Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Nghiên cứu tình huống

DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY

Nguyễn Minh Kiều, Huỳnh Thế Du
6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê.
Sau hơn một tháng làm việc cật lực, ngày 01/04/2003, trong cuộc họp đầu tiên của
các đối tác dự kiến tham gia liên doanh, ông Vương cùng với các cộng sự đưa ra một bản
đánh giá sơ bộ về sự án.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH

1.
Nhu cầu nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh
Theo tính toán của Sở Địa chính - Nhà đất Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở của
Thành phố trong 10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ, với 60%-70% là các căn hộ
chung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp. Để đáp ứng nhu
cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa. Nhưng theo ước tính của
Sở xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, hàng năm chỉ có khoảng 50.000 căn hộ mới được xây
dựng. Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng.
Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc
lập, không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các
căn nhà độc lập trở nên đắt đỏ, cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố, nên hiện
nay đang có xu hướng dịch chuyển sang ở chung cư. Lý do này góp phần làm cho nhu
cầu mua các căn hộ chung cư gia tăng.
2.
Các loại chung cư hiện có ở Tp. Hồ Chí Minh
Hiện nay, tại TP.HCM có bốn dạng chung cư chính. Thứ nhất là các chung cư
dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành; thứ hai là chung cư dành cho các
chương trình tái định cư xây ở ngoại thành; thứ ba là chung cư xây thuần túy để kinh
doanh; thứ tư là chung cư các căn hộ cao cấp. Chủ đầu tư của cả ba loại đầu trong thực tế
đều là các doanh nghiệp nhà nước
1
. Với loại thứ nhất, chủ đầu tư được ưu đãi không phải
nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối

cung cầu của thị trường.
4.
Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu
Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh khi có hai người đưa nhau ra phường đăng
ký kết hôn. Lúc này đôi vợ chồng trẻ gần như chưa tích luỹ được gì, và để có một căn hộ
với giá từ 300-500 triệu đồng là điều không tưởng. Nhưng có một điều chắc chắn sau thời
gian từ 10 -15 năm là họ có thể mua được. Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì họ có thể
thoả mãn ngay được nhu cầu của mình. Do thị trường tài chính ở Việt nam chưa phát
triển, uy tín trong quan hệ tín dụng của các chủ thể trong nền kinh tế, đặc biệt là uy tín tín
dụng của các cá nhân không cao nên các loại hình tín dụng bất động sản hầu như chưa
phát triển. Việc cho một người vay trả góp để mua nhà trong thời gian từ 10 - 20 năm là
một việc còn mới và khó khăn đối với một số tổ chức tín dụng.
Thực tế cho thấy, ở một số nước, đặc biệt là các nước phát triển, hầu hết các nhu
cầu về nhà ở - nhu cầu quan trọng nhất cho đại bộ phận dân chúng, đều được thoả mãn do
tín dụng kinh doanh bất động sản rất phát triển. Thấy rõ xu hướng này, một số ngân hàng
đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư. Đối với khách hàng vay để mua nhà
chung cư hoặc căn hộ phải có điều kiện là người đứng tên trong hợp đồng vay phải là
người có hộ khẩu ở Thành phố Hồ Chí Minh, đối tượng cho vay là tiền mua nhà, thời gian
vay tối đa 10 năm, mức vay không quá 50% giá mua nhà. Điều quan trọng khi xét cho
vay là thẩm định thu nhập và khả năng trả nợ của người vay để quyết định thời gian cho
vay, tài sản thế chấp là điều kiện thứ yếu
2
để bảo đảm vốn vay.
Chính vì những vấn đề nêu trên, việc mua ngay một căn hộ là không thể và giải
pháp hợp lý nhất cho những đối tượng này là thuê một căn hộ với giá tối thiểu 1 triệu
đồng một tháng, đồng thời phải để dành tiền trong thời từ gian 10 - 15 năm để mua một
căn hộ cho riêng mình.
Những vấn đề nêu trên đang là nghịch lý hiện nay, nhưng theo dự báo trong thời
gian tới, khi mức sống và thu nhập của người dân đã dần dần ổn định, mức độ tín nhiệm
trong quan hệ tín dụng được cải thiện thì viêc cho vay mua nhà trả góp sẽ phát triển. Đây

nhà cao tầng, với các thông số cơ bản như sau:
2.1. Các thông số về tiêu chuẩn và kỹ thuật xây dựng
 Tổng diện tích của khu đất này là 10,3 ha. Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha, chiếm
60,3% diện tích khu đất; đất giao thông 2,5 ha, chiếm 24,3% diện tích khu đất và
đất cây xanh 1,6 ha, chiếm 15,4% diện tích khu đất. Đây là một vị trí rất thuận
lợi cho việc xây dựng chung cư.
 Tỷ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60%.
 Tầng cao xây dựng: Theo quy định, trong 4 toà nhà, có 2 toà cao tối thiểu là 20
tầng, 2 toà cao tối thiểu 30 tầng. Do đó, dự án sử dụng số tầng cao tối thiểu trung
bình là 24 tầng và 2 tầng hầm.
 Số lượng tầng kinh doanh: Trong 26 tầng xây dựng, các tầng hầm và tầng trệt
được sử dụng để phục vụ các mục đích công cộng. Số lượng tầng kinh doanh
còn lại là 23 tầng.
 Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh: Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh
chiếm 65%, 35% còn lại là diện tích cho các khu vực công cộng như hành lang,
cầu thang
 Diện tích kinh doanh, số căn hộ dự kiến: Với những thông số nêu trên, tổng diện
tích kinh doanh tính ra được 561.522m
2
. Diện tích bình quân một căn hộ là
84m
2
. Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ.
 Thời gian xây dựng dự kiến là 36 tháng.
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury


còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn.
4.
Giá bán và phương thức kinh doanh
4.1. Giá bán dự kiến
Căn cứ vào giá bán bình quân 1m
2
tại một số chung cư trong thành phố như:
Chung cư Cao Đạt Quận 5 giá 9 triệu đồng/m
2
; chung cư Nguyễn Đình Chính, Quận Phú
Nhuận giá 8,9 triệu đồng/m
2
; chung cư Đặng Dung, Quận Phú Nhuận giá 8,85 triệu
đồng/m
2
; chung cư Pasteur, Quận 1 giá 1.200 USD (tương đương 18,5 triệu đồng/m
2
), giá
bán dự kiến của dự án này sẽ là 10 triệu đồng/m
2
. Đây là mức giá hợp lý có khả năng
cạnh tranh được và đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 6


toán 5% giá trị căn hộ.

Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án
này, dự tính việc mua nhà và thanh toán sẽ diễn ra suốt thời gian xây dựng. Năm đầu tiên
sẽ bán và thu được 40% số tiền, hai năm tiếp theo mỗi năm bán và thu tiền được 30% số
tiền bán các căn hộ.
Ngoài ra, còn một số phương thức kinh doanh dự phòng khác có thể được tính
đến như việc bán trả góp, cho thuê các căn hộ. Giá trả góp hoặc cho thuê sẽ căn cứ vào
giá bán dự kiến là 10 triệu đồng nêu trên để tính toán.
4.3. Quy định về việc tính toán kết quả kinh doanh và nộp thuế thu nhập
Trong suốt quá trình xây dựng, mặc dù có doanh thu, nhưng chưa tính toán được
chi phí, nên Cục thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn thành dự án
(khi đã quyết toán được vốn đầu tư). Điều này có nghĩa là thuế thu nhập sẽ được nộp vào
cuối năm thứ 4. Dựa vào quy định này, chủ đầu tư có thể kéo dài thời hạn quyết toán công
trình để trì hoãn việc nộp thuế thu nhập nhằm chiếm dụng vốn, nâng cao hiệu quả kinh
doanh.
5.
Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư
5.1. Tiến độ sử dụng vốn đầu tư
Dự kiến nhu cầu chi tiêu vốn đầu tư vào dự án được trình bày ở bảng 2, (trang 7):

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 7

Bảng 2: Chi tiết về chi phí đầu tư Đvt: Triệu đồng

4
5.332.17
0
5.2. Kế hoạch thu tiền
Bảng 3: Ước lượng doanh thu Đvt: Triệu đồng
STT Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng
1 Tỷ lệ bán được

40% 30% 30% 100%
2 Giá bán

10 11 12.1
3 Tổng diện tích bán được

224.609 168.457 168.457 561.522
4 Số tiền thu được

2.246.088 1.853.023 2.038.325 6.137.435
5.3.

Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 8

5.4. Tính toán kết quả kinh doanh
Bảng 4: Ước lượng kết quả kinh doanh Đvt: Triệu đồng


NPV@12% 310,101
IRR 28%
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury

Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 9

6. Kết luận
Đây là một dự án có hiệu quả về mặt tài chính rất cao. Tuy nhiên đây mới là một
tính toán rất sơ bộ và chỉ có một phương án duy nhất được đưa ra. Do đó cần phải có
những tính toán một cách chi tiết hơn với nhiều phương án lựa chọn và tính đến sự biến
động của các yếu tố đầu vào cũng như yếu tố đầu ra nhằm lượng hoá một cách tốt hơn
những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện dự án này. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA

Kết quả tính toán cho thấy đây là một dự án rất có hiệu quả về mặt tài chính. Tuy
nhiên có một số vấn đề được đặt ra ngay trong phiên họp đầu tiên vào ngày 01/04/2003
giữa các đối tác.
1.
Các ý kiến tham gia
Ý kiến về công năng của công trình: Một số ý kiến cho rằng, đầu tư xây dựng một
chung cư trên 6.000 căn hộ là rất lớn nên việc bán các căn hộ này có khả năng sẽ gặp
nhiều khó khăn, không thể bán hết ngay được, đồng thời với số lượng căn hộ như vậy sẽ
có khoảng gần 30.000 người sinh sống. Đây là một số lượng rất lớn nên có thể đa dạng


Ý kiến về việc đề nghị Chính quyền Thành phố hỗ trợ: Đây là dự án có hiệu quả
rất lớn về mặt kinh tế xã hội. Việc thực hiện dự án sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho gần
30.000 người, bằng 6% nhu cầu nhà ở hàng năm, do đó cần có sự hỗ trợ của Ủy ban Nhân
dân Tp. Hồ Chí Minh.
2.
Các thông tin về việc huy động vốn
Theo ý kiến về việc đa dạng hoá nguồn vốn, thì có thể thực hiện theo các phương
thức như vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước và phát hành trái phiếu công trình
2.1. Vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước
Việc vay vốn các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải hai vấn đề, đó là:
Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hiện hành, một tổ chức tín dụng chỉ được
phép cho một khách hàng vay vốn tối đa bằng 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng đó. Do
đó dự án này không có một tổ chức tín dụng nào có khả năng cho vay toàn bộ vì Ngân
hàng có mức vốn điều lệ lớn nhất chỉ khoảng 3.500 tỷ đồng là Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn, giới hạn cho vay tối đa chỉ vào khoảng 525 tỷ đồng. Nếu gộp tất cả
các tổ chức tín dụng trong nước thì tổng vốn tự có khoảng 15.000 tỷ đồng, mức cho vay
tối đa chỉ được khoảng 2.250 tỷ đồng. Mức này có thể đáp ứng được nhu cầu vốn cho dự
án. Nhưng khả năng vay được số vốn tối đa này là rất khó.
Vấn đề về đảm bảo tiền vay: Đối với các dự án như thế này, thường các ngân
hàng sẽ yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay. Nếu trường hợp đảm bảo bằng tài sản hình
thành từ vốn vay thì đối với dự án này, các Ngân hàng cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tối
thiểu 50% mức vốn tự có tham gia
3
. Đây là một điều kiện tương đối khó cho High Sky
Co. Ltd và các đối tác.
2.2. Phát hành trái phiếu công trình
Thực tế hiện nay mới có duy nhất Ủy ban nhân Tp. Hồ Chí Minh phát hành trái
phiếu công trình. Tổng công ty Dầu khí và Tổng công ty Bưu chính Viễn thông mới dự
kiến phát hành trái phiếu, thực tế vẫn chưa thực hiện. Do vấn đề mức độ tín nhiệm đối với

tham gia dự án?
5 Theo anh (chị) giải pháp nào là khả thi nhất để huy động nguồn vốn đầu tư dự án?