Lời nói đầu
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, đây là một
nguyên tắc hiến định.Trên tinh thần đó, hiện nay Nhà nớc ta thừa nhận đất đai là
hàng hóa đặc biệt và định hớng cho các quan hệ pháp luật đất đai phù hợp với nền
kinh tế thị trờng. Luật đất đai ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của ngời sử dụng
đất là đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng th pháp lý thể
hiện tính hợp pháp trong quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở rộng
các quyền cụ thể của ngời sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã
đợc ghi nhận trong các văn bản luật và văn bản dới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ
sở pháp lý cho ngời sử dụng đất mà đặc biệt là hàng triệu hộ nông dân và các đối
tợng khác trở thành đối tợng đợc vay vốn của Ngân hàng, để phát triển sản xuất
kinh doanh, giải phóng hàng triệu hộ nông dân nghèo thoát khỏi cảnh cho vay
nặng lãi, tạo ra cho Ngân hàng một thị trờng tín dụng rộng lớn. Việc cho phép thế
chấp bất động sản gắn liền trong điều kiện kinh nền kinh tế thị trờng có một ý
nghĩa quan trọng trong khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọng trong
sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nớc. Sự phát triển của nền kinh tế phụ
thuộc rất nhiều vào vốn. Chính vì vậy tín dụng Ngân hàng trở thành một vấn đề
không thể xem nhẹ trong chính sách phát triển của đất nớc. Trong hoạt động của
tín dụng Ngân hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm trong tín dụng là rất cần thiết
bởi vì việc vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng không những gây tổn thất cho
lợi ích của chính bản thân Ngân hàng mà còn phơng hại chung đến các chủ thể
khác, lợi ích chung của cả xã hội.
Thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản là một vấn đề phức tạp hơn so với các
biện pháp bảo đảm khác vì nó liên quan tới đất đai-một tài sản thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Vấn đề đặt ra là phải tạo cơ chế để có biện
pháp bảo đảm này phát huy đợc hiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạt
động tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh.
1
Trớc tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công
tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực em chọn đề tài: "Biện pháp

Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật thuật ngữ tài sản
cũng đợc hiểu rất phong phú và đa dạng. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử
dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm của chúng. Trong
pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ
luật dân sự năm 1995 nớc CHXHCN Việt nam đã xác định khái niệm bất động sản
và động sản nh sau:
"1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm:
a. Đất đai
3
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở
là những bất động sản chính. Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc
tính quan trọng của bất động sản là không di dời đợc. Vậy thì làm thế nào để
mang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng đợc. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân
hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm
tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có
tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn. Luật đất đai
đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là
chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản
đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng th pháp lý
đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ đợc
vay vôn. Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sản trong Ngân hàng.
Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã
mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói

Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại phải trên 1 năm.
Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền
còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại.
Trong trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối,
5
hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đợc thế chấp
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh đã nêu ở trên thì
cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh:
Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trờng hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với
tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch
Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu

cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách
quan và cần thiết ở nớc ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các
cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động
của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc
biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t...hoặc một số các hoạt động
khác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn. Đối với nghiệp vụ tín
dụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm
cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị
tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị ...mà chủ yếu là
bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đã cho phép các Ngân hàng thơng
7
mại tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với
các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị
trờng là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp,
khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảm bảo thu
hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc
Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các
Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay
vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phải tiến hành
thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trớc khi thanh lý tài
sản , việc thẩm định giá tài sản bai giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó đợc
thanh lý qua phơng thức nào.
Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan
trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với những phơng pháp
thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức đợc vai trò quan trọng của việc thẩm
định giá tài sản nên NHNo đã thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản.
2. Định giá bất động sản, các ph ơng pháp định giá bất động sản và vận
dụng vào bất động sản thế chấp.
2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá
2.1.1 Khái niệm.

Hiện nay thị trờng bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Điều này làm
cho quản lý nhà nớc về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung gặp rất nhiều
khó khăn đồng thời làm tổn thất rất nhiều cho xã hội cho ngời tiêu chính đáng nh-
ng ngợc lại là cơ hội cho một số bọn đầu cơ trục lợi kiếm lời, ảnh hởng rất nhiều
đến nền kinh tế, xã hội. Sự bất ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó
cầu lớn hơn rất nhiều cung cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trờng không phản
không phản ánh giá trị thực của bất động sản. Thị trờng bất động sản đang dần
hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch nh chuyển
nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp... Sẽ đi vào ổn
định theo xu thế ổn định của thị trờng. Vậy khi các hoạt động trong thị trờng diễn
ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trờng phản ánh đúng
giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ
9
đứng giữa các quan hệ giao dịch đó nh một ngời cầm cân nảy mực đó chính là tác
nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ
sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều cần đến định giá bất động sản. Định giá
là rất cần thiết khi đa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên
tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị bất động sản để tiến hành giúp cho
ngời bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua của ngời mua và tơng tự ngời mua
chấp nhận giá bán của ngời bán bất động sản. Nhà đầu t kinh doanh cũng cần định
giá để biết giá trị của bất động sản trong trờng hợp cổ phần hóa doanh nghiệp giúp
cho xác trị công bố hàng năm của công ty; Định giá bất động sản còn giúp cho
việc trả tiền thuế tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế
công việc này còn là cơ sở để Nhà nớc quản lý và phát triển thị trờng bất động sản.
Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi
ngời định gía phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo,
nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ
thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định giá. Nếu ngời định giá không
có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó cha chắc đã
phảm ánh đúng gía trị của bất động sản.

- Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản với quần thể bất
động sản trong khu vực
Sự phù hợp của bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh có tác động
ngoại ứng rất lớn, sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhng ngợc lại bất động sản mà
ta cần định giá xây dựng không phù hợp với bất động sản xung quanh (ví dụ nhà ở
trong quần thể bất động sản là khu công nghiệp) sẽ làm cho giá trị bất động sản
giảm xuống và căn cứ này thể hiện sự thống nhất giữa mục đích đầu t và mục đích
sử dụng, phù hợp cả về tỷ lệ diện tích đất với công trình trên đất.
- Căn cứ vào lợi ích mà bất động sản mang lại
Gồm lợi ích hiện tại và lợi ích tơng lai mang lại cho ngời chủ sở hữu. Đối với mỗi
căn cứ đâ định sẵn ngời định giá bất động sản
2.2.2. Những yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản
Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi bất động
sản khác với hàng hóa thông thờng khác. Tính cố định không di dời đợc cũng làm
11
cho bất động sản chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố, việc xem xét các yếu tố này
rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hởng trực tiếp tới giá cả bất
động sản .
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nhng cũng không nằm ngoài quy luật cung,
cầu, giá cả. Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ thể phụ thuộc
vào rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố tác động đến cung bất động sản nhng có yếu
tố lại thuộc thẩm quản lý của Nhà nớc đối với bất động sản. Mỗi yếu tố tác động
khác nhau sẽ làm cho giá bất động sản tại thời điểm khác nhau là khác nhau. Trên
cơng vị xác định giá trị của bất động sản ngời định giá không thể bỏ qua việc xem
xét các yếu tố ảnh hởng đến bất động sản này.
- Nhóm các yếu tố xã hội
Sở dĩ ta phải nghiên cứu nhóm yếu tố này vì bất động sản liên quan trực tiếp tới
đời sống ngời dân và ngợc lại cơ cấu độ tuổi dân số, lối sống lại ảnh hởng mạnh
mẽ đến giá trị bất động sản. Đặc điểm về dân số thể hiện cầu tìêm năng của bất
động sản mà ngời định giá đang quan tâm thuộc địa bàn có mật độ dân số đông,

vào các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc nhất quán.
Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan
chức năng quản lý đất đai cũng nh quản lý bất động sản. Mục đích sử dụng đất là
căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá. Vì vậy,
nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu t và mục đích sử dụng.
Nếu hai mục đích này không thống nhất đơng nhiên bất động sản đó sẽ không hợp
pháp và giá trị của bất động sản là không xác định đợc.
- Nguyên tắc cân bằng.
Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung-
cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lợt
mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản
giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị. Nh vậy khi
định giá bất động sản ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động
13
sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định
giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.
- Nguyên tắc thay thế.
Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một
sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứn đợc. Ngời mua không bao giờ trả giá
cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác. Vậy ngời
định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trờng để chỉ ra giá trị cụ thể của bất
động sản cụ thể, không thể tùy ý đa ra giá theo ý chí chủ quan.
- Nguyên tắc thay đổi.
Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố
tự nhiên, môi trờng, pháp luật, xã hội..... những nhân tố này luôn biến động và
cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trờng, không những thế chúng
còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất,
tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ngời tiêu dùng cũng thay đổi không
ngừng. Bởi vậy, ngời định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trờng

sánh, phơng pháp định giá chi phí va phơng pháp giá trị còn lại
2.3.1. Phơng pháp so sánh
a)Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp.
Là phơng pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản tơng
tự đã đợc bán trên thị trờng nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị tr-
ờng hay phơng pháp so sánh là phơng pháp dựa vào các thông tin trên thị trờng để
định ra giá bất động sản mục tiêu. Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị
thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng tự
để so sánh.
Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi để rút ra giá thị trờng của bất động
sản và là phơng pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và giá thị trờng rút ra
trong phơng pháp này thờng có cơ sở vững chắc và đợc cơ quan pháp lý công
nhận. Đây là phơng pháp phản ánh giá trị thị trờng của bất động sản trong một số
trờng hợp nhất định.
b) Nội dung của phơng pháp.
15
khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm các đặc tính của
bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắng xác
định bằng chứng của thị trờng để thấy sự khác biệt giữa các bất động sản só sánh
với bất động sản mục tiêu. Việc định giá bất động sản thờng tiến hành theo các b-
ớc sau:
- bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đợc bán trong thời gian
gần đây có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu cần định giá, ghi chép vấn
đề đằng sau những con số thu thập đợc.
- bớc 2: Kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đợc để xác địng giá trị của
chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh đợc với bất động sản
mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trờng.
- bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất để
tiến hành phân tích. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở
trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định gía; để

so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trờng để thấy những yếu tố chính ảnh hởng tới
giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hởng đến giá. Ngời định giá luôn đặt
câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động
sản, nghiên cứu trên thị trờng giá bất động sản cần định giá.
Phơng pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự
hiện diện của các giao dịch trên thị trờng để tìm kiếm đợc các dấu hiệu của giá trị.
Chất lợng các thông tin phải cao và có thể so sánh đợc, ngời định giá phải có ý
thức tap hợp và lu trữ thông tin. Phơng pháp này cũng đòi hỏi thị trờng phải ổn
định
d) Hạn chế của phơng pháp.
Trong trờng hợp ngời định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá
mà đã quên mất rằng những bằng chứng nh vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong
quá khứ, tỏng khi ngời định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động
sản.
Trờng hợp thị trờng yếu, số lợng giao dịch rong thị trờng không đủ thì việc áp
dụng phơng pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập, ngời đầu
t quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là ngời ta quan tâm đến tỷ suất sinh
17
lời của vốn đầu t đợc dự báo cho các luồng tiền tơng lai. Do vậy, việc phân tích, so
sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính
thực tiễn của phơng pháp này. Đối với những bất động sản đợc cải tạo đầu tiên
trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh đợc, ngời
định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính
thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi ngời định giá phải tìm hiểu đầy đủ về
các đặc điểm của ngời bán và ngời mua khi tham gia giao dịch. Nếu số liệu đợc
cung cấp bởi một ngơi nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết
luận thiếu chính xác
e) Vận dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc, cho vay bằng

Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là
chúng ta không bao giờ tìm đợc một bất động sản tơng tự nh bất động sản mục
tiêu của chúng ta. Nhng bất động sản lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi một
mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định.
Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà
trức trách quản lý vì vậy không có các tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không
có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc
so sánh để định giá các bất động sản cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại
này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó. Việc tìm kiếm giá chung
cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễ dàng trên thị trờng.
Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên bất động sản đó sẽ hình
thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản. Lý thuyết cơ bản của phơng
pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây
dựng. Bên cạnh đó phơng pháp này còn dựa trên nguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo:
có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất
động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần
định giá.
b. Nội dung của phơng pháp
19
Một nguyên tắc cơ bản của phơng pháp này là: Giá trị của bất động sản bằng
giá trị của đất và chi phí xây dựng công trình trên đất.
Vậy để xác định giá trị của bất động sản chúng ta xác định giá trị của đất và
công trình trên đất.
* Đối với giá tri của đất.
ớc lợng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó nh mảnh đất trống, công trình trên
đất hiện tại đợc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
* Đối với công trình trên đất.
ớc tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có
trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công
trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu t hoặc ngời thầu khoán.

giao dịch bán trên thị trờng thì việc định giá bất động sản theo phơng pháp này là
phù hợp và mang lại tính chính xác cao. Khi sử dụng phơng pháp này, việc ớc tính
các loại chi phí để định giá theo chi phí ngời định giá cần chú ý: nếu những chỗ
thay thế đợc và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phơng
pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì ngời định giá
phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác.
Tuy nhiên, các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó lại phụ
thuộc vào sự xét đoán của cá nhân ngời định giá.
III. Quản lý bất động sản thế chấp.
1. Yêu cầu chung.
Quản lý tài sản đảm bảo và các loại giấy tờ liên quan đợc hiểu là quá trình
theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang
trong tình trạng bình thờng hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm
giá trị của tài sản bảo đảm, các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại
hợp đồng bảo đảm. Cán bộ tín dụng là ngời chịu trách nhiệm chính trong suốt quá
trình quá tình quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ có liên quan. Chi nhánh
21
cần thực thi ngay các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc
bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm.
Cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo ít
nhất 6 tháng trên một lần theo các nội dung sau:
- Đánh giá tình trạng tài sản hiện tại những thay đổi về chất lựơng và số lợng
bất động sản khi tiến hành định giá.
- Tình hình sử dụng và bảo quản tài sản đảm bảo.
- Trờng hợp tài sản đảm có số lợng lớn tính chất kỹ thuật phức tạp kiểm tra
đòi hỏi phải mất nhiều thời gian và sức lao động, cán bộ tín dụng cần chủ động đề
xuất trởng hoặc phó phòng tham gia kiểm tra tài sản đảm bao.
- Các loại giấy tờ có liên quan đến bất động sản, tình trạng hiện tại của tài
sản đảm bảo, cán bộ tín dụng nên thu thập và lu giữ hồ sơ đầy đủ.
- Trờng hợp phát hiện các vi phạm cam kết của khách hàng vay gây tác động

Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đợc
thực hiện theo thỏa thuận của các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp
đồng tín dụn, hợp đồng bảo đảm.
Trờng hợp tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
không xử lý đợc theo thỏa thuận của đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong
hợp đồng thì đơn vị trực tiếp cho vay khởi kiện tại tòa án.
* Trình tự việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Các đơn vị trực tiếp cho vay gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền cho phép bán đấu gía quyền sử dụng đất đã thế chấp của hộ gia đình cá
nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền, đối với quyền sử dụng đất
của tổ chức thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền.
Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất
- bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm, bản sao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.
23
Trong 15 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền sẽ ra các văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất và hớng dẫn các
thủ tục cần thiết để thực hiện bán đáu giá quyền sử dụng đất.
24
Chơng II
Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại
NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
I. Khái quát về NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
1. Quá trình hình thành và phát triển.
1.1. Thông tin chung:
- Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh
huyện Gia Lộc.
- Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nớc.
- Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.