Download miễn phí Chuyên đề Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ 2
LỜI MỞ ĐẦU 4
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX 6
I. Lý thuyết về đầu tư bất động sản 6
1. Khái niệm và Đặc điểm 6
1.1. Khái niệm 6
1.2. Đặc điểm 7
2. Phân loại đầu tư bất động sản 7
2.1. Theo nguồn vốn 7
2.2. Theo nội dung đầu tư 9
2.3. Theo hình thức đầu tư 9
3. Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản 9
3.1. Vốn đầu tư bất động sản 9
3.2. Nguồn huy động: 10
4. Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản 11
4.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 11
4.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư 12
4.3. Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư 12
5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản 13
5.1. Kết quả đầu tư 13
5.2. Hiệu quả đầu tư 15
6. Vài nét về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay 19
II. Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex 20
1. Quá trình hình thành và phát triển 20
2. Cơ cấu tổ chức 21
3. Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu 23
III. Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex 25
1. Vốn và nguồn vốn 25
1.1. Vốn 25
1.2. Nguồn vốn 27
2. Nội dung đầu tư 31
2.1. Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới 33
2.2. Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê 37
2.3. Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch 40
2.4 Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại 44
2.5 Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp 48
3. Quản lý của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 50
3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 50
3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư 51
3.3. Giai đoạn vận hành 53
IV. Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex 54
1. Phân tích hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty theo mô hình S.W.O.T 54
1.1. Điểm mạnh (S – Strengths) 54
1.2. Điểm yếu (W - Weaknesses) 55
1.3. Cơ hội (O – Opportunities) 56
1.4. Thách thức (T – Threats) 57
2. Đánh giá hiệu quả đầu tư 57
2.1. Hiệu quả tài chính 58
2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội 60
3. Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 63
CHƯƠNG 2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX 65
I. Định hướng của tổng công ty về chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 65
1. Chiến lược chung 65
2. Chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 66
II. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex 68
1. Nhóm giải pháp về cơ cấu tổ chức và nhân sự 68
2. Nhóm giải pháp về quản lý hoạt động đầu tư 70
3. Nhóm giải pháp về kỹ thuật và công nghệ 71
4. Nhóm giải pháp về huy động vốn 72
5. Nhóm giải pháp về sử dụng vốn 73
6. Nhóm giải pháp về chiến lược kinh doanh 74
7. Nhóm giải pháp về quảng bá và phát triển thương hiệu 75
KẾT LUẬN 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO 77
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-08-01-chuyen_de_thuc_trang_va_mot_so_giai_phap_nang_cao.FRl4vMzzog.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-71840/Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
ính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc…
Dưới đây là bảng số liệu về tình hình thực hiện các dự án của Vinaconex trong lĩnh vực này cũng như các dự án mà tổng công ty đang tìm kiếm cơ hội.
Bảng 1.8. Một số dự án đầu tư chung cư cao tầng & khu đô thị mới
Vinaconex đã và đang thực hiện hay tìm kiếm cơ hội đầu tư.
(đơn vị tính: tỷ đồng)
STT
Dự án
Tiến độ dự kiến
Tổng vốn đầu tư
Vốn đã thực hiện tới hết 2008
1
Trung Hòa – Nhân Chính
2001 - 2007
1.400
1.400
2
Bắc An Khánh (g/đ 1)
2006 - 2009
3.391
852
3
Thảo Điền
2006 - 2012
3.145
55
4
Thắng Đầu
2004 - 2008
438
21
5
Cụm cao ốc N05
2007 – 2011
1.842
200
6
Chung cư cao tầng 15T
2007 - 2009
65
37
7
Khu CC Thượng Đình
Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư
8
Khu CCThanh Xuân Bắc
9
Ngọc Thụy Gia Lâm
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước.
Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điển hình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể:
+ Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%.
+ Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%.
+ Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%.
Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án.
Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05.
2.2. Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê
Kể từ sau khi Hoa Kỳ dỡ bỏ lệnh cấm vận đối với Việt Nam năm 1995 đến nay mà đặc biệt là từ sau khi nước ta gia nhập tổ chức Thương mại Thế Giới (WTO – World Trade Organization) năm 2007, nhu cầu về dịch vụ cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam trở nên thực sự “nóng” với sự xuất hiện ngày một nhiều không chỉ của các tập đoàn, các công ty xuyên quốc gia lớn trên toàn cầu như: Kumho, Posco, Keangnam, Samsung (Hàn Quốc), Canon, Toyota (Nhật Bản), Hồng Hải (Đài Loan), Larkhall (Hồng Kông) hay IBM, Ford, AIA (Hoa Kỳ)… cùng với đó, còn phải kể đến cả những đại gia trong nước ở mọi lĩnh vực như: tập đoàn dầu khí quốc gia Việt Nam, tập đoàn Bảo Việt, tổng công ty Sông Đà, tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, tập đoàn công nghiệp T&T… Điều này lí giải cho sự hình thành một loạt dự án lớn nhỏ đầu tư vào các tòa cao ốc văn phòng cho thuê như đã, đang và sẽ được thực hiện như: cao ốc M5, Viet Tower, Hanoi Tower, VCB Tower hay BIDV Tower… đúng như theo nghiên cứu của công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam:“mức tăng trưởng của nguồn cung cho thị trường văn phòng trong 3 năm tới sẽ ở mức bình quân 122%/năm”. Tất cả cho thấy, đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam đang thực sự là một kênh rất hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Nhận thức rõ ràng được điều này, song song với việc tiếp tục phát huy thế mạnh đầu tư vào các khu đô thị mới, Vinaconex cũng bắt đầu để tâm và thâm nhập vào mảng thị trường còn khá mới mẻ trên. Bảng số liệu tống hợp dưới đây về vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty giai đoạn 2003 – 2008 dưới đây sẽ cho ta thấy rõ hơn điều này.
Bảng 1.9. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê
của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
Năm
Tổng VĐT KD BĐS
(tỷ đồng)
Cao ốc văn phòng
(tỷ đồng)
Tỷ trọng
(%)
2003
726,91
-
-
2004
516,5
-
-
2005
237
-
-
2006
1.683
-
-
2007
2.957,2
325,2
10,99
2008
628,31
100
15,91
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
Chỉ thực sự đến tháng 4 năm 2007 (sáu năm sau khi bước chân vào thị trường bất động sản), tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam Vinaconex mới chính thức tham gia vào mảng thị trường cao ốc văn phòng khi khởi công dự án Vinaconex Tower cao 27 tầng với tổng mức đầu tư lên đến hơn 327 tỷ đồng. Hiện toàn bộ phần thô của dự án đã được hoàn thành và chỉ còn chờ giai đoạn hoàn thiện để có thể đưa toàn nhà vào vận hành đúng tiến độ (30/06/2009).
Chỉ vài tháng sau dự án trọng điểm này, đến quý IV năm 2007, Vinaconex tiếp tục đưa ra những thách thức thật sự cho các đối thủ cạnh tranh bằng việc khởi động dự án cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất N05 (đông nam đường Trần Duy Hưng – Hà Nội) có tổng mức đầu tư lớn hơn gấp 5 lần Vinaconex Tower, 1.842 tỷ đồng. Dự án hiện cũng đang được khẩn trương thực hiện và đã hoàn tất phần móng, cọc nhồi các tòa nhà.
Việc thực hiện hai dự án lớn trên lí giải tại sao tuy mới nhưng ngay trong năm đầu tiên đầu tư vào nội dung này, tổng vốn thực hiện của Vinaconex đã lên đến 325,2 tỷ đồng.
Để có thể có cái nhìn rõ ràng hơn về 2 dự án cao ốc văn phòng của Vinaconex, chúng ta có bảng số liệu chi tiết về tình hình thực hiện tính đến hết năm 2008.
Bảng 1.10. Tổng quan về 2 dự án cao ốc văn phòng đang được thực hiện của
tổng công ty Vinaconex
(đơn vị tính: tỷ đồng)
STT
Dự án
Tiến độ dự kiến
Tổng mức đầu tư
Vốn đã thực hiện tới hết 2008
1
Vinaconex Tower
2007 - 2009
327
212
2
Cụm cao ốc N05
2007 - 2011
1.842
200
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)
Có thể thấy đối với Vinaconex, đầu tư vào các dự án cao ốc văn phòng như thế này vẫn còn khá mới mẻ (mới chỉ thực sự tham gia vào thị trường này được hơn một năm). Tuy nhiên, với hai dự án quy mô lớn này, dễ thấy được tham vọng không hề nhỏ của tổng công ty trong việc mở rộng và chiếm lĩnh thị phần.
Về tiến độ, có thể thấy tổng công ty đã và đang thực sự tập trung v
