu hồ sơ tại ban quản lý dự án của công ty.
Quy trình này được công ty tiến hành đầy đủ từng bước một đối với hầu hết
các dự án.
2.2. Quy trình theo cấp độ nghiên cứu:
Quá trình lập dự án đầu tư của công ty trải qua ba cấp độ nghiên cứu theo
hướng ngày càng chi tiêt hơn. Các cấp độ nghiên cứu đó là: nghiên cứu và phát hiện
các cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi. Các dự án được lập tại
công ty thì giai đoạn nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư cũng như giai đoạn
nghiên cứu tiền khả thi được tiến hành ít hơn giai đoạn nghiên cứu khả thi.
* Nghiên cứu và phát hiện các cơ hội đầu tư:
Nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư tại công ty được nghiên cứu trên

hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư sau này.
• Kiểm tra lại ý đồ đầu tư đó bằng việc đi vào phân tích thị trường của dự án.
• Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của cơ hội đầu tư đã lựa chọn: lựa chọn hình
thức đầu tư, dự kiến quy mô đầu tư, diện tích xây dựng, địa điểm thực hiện dự án, sơ
bộ lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cho việc thi công công trình…
• Phân tích khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án. Để vận hành các
tài sản cố định thì nên lựa chọn loại hình doanh nghiệp nào, mỗi loại hình doanh
19
nghiệp này có ưu- nhược điểm gì, cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp ra sao, bao nhiêu
lao động gián tiếp, trực tiếp cần để thực hiện, chất lượng dự kiến…
• Khía cạnh tài chính của cơ hội đầu tư đã lựa chọn: nhu cầu vốn đầu tư là bao
nhiêu, khả năng huy động vốn, ước tính vài chỉ tiêu hiệu quả như lợi nhuận, thời gian
hoàn vốn của dự án là bao nhiêu…
• Phân tích khía cạnh kinh tế kỹ thuật: dự án mang lại những lợi ích kinh tế xã
hội gì ( đóng góp vào ngân sách, không ảnh hưởng đến môi trường…)
Không phải bất cứ dự án đầu tư nào công ty cũng tiến hành nghiên cứu tiền
khả thi. Đối với các dự án có quy mô nhỏ, không phức tạp về mặt kỹ thuật và triển
vọng đem lại hiệu quả không rõ ràng thì công ty sẽ bỏ qua giai đoạn này và đi vào
nghiên cứu khả thi.
* Nghiên cứu khả thi:
Tại công ty, các nội dung nghiên cứu khả thi được xem xét ở mức độ chi tiết,
chính xác. Chính vì vậy, kết quả nghiên cứu của giai đoạn này có nội dung đầy đủ và
đạt mức độ chính xác cao nhất đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư để hình thành nên dự
án đầu tư. Các nội dung nghiên cứu bao gồm:
• Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và việc thực
hiện của dự án đầu tư
• Nghiên cứu các vấn đề thị trường tiêu thụ sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt
động dịch vụ của dự án
• Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án
• Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án

phải tiến hành lập dự án, nếu công tác lập dự án tốt thì việc thực hiện dự án được tiến
hành thuận lợi, có hiệu quả, đem lại lợi ích kinh tế - xã hội cho đất nước và cho chính
chủ đầu tư.
Có thể nói, lập dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho
việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế- xã hội mong muốn.
Đối với công ty, hoạt động chủ yếu là kinh doanh bất động sản và những hoạt
động liên quan đến xây dựng và bất động sản. Chính vì thế mà lĩnh vực đầu tư các dự
án đã trở thành hoạt động quan trọng của công ty, đã đóng góp rất nhiều về doanh
thu, hiệu quả sản xuất kinh doanh hàng năm của công ty. Do vậy, để hoạt động có
hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư dự án thì công ty phải thực hiện công tác lập dự án.
3.2. Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư:
3.2.1. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án:
Nghiên cứu môi trường vĩ mô nhằm đánh giá khái quát quy mô và tiềm năng
của dự án trên cơ sở phân tích các tác động của môi trường vĩ mô như: môi trường
chính trị, môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, môi trường văn hóa, xã hội, các
21
điều kiện tự nhiên thiên nhiên và các quy hoạch, kế hoạch. Việc nghiên cứu này
nhằm đánh giá khái quát ảnh hưởng của chúng đến quá trình hình thành, thực hiện dự
án sau này theo hai khía cạnh: khía cạnh thứ nhất là những thuận lợi khi triển khai
thực hiện dự án: chủ đầu tư lưu ý khai thác những thuận lợi đó khi phân tích, lựa
chọn dự án; khía cạnh thứ hai là những khó khăn, trở ngại cần khắc phục khi thực
hiện hoạt động đầu tư đó. Từ đó đưa ra các căn cứ để xác định sự cần thiết để đầu tư.
3.2.1.1. Nghiên cứu môi trường vĩ mô:
a. Môi trường kinh tế vĩ mô:
Môi trường kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư và chi phối hoạt động
của dự án. Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá môi trường kinh tế vĩ mô có ý nghĩa
quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư.
Môi trường kinh tế vĩ mô được đánh giá qua các nội dung chủ yếu sau:
− Nghiên cứu tình hình phát triển kinh tế của đất nước, của địa phương, tình
hình phát triển sản xuất kinh doanh của ngành có liên quan đến dự án. Nhân tố này

Những thành quả tích cực trên khẳng định đường lối của Đảng và Nhà nước ta
đã có những chính sách đúng đắn, động viên mọi thành phần kinh tế trong nước đầu
tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng và lành
mạnh giữa các thành phần kinh tế. Theo quy luật, tại các nước phát triển, khu vực tư
nhân là thành phần kinh tế năng động nhất, là động lực để đẩy kinh tế đi lên. Chính
sách của Nhà nước Việt Nam tiếp tục ưu tiên và khuyến khích phát triển các doanh
nghiệp này là một hướng đi đúng, tạo nền cho sự tăng trưởng ổn định và bền vững.
Bên cạnh đó, nhà nước còn đưa ra các chủ truong, chính sách nhằm khuyến khích
phát triển khoa học và công nghệ. Đó là những dấu hiệu tích cực, tạo môi trường
thuận lợi cho dự án.
b. Môi trường pháp lý:
Khi lập dự án đầu tư phải nghiên cứu môi trường pháp lý, thể hiện trước hết là
hệ thống luật pháp; các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước như: chính sách tài
khóa, chính sách tiền tệ, chính sách tín dụng, đặc biệt là chính sách khuyến khích đầu
tư. Ngoài ra còn phải nghiên cứu các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động
của dự án như:
− Căn cứ pháp lý về tư cách pháp nhân, tiềm lực tài chính và năng lực kinh
doanh của chủ đầu tư.
− Các văn bản giao nhiệm vụ hoặc cho phép lập dự án của cơ quan nhà nước,
đặc biệt là các cơ quan trực tiếp quản lý chủ đầu tư.
− Các chứng từ pháp lý về khả năng huy động vốn và năng lực kinh doanh của
chủ đầu tư.
23
− Các thoat thuận về việc sử dụng tài nguyên, đất đai, huy động tài sản hoặc
hợp tác sản xuất…
Ví dụ: dự án “đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễn
thông” thì căn cứ pháp lý là:
+ Căn cứ luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của
Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4.
+ Căn cứ nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999, nghị định số

địa chất, khí hậu, nguồn nước, chất đất và các nguồn tài nguyên có ảnh hưởng đến
việc lựa chọn, đến việc thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án sau này. Tùy vào dự
án mà yếu tố môi trường tự nhiên sẽ được nghiên cứu dưới các mức độ khác nhau
nhằm đảm bảo sự thành công của mỗi công cuộc đầu tư cụ thể.
3.2.1.2.Nghiên cứu các quy hoạch, các kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội, phát
triển ngành, vùng có liên quan đến dự án
Nghiên cứu quy hoạch và kế hoạch không những là một trong những căn cứ
phát hiện cơ hội đầu tư mà còn có ý nghĩa quan trọng, quyết định đến chất lượng và
hiệu quả của dự án đầu tư. Nếu các dự án nằm trong quy hoạch, kế hoạch thì dự án
mới có thể thực hiện được, các dự án mới có thể được hưởng các chế độ ưu đãi trong
đầu tư và tuân thủ các chính sách dự án mới có hiệu quả, chủ đầu tư mới biết được
nên tập trung vào ngành nào, lĩnh vực nào, địa điểm ở đâu mới đem lại lợi ích cho
mình, góp phần thực hiện các mục tiêu mà chiến lược nhà nước đưa ra.
Mỗi loại quy hoạch có ảnh hưởng khác nhau đến dự án đầu tư:
− Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội: bao gồm:
+ Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của cả nước: quy hoạch là
bước cụ thể hóa chiến lược phát triển kinh tế xã hội và là căn cứ xây dựng kế hoạch
phát triển của vùng, ngành và cơ sở cho sự ra đời, vận hành của nhiều dự án đầu tư.
+ Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng hoặc địa phương: đây
cũng là căn cứ quan trọng trong việc xác định chủ trương đầu tư và ảnh hưởng đến
hiệu quả các dự án đầu tư trên địa bàn, trong mỗi thời kỳ, từng vùng, mỗi địa phương
và vùng lãnh thổ có thể xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của
vùng, địa phương mình. Do đó, trong quá trình lập dự án, chủ đầu tư hoặc các đơn vị
tư vấn cần phải quan tâm thỏa đáng đến những định hướng trong quy hoạch làm cơ
sở cho việc xây dựng kế hoach đầu tư và kinh doanh của mình.
− Quy hoạch phát triển ngành: là căn cứ quan trọng trong công tác lập dự án
phát triển thuộc các ngành cụ thể, đảm bảo định hướng phát triển của ngành nhưng
cũng đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của từng đơn vị cơ sở. Vì vậy,
khi lập dự án đầu tư trong từng ngành cụ thể cần nghiên cứu thỏa đáng quy hoạch của
25