Lời nói đầu
Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng
đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế
quốc dân. Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động
chính là : đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi
ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phải thế
chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản.
Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế
giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đợc pháp
luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp vẫn
còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực
tế.
Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn
thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới.
Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : Một số vấn đề về định giá, quản lý
và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN để nghiên cứu làm chuyên
đề thực tập tốt nghiệp.
Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tích
các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm góp
phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên.
Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình
nghiên cứu. Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận và
thực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoàn
thiện các hoạt động này trong tơng lai.
1
Bố cục Luận văn gồm 3 chơng :
Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế
chấp.
Chơng II. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đ ợc bao gồm
a. Đất đai.
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản .
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà
ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là bất
3
động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó mọi
ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật
phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh
tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín
dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp
bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh
doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bđs nói chung và nhà
đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh đợc
những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế
chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho
vay(bên nhận thế chấp).
Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nớc thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi
thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
b. Phân loại bất động sản thế chấp.
giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận
của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện.
2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất cả
các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn chúng phải có những tiêu
chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các
điều kiện sau:
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy
5
chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất
đai.
+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.
+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp
không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách
nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình.
+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội :
Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất
kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu
nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của ngời đầu t, góp phần thúc đẩy
các nghành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ nh một nhà máy sản xuất các loại
bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xởng thế chấp thì sẽ vày đợc một lợng vốn
với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định
giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết định liên quan đến
tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị của
bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định
giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết định giá mua bất động sản;
nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc giá trị của bất động sản trong
trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài
chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê
tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn
là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nớc lợi dân.
7
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm đất
đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là
định giá đất và các công trình gắn trên đất.
Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong
điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản
trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngơì
định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn
nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trờng. Bởi vì giá trị
của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng trởng ổn
định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái
(hoặc có dấu hiệu suy thoái ). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn
chịu tác động của các nhận tố nh :
* Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của
vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc và không
khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra.
* Nhóm nhân tố về kinh tế nh : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ
tầng, kinh tế kỹ thuật xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh khả
năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của
thu nhập của bất động sản trong vùng.
động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do nhà đầu t đặt ra,
trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình
đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, và giá cả cá biệt do
chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trờng của bất động sản là biểu
hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa ngời mua
và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có thể lớn hơn hoặc nhỏ
hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gần nhau.
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy
bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong tr-
ờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất
động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần
thiết. Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế
9
chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn vay phù hợp
với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật.
Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên tục,
ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi
ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản
phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát
triển.
Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số
tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán.
2. Căn cứ và nguyên tắc định giá.
Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, ngời làm công tác
định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy
cảm tốt với sự thay đổi thờng xuyên của thị trờng. Để xác định giá một bất động
sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với
mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác
nhau tơng đối. Khi định giá một bất động sản, thông thờng ngời ta dựa vào những
căn cứ sau :
động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay
quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ
sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất.
Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm
nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng
hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhất và
hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợp pháp,
đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả
năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạn trong
một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi là cao và
hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo
dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích thị trờng
11
và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu t
phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo.
- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị tr-
ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có xu
hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lợt mình, giá tác
động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các
vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị. Nh vậy khi định giá
bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản,
đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá,
dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.
- Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên
bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xã hội ..
những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản
trên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất
động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ng-
kiện thị trờng thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sản trên đất
giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự
giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy điều
cốt yếu là ngời định giá bất động sản thế chấp phải tính toán đợc những thay đổi
của bất động sản cũng nh của thị trờng bất động sản để có thể ớc tính giá trị của
bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai.
Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quá
trình định giá với giá trị thực tế của tài sản. Nguyên tắc này yêu cầu ngời định giá
bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử
dụng chính của bất động sản thế chấp.
Thứ t là nguyên tắc dự báo trớc : Nếu ngời định giá bất động sản am hiểu
thị trờng và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trờng của bất động sản trong tơng
lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá. Nguyên tắc này đợc thực
hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn.
13
3. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp.
Cho đến nay ngời ta đã tìm ra nhiều phơng pháp định giá bất động sản. Mỗi
phơng pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phơng pháp có thể phù
hợp với mục đích này nhng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phơng
pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất, các phơng pháp
khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp phù hợp nhất đó. Hiện
nay có một số phơng pháp thờng sử dụng là: phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng
pháp giá thành, phơng pháp giá trị còn lại, phơng pháp lợi nhuận, phơng pháp đầu
t.
Việc xác định phơng pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi ngời định giá
phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà ngời định giá có thể căn cứ để
đa ra phơng pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là : -
Thuộc tính của tài sản
có vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau.
+ Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn,
mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dỡng của ngời sử dụng. Hai
bất động sản nh nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngợc nhau nếu một bất động
sản đợc bảo dỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đến cái đợc
bảo dỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia.
+ Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tố
quan trọng trong việc lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xác
định chính xác giá trị của tài sản. Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu t hay
bảo hiểm hoả hoạn thì phơng pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phơng pháp
khác sẽ cho kết quả chính xác hơn.
+ Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giácan
tâm cho nhà đầu t so với tài sản tơng tự nhng không hợp pháp. Một nhà đầu t
chân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giá trị
của những bất động sản này đợc đánh giá cao hơn.
15
+ Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trờng diễn ra thờng
xuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trờng vào một thời điểm sẽ
không đợc nh vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trờng luôn biến động.
a) Các nguyên tắc và trờng hợp áp dụng của phơng pháp so sánh.
Mỗi phơng pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử
dụng phơng pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuân thủ
các nguyên tắc chính sau :
- Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu t có kinh
nghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài
sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau.
- Nguyên tắc đoán trớc : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ đợc
sử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu.
- Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theo thị
trờng, theo sở thích của nhà đầu t. Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu
bảo các tài sản này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn
cứ vào các đặc điểm tơng đồng của chúng với tài sản mục tiêu để tiến hành so sán.
Số lợng tài sản đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc so
sánh càng hiệu quả.
- Lựa chọn ra một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất, những tài sản
này phải có nhiều điểm giống với tài sản cần định giá, gần thời điểm định giá nhất.
- Phân tích giá bán, những điểm giống nhau của mỗi tài sản đem so sánh
với tài sản cần định giá và điều chỉnh sự khác nhau của các tài sản này theo các tài
sản mục tiêu. Nhiều bất động sản trông có vẻ giống nhau nhng xem xét kỹ thì
chúng lại có những điểm khác nhau, do vậy ngời định giá cần phải đánh giá đợc
giá trị của những sự khác biệt đó cũng nh khả năng định lợng sự khác biệt về mặt
giá trị của bất động sản do điều kiện địa lý tạo ra.. Sau khi chỉ ra sự khác biệt và
17
phân tích chúng, ngời định giá phải điều chỉnh giá bán của tài sản đem so sánh
với tài sản cần định giá.
- Bớc cuối cùng là ớc tình giá trị của tài sản trên cơ sở giá bán có thể so
sánh đợc sau khi đã điều chỉnh.
Theo phơng pháp này, giá thị trờng là cơ sở cho định giá và là bằng chứng
tốt nhất về giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lợng của các lô đất hoặc bất
động sản đã chuyển nhợng, mua bán trong năm thờng không nhiều lại phân bố
không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của bất
động sản có thể dùng để so sánh phải đợc điều chỉnh để bù vào sự khác nhau giữa
chúng với bất động sản cần định giá. Những yêu tố mà ngời định giá cần chú ý
trong điều chỉnh trong thị trờng là : sự trợt giá theo thời gian, chênh lệch về diện
tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây
dựng và thời gian Ta có thể khái quát theo công thức tính sau:
P = P
s
+ P
Vđ
sai sót trong những hoàn cảnh nhất định.
c) Những điểm cần chú ý khi sử dụng phơng pháp so sánh.
Để có kết quả chính xác, các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản t-
ơng tự trong cùng khu vực lân cận, mới đợc giao dịch trên thị trờng. Nếu có quá ít
tài sản đáp ứng đợc yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kém chính
xác hơn. Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các bất động sản và tài sản mục tiêu
cần phải chú ý các tình huống nh :
+ Phơng pháp so sánh sẽ không sử dụng đợc nếu không có thông tin so sánh
hoặc những thông tin rất không chính xác.
+ Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố nhà định giá cần sự
dụng các phơng pháp nh : thống kê, phân tích xác xuất và máy tính. Điều này giúp
cho nhà định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận đợc kết quả
tốt hơn.
d) Những hạn chế và điều kiện cần phải có khi áp dụng phơng pháp
này :
Đây là phơng pháp thờng đợc các nhà định giá sử dụng, đôi khi nó
không đợc sử dụng nh một phơng pháp riêng biệt mà chỉ là sử dụng bổ sung trong
một công đoạn nào đó của phơng pháp khác, ngời sử dụng phơng pháp này gặp
nhiều thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với ngời mới
vào nghề thì đây cũng là phơng pháp đợc sử dụng trớc tiên do những u điểm của
nó. Tuy nhiên ngời định giá cũng phải chú ý đến những hạn chế của phơng pháp
này. Trớc hết, để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì ngời định giá phải
có những thông tin về những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch trên thị trờng,
19
nếu không thì phơng pháp này sẽ không sử dụng đợc, tiếp đến là các thông tin dữ
liệu thu thập đợc về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm. Trong
điều kiện thị trơng biến đổi thì những thông tin nhanh chónh trở nên lạc hậu. Vì
vậy để sử dụng phơng pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau :
+ Chất lợng thôn tin thu thập đợc phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời,
chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra đợc, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có
đầu t dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập
và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau.
Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản
ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động sản cho thuê
thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngời sở hữu
tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên số vốn của
họ. Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại
đối tợng có thể so sánh khác nhau. Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu t muốn đầu
t vốn để có đợc một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dới dạng thu nhập thuần,
với một mức lợi tức có thể chấp nhận đợc. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều trờng
hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác định đợc thu nhập thuần mà một tài sản sinh
ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu t, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà
đầu t bỏ ra cho tài sản. Hay nói cách khác, mua bất động sản chính là mua thu
nhập và giá bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi nhuận tơng lai của quyền
sở hữu bất động sản. Tổng số vốn đầu t yêu cầu đợc tính ra bằng cách nhân thu
nhập thuần với số nghịch đảo của số lợi tức. Số nghịch đảo này gọi là thu nhập
nhiều năm hay YP, đây là thuật ngữ thể hiện số năm thu hồi vốn đầu t. Ta có thể
hiều khái niệm thu nhập hàng năm nh sau : Giá trị của một bất động sản đợc tính
bằng cách nhân số tiền cho thuê hay tiền lãi thu đợc một năm với một số nhất
định, số năm này có liên quan đến mức rủi ro trong tơng lai.
Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành tổng số vốn, từ đó nhà cửa đất đai có giá trị vì :
+ Nó có khả năng giúp cho việc tạo ra giá trị thặng d tài chính lớn hơn chi
phí trực tiếp cho việc sử dụng nó.
21
+ Mức thặng d đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản.
+ Mức hình thành do động lực từ thị trờng và sẽ tiếp tục trong thời kỳ mà
quyền sử dụng tài sản còn đợc thi hành.
+ Ngời đầu t sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu đợc dòng thu
nhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn. Điều này cần chú ý là trong quá
khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòng tiền
chiết khấu đang đợc từng bớc áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu t.
Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh các
bất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng pháp
dòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t.
Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứ tự
tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi
chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng. Tổng các luồng tiền trong tơng lai
vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tơng lai,
ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tơng lai về giá trị hiện thời. Thời
gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tại của các
luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là giá trị hiện
tại của vốn đầu t. Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ đặc biệt trong
định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác.
Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất
nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc lợng thu nhập t-
ơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu.
d) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng
để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các
bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ngời
ngời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê tạo ra
các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời ta có thể
chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác
định. Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền sử dụng tài
23
sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử
dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn
trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định giá trị bất động sản bằng
cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết
việc định giá theo phơng pháp chi phí thay thế đợc sử dụng nhiều lần hơn so với
phơng pháp đánh giá theo phơng pháp tái tạo.
Khi sử dụng phơng pháp thầu khoán thì ngời định giá phải ớc tính các chi
phí, hiện nay có các phơng pháp ớc tính chi phí sau:
- Phơng pháp thống kê chi phí của ngời xây dựng
- Phơng pháp khảo sát số lợng.
- Phơng pháp so sánh thị trờng.
- Phơng pháp lập bảng mục chi phí.
- Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành.
Để đảm bảo sự ớc tính giá trị bất động sản chính xác thì mọi chi phí tái tạo
bất động sản phải đợc đáp ứng và tính, thờng phải nghiên cứu các hoá đơn chứng
từ do bộ tài chính ban hành, nó phản ánh mua bán vật liệu, vì vậy cần tham khảo
thêm giá thị trờng của các vật liệu dùng cho xây dựng nhà.
a) Phạm vi áp dụng của phơng pháp thầu khoán :
Phơng pháp thầu khoán dùng để định giá bất động sản trong các trờng hợp :
+ Định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt nh: Bệnh viện, trờng
học, th viện, nhà máy điện chúng là những tài sản không đ ợc mua bán nên có ít
thông tin để so sánh trên thị trờng.
+ Định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, là phơng pháp đợc sử dùng
kiểm tra với các phơng pháp định giá khác.
d) Nội dung của phơng pháp thầu khoán.
Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá cần thực hiện các bớc sau :
+ Coi lô đất cần định giá là lô đất trống và ớc tính giá trị của lô đất này, giả
sử lô đất đợc sử dụng ở trạng thái tốt nhất.
+ Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc để thay thế những công
trình hiện có trên lô đất. Để có thể ớc tính chính xác các chi phí trên ngời định giá
cần tìm hiểu thêm về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu đợc sử dụng
25
Copyright: Tài liệu đại học ©