nghiên cứu - trao đổi
18 tạp chí luật học số 8/2010
ThS. Nguyễn Thị Dung *
I. M BO TNH MINH BCH CA
TH TRNG BT NG SN TRONG
PHP LUT MT S NC TRấN TH GII
1. Phỏp lut v th trng BS
Trung Quc
Thỏng 4 nm 1988, Quc hi Trung
Quc ó sa i Hin phỏp trong ú b sung
quyn chuyn nhng quyn s dng t
theo quy nh ca phỏp lut v hy b quy
nh cm cho thuờ t. Cựng vi vic sa
i Hin phỏp, Hi ng nh nc Trung
Quc ó ban hnh quy ch tm thi v vic
giao v chuyn nhng quyn s dng t
ca nh nc ti ụ th, khng nh quyn
s dng t cú th chuyn nhng bng hp
ng, u thu v u giỏ. ú l nhng c
s quan trng, t nn tng u tiờn cho
vic thit lp khung kh phỏp lớ i vi th
trng BS Trung Quc.
Ti iu 2 Lut qun lớ t ai ca nc

Quc. B lut ti sn ó th hin rừ s hon
thin cỏc iu kin liờn quan ti ti sn ú
bo m vic bo v quyn ti sn bng cỏch
a ra nh ngha v cỏc loi ti sn khỏc
nhau t ú m thit lp nờn trt t th trng
v tớnh an ton trong quan h thng mi.
iu ny c thc hin bi s chi phi ca
mt nguyờn tc quan trng m ng cng
sn Trung Quc ó thc hin, ú l thay i
t vic loi b ti sn riờng trờn quy mụ rng
sang vic gi gỡn v tuyt i bo v ti sn
riờng. Trờn c s ú m quy phm hoỏ cỏc
hnh vi giao dch i vi ti sn l BS lm
cho hot ng ca th trng BS ỏp ng
c tớnh minh bch trong h thng phỏp lut.
* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 19
Nếu nhìn nhận một cách tổng thể thì
pháp luật về thị trường BĐS nhà đất của
Trung Quốc bao gồm ba phần chính:
Thứ nhất là các quy định về quản lí giao
dịch, phát triển ngành nhà đất. Trong đó quy
định về biện pháp chuyển nhượng BĐS, mẫu
hợp đồng bán nhà, các hành vi giao dịch nhà
mà xí nghiệp kinh doanh BĐS được phép
thực hiện hình thức bán đấu giá quyền sử

kí, có nghĩa là chưa đảm bảo sự rõ ràng về
các quyền và không đủ điều kiện để được
tham gia vào các giao dịch trong thị trường.
Thứ ba là các quy định pháp luật, quy tắc
và điều lệ cơ bản về thị trường BĐS. Theo
quy định của Luật quản lí nhà đất thành phố
nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa ban hành
tháng 7/1994, nhiệm vụ quản lí thị trường
nhà đất bao gồm: xây dựng cơ quan quản lí
thị trường nhà đất, tăng cường quản lí vĩ mô
của cơ quan quản lí hành chính với thị
trường nhà đất và xây dựng hoàn thiện các
loại pháp quy về quản lí thị trường nhà đất.
Một yếu tố cũng rất được chú trọng trong
pháp luật về thị trường BĐS của Trung Quốc
là quy định về dịch vụ trung gian nhà đất
gồm: hoạt động tư vấn nhà đất, định giá nhà
đất và môi giới nhà đất. Chất lượng hoạt động
của các loại hình dịch vụ này sẽ tác động
không nhỏ đến sự an toàn và ổn định của thị
trường BĐS. Bởi vậy các tổ chức này được
đặt dưới sự quản lí của cơ quan chủ quản
hành chính xây dựng thuộc quốc vụ viện quản
lí đối với dịch vụ trung gian tài sản xây dựng
trên toàn quốc. Cơ quan chủ quản hành chính
xây dựng tỉnh, khu tự trị, thành phố trực
thuộc, huyện, thị có thẩm quyền quản lí công
tác dịch vụ trung gian tài sản nhà đất trong
khu vực hành chính đó. Những vấn đề liên
quan đến cơ cấu tổ chức, trình độ nghiệp vụ

khụng tỏch ri nhau. Nh t c mua bỏn
theo nguyờn tc th trng. iu XIV o
lut c bn ca Cng ho Liờn bang c
quy nh quyn s hu t v quyn tha k
xõy dng c Nh nc bo m.
(3)

Th trng BS c c iu chnh
bi nhiu o lut nh o lut t ai, o
lut c trỳ, o lut v xõy dng nh , o
lut v quyn tha k xõy dng, o lut v s
hu nh Cỏc quy ch v mua bỏn, mụi gii
v xõy dng, cỏc quy nh v xỏc nh giỏ tr
BS v thuờ nh, cỏc quy nh hng dn vic
tớnh giỏ y theo nguyờn tc th trng,
cỏc quy nh cú liờn quan n xỏc nh li vai
trũ ca quy hoch, s tham gia ca cng ng
vo quy hoch Cú th thy rừ phỏp lut v
th trng BS c tng i hon chnh,
m bo cho cỏc giao dch c thc hin
trờn c s phỏp lớ y , rừ rng v c th.
b. i tng mua bỏn trờn th trng
BS bao gm ba loi ch yu l: t, t cú
cụng trỡnh v quyn tha k xõy dng
m bo tin cy, s an ton cho
cỏc giao dch v tớnh minh bch ca th
trng BS, cỏc cụng vic v quy hoch v
xỏc nh ch s hu tng tha t, tng
BS c c bit chỳ trng.
Quy hoch l khõu trc tiờn phi lm

- Cỏc thụng tin v a chớnh, a b v
ng kớ a b:
c cỏc BS nh, t u ng kớ
thụng qua h thng a b. Vic lp bn nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 8/2010 21
a chớnh v a b do cỏc c quan cú chc
nng m nhim. Trong a b cú ghi rừ vic
mụ t ti sn, ch s hu, cỏc quyn nng,
nhng hn ch v ngha v tn ng liờn
quan n ti sn. Mi ch th tham gia th
trng u cú quyn tip cn thụng tin ny.
H s a b c lu ti cỏc c quan to ỏn.
- Cỏc thụng tin v giỏ do hi ng nh
giỏ thc hin. Hi ng gm nhng ngi cú
chuyờn mụn v cú kinh nghim hot ng
trong th trng nh cỏc kin trỳc s, k s
a chớnh, thng gia BS, thc hin vic
thng kờ giỏ c mua bỏn; xỏc nh giỏ nh
hng. Cung cp thụng tin giỏ cho th trng,
thu thp cỏc d liu cn thit xỏc nh giỏ,
xỏc nh giỏ c c th. i tng ca dch v
giỏm nh giỏ l ngi mua, ngi bỏn, ngi
cn giỏ quc hu hoỏ, ngi cn bit giỏ
kin tng. i tng giỏm nh gm: t
ai, nh , quyn xõy dng, din tớch cho
thuờ vn phũng kinh doanh.
Mc ớch ca loi hot ng ny l nhm

phi thc hin khi tin hnh cỏc giao dch
cng c quy nh rt c th gm: thu
chuyn nhng t 3,5%; l phớ cụng chng,
l phớ to ỏn ng kớ vo s a b l,8 - 2%;
l phớ mụi gii (2 thỏng tin thuờ nh, hoc 4 - 6%
giỏ tr hp ng). i vi t cụng, khi bỏn
nh nc xõy dng c s h tng, phõn lụ v
cng bỏn theo giỏ th trng. Nh vy, bờn
cnh vic chỳ trng xõy dng khung kh
phỏp lut cho th trng BS m bo tụn
trng nhng nguyờn tc khỏch quan ca th
trng, hn ch ti a s can thip khỏc nhau
cú th dn n s phỏt trin mộo mú ca th
trng thỡ nh nc vn cn trc tip can
thip vo th trng BS. ỏng chỳ ý l cỏc
chớnh sỏch thu, phớ, quy nh giỏ trn, quy
nh chng u c v cỏc chớnh sỏch h tr
nh bng cỏch xỏc nh quyn s hu nh
, h tr tit kim xõy dng, h tr xõy dng
nh cho thuờ, h tr ci to bo dng nh
to ra s minh bch ca th trng BS.
3. Phỏp lut v th trng BS M
Phỏp lut th trng BS M tn ti
trờn c s nhng o lut ca 50 bang khỏc
nhau. Vi phm vi s nh vy nờn
chuyờn ny ch cp mt s yu t c nghiên cứu - trao đổi
22 tạp chí luật học số 8/2010

ca nhng ngi s dng t xung quanh.
- Quyn chuyn nhng t ai c
phỏp lut bo m bng cỏc hp ng mua
bỏn. Quyn s hu cú th mua bỏn c l
quyn m ngi mua cú th yờn tõm tip
nhn m khụng b ri ro v t tng. Khi t
ó c ng kớ theo phỏp lut thỡ quyn s
hu t mi cú th c giao dch. Mi giao
dch u phi c th hin thụng qua hp
ng vi nhng ni dung c th nh: v trớ,
ranh gii, a ch cỏc bờn giao dch, phng
thc thanh toỏn, cỏc iu khon ph (quyn
s hu bo him, thu, d bin ngoi tỡnh
hung d tớnh).
- Quyn ng kớ t ai: Nu mua t m
khụng ng kớ thỡ cú th b ngi bỏn t th
hai gõy thit hi, vỡ vy ngi mua t phi
lm ngay cỏc th tc ng kớ t ai.
b. V hot ng mụi gii BS
Mụi gii l b phn ca kinh doanh BS.
Mụi gii BS bao gm: i din, mụi gii
c ch o cú tin hoa hng, ch yu
trong vic bỏn, trao i, cho thuờ, thuờ, u t
ti chớnh hoc qun lớ BS hoc mt c hi
kinh doanh. Vi th trng BS phỏt trin
nh M thỡ hot ng mụi gii gi v trớ ht
sc quan trng. Trờn khp 50 bang u cú
nhng o lut cụng nhn s hp phỏp ca
nhng ngi bỏn v nhng ngi mụi gii
vic mua bỏn BS. Cụng vic ca nhng nh

nhng ngi mụi gii BS hnh ngh.
c. V cụng khai thụng tin trong giao dch
BS l nh v cỏc iu khon c bn ca
hp ng
Cụng khai thụng tin l yu t quyt nh
s tng minh ca mt giao dch BS v
ca th trng BS. Trong lut phỏp ca hu
ht cỏc bang trờn nc M, vic cụng khai
thụng tin c quy nh l yu t bt buc
cho hai i tng l bờn bỏn - ngi c u
quyn v cụng khai thụng tin liờn quan n
khu vc thuc trỏch nhim ca bang.
Trong phn 1 iu 102.3 B lut dõn s
bang California
(5)
yờu cu ngi bỏn BS
phi cho bờn mua vn bn cung cp nhng
thụng tin c th liờn quan n tỡnh trng ti
sn. Vic cung cp ny nờu ra nhng vn
nm trong s hiu bit ca bờn bỏn v nh
mụi gii; nhng vn da trờn s kim tra
cn thn hp lớ vi ti sn. Yờu cu cụng
khai thụng tin ny ỏp dng i vi bt kỡ s
chuyn giao no theo hp ng bỏn, trao i,
bỏn t tr gúp, cho thuờ hoc bt kỡ mt s
la chn no khỏc.
Trỏch nhim chun b v bn giao thụng
tin l ca bờn bỏn v ngi c u quyn.
Bờn mua phi nhn c thụng tin cng sm
cng tt trc khi sang tờn hoc trc khi

trng BS c coi l chỡa khoỏ cho s
thc hin thnh cụng cỏc vai trũ ú, l h
thng phỏp lut y , rừ rng v n nh,
quy hoch s dng t kh thi, cụng khai, giỏ
t c xỏc nh phự hp vi giỏ th trng
hoc theo giỏ th trng, cú c ch nh giỏ
chớnh xỏc; mi tha t ang s dng phi
c nh nc cụng nhn v mt phỏp lớ, d
dng ng kớ quyn s hu i vi mi ti
sn gn lin vi t v ng kớ giao dch khi
thc hin cỏc quyn i vi BS; thụng tin
v BS y , chớnh xỏc, cụng khai v mi
ch th cú nhu cu u c quyn tip cn.
Trc ht, vic to khuụn kh phỏp lớ nghiên cứu - trao đổi
24 tạp chí luật học số 8/2010

thớch ng vi cỏc nguyờn tc th trng l
yu t quan trng nht hỡnh thnh v phỏt
trin th trng BS, trong ú quy nh cỏc
vn c bn nh: Cu trỳc quan h s hu,
quyn s hu ti sn, BS, phm vi, i
tng ca cỏc giao dch BS, th tc, hp
ng v cỏc bin phỏp thc hin giao dch.
iu quan trng l khuụn kh phỏp lớ ny
phi tụn trng cỏc nguyờn tc ca th trng,
to ra s bỡnh ng gia cỏc ch th tham gia
v rỳt lui khi th trng. Cnh tranh cụng

tng giỏ t bin, phũng nn u c t ai
v gúp phn xõy dng th trng BS cụng
khai, minh bch v khỏch quan. Bi vy, c
quan hnh chớnh Vit Nam cn phi gim
thiu s can thip vo giỏ t, xó hi hoỏ h
thng nh giỏ t; m bo h thng nh giỏ
phi tuõn th nguyờn tc trung thc, cụng
bng, cụng khai; cú ch chng nhn t
cỏch nhõn viờn nh giỏ; xõy dng ch
phõn tớch giỏ BS ca th trng d bỏo
bin ng giỏ c cung cp cho cỏc giao dch.
Yu t quan trng quyt nh ti tớnh
minh bch v h thng phỏp lut v c ch
thc hin phỏp lut ca th trng BS
Vit Nam trong giai on hin nay l phi
lm cho quy nh v giỏ t ca Nh nc
thc s sỏt vi giỏ th trng, tin ti xõy
dng c ch mt giỏ t. Cn phi xem õy
l tiờu chun xỏc nh tớnh minh bch ca
th trng BS Vit Nam, c bit l trong
giai on hi nhp kinh t quc t hin nay.
Th ba, cn thit lp h thng thụng tin
cụng khai, minh bch, cú kh nng tip cn vi
mi i tng trong xó hi, nh thụng tin v
quy hoch, thụng tin a chớnh, h s, t ai,
tỡnh trng phỏp lớ ca BS, thụng tin giỏ c.
Thc t cho thy tớnh n nh, cụng khai
trong quy hoch l s m bo quan trng
cho yu t minh bch ca th trng BS.
Thụng thng quy hoch s dng t cỏc

khụng chớnh thc. Thờm vo ú thỡ vic n
gin hoỏ th tc ng kớ v cỏc phờ duyt
cn thit trong quy trỡnh ng kớ - v iu
ny thỡ h thng ng kớ bng khoỏn Torrens
ca Australia v mt s quc gia khỏc ó th
hin rt rừ tớnh u vit ca nú. Trong h
thng Torrens, h s ng kớ c mụ t
tha t, quyn s hu tha t v cỏc li
ớch khỏc liờn quan n tha t tt c cỏc
thụng tin y v cỏc li ớch hin hu i
vi tng tha t, m bo tin cy vo
tỡnh trng phỏp lớ v tỡnh trng thc t ca
quyn i vi tha t. Khi quy nh v
ng kớ c bo m thc hin s tng
cng tớnh minh bch cho cỏc li ớch i vi
cỏc giao dch BS. Mt ngi cú quan tõm
ti mt tha t no ú cú th tra cu thụng
tin v bng khoỏn ca tha t ú ti vn
phũng ng kớ ca n v hnh chớnh liờn
quan. Bờn cnh vic ng kớ thỡ vn thng
nht cỏc thụng tin cn thit v cỏc quyn liờn
quan ti t v nh trờn mt loi giy chng
nhn l yu t quan trng cho vic thc hin
cỏc giao dch c thun li v n gin
trong vn tỡm kim cỏc thụng tin.
Trung Quc, giy chng nhn quyn s
dng t v cỏc giao dch khỏc i vi t
ai u c ng kớ ti c quan qun lớ t
ai a phng. Trong thi gian ti, phỏp
lut Vit Nam cn cú nhng quy nh xoỏ b