Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất
động sản ở Việt Nam Trần Thị Lý Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50
Người hướng dẫn: TS. Doãn Hồng Nhung
Năm bảo vệ: 2012 Abstract. Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động
sản ở Việt Nam. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn
trong đầu tư bất động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp
vốn trong một số dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Đề xuất hệ thống giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở
Việt Nam hiện nay.

Keywords. Bất động sản; Dự án đầu tư; Pháp luật Việt Nam; Hợp đồng kinh tế

Content

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá nhưng diện tích đất đai lại có hạn, trong
khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở rất cao, do đó đòi hỏi chúng ta phải sử dụng, khai
thác và đầu tư đất có hiệu quả và triệt để, tránh tình trạng lãng phí đất đai mà người dân vẫn
không có đất ở.

, cập nhật ngày 04/08/2010; “Sự tiếp cận một số vấn đề
lý luận về vai trò can thiệp và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS theo Luật Đất
đai 2003” của TS. Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự, tạp chí Luật học số 5, năm 2005; đề tài
nghiên cứu khoa học “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền và lợi ích người
mua nhà chung cư hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay” do Lê Gia Tùng, Nguyễn
Hoàng Minh, Hoàng Đình Khuê – Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội; “Báo cáo rà soát
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006” của TS. Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện
báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh BĐS ngày 21/09/2011 do Phòng thương mại và
công thương Việt Nam tổ chức… Các công trình nói trên của các tác giả đã tiếp cận nghiên
cứu về hoạt động huy động vốn đầu tư BĐS từ nhiều góc độ khác nhau và đó là nguồn tài liệu
quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu. Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào nghiên
cứu một cách có hệ thống và đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật về HĐGV
trong dự án đầu tư BĐS và trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị nhằm xây dựng và hoàn
thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hợp
đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam” trở nên hết sức cấp thiết góp phần
làm rõ thêm về mặt lý luận và đáp ứng .
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Khi nghiên cứu đề tài cần tìm hiểu rõ cơ sở lý luận của hợp đồng nói chung và hợp
đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản nói riêng, kết hợp với việc nghiên cứu thực
trạng tình hình của việc giao kết hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản tại
một số thành phố lớn ở Việt Nam. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm
góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư
bất động sản tại Việt Nam; giúp hoạt động quản lý các dự án đầu tư bất động sản được thuận
lợi hơn; giúp người dân có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào các dự án bất động sản vì quyền
lợi của họ được đảm bảo hơn.
Xuất phát từ các mục đích cơ bản nêu trên, luận văn có những nhiệm vụ cơ bản sau:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản ở Việt
Nam.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng góp vốn trong đầu tư bất
động sản ở Việt Nam và thực trạng tình hình giao kết hợp đồng góp vốn trong một số dự án

động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư bất động sản ở
Việt Nam.

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Tại chương 1, tác giả đề cập đến dự án đầu tư BĐS, các hình thức huy động vốn đầu
tư BĐS. Sau đó, tác giả vấn đề pháp lý về hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản
dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật về hợp đồng… Trên cơ sở đó, rút ra nhận định,
quan điểm, khái niệm cơ bản và nêu bật ý nghĩa của loại hợp đồng này. Trong chương này
được tách thành bốn phần độc lậo với nhau nhưng có quan hệ mật thiết với nhau.
Mục thứ nhất đề cập đến dự án đầu tư BĐS và các hình thức huy động vốn đầu tư
BĐS với điều kiện huy động vốn tương ứng với từng hình thức huy động vốn.
1. Đối với dự án đầu tư BĐS hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ
thể do đó tác giả đã dựa trên những quan niệm, khái niệm về “dự án đầu tư”, về “đầu tư bất
động sản” để từ đó đưa ra khái niệm “dự án đầu tư BĐS” theo cách hiểu của tác giả như sau:
Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo
dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ
bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã
hội.
Với việc giới hạn phạm vi nghiên cứu của Luận văn thì dự án đầu tư bất động sản ở
đây có thể hiểu đó chính là dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định trong Luật Nhà
ở năm 2005.
Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra sáu đặc điểm cơ bản của đầu tư BĐS như sau:
Thứ nhất, ĐT BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
Thứ hai, thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành
quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm.
Thứ ba, thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy
động vốn hợp lý, có hiệu quả.

ký hợp đồng hợp tác kinh doanh
với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh
bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân
chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa
thuận;
Năm là,
huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trƣớc
của các đối tượng được quyền sở
hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai”.
3. Điều kiện huy động vốn
Tương ứng với từng hình thức huy động vốn là điều kiện huy động vốn được quy định
tại khoản 3, điều 9 – Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Đối với hình thức huy động vốn đầu tư BĐS
thông qua HĐGV thì có 02 nhóm điều kiện:
Nhóm điều kiện thứ nhất: được áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng
góp vốn với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi
công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án.
Nhóm điều kiện thứ hai: được áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với
tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê
duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng
nơi có dự án phát triển nhà ở. Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở
thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính
trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập
không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải
thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại
khoản 1 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Mục thứ hai nêu lên các vấn đề pháp lý cơ bản của HĐGV trong dự án đầu tư BĐS,
cụ thể:
1. Khái niệm HĐGV trong dự án đầu tư BĐS
Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư BĐS là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc

6. Sự kiện bất khả kháng
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện mà nếu có xảy ra thì các bên được miễn trách nhiệm
trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của hợp đồng. Việc quy
định các trường hợp miễn trách nhiệm đối với các bên là cần thiết vì loại hợp đồng này được
thực hiện trong một khoảng thời gian khá dài, do đó trong thời gian thực hiện rất có thể sẽ
xảy ra các sự kiện ngoài ý muốn của các bên và nó có thể gây cản trở lớn đến việc thực hiện
hợp đồng và cũng có thể gây thiệt hại cho các bên
7. Giải quyết tranh chấp giữa các bên trong HĐGV
Có 04 phương pháp giải quyết tranh chấp giữa các bên đó là :
Một là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng
Hai là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải
Ba là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài
Bốn là, các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua khởi kiện tại tòa án
Mục thứ ba nêu lên sự khác biệt cơ bản giữa hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Bảng 1.1: Điểm khác biệt giữa hợp đồng góp vốn
và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Tiêu chí
HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ,
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI
Thời
điểm và
điều kiện
huy động
vốn
HĐGV chỉ được ký sau khi dự án
phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực

phép
phân
chia
+ Số lượng căn hộ được phân chia tối đa
cho các hình thức huy động vốn không
quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự
án

+ Nếu người tham gia góp vốn là cá
nhân hộ gia đình thì chỉ được tham gia
góp vốn theo hình thức phân chia sản
phẩm là nhà ở một lần với số lượng một
nhà ở: các trường hợp còn lại thì hộ gia
đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi
nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu (khoản 5
điều 8 thông tư số: 16/2010 TT-BXD
ngày 01/9/2010).
+ Số lượng được mua bán căn hộ
không bị hạn chế trong mỗi dự án. + Số lượng căn hộ được bán cho
cùng một đối tượng của cùng một
dự án không bị hạn chế

Điều
kiện
đƣợc
phép
chuyển

vào dự án xây dựng được, vẫn có tư cách như một chủ đầu tư dự án thực sự.
3. Đối với người góp vốn
Thứ nhất, đối với người góp vốn nhằm mục đích phân chia lợi nhuận là nhà ở thì việc
giao kết HĐGV có ý nghĩa rất lớn đó là:
- Người góp vốn sẽ có khả năng sẽ sở hữu được nhà, công trình xây dựng sắp hình
thành từ dự án.
- Đối với người góp vốn mà khả năng tài chính của họ có hạn, không thể cùng một lúc
mà có đủ tiền để mua nhà thì việc giao kết HĐGV giúp họ giải quyết được hai vấn đề đó là
nhà ở và tài chính.
- Người góp vốn sẽ được mua nhà giá rẻ hơn so với giá trị nhà đã hình thành.
Thứ hai, đối với bên góp vốn tuy họ không có mục đích sở hữu nhà, công trình xây
dựng hình thành từ dự án này thì họ vẫn có thể đầu tư kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư này.
4. Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước
Một là, đối với xã hội. HĐGV góp phần giải quyết nhu cầu về nhà và đất ở đối người
có nhu cầu. Nơi ăn chốn ở của người dân ngày càng được mở rộng và hiện đại cùng với hệ
thống các công trình công cộng tiện ích. Qua đó góp phần xây dựng đất nước đàng hoàng
hơn, to đẹp hơn.
Hai là, đối với nền kinh tế đất nước thì đầu tư bất động sản là một phương pháp luân
chuyển nguồn vốn trong xã hội, một hình thức đầu tư lâu dài; là một trong những hình thức
kinh doanh thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế của đất nước vì nó thường sử dụng nguồn vốn
lớn, đem lại lợi nhuận cao cho các bên tham gia; góp phần giải quyết bài toán tài chính cho
các dự án đầu tư BĐS.

Chƣơng 2
THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG GÓP VỐN TRONG DỰ
ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Tác giả đề cập thực trạng giao kết và thực hiện HĐGV trong dự án đầu tư BĐS ở Việt
Nam hiện nay, theo đó có ba khía cạnh cần được phân tích và được chia thành ba phần.
Mục thứ nhất, thành tựu đạt được khi thực hiện hợp đồng góp vốn trong các dự án
đầu tư bất động sản, cụ thể:

(triệu USD)
1
KD bất động sản
27
6.710,6
132,1
6.842,7
2
CN chế biến, chế
tạo
385
4.032,2
1.048,9
5.081,2
3
Sản xuất, phân
phối
điện,khí,nước,đ.hòa
6
2.942,9
9,8
2.952,6
4
Xây dựng
141
1.707,8
26,8
1.734,6
5
Vận tải kho bãi

trường hợp miễn trách nhiệm dân sự trong trường hợp bất khả kháng nhưng thế nào là sự kiện
bất khả kháng thì pháp luật lại quy định rất chung chung, mờ nhạt, tạo điều kiện cho các bên
tự thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là một kẽ hở để các chủ đầu tư đưa ra những lý do cho
việc chậm tiến độ thực hiện dự án, chậm bàn giao nhà… và họ được miễn trách nhiệm dân
sự, trong khi quyền lợi của người góp vốn sẽ bị ảnh hưởng.
* Thứ ba, các quy định về xử phạt vi phạm còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe đối với các
chủ thể. Chế tài xử lý vi phạm trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng là rất cần thiết, nó thể hiện sự
răn đe của Nhà nước đối với các hình vi vi phạm. Đối với lĩnh vực đầu tư BĐS thì việc quy
định chế tài xử lý vi phạm lại càng quan trọng vì lĩnh vực BĐS là một lĩnh vực chiếm tỷ trọng
khá cao trong nền kinh tế. Tuy nhiên, theo Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009
của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai còn thấp hay có thể nói là không
đáng kể so với lợi ích mà chủ thể thu được nếu vi phạm hợp đồng. Do vậy, mức phạt vi phạm
không có tác dụng răn đe đối với chủ đầu tư.
2. Cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước
Vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong họat động kinh tế nói chung và trong lĩnh
vực kinh doanh BĐS nói riêng là rất quan trọng. Cơ quan quản lý Nhà nước có quyền cũng
như nghĩa vụ quản lý và giám sát các họat động kinh doanh BĐS cụ thể là kiểm tra, giám sát
việc huy động vốn và thực hiện dự án đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và bảo vệ quyền, lợi
ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS. Ngoài ra còn nhằm mục đích
phòng, chống rửa tiền trong hoạt động KDBĐS. Tuy nhiên, việc thực hiện các chức năng này
của cơ quan Nhà nước còn gặp nhiều khó khăn do số lượng dự án BĐS rất nhiều, nằm trên
địa bàn rộng trong khi số lượng và chất lượng cán bộ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
còn hạn chế trong khi có rất ít chủ đầu tư tự giác thực hiện việc báo cáo với cơ quan Nhà
nước theo quy định của pháp luật.
3. Hiệu quả huy động vốn
Việc huy động vốn thong qua giao kết HĐGV tuy được thực hiện khá dễ dàng nhưng
hiệu quả huy động vốn không cao. Do việc giới hạn số lượng vốn huy động trong trường hợp
bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả
các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án.
4. Khả năng tiếp cận thông tin của người góp vốn

(hình thành trong tương lai).
- HĐGV trong dự án xây dựng nhà chung cư mini, đây là một dạng HĐGV vi phạm
pháp luật nghiêm trọng.
Cho dù nhà đầu tư biết hoặc không hề biết thì việc nhà đầu tư vẫn giao kết hợp đồng
mà sau này có nảy sinh tranh chấp thì chắc chắn và trước hết là nhà đầu tư sẽ bị thiệt hại vì
tiền đã nộp cho chủ đầu tư sau một khoảng thời gian khá dài thì chỉ riêng vấn đề lãi suất cũng
là một khoản đáng để bàn cãi.
Thứ tư, rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng. Sự chiếm dụng vốn của các chủ
đầu tư đối với nguồn vốn huy động từ HĐGV là rất phổ biến và nó thể hiện ở nhiều cách thức
khác nhau. Cụ thể:
- Chủ đầu tư thường huy động vốn vượt quá mức cho phép
- Chủ đầu tư chiếm dụng vốn rất lâu do thời gian thực hiện dự án kéo dài
- Chủ đầu tư sau một thời gian chiếm dụng vốn thì sẽ viện ra muôn vàn lý do khác
nhau để tăng giá một cách bất hợp lý.
Thứ năm, rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng thể hiện ở việc
thay đổi hình thức huy động vốn, các kỳ huy động vốn, phương thức phân chia lợi nhuận.
Tùy thuộc vào sự biến động của tình hình thị trường mà các chủ đầu tư có thể thay đổi về
phương thức huy động vốn sao cho bản thân chủ đầu tư không bị thiệt hại nhưng họ lại bất
chấp việc có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Mục thứ tư, nguyên nhân của những khó khăn tồn tại khi thực hiện hợp đồng góp vốn
trong dự án đầu tư bất động sản. Có hai nhóm nguyên nhân chính đó là:
Thứ nhất, nguyên nhân chủ quan từ phía các chủ đầu tư hoặc từ phía người góp vốn.
Đối với chủ đầu tư: do các dự án quá nhiều và chất lượng khác nhau nên khách hàng
còn băn khoăn về giá và vị trí của bất động sản; thêm nữa, pháp luật còn thiếu quy định cụ
thể về cơ chế phân chia rủi ro khi ký kết hợp đồng góp vốn.
Đối với người góp vốn: do hạn chế về khả năng tiếp cận thông tin bất động sản và hạn
chế về kiến thức pháp luật.
Thứ hai, nguyên nhân khách quan từ thị trường BĐS, từ hệ thống và cơ chế thi hành
pháp luật, và từ cơ quan quản lý Nhà nước.
Từ thị trường BĐS: Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay tồn tại rất nhiều hạn chế gây

thể hiện:
- Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân
mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn…
* Do hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề này còn thiếu hoặc có nhiều quy định còn
chưa đầy đủ, chưa rõ ràng dẫn đến việc khi áp dụng trên thực tế gây khó khăn cho cả phía
Nhà quản lý lẫn các bên khi tham gia vào thị trường BĐS.
Thứ hai, định hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh HĐGV trong dự án đầu tư BĐS.
Việc hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay cần được thực hiện theo định hướng cơ bản như sau:
- Pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS phải phù hợp về quan điểm chính trị,
phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thể hiện quan điểm rõ ràng đường lối đổi mới của Đảng và
Nhà nước được áp dụng trên mọi lĩnh vực của cuộc sống.
- Pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS được hoàn thiện dựa trên mối quan hệ
biện chứng với những điều kiện kinh tế xã hội đảm bảo mối tương quan hợp lý giữa đối
tượng tham gia giao kết HĐGV và cơ quan quản lý hành chính về giao dịch BĐS
- Hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS dựa trên cơ sở kế thừa và
phát triển chính sách quản lý Nhà nước về đất đai hiện hành, vừa thể hiện truyền thống của
dân tộc, quý trọng tài nguyên đất đồng thời tham khảo kinh nghiệm của các nước phát triển
trên thế giới.
- Hoàn thiện pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS phải đảm bảo tính đồng bộ
giữa các chế định pháp luật về hợp đồng
- Pháp luật về HĐGV trong dự án đầu tư BĐS ghi nhận và đảm bảo trên thực tế quyền

trọng đối với chủ đầu tư để có hướng đi đúng đắn dẫn đến thành công.
Thứ ba, giải pháp đối với chủ thể góp vốn. Để bảo vệ lợi ích của người dân thì một
giải pháp rất hữu hiệu và dễ thực hiện đó là nâng cao ý thức pháp luật của người dân trong
việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, người dân trước khi giao kết HĐGV cần:
- “Chọn mặt gửi vàng” – người góp vốn nên lựa chọn chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy
tín trên thị trường BĐS và dự án nhận được nhiều sự quan tâm.
- Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội
dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,…
- Quan tâm đến các quy định về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn, đối
tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số lượng nhà ở được phân chia… Tránh
trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái pháp luật nà người góp vốn không biết mà vẫn giao
kết HĐGV.
- Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay
không.
- Cần dự liệu và giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng một cách nhanh
chóng và linh hoạt.
- Giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên không ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần
đưa vấn đề ra tòa vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.
Mục thứ ba, kiến nghị để thực hiện các giải pháp.
1. Nâng cao trình độ của luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản
Luật sư, tổ chức tư vấn, môi giới BĐS là các chủ thể trung gian, có vai trò khá quan
trọng giúp cho người đầu tư cũng như chủ đầu tư đạt được mục đích giao kết HĐGV một
cách có hiệu quả. Tuy nhiên, hiện nay trình độ và năng lực của đội ngũ luật sư, tổ chức tư
vấn, môi giới BĐS còn hạn chế. Do đó, cần phải nâng cao trình độ pháp luật cũng như trình
độ hiểu biết trong lĩnh vực BĐS cho họ để họ phát huy khả năng của mình một cách tốt nhất
trong vai trò là chủ thể trung gian của hoạt động tư vấn và môi giới BĐS.
2. Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Nên chăng cần quay
lại quy định định cũ là bắt buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn nhưng thêm
nữa cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch như đào tạo nguồn nhân lực của
sàn giao dịch; xây dựng mô hình tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp,

Phòng áp dụng thí điểm biện pháp đánh thuế gấp 2 lần đối với các hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở… Qua một thời gian đã phần nào
thấy phát huy tác dụng của biện pháp này.

KẾT LUẬN
Đầu tư bất động sản là một phần quan trọng của thị trường kinh doanh bất động sản.
Nhà nước ta đã quy định rất nhiều hình thức đầu tư bất động sản, trong đó đầu tư bất động
sản thông qua hình thức giao kết hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư là một hình
thức rất mới. Nó diễn ra ngầm trên thực tế bằng việc lách luật của chủ đầu tư thì có lẽ từ
nhiều năm nay nhưng hình thức này mới chính thức được pháp luật thừa nhận thì chỉ được
hơn 1 năm (từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 có hiệu lực ngày 08/08/2010).
Thông qua kênh huy động vốn này chủ đầu tư đã huy động được lượng vốn nhàn rỗi của các
nhà đầu tư, qua đó đã góp phần giải quyết vấn đề tài chính cho các dự án bất động sản nói
chung và góp phần làm cho thị trường kinh doanh bất động sản nói chung thêm phần sôi
động hơn.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn luôn phát triển và biến động gây ảnh hưởng
không nhỏ đến hoạt động đầu tư bất động sản do đó cũng kéo theo hoạt động huy động vốn
qua góp vốn cũng chịu tác động. Khi giao kết HĐGV thì có lẽ là chưa xảy ra vấn đề gì nhưng
đến khi triển khai thực hiện hợp đồng trên thực tế thì đã này sinh nhiều bất cập cũng như
tranh chấp giữa các chủ đầu tư và nhà đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật
điều chỉnh về vấn đề này còn thiếu, thêm vào đó là do sự thiếu tinh thần trách nhiệm của chủ
đầu tư cộng với sự thiếu hiểu biết của nhà đầu tư mà giao kết hợp đồng chỉ dựa trên sự tin
tưởng nhau là chính Luận văn đã nghiên cứu những vấn đề cơ bản về HĐGV trong dự án
đầu tư bất động sản tại Việt Nam cũng như thực trạng và nguyên nhân tồn tại của hoạt động
này. Qua đó, luận văn cũng muốn đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục tình trạng huy
động vốn thông qua góp vốn một cách tràn lan nhưng thiếu định hướng, thiếu quản lý và
chưa thực sự bảo vệ quyền, lợi ích của nhà đầu tư.
Trong khuôn khổ của một Luận văn và với sự hiểu biết của mình, Luận văn đã cố
gắng đề cập những vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản.
Ký kết hợp đồng góp vốn thành công và bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể, đảm bảo thực

giám sát và đánh giá đầu tư.
11. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
12. Quang Duẩn (2010), “Cứ 10.000 hộ dân có 5 hộ không có nhà ở”, Báo Thanh niên
Online, cập nhật ngày 01/01/2010, link:
/>o.aspx.
13. Đảng cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
14. Đảng cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
15. Lê Hải (2010), “Các dự án bất động sản vùng ven TP. Hồ Chí Minh: Nhận diện những
chiêu thức huy động vốn trái luật”, Báo điện tử Tài nguyên môi trường, cập nhật ngày
08/07/2010, link: />bat-111ong-san-vung-ven-tp-ho-chi-minh-nhan-dien-nhung-chieu-thuc-huy-111ong-von-
trai-luat.
16. Thu Hiền (2009), “Đến năm 2010 hơn 37 triệu diện tích đất trên cả nước sẽ bị thu hồi để
phục vụ các dự án”, Diễn đàn danh nghiệp, cập nhật ngày 05/8/2009, link:
/>dat-tren-ca-nuoc-se-bi-thu-hoi-de-phuc-vu-cac-du-an.htm.
17. Lan Hương (2010), “Góp vốn mua nhà trên giấy: Thận trọng!”, Báo điện tử của Trung
ương hội khuyến học Việt Nam, link: />nha-tren-giay-than-trong.htm.
18. Lan Hương (2011), “Năm 2015 tỷ lệ nhà chung cư đạt trên 80%”, Báo điện tử của Trung
ương hội khuyến học Việt Nam, cập nhật ngày 04/12/2011, link:

19. Hoàng Lan (2010), “Mánh lừa trong hợp đồng nhà đất”, Báo Tin nhanh Việt Nam , cập
nhật ngày 30/4/2010, link:
3BA1B566/
20. Hoàng Lan (2011), “Chung cư tại các đô thị lớn sẽ tăng gấp 5 lần” Báo Tin nhanh Việt
Nam, cập nhật 24/10/2011 link: />san/2011/10/chung-cu-tai-cac-do-thi-lon-se-tang-gap-5-lan/
21. Hoàng Lan (2011), “Tiếp vốn cho dự án địa ốc bán năm 2012”, Báo Tin nhanh Việt
Nam, cập nhật ngày 08/12/2011, link: />san/2011/12/tiep-von-cho-du-an-dia-oc-ban-nam-2012/
22. Vũ Thùy Liên (2009), “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động

09/10/2009, link: />nguoi-tieu-dung-se-bung-no.aspx.
33. Quốc hội (2003), Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 của Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 10
thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
34. Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7
thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005.
35. Quốc hội (2005), Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10
thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005.
36. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10
thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005.
37. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông
qua ngày 29 tháng 11 năm 2005.
38. Quốc hội (2005), Luật Thương mại số 36/2005/QH11 của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7
thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
39. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 của Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006.
40. Quốc hội (2009), Luật số 34/2009/QH12 của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 thông qua
ngày 18 tháng 06 năm 2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121
của Luật Đất đai.
41. Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 06 năm 2009 của Quốc hội khóa
XII, kỳ họp thứ 5 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản.
42. Lê Thị Huyền Thanh (2010), “Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai”, Khóa luận tốt nghiệp năm 2010, Khoa Luật Trường Đại học Quốc gia
Hà Nội, Hà Nội.
43. Quang Tiến (2011), “Loạn đầu tư chung cư ở Hà Nội”, cập nhật ngày 07/06/2011, link:
//dailyinfo.vn/loan-dau-tu-chung-cu-o-ha-noi-1-20-543419.html
44. Hà Thị Thanh (2006), “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và
thực tiễn”, Luận văn Thạc sỹ Luật học năm 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
45. Thanh Trung (2010), “Nghị định 71 sẽ kích thích nguồn cung BĐS”