Download miễn phí Tiểu luận Vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư, lí luận và thực tiễn hiện nay trong xã hội
MỤC LỤC
II/ NỘI DUNG 1
1. Cơ sở lí luận 1
2. Tìm hiểu những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 2
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán cănhộ trong nhà chung cư 2
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 3
2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 3
2.4.Nghĩa vụ của các bên 4
2.4.1. Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư 4
2.4.2. Nghĩa vụ của bên mua căn hộ trong nhà chung cư 4
3. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 5
3.1. Hình thức của hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 5
3.2. Một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 7
4. Quy đinh của pháp luật hiện hành về mua bán căn hộ trong nhà chung cư 11
4.1. Các quy định của Luật Nhà ở 2005 11
4.2. Các văn bản pháp luật hiện hành khác 12
5. Thực trạng tranh chấp giữa bên mua và bên bán căn hộ trong nhà chung cư hiện nay 14
6. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về mua nbán căn hộ chung cư 16
III/ KẾT LUẬN 18
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-39738/
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download choTóm tắt nội dung:
định của Luật Nhà ở năm 2005 thì : “ Hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó thuộc sở hữu chung.
Dựa vào khái niệm hợp đồng mua bán nhà, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư như sau: “ Hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo cách mà các bên thỏa thuận trong hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư ”.
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là căn hộ mà một bên có nhu cầu mua và một bên có nhu cầu bán. Căn hộ trong nhà chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Căn hộ đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giơi diện tích đất nhất định. Gía trị của căn hộ sẽ là khác nhau đối với các vị trí khác nhau ( ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp hay tầng cao, diện tích căn hộ…) và khoảng cách của ngôi nhà đó gắn với đất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư.
Vì mua bán căn hộ trong nhà chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà, do đó, căn hộ mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau :
- Căn hộ không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội…
- Căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của căn hộ
- Căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ, không phân biệt mức độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ thông qua người thay mặt theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện :
- Bên bán phải có quyền định đoạt đối với căn hộ bán;
+ Đó có thể là chủ sở hữu đối với ngôi nhà
+ hay người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt với căn hộ
+ hay là người có quyền định đoạt với căn hộ theo thỏa thuận với chủ sở hữu căn hộ hay theo quy định của pháp luật.
- Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ không nhằm mục đích kinh doanh;
- Bên mua căn hộ nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở, nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh.
2.4.Nghĩa vụ của các bên
2.4.1. Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư
- Nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với mua bán như căn hộ đang cho thuê… Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
- Nghĩa vụ trong trường hợp bán căn hộ đang cho thuê . Trường hợp chủ sở hữu bán căn hộ đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê căn hộ biết về việc bán và các điều kiện bán căn hộ;
- Nghĩa vụ giao căn hộ theo tình trạng như đã thỏa thuận và kèm theo các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ cho bên mua;
- Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật như công chứng, chứng thực, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà…
2.4.2. Nghĩa vụ của bên mua căn hộ trong nhà chung cư
- Nghĩa vụ tôn trọng quyền của các bên liên quan đến căn hộ mua như tiếp tục thực hiên hợp đồng thuê cho đến hết thời hạn thuê đối với bên đang thuê căn hộ mua.
- Nghĩa vụ nhận căn hộ đúng thời hạn. Nếu bên mua chậm nhận căn hộ thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản căn hộ và phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với căn hộ mua.
- Nghĩa vụ thanh toán tiền nhà đúng thời hạn, địa điểm, cách như đã thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận tiền mua căn hộ được thanh toán khi công chứng chứng thực khi nhận mua căn hộ. Tiền đặt cọc ( nếu có ) sẽ được trừ vào tiền thanh toán giá trị nhà. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên mua phải thanh toán một lần vào thời điểm nhận căn hộ và tại địa điểm nới có nhà mua bán. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi theo lãi suất có bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại cho bên bán.
3. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
3.1. Hình thức của hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở : “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hay chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ”. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 nếu bên bán nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Như vậy đối với bên bán căn hộ phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh Bất động sản : “ Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật ”.
Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị tuyên bố là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu có đơn khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch).
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư có ý nghĩa pháp lí rất quan trọng :
- Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán
- Là thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sang cho bên mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong trường hợp mua bán căn hộ trong nhà chung cư mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ là thời điểm bên bán giao căn hộ cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra;
- Là sự cụ thể hóa một cách chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;
Về quy định của pháp luật về m...
