1
PHẦN MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của
mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát
triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, không
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống
xã hội. Thêm vào đó thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết đối với các thị
trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn đến mọi
tầng lớp dân cư. Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển
thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn
liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng
bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị
trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và
tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết
giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên
quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu
tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động
sản”. Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng về thị trường bất động sản để có
những chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một
công việc quan trọng của mỗi quốc gia.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những
chuyển biến và phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh
tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa. Bên cạnh những mặt
tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn
bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể là bất
động sản và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát

và tóm tắt tất cả những kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được tiến hành
trong và ngoài nước. Trên cơ sở đó, hiểu được các nhà nghiên cưú đi trước đã có 3
những công trình nghiên cứu nào, kết quả ra sao để có thể sử dụng hoặc bổ sung
trong việc nghiên cứu này. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu cũng sử dụng
phương pháp phân tích định lượng và định tính nhằm phân tích, đánh giá về thực
trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam từ đó đưa ra các kết luận, kiến nghị
nhằm phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.
Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý
bất động sản tại Việt Nam. Nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý
nghĩa về mặt xã hội. Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng
minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu
kiện về đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống và đầu tư
vào đất đai. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu
hút đầu tư từ trong nước và ngoài nước ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng
được hoàn thiện góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Việc xây dựng và phát triển
của nó cũng sẽ có tác động rất lớn đến các thị trường khác mà đặc biệt là thị trường
tài chính, tiền tệ. Nó giúp cho các thị trường này phát triển mạnh và vững chắc. Bên
cạnh đó, thị trường bất động sản càng minh bạch làm giảm thiểu các giao dịch phi
chính thức làm tăng thu ngân sách nhà nước và dễ dàng trong việc quản lý thuế.
4
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1
Bất động sản:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở và các công trình
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường
nhất định.
+ Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn cây lâu năm, các công trình
nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một
số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp lụât quy định.
1.1.2
Đặc điểm của bất động sản
Từ khái niệm trên cho ta thấy bất động sản là một hàng hoá đặt biệt. Vì vậy,
ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn
những đặc điểm riêng sau đây:
- Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được: Người ta
không thể di dời đất đai, bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Đặc điểm này cho
thấy giá của bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn của yếu tố vị trí.
- Hàng hóa bất động sản là tài sản có tính lâu bền: Đặc điểm này có thể dễ
nhận thấy khi sử dụng đất đai không bị hao mòn. Các công trình kiến trúc và vật
kiến trúc đ
ược xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm năm, thậm trí hàng
ngàn năm.
- Cung cầu và giá cả của bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chính sách của Nhà n
ước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản là loại hàng
hóa đặc biệt không di dời đ
ược nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về
sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà n
ước như: Luật đất đai, các
chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định h
ướng đầu tư và
xây dựng c
ơ sở hạ tầng của Nhà nước.

Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và
trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản
thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị
trường bất động sản.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế 7
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hòan chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và
chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái
quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
+ Dựa vào lọai hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động
sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng
trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất
động sản công nghiệp
+ Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể
chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê,
thị trường thế chấp và bảo hiểm.
+ Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị
trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)
+ Dựa vào mức độ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất động

- Thị trường bất động sản là thị trường không hòan hảo: Sở dĩ như vậy là do
các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và
phỗ biến như các lọai hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng lọai
cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản đều được đo lường một
cách tương đối. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi lọai bất động
sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hòan hảo. Chính vì
vậy mà những giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có những chuyên gia
tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và thường được tiến hành thông qua các sàn
giao dịch.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính:
Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu
tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu 9
Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế:
Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chiụ ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng nó cũng có tác động
trở lại đối với nền kinh tế. Vai trò của nó trong nền kinh tế được thể hiện qua các
điểm sau đây:
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:
thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái giá trị sang
hiện vật và ngược lại. Vì vậy, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân
chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển.
+ Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội.
Bên cạnh đó khi thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển
vốn nhanh đó chính là cách bổ sung vốn cho đầu tư phát triển. Ngoài ra, các giao
dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm
tăng thêm vốn cho nền kinh tế.

xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng thì thị
trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên và các nghiệp vụ và hàng hóa
cũng không ngừng phát triển. Khi đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và
việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận.
Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát
triển đồng bộ của các thị trường. Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường
sức lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển. Các lý
thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố đầu
vào của mọi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển 11
1.2.2 Các giai đọan phát triển của thị trường bất động sản:
Thông thường thì một thị trường bất động sản trải qua năm giai đoạn phát
triển như sau:
+ Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi. Ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu như moị người
đều có thể xây dựng được nhà ở của mình và được coi là một bất động sản trên đất.
Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính công, các chủ sử dụng đất,
các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan tài chính công là các chủ thể có vai trò
quyết định
+ Thứ hai: Cấp độ tập trung hoá. Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Ở cấp độ này, do hạn chế về đất đai, năng lực nên không phải ai cũng có thể
hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động
sản. Trong giai đoạn này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, các cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định
+ Thứ ba: Cấp độ tiền tệ hoá. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Ở cấp độ này
do có rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ vốn để phát triển
bất động sản hoàn thiện. Nên họ cần phải có sự tham gia của các ngân hàng. Trong
cấp độ này, các chính sách về ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là
những chủ thể có vai trò quyết định.

trường bất động sản phát triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng
suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều
đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường cũng
sẽ tăng theo.
- Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu
cầu về bất động sản. Điều đó có thể nhận thấy trên những nét cơ bản sau: 13
+ Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở.
+ Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên.
Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh
doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp cũng
tăng lên.
+ Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu
khác của con người . Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu
về bất động sản.
- Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói riêng:
Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về
quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động
sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển
nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định
đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với các quy định
trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất
giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản
chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho
thị trường bất động sản phát triển.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:
Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính

Hình 1.2 : Các thành tố của thị trường bất động sản (Nguồn : Viện Nghiên
cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
) 15
Liên quan đến những vấn đề về thị trường bất động sản, chúng ta có các chủ
thể tham gia trên thị trường như sau:
+ Các cá nhân: đây là nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị
trường bất động sản. Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với
tư cách là người bán, người mua, người cho thuê, người đi thuê, người đem bất
động sản góp vốn liên doanh hoặc nhận góp vốn…
+ Các tổ chức kinh tế: Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trường bất động
sản cả trên hai giác độ người mua và người bán. Các doanh nghiệp trong nền kinh tế
còn tham gia vào thị trường bất động sản khi trực tiếp tạo lập hàng hóa trên thị
trường bất động sản như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển cở
sở hạ tầng,…
+ Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía
cạnh sau. Trước hết: nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
thị trường bất động sản. Thứ hai: nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và
đất. Đây là một trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các
hàng hóa bất động sản lưu thông trên thị trường. Thứ ba: nhà nước tham gia trực
tiếp vào thị trường bất động sản được thông qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch
các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ
tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà chung cư…
+ Các tổ chức môi giới và tư vấn: Các tổ chức này tham gia bắt đầu từ việc tư
vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi giới về mua, bán, thuê…bất động sản.
Thị trường bất động sản càng phát triển thì sự phát triển của các tổ chức tư vấn, môi
giới bất động sản theo khuynh hướng chuyên môn hóa ngày càng phát triển.
+ Các tổ chức tài chính: Thị trường bất động sản phát triển không thể là một
17
1.3 ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1 Đầu tư bất động sản và các hình thức đầu tư:
- Đầu tư bất động sản: Cũng như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động
sản có nghĩa là việc nắm giữ trực tiếp hoặc gián tiếp một hay nhiều bất động sản
nhằm mục đích kiếm lời. Như vậy chu trình của một hoạt động đầu tư là: tiền –
hàng – tiền. Các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản sẽ bỏ vốn ra để mua bất
động sản hoặc tự xây dựng để hình thành bất động sản sau đó là bán lại để kiếm lời
hoặc có thể cho thuê, tiến hành hoạt động kinh doanh trên bất động sản hình thành
với mục tiêu là lợi nhuận. Các nhà đầu tư sẽ vừa đóng vai trò là cung vừa là cầu trên
thị trường bất động sản.
Trong khi đó cũng có một lượng lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản
sẽ không phải là hoạt động đầu tư bất động sản. Đó là các giao dịch mua hoặc xây
dựng bất động sản để phục vụ cho nhu cầu nhà ở, sinh hoạt nói chung là phục vụ
cho mục đích tiêu dùng. Họ đóng vai trò là cầu trên thị trường bất động sản. Quan
hệ ở đây sẽ là quan hệ tiền-hàng.
- Các hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: Có hai loại hình thức đầu
tư trên thị trường bất động sản, đó là: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
Đầu tư trực tiếp là hình thức mua bán, trao đổi dẫn tới việc nắm giữ thật sự
một hoặc một số bất động sản. Nhìn chung thì đầu tư trực tiếp vào bất động sản
thương mại mang lại lợi nhuận ổn định, ít rủi ro hơn so với đầu tư vào cổ phiếu hay
trái phiếu.
Đầu tư gián tiếp có nghĩa là nắm giữ một tài sản tài chính liên quan tới một
hoặc một số bất động sản. Đầu tư bất động sản gián tiếp thường được định nghĩa là
hoạt động đầu tư tập thể thông qua các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các
tập đoàn đầu tư bất động sản và các quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết. Việc
tư vào các thị trường khác.

19
1.4 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản:
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản
lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trò to
lớn sau đây:
- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất
lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các
doanh nghiệp… trong cả nước;
-
Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực
hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều
chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh;
- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực
thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước;
- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý,
sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cá
nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả;
-
Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành
pháp luật, chính sách và các cơ chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn
những những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định
hướng đã vạch ra.
-

21
y Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương. Bộ
nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản? Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?…
y Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung
ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường thị trường bất động sản, dưới địa phương
là các cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy bản nhân dân
các cấp.
y
Tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên
quan đến giao dịch bất động sản.
1.5 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ NƯỚC
1.5.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ:
Mỹ là một quốc gia có nền kinh tế rất phát triển với lịch sử lập quốc trên 200
năm. Vì vậy, thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển rất mạnh mẽ và hòan thiện.
Thị trường bất động sản là phong vũ biểu của nền kinh tế, nó phụ thuộc rất lớn vào
nền kinh tế đang tăng trưởng hay suy thóai, lãi suất cho vay của ngân hàng, thị
trường chứng khóan, lạm phát và công ăn việc làm của mỗi địa phương. Tại Mỹ,
người dân được quyền sở hữu đất đai và không ấn định thời gian sở hữu. Chính phủ
liên bang hoặc chính quyền địa phương không có quyền tịch thu hay sử dụng nếu
không có sự đồng ý của chủ sở hữu.
+ Sự kiểm sóat của chính phủ: Mỹ là một quốc gia thả lỏng thị trường bất
động sản và không kiểm sóat giá cả. Các văn phòng quận hạt ( tương đương cấp
tỉnh tại Việt Nam) có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật các biến động các hồ sơ về nhà
đất nhưng không can thiệp vào việc mua bán cũng như giá cả của thị trường. Các cơ
quan chính quyền cấp nhỏ như thành phố (tương đương cấp huyện) chịu trách
nhiệm cấp giấy phép để xây cất hay sửa chữa.
+ Về đăng ký bất động sản: Việc đăng ký bất động sản là rất dễ dàng và nhanh
chóng, người dân không bao giờ lo về vấn đề đăng ký chủ quyền nhà đất mà họ chỉ
lo có đủ điều kiện để mua bất động sản đó hay không. Hầu hết các bất động sản tại

có thể ở tù nếu nghiêm trọng. Họ chỉ lấy hoa hồng môi giới của người bán và tuỳ
thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. Các văn phòng địa ốc sẽ có trách nhiệm quảng
cáo bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng và lên mạng internet với 23
đầy đủ các thông tin chi tiết cũng như hình ảnh và tư vấn giá cả cho người mua hay
bán. Việc thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán đều thông qua các văn
phòng địa ốc này. Nếu thỏa thuận giá cả xong, hai bên sẽ chuyển toàn bộ giấy tờ
đến một văn phòng lo thủ tục đăng ký chủ quyền. Văn phòng này sẽ đứng ra làm
trung gian trả tiền hoa hồng cho văn phòng địa ốc, tiền nộp thuế địa ốc và bảo hiểm
nhà, thuế lợi tức do bán nhà và tiền bán nhà cho người bán nhà cũng như việc liên
hệ với văn phòng quận hạt để sang tên cho người mua.
+ Đầu tư vào bất động sản tại Mỹ: tất cả mọi người có quốc tịch Mỹ hay
không đều được phép mua bất động sản tại Mỹ. Họ quan niệm rằng, người nước
ngoài không thể mang bất động sản ra khỏi nước Mỹ mà còn góp phần vào phát
triển kinh tế cũng như tạo công ăn việc làm cho họ. Nếu bất kỳ ai có tiền đều mua
được bất động sản tại Mỹ và được bảo vệ quyền lợi như người có quốc tịch Mỹ.
+ Quy hoạch và bồi thường: Do Mỹ là một quốc gia phát triển, nên việc quy
hoạch tổng thể cũng như chi tiết đã được hoàn tất rất lâu. Họ có một đội ngũ nhân
viên quy hoạch rất giỏi và việc quy hoạch được tính toán rất kỹ lưỡng trong một
thời gian rất dài có khi cả 100 năm tới. Trước khi lên kế hoạch quy hoạch, cơ quan
nhà nước phải gởi thư đến từng chủ sở hữu để xin ý kiến, sau đó chính phủ sẽ mở
một đại hội để tất cả mọi người có liên quan để trình bày ý kiến của mình và bỏ
phiếu. Nếu đa số phiếu được không chấp thuận thì kế hoạch quy hoạch phải bỏ đi.
Ngược lại, nếu đa số phiếu chấp thuận, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường bất động
sản cho mọi người theo giá thị trường. Chính phủ không có trách nhiệm phải tìm đất
đai hay nhà cửa tại điểm khác cho người bị quy hoạch. Bản thân họ phải tự tìm nơi
ở mới sau khi nhận được tiền đền bù.
1.5.2

chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chuyên gia do các cơ quan lập pháp quản
lý để tiến hành định giá mà không giao cho các địa phương.
+ Chính sách tín dụng: Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ đầu tư tư
nhân trên thị trường bất động sản. Các ngân hàng không trực tiếp đầu tư vào thị
trường bất động sản. Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản đều vay vốn ngân
hàng. Hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp bất động sản lên tới 200 tỷ USD
và có khoảng 70% bất động sản được thế chấp tại ngân hàng. Khi mua một căn nhà,
người mua có ít nhất là 20% số tiền phải trả ban đầu và sau đó trả dần hàng tháng. 25
Sau 5 năm mua ngôi nhà thứ nhất và trả được 35% tổng số tiền mua nhà thì có thể
thế chấp ngôi nhà đó để đầu tư mua ngôi nhà khác.
+ Quy hoạch và đền bù: hầu hết quá trình quy hoạch đ
ược thực hiện bởi chính
quyền bang và địa ph
ương và được công bố công khai. Việc thu hồi đất có thể là tự
nguyện hay bắt buộc theo yêu cầu của nhà n
ước. Nếu là thu đất tự nguyện thì việc
thỏa thuận là nguyên tắc c
ơ bản trên cơ sở công bằng và thị trường. Nếu nhà nước
thu hồi bắt buộc cho các mục đích công cộng, nhà n
ước phải cung cấp thông báo
cho chủ sở hữu biết về mục tiêu thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu không đồng ý thì có
thể yêu cầu Bộ trưởng Tài Chính và quản lý xem xét hay có thể yêu cầu trọng tài
phúc thẩm hành chính phán xử. Sau đó nhà nước phải thông báo trên thị trường về
quyết định thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất. Chủ sở hữu được bồi thường
công bằng và theo giá thị trường trên nguyên tắc đàm phán.
+ Đầu tư vào thị trường bất động sản Úc: thị trường bất động sản Úc được mở
cho mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số ít rất nhỏ hạn chế đối với các chủ thể