Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
CHƯƠNG I
Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và
xử lý bất động sản thế chấp
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản
trong phát triển kinh tê- x hội.ã
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
a. Khái niệm :
Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ
khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : tài sản bao gồm vật có
thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản. Trong khái niệm này thì
quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự.Tài sản có thể đợc biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc
một nhu cầu nào đó của con ngời, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả
những thứ sẽ có nh : lợi tức, hoa lợi.
Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm
về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài
sản nh : đất đai, nhà cửa vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n ớc
CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau :
1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đ ợc bao gồm
a. Đất đai.
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản .
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà
ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là bất
động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó mọi
+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản thế
chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài
sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu
có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp
luật có quy định khác.
c. Các hình thức thế chấp bất động sản.
Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản
xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất
động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn
nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay nhỉ thế
chấp đất đai Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn
bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho
Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng
thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì
khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế chấp
giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận
của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện.
2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất cả
các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn chúng phải có những tiêu
chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các
điều kiện sau:
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu của chính phủ do nhu cầu
tiêu dùng của ngời lao động tăng lên.
Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân
hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản
lý khối lợng tiền tệ trong lu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung -
ơng.
Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ sơ,
điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở
hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng.
II. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng
vào định giá bất động sản thế chấp.
1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng. Thị
trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại
thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ
chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị tr-
ờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một định hớng lớn
của Đảng và nhà nớc ta. Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợc khi các giao
dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng
hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩn xác, phù hợp
với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định
giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết định liên quan đến
tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị của
bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định
giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết định giá mua bất động sản;
nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc giá trị của bất động sản trong
trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài
chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê
+ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định hay ta có thể định nghĩa nh sau :
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trờng, bao
gồm các loại đầu t lựa chọn. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả
nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều
hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá
bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị
bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc
dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá và hình thành
quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần đợc hiểu là nghệ thuật bày
tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực
nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản
không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định
giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành
định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị trờng cũng nh
về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định giá bất động
sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá
biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản. Giá thành bất động sản đợc
hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai .. để tạo ra bất
động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do nhà đầu t đặt ra,
trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình
đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, và giá cả cá biệt do
chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trờng của bất động sản là biểu
hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa ngời mua
và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có thể lớn hơn hoặc nhỏ
- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai của
bất động sản. Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản
đợc mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá phải
căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản. Ngoài ra
còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trờng nh trong nội bộ cung,
cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau,
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu ngời tiêu dùng. Giá
thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại
trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai sẽ ảnh hởng
trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó. Cho nên khi định giá một bất
động sản tại một thời điểm cụ thể thì ngời định giá phải đặc biệt chú ý đến khả
năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tơng
lai.
- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế nh thay đổi của các chính
sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng
và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời.
Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích
thế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài
những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những
lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất
động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửa hàng gần khu
vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng nh vậy ở khu
vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao
hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất
động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay
quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ
sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất.
Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các
-Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta
luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ
dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, những dự tính
của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị trờng
của bất động sản đó.
Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, ngời định
giá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên
tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển,
nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế xã
hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
Để có thể ớc tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực của nó
tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải đợc
nghiêm túc tuân thủ khi làm việc. Tuy nhiên để định giá một bất động sản với mục
đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, ngời định giá phải đặc biệt quan tâm
tới các nguyên tắc sau :
Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Đây là một trong
những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong trờng
hợp ngời thế chấp không trả đợc nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sản đợc
sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là đợc sử dụng hợp pháp và đem lại thu
nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so
với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn
định.
Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản thế chấp phải
đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trờng bất động sản
luôn biến động, giá cả thị trờng của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời
gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và điều
kiện thị trờng thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sản trên đất
giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự
- Mục tiêu của việc định giá
Trong thực tế không phải tất cả các phơng pháp trên đều đợc sử dụng rộng
rãi, mà ngời ta thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là : Phơng pháp so sánh, ph-
ơng pháp giá thành và phơng pháp đầu t.
3.1 Phơng pháp so sánh.
Phơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phơng pháp so sánh những vụ mua
bán bất động sản trên thị trờng có thể so sánh đợc. Đây là phơng pháp sử dụng giá
bán của bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng để làm cơ sở xác định giá cho
các bất động sản khác tơng tự. Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị
trờng của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng tự
có thể so sánh. Phơng pháp này đợc sử dụng khá rộng rãi trong thực tế để xác định
giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phơng pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật, khi
sử dụng phơng pháp này không phải tuân theo một công thức hay mô hình cố định
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
mà dựa vào sự xuất hiện của các giao dịch trên thị trờng để cung cấp dấu hiệu của
giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải luôn tích luỹ kinh
nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trờng.
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm những thông
tin về các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng, các tài sản này phải tơng đối
giống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê)
của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất
cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác định giá trị của
tài sản mục tiêu. Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những điểm khác
nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải đặc biệt chú
ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị của chúng khác
nhau, đó là những nhân tố :
+ Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mang
tính đơn nhất. Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị của một bất
động sản, hai bất động sản tơng tự nhau về hình dáng, kích thớc, công dụng nhng
trờng, theo sở thích của nhà đầu t. Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu
thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các
bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian.
Ngoài các nguyên tắc trên thì ngời ta cũng thờng áp dụng các nguyên tắc :
cung cầu thị trờng, cân đối nhu cầu thị trờng, sử dụng cao nhất và hiệu quả
nhất.
Phơng pháp so sánh thờng đợc dùng để định giá các bất động sản sau: Thứ
nhất là các bất động sản có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các khu
nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà
riêng biệt và bán riêng biệt
Thứ hai là các mảnh đất trống, phơng pháp so sánh tỏ ra có nhiều u điểm
để định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí,
hạng đất.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
Khi áp dụng phơng pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đem so
sánh phải tơng đối giống nhau và phải đợc bán trong cùng một thị trờng, các thông
tin đợc cập nhật phải chính xác
b) Nội dung của phơng pháp so sánh.
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá tài sản đã dựa trên cơ sở
phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tơng tự có thể so sánh đợc đã
giao dịch trên thị trờng và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gần
bằng với giá trị của tài sản tơng tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có các tài
sản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời gian nên định giá
theo phơng pháp này, ngời định giá cần phải thực hiện các bớc :
Tìm kiếm thông tin về những tài sản đã bán trong thời gian gần đây có thể
so sánh với các tài sản cần định giá. Khi thu sử dụng phơng pháp này ngời định
giá thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, tất nhiên những thông tin này cần phải
đợc sàng lọc, cập nhật và có độ tin cậy cao, nhất là trong tình hình thị trờng luôn
có sự thay đổi hoặc biến động những thông tin cập nhật là rất cần cho ngời định
s
+ P
Vđ
+ P
ql
+ P
qt
+ l + q
h
+ C
S
Trong đó :
P : Giá điều chỉnh của bất động sản so sánh.
Ps : Giá bán của bất động sản dùng để so sánh.
Pvđ: lợng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai.
Pqt: lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thớc.
Plp : lợng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý quyền sử dụng đất.
l : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát.
qh :lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch.
Cs : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng.
Từ đó ta có công thức tổng quát :
Giá bán của lô đất Giá bán của những lô Sự điều chỉnh giá của
hay bất động sản = hay bất động sản dùng + những sự khác biệt
mục tiêu để so sánh tơng tự cần định giá
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
Khi sử dụng phơng pháp so sánh đòi hỏi ngời định giá cần kiểm tra kỹ các
yếu tố bên trong của thị trờng để xem xét sự thay đổi của các điều kiện giao dịch
đợc thực hiện hay không. Nếu thị trờng tơng đối ổn định, phơng pháp này sẽ rất
liệu thu thập đợc về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm. Trong
điều kiện thị trơng biến đổi thì những thông tin nhanh chónh trở nên lạc hậu. Vì
vậy để sử dụng phơng pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau :
+ Chất lợng thôn tin thu thập đợc phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời,
chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra đợc, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có
thể so sánh đợc nhng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá
thì điều này cũng ảnh hởng đến tính chính xác của phơng pháp này.
+ Thị trờng cần phải ổn định, tức là dù các đối tợng so sánh có tính chất
giống về mọi mặt nhng nếu thị trờng có biến động thì phơng pháp so sánh khó có
thể đạt đợc độ chính xác.
e) Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản khi thế chấp.
Định giá bất động sản là một công việc rất quan trọng trong nghiệp vụ tín
dụng của ngân hàng, kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mực cho vay,
thời hạn vay Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ
mua bán trao đổi nh: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi, kho tàng
nên phơng pháp định giá cũng đợc sử dụng linh hoạt. Đối với các bất động sản
trên thì việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất quan
trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản đợc ấn định
không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là
ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai, nếu giá bán
tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí
khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
Hiện nay pháp luật nớc ta qui định, các cơ quan nhà nớc khi xác định giá
trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh là ph-
ơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện
thị trờng ở nớc ta hiện nay.
3.2 Phơng pháp đầu t :
a) Cơ sở của phơng pháp đầu t.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
+ Mức thặng d đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản.
+ Mức hình thành do động lực từ thị trờng và sẽ tiếp tục trong thời kỳ mà
quyền sử dụng tài sản còn đợc thi hành.
+ Ngời đầu t sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu đợc dòng thu
nhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn. Điều này cần chú ý là trong quá
trình chuyển hoá vốn phải tính đến giá trị thời gian của tiền, điều này đề cập đến
chiết khấu giá trị tơng lai của thu nhập. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng t-
ơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá, và có thể đợc thể hiện
đơn giản : Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá.
Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷ
lệ vốn hoá.
Tóm lại cơ sở lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tài
sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từ
tài sản.
b) Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t.
Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớc
sau :
- Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của bất động sản.
- Tính tổng thu nhập thực trong một năm của bất động sản: là số tiền thực tế
thu đợc từ bất động sản trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi ro từ
tổng thu nhập khả năng.
- Tính thu nhập ròng của bất động sản, mà thu nhập ròng là phần còn lại sau
khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế.
- áp dụng công thức : Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng trên một năm /
Tỷ lệ vốn hoá chung trên 1 năm.
Để tìm ra giá trị của bất động sản.
Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là tỷ lệ sử dụng để chuyển đổi thu nhập tơng lai
thành giá trị hiện tại của bất động sản. Tỷ lệ vốn hoá bằng tổng của tỷ lệ chiết
các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời ta có thể
chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác
định. Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền sử dụng tài
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử
dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn
trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định giá trị bất động sản bằng
cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết
khấu ban đầu. Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì,
một là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để ngời
đi thuê phát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong gia đoạn
cho thuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuê lại bất động sản để h-
ởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản trong tr-
ờng hợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết
khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh
viễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng.
3.3 Phơng pháp giá thành.
Trong vô số các tài sản có một tài sản đợc thiết kế và sử dụng cho một mục
đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể. Những tài sản này thờng hoạt động
cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy không có
các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó nên không sảy ra việc mua bán những
tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về
các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các tài sản cùng
loại.
Để định giá cho các tài sản này, ta phải giả định rằng giá trị của các tài sản
hiện có có thể đợc đo bằng chi phí để làm ra một tài sản tơng tự nh một vật thay
thế. Cơ sở của nguyên tắc này cho rằng một ngời mua tiềm năng có đầy đủ thông
tin sẽ không trả giá hơn cho một tài sản lớn hơn chi phí để mua đất và xây dựng
một công trình trên đất cho cùng một lợi ích tơng tự. Tuy chi phí và giá trị của các
d) Nội dung của phơng pháp thầu khoán.
Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá cần thực hiện các bớc sau :
+ Coi lô đất cần định giá là lô đất trống và ớc tính giá trị của lô đất này, giả
sử lô đất đợc sử dụng ở trạng thái tốt nhất.
+ Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc để thay thế những công
trình hiện có trên lô đất. Để có thể ớc tính chính xác các chi phí trên ngời định giá
cần tìm hiểu thêm về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu đợc sử dụng
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Luận văn tốt nghiệp Vũ Tiến Dũng
+ Ước tính tổng số hao mòn của các công trình xây dựng hiện có trên
miếng đất đó xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh: hao mòn tự nhiên, lỗi thời chức
năng, lỗi thời bên ngoài
+ Trừ số tiền hao mòn khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những công trình hiện có trên lô đất đó để có đợc giá trị hiện tại của công
trình.
+ Ước tính hao mòn của các công trình phụ và các hạng mục nâng cao khác
nằm trên địa điểm.
+ Giá trị bất động sản đợc ớc tính bằng công thức :
Giá trị bất động sản = Giá trị ớc tính của lô đất + Chi phí xây dựng Tổng
khấu hao công trình + Tính lạc hậu của thiết kế ( Nếu có ).
Trong đó :
* Giá trị đất = (tổng số m2 đất )* (giá tiêu chuẩn cho 1m
2
)
* Chi phí xây dựng =(Diện tích sàn sử dụng )*(đơn giá chuẩn cho 1m
2
sàn
sử dụng )
c) Những mặt hạn chế của phơng pháp thầu khoán :
Phơng pháp này có những hạn chế sau:
4. Trình tự tiến hành định giá bất động sản.
Định giá bất động sản gồm nhiều bớc có trật tự và lôgic, điều này giúp cho
nhà định giá đa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Qúa trình định giá gồm các bớc
sau:
a.Thu thập thông tin.
Để định giá một bất động sản ta cần biết những thông tin về bất động sản
đó, các thông tin cần thu thập về bất động sản bao gồm :
+ Thông tin về vị trí, kích thớc lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây
dựng trên khu đất đó, địa chỉ bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý
+ Thông tin về các quyền lợi với tài sản đợc định giá :về quyền sở hữu, quyền
thuê theo hợp đồng, quyền chuyển nhợng, các điều khoản hạn chế mục đích,
chức năng, nhiệm vụ của việc định giá
+ Ngày định giá : giá trị của một bất động sản chỉ có hiệu lực pháp lý khi nó
đợc định giá vào một ngày xác định theo qui định của pháp luật.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
Copyright: Tài liệu đại học ©