Chuyên đề:
Chuyên đề:
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
1
1
.
.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
2. Pháp luật về đất đai
2. Pháp luật về đất đai
3. Pháp luật về nhà ở
3. Pháp luật về nhà ở
4. Pháp luật về dân sự
4. Pháp luật về dân sự
5. Pháp luật về đầu tư
5. Pháp luật về đầu tư
6. Pháp luật về xây dựng
6. Pháp luật về xây dựng
7. Pháp luật về thương mại
7. Pháp luật về thương mại
8. Pháp luật về doanh nghiệp
8. Pháp luật về doanh nghiệp
Pháp luật về đất đai
Pháp luật về đất đai
(chưa công nhận thị trường
QSDĐ)
QSDĐ)
;
;Luật
Luật
ĐĐ
ĐĐ
năm 1993
năm 1993
(công nhận đất đai có giá
(công nhận đất đai có giá
trị)
trị)
, Luật
, Luật
ĐĐ
ĐĐ
sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật
sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật
ĐĐ
ĐĐsửa đổi, bổ sung năm 2001.
sửa đổi, bổ sung năm 2001.
- Chế độ quản lý và sử dụng đất
- Chế độ quản lý và sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Đối tư
Đối tư
ợ
ợ
ng áp dụng
ng áp dụng
Các cơ quan nhà nước thực hiện quyền và
Các cơ quan nhà nước thực hiện quyền và
nghĩa vụ của Nhà nước;
nghĩa vụ của Nhà nước;
Người sử dụng đất;
Người sử dụng đất;
Các đối tượng khác có liên quan đến quản lý,
Các đối tượng khác có liên quan đến quản lý,
sử dụng đất
sử dụng đất
Một số khái niệm cơ bản
Một số khái niệm cơ bản
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích
thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của SDĐ.
hợp pháp của SDĐ.
Sở hữu đất đai
Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
như sau:
như sau:
+
+
Quyết định mục đích SDĐ thông qua việc xét duyệt quy
Quyết định mục đích SDĐ thông qua việc xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch SDĐ;
hoạch, kế hoạch SDĐ;
+ Quy định hạn mức giao đất và thời hạn SDĐ;
+ Quy định hạn mức giao đất và thời hạn SDĐ;
+ Giao đất, cho thuê đất, thu hồi, cho phép chuyển mục đích
+ Giao đất, cho thuê đất, thu hồi, cho phép chuyển mục đích
sử dụng;
sử dụng;
+ Định giá đất;
+ Định giá đất;
UBND cấp huyện quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho
UBND cấp huyện quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Các cơ quan trên không được ủy quyền.
Các cơ quan trên không được ủy quyền.
L
L
ựa chọn hình thức sử dụng đất đối với trường hợp
ựa chọn hình thức sử dụng đất đối với trường hợp
thực hiện
thực hiện
DAĐTXD
DAĐTXD
nhà ở để cho thuê
nhà ở để cho thuê
Nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt
Nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ;
QSDĐ;
Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho
Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho
phép tham gia vào TTBĐS.
phép tham gia vào TTBĐS.( Chia đất làm 3 nhóm: đất NN, đất phi NN, đất chưa sử
( Chia đất làm 3 nhóm: đất NN, đất phi NN, đất chưa sử
dụng và cho phép các loại đất này nếu được chuyển
dụng và cho phép các loại đất này nếu được chuyển
nhượng thì đều được tham gia TTBĐS)
nhượng thì đều được tham gia TTBĐS)
Điều kiện để đất tham gia TTBĐS
Điều kiện để đất tham gia TTBĐS
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu
người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện:
người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở
NN, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
NN, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại QSDĐ phải có HĐ;
lại QSDĐ phải có HĐ;
Tặng cho, thừa kế QSDĐ phải có văn bản;
Tặng cho, thừa kế QSDĐ phải có văn bản;
HĐ hoặc văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm
HĐ hoặc văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký tại VP đăng ký QSDĐ;
đăng ký tại VP đăng ký QSDĐ;
DN chuyển QSDĐ thì HĐ phải có công chứng.
DN chuyển QSDĐ thì HĐ phải có công chứng.
Khi chuyển QSDĐ, người sử dụng đất phải có
Khi chuyển QSDĐ, người sử dụng đất phải có
giấy tờ hợp lệ về QSDĐ theo PL.
giấy tờ hợp lệ về QSDĐ theo PL.
Luật nhà ở
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và
90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
Phạm vi điều chỉnh
Phạm vi điều chỉnh
Quy định về:
Quy định về:
-
Sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao
Sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao
dịch về nhà ở.
dịch về nhà ở.
-
QLNN về nhà ở
QLNN về nhà ở
Nhà ở trong Luật là CTXD với mục đích để ở và phục vụ
Nhà ở trong Luật là CTXD với mục đích để ở và phục vụ
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Điều kiện để cấp GCN QSHNƠ
Điều kiện để cấp GCN QSHNƠ
Thuộc đối tượng được sở hữu nhà:
Thuộc đối tượng được sở hữu nhà:
- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh
- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh
DAPTNƠ gồm: DAPTNƠ thương mại, DAPTNƠ xã hội,
DAPTNƠ công vụ.
DAPTNƠ công vụ.
DAPTNƠ phải phù hợp với QHXD, chương trình phát triển
DAPTNƠ phải phù hợp với QHXD, chương trình phát triển
nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;
nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;
Bảo đảm yêu cầu ĐTXD đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống
Bảo đảm yêu cầu ĐTXD đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống
HTKT, HTXH.
HTKT, HTXH.
Kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;
Kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;
Phải được thẩm định khi phê duyệt và phải được kiểm định
Phải được thẩm định khi phê duyệt và phải được kiểm định
về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng.
về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng.
CĐT phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được
CĐT phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được
phê duyệt. Nếu thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì
phê duyệt. Nếu thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì
CĐT phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê
CĐT phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt chấp thuận.
duyệt chấp thuận.
quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần
được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần
hoặc trả chậm, trả dần.
hoặc trả chậm, trả dần.
Trường hợp CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước
Trường hợp CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước
của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ
của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ
được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã
được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã
được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần
được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần
móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà
móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà
ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70%
ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70%
giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Giá mua bán, cho thuê, phương thức thanh toán do
Giá mua bán, cho thuê, phương thức thanh toán do
các bên thoả thuận trong hợp đồng.
Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân
trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
-
Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư
Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư
hỏng hoặc dột nát.
hỏng hoặc dột nát.
Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội
DA phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với các dự
DA phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với các dự
án KĐTM, DAPTNƠ thương mại hoặc các khu kinh tế, khu
án KĐTM, DAPTNƠ thương mại hoặc các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn CĐT, phê duyệt các dự
UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn CĐT, phê duyệt các dự
án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án
án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án
phát triển nhà ở xã hội
phát triển nhà ở xã hội
Thuê mua nhà ở xã hội:
Thuê mua nhà ở xã hội:
L
L
- Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư
từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu
từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu
tư xây dựng bằng NSNN;
tư xây dựng bằng NSNN;
-
Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung
Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung
cư từ bốn đến tám tầng;
cư từ bốn đến tám tầng;
-
Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở
Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở
không thuộc diện trên.
không thuộc diện trên.
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch1. Trong giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
1. Trong giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà
chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà
ở phải có:
ở phải có:
- Có GCNQSH đối với nhà ở;
- Có GCNQSH đối với nhà ở;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
doanh nhà ở.
doanh nhà ở.
Copyright: Tài liệu đại học ©