Chuyên đề:Chuyên đề:
Pháp luật về kinh doanh bất động sảnPháp luật về kinh doanh bất động sản
Ths.Luật Đỗ Thị Hồng MaiThs.Luật Đỗ Thị Hồng Mai
11. . Pháp luật về kinh doanh bất động sảnPháp luật về kinh doanh bất động sản
2. Pháp luật về đất đai2. Pháp luật về đất đai
3. Pháp luật về nhà ở3. Pháp luật về nhà ở
4. Pháp luật về dân sự4. Pháp luật về dân sự
5. Pháp luật về đầu tư5. Pháp luật về đầu tư
6. Pháp luật về xây dựng6. Pháp luật về xây dựng
7. Pháp luật về thương mại7. Pháp luật về thương mại
Pháp luật về kinh doanh bất động sảnPháp luật về kinh doanh bất động sản
 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;
 Nghị định 153/2007/NĐNghị định 153/2007/NĐ CP ngày 15/10/2006 CP ngày 15/10/2006
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản;Kinh doanh bất động sản;
 Quyết định 29/2007/QĐQuyết định 29/2007/QĐ BXD ngày BXD ngày
15/10/2007 về việc ban hành Chương trình 15/10/2007 về việc ban hành Chương trình
khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới bất động sản, định giá bất động sản và giới bất động sản, định giá bất động sản và
quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sảnquản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Chuyên đề: Chuyên đề:
Pháp luật về kinh doanh bất động sảnPháp luật về kinh doanh bất động sản
 BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò
quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
 TTBĐS có nhiều bước phát triển đáng kể, TTBĐS có nhiều bước phát triển đáng kể,
làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn,
thúc đẩy phát triển kinh tếthúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.xã hội.
Những điểm hạn chế của TTBĐSNhững điểm hạn chế của TTBĐS
 BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây thất thoát, BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây thất thoát,
lãng phí.lãng phí.
 TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt
động KDBĐS.động KDBĐS.
 Giao dịch BĐS có liên quan.Giao dịch BĐS có liên quan.
(các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định; (các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định;
mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền
trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển
nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS.thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS.
Khái niệm về hoạt động KDBĐSKhái niệm về hoạt động KDBĐS
 Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và
KDDVBĐS KDDVBĐS
 KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
 KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS, KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS,
bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS, bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS,
sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS,
quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
Nguyên tắc hoạt động KDBĐSNguyên tắc hoạt động KDBĐS
 Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ
 BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK.BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK.
 Công khai, minh bạch. Công khai, minh bạch.
Các loại BĐS được đưa vào KDCác loại BĐS được đưa vào KD
 Các loại nhà, CTXDCác loại nhà, CTXD (công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông, (công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông,
thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh
QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN
và các CT khác theo quy định của PL)và các CT khác theo quy định của PL)
 Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy
định của PL về đất đaiđịnh của PL về đất đai (bao gồm (bao gồm đđất mà Luật cho phép người sử ất mà Luật cho phép người sử

 Trong thời hạn còn sử dụng đất;Trong thời hạn còn sử dụng đất;
 Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC
của cơ quan NN có thẩm quyền; của cơ quan NN có thẩm quyền;
 Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến
độ dự án đã duyệt khi chuyển nhượng, cho thuê QSD Đ độ dự án đã duyệt khi chuyển nhượng, cho thuê QSD Đ
thuộc DA KĐTM…thuộc DA KĐTM…
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhânĐiều kiện đối với tổ chức, cá nhân
hoạt động KDBĐShoạt động KDBĐS
 KDBĐS: Phải thành lập DN, HTX; có vốn PĐ, KDBĐS: Phải thành lập DN, HTX; có vốn PĐ,
ĐKKD.ĐKKD.
 KD DVBĐS: Thành lập DN, HTX, ĐKKD KD DVBĐS: Thành lập DN, HTX, ĐKKD (trừ (trừ
cá nhân môi giới thì phải ĐKKD và có CC):cá nhân môi giới thì phải ĐKKD và có CC):
Môi giới: có 1 người có CCMGMôi giới: có 1 người có CCMG
Định giá: có 2 người có CCĐGĐịnh giá: có 2 người có CCĐG
Sàn GD: có 2 người có CCMG, nếu KD dịch vụ ĐG Sàn GD: có 2 người có CCMG, nếu KD dịch vụ ĐG
thì phải có 2 người có CCĐGthì phải có 2 người có CCĐG
Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân trong nướcPhạm vi KD của tổ chức, cá nhân trong nước
 KDBĐS:KDBĐS:
Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho
thuê mua;thuê mua;
Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê
mua;mua;
Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại;Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại;
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng trên Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng trên
đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư CTHT để Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư CTHT để
chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có HT chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có HT
để cho thuê lạiđể cho thuê lại
Kinh doanh dịch vụ BĐSKinh doanh dịch vụ BĐS
 DV Môi giới BĐSDV Môi giới BĐS

 Tổ chức, cá nhân KDBĐS công khai thông tin Tổ chức, cá nhân KDBĐS công khai thông tin
về BĐS.về BĐS.
 Công khai tại sàn GD và trên phương tiện Công khai tại sàn GD và trên phương tiện
TTĐC.TTĐC.
 Nội dung: Loại, vị trí, quy hoạch, quy mô, diện Nội dung: Loại, vị trí, quy hoạch, quy mô, diện
tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất
lượng, thực trạng CTHT, dịch vụ kỹ thuật, tình lượng, thực trạng CTHT, dịch vụ kỹ thuật, tình
trạng pháp lý của BĐS, lịch sử về SH, SD trạng pháp lý của BĐS, lịch sử về SH, SD
BĐS, các hạn chế (nếu có), giá, quyền và lợi BĐS, các hạn chế (nếu có), giá, quyền và lợi
ích của người thứ 3 ích của người thứ 3
QLNN về hoạt động KDBĐSQLNN về hoạt động KDBĐS
 Chính phủChính phủ
 Bộ Xây dựngBộ Xây dựng
 Bộ TNMT Bộ TNMT (quy định về quản lý các loại đất tham gia (quy định về quản lý các loại đất tham gia
TTBĐS, QSDĐ được đưa vào KD)TTBĐS, QSDĐ được đưa vào KD)
 Bộ Tài chính Bộ Tài chính (quy định chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa (quy định chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa
vụ tài chính, bảo hiểm TNNN định giá BĐS)vụ tài chính, bảo hiểm TNNN định giá BĐS)
 Ngân hàng NNVN Ngân hàng NNVN (quy định cơ chế hỗ trợ về tín dụng, (quy định cơ chế hỗ trợ về tín dụng,
hướng dẫn thanh toán qua NH, tổ chức tín dụng)hướng dẫn thanh toán qua NH, tổ chức tín dụng)
 UBND các cấp UBND các cấp (cho phép đầu tư, chuyển nhượng DA, (cho phép đầu tư, chuyển nhượng DA,
trực tiếp hoặc hỗ trợ ĐT, có cơ chế khuyến khích ĐT, chỉ đạo trực tiếp hoặc hỗ trợ ĐT, có cơ chế khuyến khích ĐT, chỉ đạo
và tổ chức cấp CC…)và tổ chức cấp CC…)
Mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương Mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương
lai theo hình thức ứng tiền trướclai theo hình thức ứng tiền trước
 Thực hiện ứng tiền lần đầu khi CĐT đã bắt đầu triển Thực hiện ứng tiền lần đầu khi CĐT đã bắt đầu triển
khai XD CSHTKT theo tiến độ và nội dung DA được khai XD CSHTKT theo tiến độ và nội dung DA được
duyệtduyệt (đ/v DA khu nhà ở thì phải có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và (đ/v DA khu nhà ở thì phải có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và
đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn
giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở
ghi trong hợp đồng)ghi trong hợp đồng)

Kinh doanh nhà, CTXDKinh doanh nhà, CTXD
1. Đầu tư, tạo lập nhà, CTXD:1. Đầu tư, tạo lập nhà, CTXD:
Hình thức: ĐTXD mới và ĐT cải tạo, sửa chữa.Hình thức: ĐTXD mới và ĐT cải tạo, sửa chữa.
ĐTTL phải phù hợp với QH được duyệt.ĐTTL phải phù hợp với QH được duyệt.
ĐTXD khu ĐTM, KNƠ, HTKTKCN phải có DAĐT.ĐTXD khu ĐTM, KNƠ, HTKTKCN phải có DAĐT.
CĐT phải có NLTC:CĐT phải có NLTC:
+ Đ/v DA KĐTM, HTKTKCN: không thấp hơn 20% TMĐT của DA đã duyệt+ Đ/v DA KĐTM, HTKTKCN: không thấp hơn 20% TMĐT của DA đã duyệt
+ Đ/v DA KNƠ: không thấp hơn 15% TMĐT của DA có quy mô sd đất < + Đ/v DA KNƠ: không thấp hơn 15% TMĐT của DA có quy mô sd đất <
20ha, 20% TMĐT của DA có quy mô sd đất = 20ha trở lên20ha, 20% TMĐT của DA có quy mô sd đất = 20ha trở lên
Vốn thuộc sở hữu của CĐTVốn thuộc sở hữu của CĐT
 Là vốn thực có của CĐT tính đến năm trước liền Là vốn thực có của CĐT tính đến năm trước liền
kề với năm CĐT thực hiện DA được thể hiện kề với năm CĐT thực hiện DA được thể hiện
trong báo cáo tài chính của CĐT và phải được trong báo cáo tài chính của CĐT và phải được
kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp CĐT là kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp CĐT là
doanh nghiệp, HTX mới thành lập thì phải có doanh nghiệp, HTX mới thành lập thì phải có
văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền.quyền.
 CĐT có trách nhiệm chứng minh NLTC của CĐT có trách nhiệm chứng minh NLTC của
mình để thực hiện DA thông qua việc lập Danh mình để thực hiện DA thông qua việc lập Danh
mục các DA đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu mục các DA đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu
rõ tổng vốn đầu tư của từng DArõ tổng vốn đầu tư của từng DA

Trích đoạn Chứng chỉ do nước ngoài cấpChứng chỉ do nước ngoài cấp

---