Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu phục vụ công
tác xác minh nguồn gốc nhà đất khu phố cổ tại
thành phố Hà Nội (lấy ví dụ tại phường Hàng
Mã)

Nguyễn Thị Thu Hằng

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa Chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: TS. Đinh Thị Bảo Hoa
Năm bảo vệ: 2012

Abstract: Nghiên cứu tổng quan về hệ thông tin địa lý (GIS), cơ sở dữ liệu (CSDL).
Nghiên cứu về cơ sở khoa học và pháp lý của công tác cung cấp thông tin nhà đất theo
chức năng nhiệm vụ được giao tại nơi công tác. Đánh giá thực trạng công tác quản lý
tài liệu lưu trữ và các nguồn dữ liệu qua các thời kỳ. Nêu thực trạng hạ tầng cơ sở và
tình hình thực hiện công tác lưu trữ và khai thác tài liệu. Nghiên cứu quy trình xây
dựng CSDL và chuẩn hóa các dữ liệu không gian và thuộc tính trong cơ sở dữ liệu.
Thử nghiệm tại phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội.

Keywords: Địa chính; Nguồn gốc nhà; Phố cổ; Cơ sở dữ liệu

Content
Tính cấp thiết đề tài
Trong những năm gần đây, công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý đất
đai tại các đô thị lớn nói riêng được Nhà nước đặc biệt quan tâm. Trải qua các biến động của
các thời kỳ lịch sử để lại thì việc lựa chọn thông tin cũng như các tài liệu lưu trữ phản ánh
nguồn gốc sử dụng của thửa đất ngày càng phức tạp.
Hà Nội là một đô thị lớn, có lịch sử phát triển lâu dài, cùng với đó là một quá trình lịch
sử về sử dụng đất với một hệ thống rất lớn các tài liệu hồ sơ đi kèm mà hiện nay các tài liệu
này chưa được hệ thống hóa một cách hợp lý, cùng với nó là các chính sách quản lý đất đai

- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp tài liệu: để tìm hiểu về cơ sở khoa học và pháp
lý của công tác xác minh nguồn gốc nhà đất và khả năng ứng dụng của GIS trong việc tích
hợp và tra cứu các thông tin.
- Phƣơng pháp phân tích so sánh: để giải quyết một số vấn đề trong chuẩn hóa và
chọn lọc các dữ liệu cần thiết để đưa vào cơ sở dữ liệu.
- Phƣơng pháp chuyên gia: tham khảo các ý kiến chuyên gia về các chuyên ngành
khác để có luận cứ khoa học phục vụ mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
- Phƣơng pháp thống kê: dùng để thu thập các tài liệu, số liệu phục vụ cho công tác
thiết kế CSDL chuyên đề và nhập thông tin thuộc tính.
5. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội.

3
Phạm vi khoa học: Nghiên cứu thực trạng dữ liệu quản lý nhà nước về đất đai phục vụ
công tác xác minh nguồn gốc nhà đất. Đề xuất giải pháp tích hợp thông tin vào một khối
thống nhất.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Những kết quả nghiên cứu và thực nghiệm của đề tài đã góp phần xây dựng cơ sở
khoa học trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý thông tin
nguồn gốc nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ trợ giúp các nhà quản lý trong công tác quản lý đất
đai, là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về quyền thừa kế và sử dụng của các tổ
chức, cá nhân qua các thời kỳ; phục vụ kinh doanh bất động sản; phục vụ nghiên cứu văn
hóa và lịch sử.
7. Tài liệu phục vụ đề tài
* Tài liệu bản đồ:- Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200 dạng số dùng là tư liệu chính để liệt
kê các thửa đất và phân lớp đối tượng trong CSDL.
* Tài liệu phi bản đồ:

Hệ thông tin địa lý chỉ có thể hoạt động được khi nó có các thông tin địa lý, được tổ
chức thành một cơ sở dữ liệu phù hợp với đặc thù của thông tin và phù hợp với khả năng quản
lý phân tích của hệ thông tin địa lý. Các thông tin địa lý là các thông tin về các đối tượng địa
lý.
* Các phần mềm ứng dụng
Hệ thống phần mềm ESRI được lựa chọn là bộ phần mềm ArcGIS Desktop cho phép
tạo, phân tích, vẽ bản đồ, quản lý, chia sẻ và xuất bản thông tin địa lý. ArcGIS Desktop
Applications: ArcGIS Destop là một bộ phần mềm ứng dụng gồm ArcMap, ArcCatalog,
ArcToolbox, ModelBuilder, and ArcGlobe. Khi sử dụng các ứng dụng này đồng thời người sử
dụng có thể thực hiện được các bài toán ứng dụng hệ thống thông tin địa lý bất kỳ, từ đơn
giản đến phức tạp, bao gồm cả thành lập bản đồ, phân tích địa lý, chỉnh sửa và biên tập dữ
liệu, quản lý dữ liệu, hiển thị và xử lý dữ liệu.
1.2.4 Cơ sở dữ liệu đất đai
1) Khái niệm chung:
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ
liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan) được

5
sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện
điện tử. (Dự thảo thông tư /2012/TT-BTNMT của Bộ TNMT)
2) Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu đất đai phải đảm bảo
tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy định hiện hành về thành
lập hồ sơ địa chính, cấp GCN.
CSDL đất đai được xây dựng theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (dưới đây
gọi là cấp xã) và được tổ chức, quản lý ở quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (dưới đây
gọi là cấp huyện) và ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (dưới đây gọi là cấp tỉnh).
3) Chuẩn hóa dữ liệu:
Mục đích của việc chuẩn hóa là chuẩn hóa dữ liệu không gian và phi không gian theo
mô hình thiết kế cơ sở dữ liệu.

Trung tâm được phép nhận làm dịch vụ về cung cấp thông tin tư liệu tài nguyên môi
trường, xử lý dữ liệu tài nguyên môi trường, xây dựng các phần mềm tin học, đào tạo nghiệp
vụ tin học theo đúng quy định của Nhà nước, UBND Thành phố Hà Nội và Sở Tài nguyên và
Môi trường Hà Nội.
Tổng hợp, đánh giá các loại tài liệu đƣợc lƣu trữ có giá trị trong công tác tra cứu
cung cấp thông tin nguồn gốc.
Tài liệu thời điểm năm 1942
Các tài liệu Phiếu đất, Sổ điền bộ, Sở hữu làng, Bằng khoán điền thổ thể hiện thông tin
thuộc tính về số thửa đất, tên chủ và các thông tin khác liên quan đến thửa đất (kể cả những
biến động về mua bán, tách thửa) có trên hệ thống bản đồ địa chính được lập thời kỳ đó. Đây
là những tài liệu quan trọng thể hiện quyền sở hữu của chủ đất trong thời kỳ Pháp thuộc. Đặc
biệt là tài liệu bằng khoán điền thổ, đây được coi như giấy chứng nhận quyền sử đất mà hiện
nay ta đang cấp cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Nó có ý nghĩa khẳng định quyền sở hữu
của cá nhân, tổ chức nào đó đối với thửa đất cụ thể trên bản đồ địa chính thời kỳ này.
Văn tự làng là các bản tài liệu mang tính chất pháp lý mua bán, hay các quy ước của
làng.
Tài liệu thời kỳ cải cách ruộng đất năm 1960
Đây là thời kỳ nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, trên cơ sở kế thừa hệ thống bản
đồ thời Pháp, hệ thống quản lý đất đai của nước ta dần được hoàn thiện. Sổ Kiến điền và Địa
bạ chính là bản danh sách thống kê từng thửa đất, từng chủ sử dụng liên quan đến thửa đất
trên hệ thống bản đồ năm 1960.
Tài liệu thời kỳ thực hiện các chính sách về nhà đất

7
- Hồ sơ giao đất theo Thông tư 73/TTg (ngày 7/7/1962 của phủ thủ tướng về việc quản
lý đất đai của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị); hồ sơ quản lý
nhà vắng chủ: Bao gồm danh sách nhà đất và hồ sơ thuộc diện quản lý theo theo thông tư
73/TTg.
Đây là các tài liệu quan trọng trong thời kỳ cải cách ruộng đất, thể hiện các chính sách
quản lý nhà nước về đất đai đối với những nhà đất vắng chủ hoặc đất bỏ hoang nhằm có quỹ

3.2 Xây dựng mô hình Cơ sở dữ liệu trong quản lý và khai thác tài liệu lƣu trữ nhà đất
Mỗi lớp đối tượng của geodatabase chứa một kiểu đối tượng hình học (điểm, đường,
vùng). Các lớp đối tượng có quan hệ với nhau được tổ chức thành các tập dữ liệu đối tượng
(feature datasets).
Geodatabase Hình 3.1 Mô hình tổ chức cơ sở dữ liệu
3.2.2 Ứng dụng GIS trong việc xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu phục vụ công tác tra cứu
nguồn gốc phường Hàng Mã, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội
3.2.2.1 Chuần hóa dữ liệu bản đồ nền trên Microstation:
Khối lượng 15 mảnh lập năm 1999, các bản đồ này được thành lập bằng công nghệ số.
13 mảnh bản đồ năm 1960 trước đây được can vẽ từ bản đồ thời Pháp, tọa độ theo hệ thống
bản đồ của Pháp (tọa độ âm – dương). Các mảnh bản đồ được lưu file riêng chưa được ghép
mảnh theo danh giới hành chính phường. Việc biên tập số bản đồ này trước khi sử dụng đưa
vào cơ sở dữ liệu là cần thiết;
* Các bước thực hiện cụ thể:
Phuong_HangMa.gdb

- Chuẩn lại cách đánh số thửa: trên bản đồ năm 1960 số thửa được thể hiện không nhất
quán, còn lộn xộn. Vì vậy, khi chuẩn hóa cần đưa về cách đánh số thửa theo một dạng thống
nhất, đảm bảo cho việc liên kết dữ liệu.
- Kiểm tra topology, làm trơn đường, cắt bỏ các đoạn thừa của các đường tại các điểm
giao nhau, xóa đường bị trùng nhau (Duplicate), nối các đoạn hở của đường.
- Chuyển hệ tọa độ:
Sau quá trình chuẩn hai hệ thống bản đồ năm 1960 và 1999 ta tiến hành mở file
reference để kiểm tra độ trùng khớp giữa hai hệ bản đồ.
Sau khi biên tập bản đồ nền ta đưa dữ liệu bản đồ vào ArcGIS
3.2.2.2. Nhập dữ liệu bản đồ vào phần mềm ArcGIS
Trước khi chuyển đổi dữ liệu, chúng ta cần tạo một Geodatabase trong đó có một
Feature Dataset chứa các thông số về hệ tọa độ và hệ quy chiếu. Các thông số cần thiết lập là
hệ tọa độ VN2000, lưới chiếu UTM, Elippsoid WGS84. Mô hình được quản lý hai feature
dataset là nam 1999 và nam 1960
Các bước chuyển đổi dữ liệu từ .dgn sang ArcGIS (Trong quá trình chuyển đổi, tùy
chọn của ArcCatalog cho phép loại bỏ những trường thuộc tính không cần thiết, chỉ giữ lại
trường có liên quan):
Sau quá trình thao tác import các lớp bản đồ ta có hai feature dataset lớp bản đồ năm
1960 và 1999 gồm các lớp đối tượng được thể hiện trong môi trường ArcMap như sau:
Lớp dữ liệu năm 1999:

10

1. Hình 3.2 Bản đồ năm 1999 khi được nhập vào ArcGIS

Hình 3.3 Bảng thông tin thuộc tính của lớp đối tượng TD_MA99
Trong đó trường TD_MA_99 là mã code để thực hiện liên kết dữ liệu với bảng thuộc
tính mà ta xây dựng trên môi trường excel từ các tài liệu giấy và các phần mềm khác.
Lớp dữ liệu năm 1960



14

Hình 3.10 Bảng thuộc tính sau khi tham chiếu không gian
3.3 Kết quả của mô hình dữ liệu
Sau khi nhập các dữ liệu bản đồ và thuộc tính vào ArcGIS ta được một geodatabase
với đầy đủ các dữ liệu của hai thời kỳ. Việc tích hợp tất cả các thông tin trên một hệ thống
giúp việc tra cứu thông tin trở nên dễ dàng. Ta có thể tra cứu từng thửa đất riêng lẻ như hình
sau:
Như hình 3.30 thì thửa đất số 109 tờ 7H-II-08 (bản đồ năm 1999) ở địa chỉ 17 Phùng
Hưng có các thông tin nguồn gốc thời điểm năm 1960 như sau:

15

- Có vị trí ở thửa đất số 490 tờ bản đồ số 4
khu A (bản đồ năm 1960),
- Mang bằng khoán điền thổ số 1252 khu
Đồng Xuân,
- Hình thức sở hữu là cơ quan tự quản.
- Tên chủ: Nguyễn Văn Thang. Hình 3.14 Tra cứu thông tin từng thửa đất trên hệ thống ArcGIS


phát huy tối đa giá trị sử dụng các tài liệu lưu trữ thì việc cập nhật thông tin, tất cả các tài liệu
liên quan đến nhà đất đưa vào hệ thống CSDL là yêu cầu rất cần thiết nhằm đắp ứng việc tra
cứu cho nhiều mục đích.
- Đối với toàn thành phố: muốn mở rộng xây dựng toàn bộ cơ sở dữ liệu thì cần hoàn
thiện công tác quản lý cũng như phát hành thông tin cho các tổ chức cả nhân trên địa bàn. Cần

17
bổ sung nhiều các thông tin để phát huy giá trị tài liệu nhằm tháo gỡ những khó khăn vì không
đủ cơ sở trong việc giải quyết tranh chấp, cấp giấy chứng nhận… như hiện nay.
Cần tiếp tục đầu tư nâng cấp CSDL đã được xây dựng và mở rộng trên phạm vi toàn
thành phố, trước mắt là khu nội thành để tạo ra được một bộ CSDL nguồn gốc nhà đất hoàn
chỉnh phục vụ cho công tác quản lý cũng như phát hành thông tin cho tất cả các cơ quan, tổ
chức, cá nhân (người có liên quan đến nhà đất cần cung cấp) có nhu cầu./.

References
Tiếng Việt
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010). Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày
04/10/2010 quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính, Hà Nội.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). Thông tư 02/2012/TT-BTNMT ngày
19/03/2012 Quy định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chuẩn thông tin địa lý cơ sở, Hà Nội.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Quyết định số 06/2007/QĐ-BTNMT ngày
27/2/2007 Quy định áp dụng chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia, Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và môi trường (2008), Quyết định số 05/2008/QĐ-BTNMT ngày
26/8/2008 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định áp dụng chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc
gia ban hành kèm theo Quyết định số 06/2007/QĐ-BTNMT ngày 27 tháng 02 năm 2007 và Quyết
định số 08/2007/QĐ-BTNMT ngày 14 tháng 5 năm 2007
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp tài nguyên
môi trường quốc gia, Dự án.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa lý phục vụ