Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 5)
Chương VI: Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
a) Quy định chi tiết loại đất được tham gia thị trường bất động sản (quyền sử
dụng đất là hàng hoỏ), hỡnh thức hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, trong đú
làm rừ hoạt động của thị trường sơ cấp (Nhà nước đưa đất vào thị trường) và hoạt động
của thị trường thứ cấp (người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất) (Điều 59). Quy
định cụ thể đối với một số hoạt động chớnh của thị trường quyền sử dụng đất như:
- Đấu giỏ quyền sử dụng đất, trong đú quy định trường hợp phải thụng qua đấu
giỏ và trường hợp khụng phải thụng qua đấu giỏ (Điều 61).
- Quy định về hỡnh thức sử dụng quỹ đất để xõy dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62),
trong đú khụng được thực hiện theo phương thức lấy đất để thanh toỏn trực tiếp cho giỏ
trị cụng trỡnh kết cấu hạ tầng, mà phải tiến hành đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất theo hai
hỡnh thức: một là đấu giỏ đất, lấy kinh phớ để đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh, hai là đấu
giỏ đất và đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh trong cựng một gúi thầu theo 2 thang điểm
riờng.
b) Quy định về xử lớ quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần
hoỏ (Điều 63) theo nguyờn tắc:
- Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao đất, cho
thuờ đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được
tớnh giỏ trị vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoỏ.
- Giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định để đưa vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp
khi cổ phần hoỏ phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị
trường nhưng khụng thấp hơn giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định tại thời điểm cổ phần hoỏ.
c) Quy định nguyờn tắc về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
(Điều 64), cụ thể là:
- Cỏc bờn tham gia hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lónh phải chịu trỏch
nhiệm về nội dung đăng ký;
- Đăng ký giao dịch bảo đảm được ghi nhận trong hồ sơ địa chớnh và trờn giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà khụng cấp giấy chứng nhận khỏc về đăng ký giao dịch

doanh) là ổn định lõu dài (Điều 78).
b) Căn cứ vào quy hoạch xõy dựng đụ thị đó được xột duyệt, Uỷ ban nhõn dõn
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tỷ lệ diện tớch được xõy dựng nhà ở trờn
thửa đất ở cú vườn, ao phự hợp với cảnh quan đụ thị (Điều 80).
c) Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thuộc dự ỏn đầu tư xõy
dựng nhà ở để bỏn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cỏ
nhõn nước ngoài thực hiện thỡ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú thời hạn
sử dụng đất ổn định lõu dài; nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền chờnh lệch
giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuờ đất đó trả cho Nhà nước (Điều 81).
d) Đối với đất để mở rộng hoặc xõy dựng mới cỏc tuyến đường giao thụng thuộc
khu dõn cư đụ thị hoặc nụng thụn thỡ phải xỏc định rừ diện tớch đất sử dụng để làm
đường và diện tớch đất hai bờn đường sẽ thu hồi để khai thỏc quỹ đất, tạo cảnh quan và
bảo vệ mụi trường (Điều 82).
đ) Quy định xử lý một số điểm mới đối với chế độ sử dụng đất xõy dựng khu
cụng nghiệp (Điều 84), khu cụng nghệ cao (Điều 85), khu kinh tế (Điều 86) như sau:
- Thời hạn sử dụng đất của khu cụng nghiệp được gia hạn thờm nhưng khụng quỏ
70 năm nếu thời hạn sử dụng đất đó cho phộp ngắn hơn thời hạn sử dụng đất của cỏc dự
ỏn sản xuất, kinh doanh trong khu cụng nghiệp.
- Sử dụng đất trong khu cụng nghệ cao theo chế độ khụng phải nộp tiền sử dụng
đất hoặc miễn tiền thuờ đất đối với đất để xõy dựng hạ tầng kỹ thuật chung, khu đào tạo,
khu nghiờn cứu và ứng dụng cụng nghệ cao, khu ươm tạo doanh nghiệp cụng nghệ cao;
- Nhà nước giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất chi
tiết của khu kinh tế đó được xột duyệt.
e) Nhà đầu tư thực hiện dự ỏn xõy dựng - chuyển giao (BT) thỡ khụng phải trả
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất trong thời gian xõy dựng. Nhà nước giao đất hoặc cho
thuờ đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự ỏn xõy dựng - kinh doanh - chuyển giao
(BOT) và nhà đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất (Điều 87).
g) Ưu tiờn sử dụng đất nụng nghiệp trong làng nghề để phỏt triển sản xuất, kinh
doanh trong làng nghề đối với những nghề khụng gõy ụ nhiễm; di dời cơ sở sản xuất
trong làng nghề gõy ụ nhiễm mụi trường vào cụm cụng nghiệp (Điều 88).

đất, xỏc định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xột duyệt nhu cầu sử dụng đất theo
những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh đối với việc chuyển mục đớch sử dụng đất
theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chớnh phủ về thu tiền sử
dụng đất.
c) Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 102, 103 và Điều 104):
- Khuyến khớch chuyển đổi quyền sử dụng đất nụng nghiệp để chống manh mỳn
ruộng đất;
- Chỉ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp mới được nhận chuyển
nhượng đất trồng lỳa;
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nụng
nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thỡ khụng được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao
đất lần thứ hai;
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống xen kẽ trong phõn khu bảo vệ nghiờm
ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng thỡ chỉ được chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh
sống trong phõn khu đú.
d) Quy định về xử lý đối với đất nụng nghiệp sử dụng vượt hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quyết định.
đ) Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (Điều 106); của doanh nghiệp là phỏp nhõn mới được hỡnh thành do
gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 107); xử lý trường hợp doanh nghiệp liờn doanh
với nước ngoài đó thuờ đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nay chuyển thành doanh nghiệp
100% vốn nước ngoài (Điều 108).
e) Trong trường hợp hợp tỏc xó bị giải thể, phỏ sản thỡ đất do xó viờn gúp, đất
được Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất, đất do nhận chuyển nhượng hoặc gắn với
mua tài sản trờn đất (tiền sử dụng đất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước) được tớnh vào tài sản của hợp
tỏc xó và được xử lý theo điều lệ của hợp tỏc xó (Điều 109).

tài nguyờn và mụi trường cung cấp để xỏc định nghĩa vụ tài
chớnh mà khụng phải xỏc
định lại cỏc số liệu này để trỏnh phiền hà cho dõn.
- Cơ quan thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh về tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, cỏc
loại thuế liờn quan đến đất. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất xỏc định phớ và lệ
phớ cú liờn quan đến quản lý, sử dụng đất đai mà người sử dụng đất phải nộp khi thực
hiện thủ tục hành chớnh về quản lý, sử dụng đất đai.
Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai
a) Nghị định quy định về giải quyết tranh chất đất đai đối với trường hợp khụng
cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (trường hợp cú giấy tờ do Toà ỏn nhõn dõn giải quyết)
như sau:
- Khuyến khớch hoà giải ở cơ sở, nếu khụng thành thỡ hoà giải bắt buộc tại Uỷ
ban nhõn dõn cấp xó; kết quả hoà giải tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó phải được lập thành
biờn bản cú chữ ký của cỏc bờn và cú xỏc nhận hoà giải thành hoặc hoà giải khụng thành
của Uỷ ban nhõn dõn (Điều 159).
- Cỏc trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban
nhõn dõn cấp huyện, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi
trường (Điều 160).
- Cỏc căn cứ để giải quyết đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai mà cỏc bờn
tranh chấp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 161).
b) Nghị định quy định việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều
138 của Luật Đất đai được ỏp dụng đối với cỏc khiếu nại về quyết định hành chớnh, hành
vi hành chớnh khi cơ quan hành chớnh thực hiện giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, trưng
dụng đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, bồi thường giải phúng mặt bằng, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định, thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất (Điều 162). Đối với cỏc
cụng việc hành chớnh khỏc được giải quyết theo phỏp luật về khiếu nại, tố cỏo (Điều
165).

Chương XIII: Phỏt hiện và xử lý vi phạm phỏp luật về đất đai đối với người quản lý

đăng Cụng bỏo. Những nội dung cơ bản Nghị định số 188/2004/NĐ - CP
ngày 16/11/2004 của chính phủ về Phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất

A. Kết cấu của Nghị định
- Nghị định 87-CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá đất không
chia ra các Chương, mà chỉ chia thành 8 Điều.
- Nghị định mới (thay thế NĐ 87-CP) chia làm 4 chương, bao gồm 17 Điều:

Chương I: Những quy định chung: gồm 3 Điều, (từ 1-3).
- Điều 1: Đối tượng điều chỉnh.
- Điều 2: Phạm vi áp dụng.
- Điều 3: Giải thích từ ngữ.

Chương II: Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: gồm 4 Điều, (từ 4-
7).
- Điều 4: Phương pháp xác định giá đất.
- Điều 5: Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất.
- Điều 6: Khung giá các loại đất.
- Điều 7: Điều chỉnh khung giá các loại đất.
Chương III: Định giá các loại đất tại địa phương: gồm 8 Điều, (từ 8-15).
- Điều 8: Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để
định giá đất.
- Điều 9: Xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông
thôn để định giá đất.
- Điều 10: Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ
thể để định giá đất.

2. Những nội dung cơ bản của Chương II: Phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
a) Về phương pháp xác định giá đất: Để thực hiện được nguyên tắc xác định giá đất quy
định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 : “Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”.
* Nghị định đưa ra 2 phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực
tiếp và phương pháp thu nhập. Hai phương pháp này được áp dụng để xác định giá trị của
thửa đất, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng loại đất, vị trí đất…
* Đây là nội dung mới hoàn toàn so với Nghị định 87-CP năm 1994, được xây
dựng trên cơ sở tổng kết những kinh nghiệm định giá đất trong những năm vừa qua của
UBND tỉnh, thành phố trong cả nước; kết hợp với việc nghiên cứu các phương pháp xác
định giá đất mà các nước trên thế giới đang áp dụng một cách phổ biến để vận dụng phù
hợp với điều kiện của nước ta.
* Hai phương pháp xác định giá đất được Nghị định và cả Thông tư hướng dẫn
làm rõ như sau:
- Về phương pháp so sánh trực tiếp:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp được Nghị định quy định là phương pháp xác
định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất tượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường được Nghị định giải thích rõ, đó là số tiền VND tính trên 1 đơn vị diện tích đất
được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người
cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các
yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị
ép buộc, quan hệ huyết thống.
+ Muốn áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất; Thông tư
hướng dẫn thực hiện Nghị định đã quy định cần phải tiến hành 4 bước công việc cơ bản
sau:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường,
tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ
thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những
cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép
buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp
pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận
động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích,
so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác
biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh
các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính
của thửa đất,
khu đất cần định
giá

=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của
từng thửa đất, khu đất
so sánh

điểm xác định giá

=
Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá
trị của đất và công trình trên đất)
tại thời điểm xác định giá

-
Giá trị còn lại của công trình,
nhà cửa, vật kiến trúc, cây
trồng tại thời điểm xác định giá

Trong đó:
Giá trị còn lại của
công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc, cây
trồng tại thời điểm
xác định giá

=
Nguyên giá
hoặc tổng chi
phí đầu tư xây
dựng các công
trình

-
Tỷ lệ
khấu hao
hàng

+ Phương pháp thu nhập được Nghị định quy định là phương pháp xác định mức
giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị
diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
+ Muốn áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất; Thông tư hướng dẫn
thực hiện Nghị định đã quy định cần phải tiến hành 4 bước công việc cơ bản sau:
Bước 1: Tiến hành tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang
lại.
Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải
nộp theo Luật định.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức :
Thu nhập thuần
túy hàng năm
= Tổng thu nhập hàng
năm tính được ở Bước 1
-Tổng chi phí đã
tính được ở Bước 2
Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính

=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu
được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm/năm

+ Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập cần chú ý: Đối với trường hợp đã
có tài sản trên đất, thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của tài sản trên
đất.