1

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNGăI HC NGOIăTHNG
o0o

Công trình tham d Cuc thi
Sinh viên nghiên cu khoa hcăTrngăi hc Ngoiăthngă2012

Tên công trình:
MÔ HÌNH HOTăNG CA HIP HI TIT KIM VÀ CHO VAY
(S&Ls) TRONGăLNH VC NHÀ : KINH NGHIM CA M VÀ KH
NNGăHÌNHăTHĨNHăTI VIT NAM
Nhóm ngành: Kinh doanh và Qun lý 1 (KD1)

Hà Ni, tháng 04 nm 2012

1.1.5ăCăch hotăđng 20
1.1.5.1 Tích ly trc, s dng sau 20
3

1.1.5.2 Mc đ u tiên s dng vn gim dn theo thi gian 20
1.2 Mô hình hotăđng ca Hip hi tit kim và cho vay (S&Ls) 21
1.2.1 Mô hình hot đng mt ln (Terminating Plan) 21
1.2.2 Mô hình ni tip (Serial Plan) 22
1.2.3 Mô hình vnh vin (Permanent Plan) 23
1.3 Các nhân t nhăhngăđn mô hình hotăđng ca Hip hi tit kim và cho vay
(S&Ls) 25
1.3.1Các nhân t kinh t: 25
1.3.1.1 Tng trng kinh t 25
1.3.1.2 Hot đng ca th trng bt đng sn: 28
1.3.1.3 Lãi sut 29
1.3.2 Các nhân t khác: 30
1.3.2.1 Các qui đnh ca pháp lut đi vi th trng bt đng sn và các đnh ch tài
chính 30
1.3.2.2 S cnh tranh gia các đnh ch tài chính 31
1.3.2.3 Tâm lỦ ngi dân 31
1.3.2.4 Nng lc ca nhà qun lý 32
Chngă2:ăKinhănghim v mô hình hotăđng ca Hip hi tit kim và cho vay (S&Ls)
trongălnhăvc nhà  ti M 34
2.1 H thngăcăs pháp lý ca M v S&Ls 34
2.2 Mô hình hotăđng mt ln ca S&Ls ti M 36
2.3 Mô hình ni tip 39
2.4 Mô hình hotăđngăvnhăvin ca S&Ls 43
2.5ăánhăgiáăchungăv hotăđng ca các mô hình S&Ls ti M 55
2.5.1 ánh giá mô hình mt ln 55
2.5.2 ánh giá mô hình ni tip 56

Danh mc tài liu tham kho 93
Ph lc 96
5

Danh mc t vit tt
Danh mc t vit tt ting Anh
Ch vit tt
Ting Anh
Ting Vit
S&Ls
Savings and loan association
Hip hi tit kim và cho vay
FSLIC
Federal Savings and Loan
Insurance Corporation
T chc bo him tit kim và
cho vay liên bang
FIRREA
Financial Institutions Reform,
Recovery, and Enforcement Act
o lut ci cách các đnh ch
tài chính
GNP
Gross national product
Tng sn phm quc gia
GDP
Gross domestic product
Tng sn phm quc ni
CPI
Consumer price index

2005, 2007, 2008, 2009, 2010 65
Bng 9: S liu v tc đ tng trng GDP và ngành xây dng VN giai đon 2005 - 2010 65
Bng 10: Kt qu điu tra kho sát v thi gian d kin mua nhà 69
Bng 11: Kt qu điu tra kho sát v ngân sách d kin mua nhà 70
Bng 12: Kt qu điu tra kho sát v các ngun vn s dng đ tài tr cho vic mua nhà 70
Bng 13: Kt qu điu tra kho sát v thu nhp/tháng 72
Bng 14: Trình bày mô hình tích ly cá nhân 77
Bng 15: Trình bày các dòng tin S&Ls thu đc trong mt nm 78
Bng 16: Quá trình tích ly đi vi các thành viên không vay vn 80
Bng 17: Tóm tt qui trình đi vi mô hình thành viên không vay vn 80
Bng 18: Trình bày khon thu t các thành viên trong 9 nm đu tiên 82
Bng 19: Tính lãi vay ca 4 ngi vay vn đu tiên vào cui nm th nht 84
Bng 20: Trình bày s lãi vay phi tr ca nhng ngi vay trong 8 nm đu 85
Bng 21: Trình bày s tin thu đc t lãi vay 86
Bng 22: Trình bày vic cp vn cho 14 thành viên còn li 87
Bng 23: Trình bày vic phân b li nhun còn li cho các thành viên 88
Bng 24: Tóm tt quá trình ca mô hình cho thành viên vay vn: 90
Bng 25: Danh sách 100 ngi tham gia tr li phiu điu tra 99
Bng 26: Mô hình thành viên không vay vn 106
7

Bng 27: Mô hình thành viên vay vn (S tin đóng góp ca các thành viên) 109
Bng 28: Mô hình thành viên vay vn (Cách tính lãi sut hàng tháng đi vi các thành viên
vay vn) 114
Bng 29: Mô hình thành viên vay vn (S tin tr lãi) 116 Danh mc hình, biuăđ
Hình 1: Minh ha mô hình hot đng mt ln ca S&Ls 22
Hình 2: Minh ha mô hình hot đng ni tip ca S&Ls 23


 VN hin nay, nhu cu mua nhà  còn khá ln; trong khi đó ngi có nhu cu
mua nhà hu nh ch tìm đn các NHTM đ tìm kim các dch v tài chính nh dch v

1
Theo bn báo cáo “ánh giá đô th hóa  VN” ca Ngân hàng Th gii (WB) ti VN ngày5/4/2012,tc đ đô th
hóa ca VN đt 3,4%/nm, đa s tp trung trong và xung quanh TP.HCM và HN
9

cho vay và cp tín dng mua nhà tr góp. Do vy, s phát trin ca S&Ls đc kì vng
s mang li cho ngi dân thêm nhiu s h tr v thông tin và tài chính. Tuy nhiên,
trc khi các mô hình này đc ng dng vào th trng VN, cn phi có mt nghiên
cu đ đánh giá tng th v các u nhc đim, điu kin phát trin và các đ xut
thay đi đ các hip hi này có th hot đng hiu qu trong điu kin kinh t, xã hi 
VN. Xut phát t thc t đó, nhóm nghiên cu đư la chn “Mô hình hot đng ca
Hip hi tit kim và cho vay (S&Ls) trong lnh vc nhà : Kinh nghim ca M và
kh nng hình thành ti Vit Nam” làm đ tài cho công trình nghiên cu khoa hc ca
mình.

2. Tng quan v tình hình nghiên cu
S&Ls (S&Ls) đư phát trin t đu th k XIX ti M và Anh.Mô hình hot đng
c bn ca các S&Ls đc gii thiu trong nhiu giáo trình tài chính hin đi, tiêu biu
nh cun Kinh t hc v Tin t, Ngân hàng và Th trng tài chính
2
ca tác gi
Frederic S. Mishkinhaycun Th trng tài chính &các đnh ch tài chính
3
ca tác gi
Jeff Madura.


ch bit đn hình thc trung gian tài chính này qua mt s giáo trình trong nc, mà
tiêu biu là"Giáo Trình Tài Chính-Tin T Ngân Hàng", NXB Thng Kê, 2009 ca
PGS.TS. Nguyn Vn Tin, Hc Vin Ngân Hàng.  VN hin nay cha có nhng
nghiên cu mt cách toàn din v kh nng phát trin ca mô hình S&Ls trong tình
hình th trng nhà  ti VN cng nh các đ xut các gii pháp ci tin mô hình này
cho phù hp vi trình đ kinh t ca nc ta. Vì lí do đó, đ tài này hi vng s cung
cp mt cái nhìn tng quan v tim nng ca các S&Ls  nc ta trong thi gian ti.

3. Mc tiêu nghiên cu
Trên c s nghiên cu lý lun và kinh nghim hot đng ca Hip hi tit kim
và cho vay ti M, mc tiêu nghiên cu ca đ tài là đ xut đc mô hình hot đng
S&Ls d kin cho điu kin ca Vit Nam góp phn thúc đy s phát trin ca th
trng nhà  ti VN.

4.ăiătng và phm vi nghiên cu
 i tng và phm vi nghiên cu ca đ tài là mô hình hot đng ca Hip hi
tit kim và cho vay (S&Ls) trong lnh vc nhà  ti th trng M và Vit Nam
 Mu kho sát: ngi lao đng trong các doanh nghip trên đa bàn HN

5.ăPhngăphápănghiênăcu
 Phân tích tài liu: nghiên cu các ngun thông tin, d liu đư có trong sách v,
các bài báo, công trình khoa hc trc đó và thông tin trên mng Internet làm c
s cho lý lun và chng minh các lp lun.
 iu tra bng câu hi: lp bng câu hi đ kho sát thc trng mc sng, mc
thu nhp và nhu cu mua nhà  ca ngi lao đng.
11

 Phngăphápăquanăsátăthc tin: t đó rút ra đc đim nn kinh t xã hi 
VN và so sánh nhng đc đim đó vi các nc khác trên th gii.


kim và cho vay (S&Ls)
 Chng 2: Kinh nghim v mô hình hot đng ca Hip hi tit kim và cho
vay ti M
 Chng 3: Kh nng hình thành mô hình hot đng ca Hip hi tit kim và
cho vay S&Ls trong lnh vc nhà  ti VN
13 Chngă1: NhngăvnăđălỦălunăcăbn vămôăhìnhăhotăđngăcaăHipăhiătită
kimăvƠăchoăvayă(S&Ls)
1.1 TngăquanăvăHipăhiătităkimăvƠăchoăvayă(S&Ls)
1.1.1ăKháiănimă
S&Ls là mt đnh ch tài chính mang tính hp tác và tng h, hot đng di
s cho phép ca chính quyn đa phng (mà  M là chính quyn các bang), trong đó
các thành viên cùng đóng góp vì li ích tng tr và u th tài chính.Hip hi này
nhn các khon tin gi nh l t các thành viên và ch yu cung cp các khon vay
bt đng sn và mua sm khác.
6Ban đu, hot đng ca các S&Ls b gii hn trong vic cung cp các khon vay
đ các thành viên mua (xây, hoc sa cha) nhà  và chúng s t đng gii tán khi tt
c các thành viên đư đt đc mc đích ca mình. Nhng sau đó, S&Ls bt đu chp
nhn c các thành viên tham gia không vì nhu cu mua nhà, mà có nhu cu gi tin tit
kim hng lãi.

S&Ls dn dn đc phép có thêm nhng chc nng ca các đnh ch tài chính
khác nh: m tài khon rút tin (t nm 1971), tài khon giao dch (t nm 1980),
cung cp các khon vay thng mi lên đn 10% giá tr tng tài sn. Các chc nng
này khin S&Ls không còn duy trì đc nhng đc đim và chc nng nguyên thy

Các thành viên trong cùng mt hip hi cùng nhau đóng góp, dùng khon tin
thu đc cho nhau vay, hng li nhun cùng nhau; và thm chí h là nhng công
nhân, nhng ngi làm công cùng làm vic vi nhau. Tính tng h đư to ra s bình
đng gia các thành viên.H có quyn li, ý kin, đc quyn và c hi ngang nhau
trong hip hi; có quyn vn hành, kim soát và qun lý t chc nh nhau; cùng hng
lãi sut cng nh chu các khon n bng nhau (nu có). c đim này khá quan trng
vì, vi đc đim này mà các S&Ls thng hn ch phn đóng góp ca các thành viên

7
Theo Henry S. Rosenthal (1920), Toàn th v các Hip hi xây dng, tit kim và cho vay: Cách t chc và vn
hành thành công (Cyclopedia of Building, Loan and Savings Associations: How to organize and successfully
conduct them), tái bn ln th t, American Building Association News Co., Chicago, Chng II, tr. 9

15

(không chp nhn các khon đóng góp quá cao so vi mc quy đnh) đ ngn chn vic
mt s cá nhân thâu tóm quyn li trong hip hi, dn đn vic mt bình đng.

1.1.2.2ăTínhătíchăly
Ngun vn ca các Hip hi ch yu đn t các khon đóng góp tit kim nh
l hàng tháng ca các thành viên. S thành công sau này ca các S&Ls đc coi là mt
minh chng tuyt vi cho tác dng ca các khon tit kim có mc đích h thng, và
sâu xa hn là li ích ca thói quen tích ly. (Lu Ủ: S&Ls nhn mnh đn thói quen
tích ly,  mt mc đ cao hn là tit kim đn thun, là vic đu t các khon tin d
ra mt cách an toàn nhng vn sinh li, thay vì ch ct gi các khon tin mt ch)

1.1.2.3ăTínhăđaăphng
Hot đng ca các S&Ls ch có th tp trung  phm vi đa phng (c th  M
thì ch trong phm vi 1 bang). Thc t đư chng mình rng mi n lc m rng phm
vi hot đng ca các S&Ls ra ngoài bán kính khu vc trong đó các thành viên đu quen

1.1.3.1ăChcănngătpăhp,ăqunălí,ăphơnăphiăcácăkhonăđóngăgóp
Chc nng c bn đu tiên ca các S&Ls là nhn các khon đóng góp nh l
ca các thành viên (thng ch vào khong 1$/tun).Nh có S&Ls, các khon tin nh
này s đc tp hp thành mt khon tin ln hn.Sau đó, ban qun tr ca hip hi,
cng chính là các thành viên, s chu trách nhim khin cho khon tin này sinh li
bng cách đu t khon tin mi này vào nhng kênh đu t an toàn nh mua các trái
phiu, công trái ca chính quyn bang và liên bang hoc gi vào các ngân hàng ln
hoc cho chính các thành viên có nhu cu trong hip hi vay (vi lãi sut thp) . Khon
tin gc và lãi, cùng vi các khon thu khác đt đn mc cam kt ban đu s đc
phân chia đu cho các thành viên (cha vay tin ca hip hi) vào ngày ht hn.

17

Nh có chc nng này mà các khon tit kim cc nh ca các cá nhân đc tp
hp li, đc s dng mt cách an toàn và hp lí đ cui cùng tr li cho h mt khon
tin có giá tr ln hn (sau mt khong thi gian thng là nh hn khong thi cn
thit đ mt mình h t tit kim đc mt khon tin tng t); đ giúp h tài tr
cho vic mua nhà.ây là chc nng nguyên thy ca các S&Ls, cng là c s ca mi
hot đng ca S&Ls. Các chc nng có thêm sau này đu là da trên chc nng
nguyên thy này.

1.1.3.2 Chcănngătrungăgianăthanhătoán
T nhng nm 1970 tr đi, các S&Ls bt đu đc phép m các tài khon có
th phát séc và t nm 1980 đc phép m các tài khon giao dch
8
. V c bn, chc
nng này không có gì khác vi chc nng trung gian thanh toán ca NHTM.

1.1.3.3 Chcănngătrungăgianătínădng
Ban đu các S&Ls không đc coi là thc hin chc nng trung gian tín dng.

1.1.4.2ăKíchăthíchăsăphátătrinăcaăthătrngănhƠă
S ra đi ca các S&Ls khin cho th trng nhà  tr nên sôi đng hn, bi gi
đây nhng ngi lao đng có thu nhp thp cng có nhu cu mua (xây dng ) nhà .

Vào nhng nm 1840, hn mt na s nhà  ca thành ph Philladenphia, bang
Pensylvania, Hoa Kì, đc xây dng thông qua các S&Ls. S thnh vng ca thành
ph này cho đn nay vn đc cho là nh mt phn tác đng tích cc ca các hip hi
này. Vì vy mà Philadelphia còn đc bit đn vi cái tên: "Thành ph ca nhng ngôi
nhà" (City of homes).
10Ngc li, trong thi kì bùng n v phát trin đô th và nhà  cui th k XIX,
do tác đng ca cuc Cách mng Công nghip ln II, s lng các S&Ls cng tng
mt cách đt bin. iu này cho thy vai trò to ln cng nh mi quan h cht ch ca

10
Theo Henry S. Rosenthal (1920), Toàn th v các Hip hi xây dng, tit kim và cho vay: Cách t chc và
vn hành thành công (Cyclopedia of Building, Loan and Savings Associations: How to organize and successfully
conduct them), tái bn ln th t, American Building Association News Co., Chicago, Chng IV, tr. 35
19

các hip hi này đi vi th trng nhà , đc bit là  nhng khu vc đang bt đu đô
th hóa.

1.1.4.3ăKhuynăkhíchăthóiăquenătíchăly,ătităkimătrongănhơnădơn
Nn tng ca S&Ls chính là s tích ly mt cách an toàn, khôn ngoan và có h
thng các khon tin nh đ to thành nhng khon vn ln hn. S thành công ca
các mô hình S&Ls chính là minh chng rõ ràng nht cho hiu qu ca vic tích ly có
h thng này. Phát trin các mô hình S&Ls, vì th chính là mt trong nhng cách hu

1.1.5.2 Mcăđăuătiênăsădngăvnăgimădnătheoăthiăgian
Theo c ch này, các thành viên vay vn đu tiên s phi tr mc lãi sut cao
nht.(Tin lưi đc đóng hàng tháng cùng vi tin gc). Càng v sau, mc lãi sut vay
vn càng gim dn.Và nhng thành viên nhn tin cui cùng vào ngày đáo hn s
không phi chu bt kì mt mc lãi sut nào. ó là do ngi s dng vn đu tiên có
mc đ ri ro thp nht, nên h phi chu mt mc lãi cao nht đ bù li li th mà
mình đc hng. Còn ngi s dng vn cui cùng chu s ri ro cao nht, nên
không phi tr lãi sut.

21

1.2 Môăhìnhăhotăđng caăHipăhiătităkimăvƠăchoăvayă(S&Ls)
11

1.2.1ăMôăhìnhăhotăđngămtălnă(TerminatingăPlan)
Trong mô hình hot đng mt ln, v mt lý thuyt, hip hi s phát hành các
“c phn” (shares) mt ln vào ngày đu tiên thành lp hip hi và các thành viên
mun tham gia s phi đng kỦ mua c phn vào ngày này. Mi c phn đu có mnh
giá, mc đóng góp và li nhun bng nhau ti mi thi đim. (Giá tr thi gian ca tin
t vào thi kì này cha đc tính đn). Vì vy, nu có thành viên tham gia vào sau
ngày phát hành đu tiên, thành viên đó s phi tr s tin bng mc đóng góp tích ly
t ngày phát hành đu tiên đn lúc thành viên đó bt đu tham gia.

Hàng tháng (có th là hang tun, tùy theo quy đnh ca tng hip hi), các thành
viên ca hip hi s phi np s tin theo mc đóng góp đư quy đnh ban đu. Mc
đóng góp này là khá nh đi vi tng thành viên, và h không th gi tit kim  bt
c mt t chc tín dng nào vi s vn nh nh vy. Tuy nhiên, tt c mi thành viên
ca hip hi cùng đóng góp s to thành mt s vn ln hn rt nhiu. S vn đư tích
ly này s đc dùng cho các thành viên ca hip hi vay dn đ mua nhà. Mc vay s
bng đúng mnh giá ca c phiu đư phát hành ban đu. Nhng thành viên vay tin

thành viên mi có nhu cu có th tham gia. Hoc các thành viên c nhn đc tin sau
23

khi mô hình đu tiên đáo hn nhng không có nhu cu mua nhà s tip tc tham gia
vào mô hình th hai. Các mô hình nh vy c tip tc cho đn khi ngi lao đng
không còn nhu cu gi tin hoc mua nhà.

Hình 2: Minh ha mô hình hotăđng ni tip ca S&Ls

1.2.3ăMôăhìnhăvnhăvină(PermanentăPlan)
Mô hình vnh vin cng bt đu bng vic phát hành các c phn ging nh mô
hình hot đng mt ln. Các c phn cng đc quy đnh mnh giá và mc đóng góp.
Tuy nhiên, mt thành viên có th chn mua nhiu c phn tùy theo kh nng tài chính
ca mình, thay vì b gii hn ch đc mua mt c phn. Sau này, trong quá trình tham
gia, các thành viên cng phi np mc đóng góp da trên s c phn đư đng kỦ mua.
Nhng khác vi mô hình hot đng mt ln trong đó các thành viên phi đóng góp
đnh kì bt buc (và nu không đóng đúng hn s phi np pht), các thành viên trong
mô hình vnh vin có th np phn đóng góp theo thi gian thun tin nht vi h và s
tin đóng góp tùy ý (min là ln hn mc đóng góp ti thiu quy đnh ban đu). Và vì
vy, trong mô hình vnh vin không có khon tin pht cho vic chm đóng góp.
Nhng thành viên tham gia sau cng không phi tr khon đóng góp tích ly ging nh
trong mô hình hot đng mt ln.
24 S d nh vy là do c ch tính li nhun ca hai mô hình là khác nhau. i vi
mô hình hot đng mt ln, li nhun đc chia đu trên s c phn. Do vy, cn thit
phi khin cho các c phn đu có mc tích ly nh nhau. Còn đi vi mô hình vnh
vin, li nhun s đc tính da trên giá tr mà tng thành viên đóng góp đc. Thành
viên đóng góp đc càng nhiu thì s càng đc hng li nhun cao hn.

Theo Jeff Madura: Financial Markets and Institutions, 7e, Thomson South-
Western, 2006, s tng trng ca nn kinh t có th làm gia tng các dòng tin ca
S&Ls thông qua vic thúc đy nhu cu vay tiêu dùng và vay nhà  ca các h gia đình;
vì vy, nó giúp S&Ls có th cung cp nhiu khon vay hn. Bên cnh đó, trong nhng
thi kì kinh t tng trng và n đnh,cht lng các khon vay cng tt hn nên s
lng n xu thng gim. Không ch vy, nhu cu đi vi nhng dch v tài chính
khác (ví d nh các dch v bt đng sn, bo him) ca các S&Ls cng có xu hng
tng, bi vì khi đó, các cá nhân và h gia đình có thu nhp cao hn và s tin nhàn ri
cng nhiu hn.
 chng minh điu này, ta có th dùng các s liu thc t ca nn kinh t M
giai đon t nm 1940-1989:
Bng 1: S liu v tng tài sn ca S&Ls và GDP ca M t nm 1940 đn 1989 (tính
theo triu USD)
Nm
1940
1941
1942
1943
1944
1945
1946
1947
Total
asset
1

5,672
6,011

6,109