Đề tài:
KHẢO SÁT GIÁ THUÊ ĐẤT KHU CÔNG
NGHIỆP VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

Nhóm thực hiện

Trần Đình Cát 1203025005
Nguyễn Đăng Khoa 1203025025
Nguyễn Trần Bảo Khoa 1203025026
Nguyễn Ngọc Tài 1203125039
Lê Thế Thành 1203025041


Page 3

MỤC LỤC

BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC 2
MỤC LỤC 3
I. TỔNG QUAN VỀ BÀI NGHIÊN CỨU 4
1. Lý do chọn đề tài 4
2. Mục tiêu, phạm vi và câu hỏi nghiên cứu 4
3. Phương pháp nghiên cứu 4
II. THIẾP LẬP MÔ HÌNH HỒI QUY 5
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất KCN (Khu công nghiệp): 5
2. Bảng số liệu 5
3. Bảng hồi quy gốc 6
4. Ý Nghĩa các hệ số hồi quy: 7
5. Kiểm định ý nghĩa các hệ số hồi quy 8
6. Kiểm định sự phù hợp của mô hình 9
a. Kiểm tra đa cộng tuyến 9
b. Khắc phục đa cộng tuyến: 10
7. Kiểm tra phương sai thay đổi 12
III. Khó khăn trong quá trình thực hiện: 13
IV. Phụ lục 14

KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01

Page 4

I. TỔNG QUAN VỀ BÀI NGHIÊN CỨU
1. Lý do chọn đề tài


II. THIẾP LẬP MÔ HÌNH HỒI QUY
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất KCN (Khu công nghiệp): Hình 2.1: Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình
2. Bảng số liệu

KCN
Giá thuê đ
ất
trung bình
(USD/thời
hạn thuê)
Giá trung
bình/năm

(USD)
Cách
TpHCM
(km)

Nhơn Trạch 2 45 0.90 30 40 23 347 0.3
Long Đức 50 1.11 48 50 30 283 0.03
Hố Nai 55 1.10 40 44 49 497 0.25
Giang Điền 50 1.00 50 55 50 529 0.5
Gò Dầu 40 0.80 67 72 7 184 0.2
Tam Phước 60 1.20 50 60 25 323 0.3
Amata 65 1.30 30 35 25 491 0.28
Suối Tre 30 0.6 77 80 45 150 0.05
Xuyên Á 55 1.1 22 18 25 300 0.04
Thuận Đạo 80 1.6 30 50 1 815 0.03
Thạnh Đức 68 1.36 35 37 2 256 0.025
Giá thuê đất
trung bình

Giá thuê đất
hàng năm

Khoảng cách
đến trung tâm
TpHCM

Khoảng
cách đến sân
bay gần
nhất
Khoảng cách
đến cảng gần
nhất

Tổng diện

/năm)
X
3
: khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh
X
4
: khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất (km)
X
5
: khoảng cách từ KCN đến cảng gần nhất (km)
X
6
: tổng diện tích KCN (ha)
X
7
: chi phí quản lý (USD/m
2
/năm)
Hàm hồi quy mẫu có dạng:
Y = ß
1
+ ß
2
X
2
+ ß
3
X
3
+ ß
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01

Page 7
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/06/13 Time: 22:48
Sample: 1 36
Included observations: 36

Variable Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.


-0.884363

0.3838

X4 0.037655

0.036587

1.029191

0.3119

X5 -0.016358

0.015617

-1.047394

0.3036

X6 0.000260

0.000248

1.046405

0.3040

X7 3.151777

Sum squared resid 49.47237

Schwarz criterion 3.852568

Log likelihood -56.80390

Hannan-Quinn criter. 3.652129

F-statistic 779.5809

Durbin-Watson stat 2.219117

Prob(F-statistic) 0.000000
Bảng 2.2: bảng kết quả Eview hồi quy gốc

Từ bảng kết quả chạy Eview ta có hàm hồi quy mẫu
Y = -1.2490 + 50,0163 X
2

bằng 0
- ß
2
: giá thuê đất trung bình tăng hay giảm 50.0163 (USD/m
2
thời hạn thuê) khi giá
thuê dất hàng năm tăng hay giảm 1 (USD/m
2
/năm).
- ß
3
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0326 (USD/m
2
thời hạn
thuê) khi khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh giảm hay tăng 1 (km).
- ß
4
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0376 (USD/m
2
thời hạn
thuê) khi khoảng cách từ KCN đến sân bay gần nhất tăng hay giảm 1 (km).
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01

Page 8

- ß
5
: giá thuê đất trung bình/thời hạn thuê tăng hay giảm 0,0163 (USD/m
2
thời hạn

0
. Giá thuê đất hàng năm thực sự ảnh hưởng đến giá thuê đất trung
bình/ thời hạn thuê
- Giả thiết H
0
: ß
3
= 0
H
1
: ß
3
≠ 0
P-value = 0.38 >


Chấp nhận giả thiết H
0
. Khoảng cách từ KCN đến trung tâm Tp Hồ Chí Minh không
ảnh hưởng đến giá thuê đất trung bình.
- Giả thiết H
0
: ß
4
= 0
H
1
: ß
4
≠ 0

0
: ß
6
= 0
H
1
: ß
6
≠ 0
P-value = 0.059 >


Chấp nhận giả thiết H
0
. Tổng diện tích KCN không ảnh hưởng đến giá thuê đất trung
bình.
- Giả thiết H
0
: ß
7
= 0
H
1
: ß
7
≠ 0
P-value = 0.31 >


Chấp nhận giả thiết H


X5

X6

X7

X21.000000

-
0.127154

-
0.173727

-
0.377433

-
0.150047

-
0.188679

X3

-

0.0981600.1154100.251201

X5

-
0.3774330.1241130.0981601.0000000.3449190.374192

X6


0.3741920.2370141.000000

Bảng 2.3: bảng ma trận hệ số tương quan

Ta thấy r
34
= 0,95 > 0.8 . Vậy mô hình có hiện tượng đa cộng tuyến
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01

Page 10

b. Khắc phục đa cộng tuyến:

Cách 1: bỏ biến X
4
và chạy lại Eview ta được

Dependent Variable: Y
C -0.678989

1.106897

-0.613417

0.5442

X2 49.82052

0.790759

63.00346

0.0000

X3 0.003978

0.009832

0.404554

0.6887

X5 -0.020926

0.014988


R-squared 0.993613

Mean dependent var 52.83333

Adjusted R
-squared 0.992549

S.D. dependent var 15.14596

S.E. of regression 1.307407

Akaike info criterion 3.524980

Sum squared resid 51.27937

Schwarz criterion 3.788900

Log likelihood -57.44964

Hannan-Quinn criter. 3.617095

F-statistic 933.4422

Durbin-Watson stat 2.264299

Prob(F-statistic) 0.000000



KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01

Page 11

Cách 2: sai phân cấp 1

Dependent Variable: D(Y)
Method: Least Squares
Date: 06/06/13 Time: 19:53
Sample (adjusted): 2 36
Included observations: 35 after adjustments

Variable Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.


-1.012826

0.3198

D(X4) 0.044839

0.038731

1.157694

0.2568

D(X5) -0.007294

0.019085

-0.382169

0.7052

D(X6) 0.000301

0.000268

1.123001

0.2710

D(X7) 3.444117


Schwarz criterion 4.672846

Log likelihood -69.33108

F-statistic 486.4837

Durbin-Watson stat 3.320398

Prob(F-statistic) 0.000000 Bảng 2.5: bảng kết quả Eview sai phân cấp 1

Ta thấy: khi bỏ biến X
4
: R
2
= 0.9936
khi chạy sai phân cấp 1: R
2
= 0.9904 < 0.9936

Prob. F(27,8) 0.9208

Obs*R-squared 22.42751

Prob. Chi-Square(27) 0.7154

Scaled explained SS 49.43593

Prob. Chi-Square(27) 0.0053
Test Equation:
Dependent Variable: RESID^2
Method: Least Squares
Date: 06/06/13 Time: 22:58
Sample: 1 36
Included observations: 36


0.3287

X2 -50.57560

60.84627

-0.831203

0.4300

X2^2 5.360059

19.55692

0.274075

0.7910

X2*X3 0.452758

1.649009

0.274564

0.7906

X2*X4 0.284278

1.444618


2.592651

-0.030121

0.9767

X3^2 -0.013334

0.053568

-0.248918

0.8097

X3*X4 0.039515

0.091256

0.433012

0.6764

X3*X5 0.001749

0.026508

0.065981

0.9490


0.5686

X4*X5 0.004320

0.022529

0.191753

0.8527

X4*X6 0.001287

0.001439

0.894028

0.3974

X4*X7 2.531393

3.492785

0.724749

0.4893

X5 -1.029594

1.227856


0.036090

0.379554

0.7142

X6^2 -2.92E-06

8.84E-06

-0.330749

0.7493

X6*X7 0.061071

0.065693

0.929637

0.3798

X7 -33.64796

104.6050

-0.321667

0.7559

Akaike info criterion 5.969732

Sum squared resid 174.1328

Schwarz criterion 7.201358

Log likelihood -79.45518

Hannan-Quinn criter. 6.399602

F-statistic 0.489607

Durbin-Watson stat 2.116373

Prob(F-statistic) 0.920843
Bảng 2.6: bảng kết quả kiểm định White
KINH TẾ LƯỢNG – DB22 KDQT01



Bảng 2.5: bảng kết quả Eview sai phân cấp 1
Bảng 2.6: bảng kết quả kiểm định White

Các trang web tham khảo: