Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài
60 tạp chí luật học số
10/2010
TS. Nguyễn Quang Tuyến *
ThS. Nguyễn Ngọc Minh **
I. PHP LUT V BI THNG, TI
NH C KHI NH NC THU HI
T CA SINGAPORE V NHNG GI
M CHO VIT NAM TRONG HON
THIN PHP LUT V BI THNG,
TI NH C KHI NH NC THU
HI T
Singapore cú hai hỡnh thc s hu
khỏc nhau v t ai: s hu nh nc, s
hu t nhõn Phn ln t ai thuc s
hu nh nc (khong 90% din tớch t t
nhiờn). Phn din tớch t ai cũn li thuc
s hu t nhõn. Cho dự t ai thuc hỡnh
thc s hu no chng na thỡ vic qun lớ,
s dng t (SD) u phi tuõn theo cỏc
quy nh v quy hoch t ai do nh nc
ban hnh. Lut phỏp Singapore cho phộp
ngi nc ngoi c mua nh (bao

Trng i hc Lut H Ni
** Tng cụng ti bo him du khớ
Tp on du khớ quc gia Vit Nam Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài
tạp chí luật học số 10/2010 61

nh. Nh nc thụng bỏo cho ngi b thu
hi t bit trc t 2 n 3 nm trc khi ra
quyt nh thu hi t.
Trng hp ngi b thu hi t khụng
thc hin quyt nh thu hi t s b nh
nc ỏp dng cỏc bin phỏp cng ch hoc
b pht theo Lut xõm chim t cụng (State
Lands Encroachment Act).
b. V chớnh sỏch bi thng
Chớnh sỏch bi thng khi nh nc thu
hi t Singapore cú nhng im ỏng lu
ý sau õy:
Th nht, v mc bi thng thit hi:
Mc bi thng thit hi c xỏc nh cn
c vo giỏ tr thc t bt ng sn ca ch s
hu; cỏc chi phớ thỏo d, di chuyn ch
hp lớ; chi phớ mua nguyờn liu xõy dng
nh mi; thu nh mi v.v Trng hp
ngi b thu hi t khụng tỏn thnh vi
phng ỏn bi thng thit hi do nh nc
xỏc nh, h cú quyn thuờ mt t chc nh
giỏ t nhõn tin hnh nh giỏ li cỏc chi

thng i vi phn chi phớ u t thờm vo
ngụi nh sau khi Nh nc ó cú quyt nh
thu hi t; 3) Trng hp c tỡnh xõy dng
nh sau khi Nh nc ra quyt nh thu hi
t trong thi hn 02 nm k t ngy cú
quyt nh thu hi; 4) Yờu cu bi thng
theo giỏ mua bỏn, chuyn nhng t ai
thc t; 5) Trng hp thu hi bt ng sn
i vi hot ng kinh doanh khụng cú giy
phộp; 6) Thu hi t trong trng hp ngi
SD khụng cú cn c phỏp lớ bi thng;
7) Thu hi t ca t chc, cỏ nhõn s dng
bt ng sn bt hp phỏp
Th hai, v phng thc thanh toỏn: Nh
nc chi tr 20% tng giỏ tr bi thng khi
ch nh thc hin vic thỏo d nh . Phn
giỏ tr bi thng cũn li c thanh toỏn khi
ngi b thu hi t hon tt vic di chuyn Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
62 t¹p chÝ luËt häc sè
10/2010
chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu
cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước cho
thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
Thứ ba, trường hợp người bị thu hồi đất
không nhất trí với mức giá bồi thường, họ có
quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội
đồng bồi thường là người có thẩm quyền

Công tác tái định cư ở Singapore được
thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây:
Thứ nhất, tiến hành các bước chuẩn bị
thực hiện tái định cư: Các nhân viên của
HDB tiến hành điều tra xã hội học một cách
cẩn thận, tỉ mỉ về hộ gia đình bị thu hồi đất ở
trước khi thực hiện tái định cư. Việc điều tra
nhằm thu thập, xác minh các thông tin sau:
1) Số lượng thành viên trong hộ gia đình; 2)
nguồn thu nhập; 3) nghề nghiệp; 4) nơi làm
việc; 5) tình trạng pháp lí của bất động sản
v.v Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất là cơ
quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương
mại… cũng được điều tra cẩn thận để đưa
vào danh sách đối tượng được hưởng chính
sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận
trọng sẽ tạo căn cứ vững chắc cho quá trình
thực hiện tái định cư chính xác, công bằng.
Thứ hai, điều kiện để được tái định cư:
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định
cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải
thoả mãn điều kiện sau: Họ phải được Cơ
quan quản lí đất đai Singapore (SLA) bảo
lãnh và làm thủ tục giới thiệu là các hộ
thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê
nhà của Cục phát triển nhà (HDB) với điều
khoản ưu đãi về thủ tục mua và thuê nhà;
được miễn thế chấp…. Công tác tái định cư
được thực hiện trên cơ sở có sự phân biệt
đối với từng trường hợp cụ thể. Người bị

giải quyết nhà ở: Chính phủ Singapore có
chính sách tài chính để hỗ trợ việc phát triển
nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân. Việc
huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở
được thực hiện thông qua các phương thức
chủ yếu sau: 1) HDB huy động vốn thông
qua việc vay tiền của Nhà nước, của các
ngân hàng hoặc tự phát hành trái phiếu
(bond) sử dụng vào việc xây dựng các khu
nhà ở mới. Sau đó, HDB tiến hành bán cho
người dân có nhu cầu về nhà ở để thu hồi
vốn và hoàn trả lại vốn vay cho Nhà nước
hoặc cho các ngân hàng; 2) Người dân mua
nhà theo hình thức trả góp của HDB (có thế
chấp nhà) được Nhà nước hỗ trợ vốn, thông
qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết
kiệm trung ương; 3) HDB vay vốn từ thị
trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể
chế tài chính khác.
2. Những gợi mở cho việc hoàn thiện
pháp luật về bồi thường, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
Thứ nhất, thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng được thực hiện dựa trên quy
hoạch đất đai đã được nhà nước phê duyệt.
Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được
thông báo trước cho người bị thu hồi đất biết
để họ chuẩn bị các công việc di dời và sắp
xếp nhằm không gây xáo trộn lớn về sản
xuất và đời sống.

cú hiu qu thụng qua chớnh sỏch nh cụng
nhm ỏp ng cỏc nhu cu s dng a dng
ca ngi dõn; ng thi phỏp lut cú nhng
quy nh c th nhm hn ch vic mua i
bỏn li nh . Nh nc cú chớnh sỏch ti
chớnh c th, rừ rng nhm h tr ngun vn
u t phỏt trin loi nh xó hi cung cp
cho i tng ngi cú thu nhp thp.
Th nm, thụng qua chớnh sỏch qun lớ,
SD ai rừ rng, h thng phỏp lut t ai
ng b v ý thc tuõn th phỏp lut cao
ca ngi dõn m nh nc Singapore ó
qun lớ hiu qu th trng bt ng sn,
tỡnh trng u c, mua - bỏn t ai kim
li nhm y giỏ t lờn cao gp nhiu ln
so vi giỏ tr thc t dng nh khụng cú
iu kin tn ti.
II. PHP LUT V BI THNG
KHI NH NC THU HI T CA
TRUNG QUC V NHNG GI M
CHO VIT NAM TRONG HON THIN
PHP LUT BI THNG KHI NHA
NC THU HI T
Trung Quc cú nhiu nột tng ng vi
Vit Nam v ch s hu v cỏc hỡnh thc
SD. Trung Quc, t ai thuc ch
cụng hu: ch s hu ton dõn v ch
s hu tp th. t ai khu vc thnh th
v t xõy dng thuc s hu ton dõn (s
hu nh nc). Trong khi ú, t thuc

t ca ngi ang s dng s dng vo
mc ớch cụng cng, li ớch quc gia thỡ
Nh nc cú chớnh sỏch bi thng v t
chc tỏi nh c cho ngi b thu hi t. Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 65

1. Khái quát về vấn đề bồi thường cho
người có đất bị thu hồi
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị
thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc
quy định như sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất:
Chỉ có chính phủ và chính quyền cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương mới có
thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện
(Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông
nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất
này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương ra quyết định thu hồi đất.
Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển
từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc
sở hữu nhà nước.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp
luật đất đai Trung Quốc quy định người nào
SDĐ thì người đó có trách nhiệm bồi thường.
Phần lớn tiền bồi thường do người SDĐ trả.

bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất
phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền
sau đây: 1) Tiền bồi thường đất đai; 2) Tiền
trợ cấp về tái định cư; 3) Tiền trợ cấp bồi
thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách
tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp
tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản
lượng của đất đai những năm trước đây rồi
nhân với một hệ số do Nhà nước quy định.
Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài
sản trên đất thì xác định theo giá thị trường
tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: Ở Bắc
Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được
tính bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình
của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư
được xác định bằng 4 - 6 lần sản lượng bình
quân của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2
khoản tiền này không được vượt quá 30 lần
sản lượng bình quân của 3 năm trước của
mảnh đất đó.
Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo
pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường
cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi
66 t¹p chÝ luËt häc sè
10/2010
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc
cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần

của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử
dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn
(thôn). Khoản tiền này được xác định là
phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí
nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp
trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi
thường cho thôn có mảnh đất đó.
Thứ bảy, vấn đề quản lí đất đai sau khi
giao đất, cho thuê đất: Đất được giao,
chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới
hạn quy định sẽ bị nhà nước ra quyết định
thu hồi. Nếu diện tích đất này không bị giải
toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong
một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu
phí không đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử
dụng sai mục đích thì nhà đầu tư phải thay
đổi mục đích SDĐ phù hợp với mục đích đã
ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất;
đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền
chuyển mục đích SDĐ cho Nhà nước.
Thứ tám, về cách thức bồi thường về nhà
ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho
dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc
trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này
được xác định bao gồm: 1) Giá cả xây dựng
lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng
lại nhà mới và nhà cũ; 2) Giá đất tiêu chuẩn;
3) Trợ cấp về giá cả.
Giá xây lại nhà ở mới được xác định là
khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của

giá đất xác định căn cứ vào giá thị trường bất
động sản tại thời điểm thu hồi. Ngược lại, việc
bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực
nông thôn có những đặc điểm riêng như sau:
Thứ nhất, nhà nước quan tâm tới người
nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng
những thành quả của quá trình công nghiệp
hoá, đô thị hoá khi thu hồi đất: Đất nông
nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể
của nông dân. Vì vậy, người nông dân SDĐ
nông nghiệp theo hình thức nhận khoán
ruộng đất của tập thể. Khu vực nông thôn
thường thành lập các xí nghiệp hương, trấn.
Các xí nghiệp này có quyền SDĐ đai. Còn
đối với đất xây dựng nhà ở của người nông
dân thì họ có quyền SDĐ. Khi chính quyền
thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục
đích khác, phải chú ý đến lợi ích của nông
dân và có sự bồi thường hợp lí.
Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt:
Nếu nhà nước cần thu hồi ruộng đất của nông
dân thì tuỳ đối tượng mà áp dụng cách thức
bồi thường khác nhau: 1) Tiền bồi thường về
SDĐ đai. Khoản tiền này chỉ bồi thường cho
tập thể; 2) Tiền bồi thường về hoa màu.
Khoản tiền này, người nông dân hoặc người
nhận khoán ruộng đất được hưởng; 3) Tiền
bồi thường về tài sản cho tập thể như tường,
kho tàng của thôn… Khoản tiền này, thôn
hoặc tập thể người lao động được hưởng.

10/2010
3. Những gợi mở cho việc hoàn thiện
pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ở Việt Nam
Tiếp cận, tìm hiểu pháp luật về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất của Trung
Quốc có thể rút ra một số gợi mở cho Việt
Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện
chế định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất; cụ thể:
Thứ nhất, Trung Quốc đặc biệt quan tâm
giải quyết các vấn đề xã hội phát sinh trực
tiếp từ việc Nhà nước thu hồi đất; theo đó:
- Đối với trường hợp thu hồi đất ở, pháp
luật Trung Quốc quy định rõ việc bồi thường
cho người bị thu hồi đất dựa trên nguyên tắc
bảo đảm cho người dân nhanh chóng có chỗ
ở mới để ổn định cuộc sống. Phương thức
bồi thường trong trường hợp này bao gồm:
bồi thường bằng tiền và bồi thường bằng
việc giao đất ở mới có diện tích tương
đương. Việc bồi thường bằng tiền phải đảm
bảo cho người bị thu hồi đất ở có khả năng
tự lo chỗ ở mới hoặc đủ khả năng để mua
hay thuê nhà ở của Nhà nước.
- Quy định rõ người nào SDĐ thì người
đó có trách nhiệm bồi thường. Điều này giúp
làm giảm gánh nặng ngân sách nhà nước
trong việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất.

dân nhất thế giới, Trung Quốc ý thức sâu sắc
tầm quan trọng của đất nông nghiệp trong
việc bảo đảm vấn đề an ninh lương thực
quốc gia. Do vậy, pháp luật về bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc
quy định rõ trường hợp nhà đầu tư sử dụng
ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp,
theo quy định họ phải bồi thường phần đất
nông nghiệp tương đương với diện tích đất bị
thu hồi. Điều này giúp cho nhà nước có thêm
nguồn vốn đầu tư, bồi bổ cải tạo và mở rộng
diện tích đất nông nghiệp bù đắp cho phần đất
nông nghiệp bị chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác; bảo đảm giữ vững sự ổn định về
lương thực quốc gia./.