Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Bản thảo lần 2: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tên đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại
ngân hàng VPbank”
Giáo viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Thế Phán
Sinh viên thực tập : Nguyễn Thị Nhung
Người hướng dẫn : Nguyễn Viết Dũng
Địa chỉ : Ngân hàng VPBank, Số 4 Dã Tượng,
Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội – Phòng thẩm định
TSBĐ
1
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Lời mở đầu
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
Việt Nam (VPbank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các
NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy
trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được
các nhà quản trị VPbank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những
hoạt động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn
trong hoạt động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến
sự tồn tại và phát triển của toàn hệ thống VPbank. Trong những biện pháp
bảo đảm tín dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả,
nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là
hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS). Nhưng
trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn
toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ
như vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong
hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, em
chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
VPbank”.
Mục tiêu nghiên cứu
TS. Nguyễn Thế Phán và sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa
Chính trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện chuyên đề
này!.
3
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Nội dung của chuyên đề
Chương 1: Cơ sở khoa học của việc định giá BĐS thế chấp
1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp
Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy
để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ
bản sau:
1.1. Tài sản
Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ
thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được
thuật ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản
Khái niệm tài sản:
Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật
chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất
cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao
gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số
quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.
Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc
luật pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của
một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người
thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể
khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường
hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem
• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình
thái của nó không thay đổi;
• Tồn tại lâu dài.
Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia
thành những nhóm sau đây:
• Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu
cây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ
quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số
lượng và chất lượng của đất đai đó).
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định
không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương
mại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các
lâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là
BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây
dựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân
bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn
liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa
trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài
sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì
không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong
vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa
6
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá
trị … không coi là BĐS).
hay thấp đi,…
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên
nhiên ban tặng không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt
như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các công trình xây dựng,
công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có độ tuổi thọ cao, có thể
hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng
có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất
khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Tính lâu bền của BĐS được
thể hiện ở hai cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và
tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi
kinh tế. Chính vì sự khác biệt này trong khi định giá thẩm định viên cần
tính cả hai tuổi thọ kinh tế và tuổi vật lý để từ đó xác định giá trị thực mà
BĐS còn lại.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng
vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài
sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ
thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Do yếu tố vị trí
nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công
trình BĐS. Chính vì vậy quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người
đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Khi
định giá các thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan hiếm của
8
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
BĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai của BĐS một
cách hợp lý.
Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được
sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ
Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) thỡ khi định giá
một BĐS thì đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con ngời đối với
BĐS.
ở nhiều nớc thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS nh quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng. Nhng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy
định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc đại diện nhân dân quản lý;
do đó đất ở nớc ta không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào. Nên khi
nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị
quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối với BĐS là công trình xây dựng trên đất
(không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam đợc có các quyền sau: Quyền sở
hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền
sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
b. Bn cht giỏ tr
Di gúc nhỡn nhn ca ngnh thm nh giỏ, cú th khỏi quỏt khỏi
nim giỏ tr ti sn nh sau: Giỏ tr ti sn l biu hờn bng tin v nhng
li ớch m ti sn mang li cho ch th no ú ti mt thi im nht nh.
Nh vậy giỏ tr ti sn c xem xột di hai khớa cnh sau:
+ Xột v gúc ch quan: Giỏ tr ti sn i vi cỏc cỏ nhõn khỏc
nhau l khỏc nhau. Vớ d nh mt bc tranh ca Vangục, vi những ngi
am hiu ngh thut thy c nột p ca bc tranh thỡ cú th sn sng b ra
mt khon tin ln cú c bc tranh, khi ú h ỏnh giỏ giỏ tr bc tranh
10
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
là lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh
giá giá trị của bức tranh đó là bằng không.
+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản
ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao
dịch tại thời điểm nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt
động kinh tế.
Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản
cả thực hiện được trong giao dịch.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số
tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ nhất
định.
b. Các nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp
định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính
hợp lý giá trị tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa
nhận rộng rãi sau:
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt
nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất
định.
12
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh
ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho
nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà
nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao
sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách
quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con
người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường
tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được
cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng
kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
14
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp
lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các
bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được
từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này
cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt
tới trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân
đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi
quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể
nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6/ Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực
tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất
động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,
giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm
năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ
vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy,
thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia
tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập
ròng) trong tương lai.
10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ
thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất
động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu
loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà
những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị
trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá
trị thực của chính nó.
11/ Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể
có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương
tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không
có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
17
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định
giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và
theo thu nhập.
12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao
động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần
thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý
nghip v nh giỏ v cú nhng iu kin phỏp lý nht nh c gi l cỏc
thm nh viờn.
2. Vai trũ ca quỏ trỡnh thm nh BS th chp
Việc thm nh ti sn bo m l BS th chp khi kớ kt hp ng
th chp l mt bc ht sc quan trng v bt buc phi cú. Bi vỡ cú hia lý
do nh sau:
Th nht, BS l mt ti sn cú giỏ tr ln nờn vic dựng bt ng
sn lm ti sn m bo l rt nhiu. Vì khi đem BĐS đi thế chấp những
khách hàng sẽ nhận đợc một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản
khác, đảm bảo đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế
chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể sử dụng đợc BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho
họ. chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra đợc lợi ích hai lần. Ví dụ nh doanh
nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấp nhà xởng máy
móc nhng vẫn đợc hoạt động sản xuất kinh doanh bình thờng. Vả lại BĐS là
một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trờng, có thể tăng đột biến,
nhng lại cũng có thể đóng băng. Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một
công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.
19
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của
những doanh nghiệp trên thị trờng Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị
để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo
dự án ở nớc ta cũng cha thực sự phát triển. Nên việc dùng BĐS để đảm bảo
cho khoản vay của các doanh nghiệp là lớn.
Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã đợc
định giá mà các tổ chức tín dụng xác định đợc mức cho vay.
Thứ ba, là vì khi tham gia hp ng tớn dng thỡ bờn no cng mun
bo v quyn li chớnh ỏng ca mỡnh, ngi vay mun vay mt mún vay
ln m bo cú ngun vn trong vic thc hin k hoch ca mỡnh,
bờn thc hin cho vay thỡ li mun cho vay nhng vn phi bo m an ton
hỡnh dáng, kt cu, số lợng các phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây
dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế.
+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và
công dụng hữu ích của BĐS nh: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trng về địa lí nh:
Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan. Đây cũng là một
căn cứ để xác định xem BĐS đã đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay cha.
+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và đợc bảo vệ của
pháp luật đối với tài sản. Để xác định BĐS có đợc coi là sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao
gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình
trên đất nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh
xảy ra hiện tợng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý để
chứng minh.
21
Khoa Bt ng Sn v a Chớnh
Ví dụ nh là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền
thuê. Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp
đồng cho thuê.
+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho ngời sử dụng nó. Nghĩa là
một BĐS có ích lợi cho ngời sử dụng, thoả mãn những nhu cầu của họ, tạo ra
đờng một dòng tiền thu nhập so với những cá nhân khác không có sử dụng hợp
pháp BĐS. Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một BĐS
nh căn hộ chung c thờng thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều
nguyên nhân khác nhau nhng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở tầng
1 họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán đợc. Nh vậy căn hộ chung c tầng
1 đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho ngời sử dụng nó.
+ Yếu tố thị trờng của các hàng hoá vật liệu liên quan. Do BĐS không
chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các
công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu nh sắt thép, gạch, xi măng nếu yếu
a. Khỏi nim
L nh giỏ bng cỏch so sỏnh mt cỏch trc tip BS mc tiờu vi
cỏc BS tng t c bỏn trờn th trng.
- Phng phỏp ny c xõy dng trờn vic tuõn th nguyờn tc thay
th.
- Giỏ tr ti sn mc tiờu cú th c coi l hon ton ngang bng vi
ti sn tng ng khi ó c thc hin vic iu chnh. Do ú m ch
cn tỡm trờn th trng cỏc bng chng ó c tha nhn v giỏ tr ca BS
tng ng cú th so sỏnh c trờn th trng.
b. Ni dung ca phng phỏp
Trờn thc t khụng cú hai BS no hon ton ging nhau, hn na
giỏ tr BS thng thay i theo thi gian. Vỡ vy tin hnh so sỏnh,
23
Khoa Bất Động Sản và Địa Chính
thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian
gần đây mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống. Sau
đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐS
đang định giá.
c. Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
• Ưu điểm
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không
phải tính toán nhiều.
- Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ
ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố
định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung
cấp dấu hiệu của giá trị.
• Những hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá
- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao
dịch trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định.
e. Lĩnh vực sử dụng phương pháp
Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn
phòng và các nhóm cửa hiệu.
25
Copyright: Tài liệu đại học ©