Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
1
Đề tài:
“Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị
trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP
Hà Nội”

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
2
LỜI CẢM ƠN ! Để hoàn thành được khoá luận tốt nghiệp sau thời gian 4 năm học tập tại khoa
Địa lý trường đại học Khoa Học Tự Nhiên thuộc đại học Quốc Gia Hà Nội,
trước tiên em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô, cán
bộ trong khoa Địa lý trong thời gian qua đã truyền đạt những kiến thức quý
báu về chuyên ngành địa chính nói riêng vàđịa lý nói chung cho em để phục
vụ cho công việc sau này. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến chuyên viên

nhất định.
ë Việt Nam cũng vậy, từ luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định
đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua, bán, trao đổi, từđó hệ thống thị trường bất
động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận được vai trò
của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao
đời sống của các tầng lớp dân cư.
Theo pháp luật Việt Nam, thì toàn bộđất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà
nhà nước làđại diện chủ sở hữu. Do đó, về mặt pháp luật trong thị trường bất động
sản không có việc mua và bán quyền sở hữu đất đai mà chỉ có mua bán quyền sử
dụng đất tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên thị trường bất động sản ở
nước ta hiện nay được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và hiện nay đang phát
triển rất sôi động hơn bao giờ trong quá trình phát triển từ trước đến nay. Tuy nhiên,
một thực tế dễ dàng có thể nhận ra là với tốc độ phát triển mạnh mẽđến chóng mặt
như vậy nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay lại không được quản
lý một cách chặt chẽ, nóđã tạo ra rất nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giải
quyết cho phù hợp vàổn định trong sự phát triển của nền kinh tế của một Quốc gia.
Đó cũng là lý do mà trong suốt một thời gian dài cho đến nay Nhà nước
không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản, khiến cho
các mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn và phức tạp. Điển hình là nhà nước
không thể kìm chếđược sự leo thang của giáđất, làm cho kinh doanh bất động sản
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
4
tạo ra một tỷ suất siêu lợi nhuận nhưng lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế
chung và làm thất thu hàng trăm tỷđồng của nhà nước, gây nên dư luận không tốt
trong quần chúng nhân dân, thiếu chỗở cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu
cơđất xảy ra mạnh mẽ.
Tạo ra một môi trường pháp lýổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuận
tiện và hiệu quảđang là một trong những chính sách mà nhà nước đề ra. Để giải

đến giá bất động sản hay chính là giáđất, giá nhàởđể từđó thấy được sự thay đổi
trong giá của bất động sản như thế nào.

ch¬ng 1
tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản
Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất
động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; nhàở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhàở, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui
định.
Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai,
vật kiến trúc trên đất, thứ gắn liền với đất đai.
Bất động sản có vai tròđặc biệt quan trọng: Đất đai làđiều kiện vật
chất để con người tồn tại và tái sản xuất. Và nhàở là không gian cho con
người đểở, sinh hoạt, sản xuất. Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không
chỉ là nguồn tài nguyên lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng
kinh tế.
Từ khái niệm trên, bất động sản có những đặc tính như:
Có vị trí cốđịnh: không di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ở
nơi nó toạ lạc và làm cho giá cảở mỗi nơi mỗi lúc một khác nhau.
Có tính lâu bền, trong đó cần phânbiệt ba loại tuổi thọ của bất động
sản: Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn; tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ
của vật liệu xây dựng; tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử
dụng công trình. Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý
bởi trong những trường hợp chất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải
pháđi xây dựng công trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng mới.
Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của
người sử dụng nó.

Riêng đất đai thìđặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính
của nó, đó là có vị trí cốđịnh, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử
dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau vàđất đai gắn liền với lãnh
thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
7

1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tại
một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, làđầu mối thực
hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữa
người mua và người bán bất động sản theo quy luật thị trường.
Tuỳ thuộc vào từng chếđộ sở hữu, phạm vi hoạt động mà thị trường bất
động sản có sự khác biệt với nhau về tính chất cũng như phương thức hoạt
động.
Thị trường bất động sản có 4 cách phân loại:
- Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C.
- Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị
trường nhàở, thị trường công trình công nghiệp.
- Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua
bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất
động sản.
- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập
thị trường:
Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai ).
Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình
Thị trường cấp III: là thị trường bán hoặc cho thuê công trình.

đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệđất đai trở thành chủ thể thị trường bất
động sản, các chủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài
sản quyền sử dụng đất. Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
làđại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
như sau: quyết định giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất…”.
- Khách thể: khách thể của thị trường bất động sản được hiểu làđối
tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là
hàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia màđất đai thuộc sở hữu t nhân,
thị trường bất động sản vềý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách
thể của thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hoá. Còn ở Việt Nam, do đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản
là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói
riêng. Do đó khách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
9
nghĩa vật chất của nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất
do không thể di dời được trong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất
được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của bất
động sản. Và nh vậy quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị trường
bất động sản.
- Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về
bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động, tác dụng của
các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng và là thành phần
không thể thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ
thể thị trường mà môi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết giữa các
chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể cầu bất động

6. Quyền người mua được vay tiền lấy đất làm vật bảo đảm. người vay và
cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiểm soát tài
chính. Biện pháp đảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa làđể chủ nợ
không bị mất một số quyền lợi liên quan đến đất đã thế chấp do dất đo
trước đây đã chuyển nhượng và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo
hay không. Quyền chủ nợđược hành động khi con nợ không trảđủ nợ.
Nói chung, bao gồm quyền chủ nợđược công khai phát mại quyền sử
dụng đất để thanh toán nợ.
7. Đảm bảo Nhà nước thu được đầy đủ thuế chuyển quyền và luôn luôn
hiện chỉnh số liệu thuế thu được. Vai trò của Nhà nước trong việc xây
dựng một hành lang pháp lýđầy đủ và thành lập một cơ quan quản lý,
điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh.
Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường bất
động sản
- Tính đặc thù:
Thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích giữa người
mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng ; thị trường bất độngsản mang
tính khu vực do bất động sản là cốđịnh, tức lầ bất động sản ở mỗi nơi, mỗi
khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả tơng ứng với khu
vực đó; cần có dịch vụ tư vấnchuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm
nghề nghiệp đểđảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán bất
động sản; dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độcquyền do sự tự do cạnh
tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn; thịtrường bất
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
11
động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua bán, xong giá
trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so với

Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
12
này. Chúng được thể hiện thông qua giá cả cuả bất động sản ở mỗi nơi mỗi
lúc.

. Khái niệm cầu:
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động
sản đó trên thị trường. Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi vàđối
tượng xuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản. Cầu thực tế có khả
năng thanh toán, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng
lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì
vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng
thanh toán vàđiều kiện hoạt động của thị trường.
. Khái niệm cung:
Cung bất động sản trên thị trường bất động sản là tổng số lượng bất
động sản có thể sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tại
một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Tổng cung ởđây
không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản cóđược ở một quốc gia,
do có những bất động sản không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị
trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu,
sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán, chuyển nhượng
hay là có nhu cầu bán nhưng đòi hỏi không phải bán với mặt bằng giá hiện
hành trên thị trường mà muốn chờđợi để bán với mặt bằng giá cao hơn.
Những nguồn bất động sản không được tính vào tổng cung về bất động sản tại
thời điểm đó.
c. Quy luật cạnh tranh:
Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của lợi ích

với mức thuế suất quy định quá cao so vơí thu nhập của đại đa số người lao
động nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch
đất đai, người dân thường có xu hướng tự tìm đến thị trường bất động sản
ngầm. Một nguyên nhân khác góp phần cho sự ra đời của thị trường bất động
sản ngầm đó là hệ thống đăng ký bất động sản nói chung vàđăng ký quyền sử
dụng đất nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ
tục hành chính rờm rà và thiếu đồng bộ nên gây cản trở cho người dân tìm đến
thị trường bất động sản chính thức.
Thị trường bất động sản gồm nhiều thị trường nhỏ, không tập trung mà
trải dài trên toàn vùng, trong đó mỗi thị trường mang bản chất, quy mô
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
14
vàtrình độ khác nhau. Do sự khác biệt vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá
nên thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao
hơn thị trường bất động sản ở nông thôn.
Trong thị trường bât động sản ở Việt Nam, việc giao đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhàở trong những năm gần
đây đãđược tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lýđất
đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử
dụng đất đai. Các chương trình phát triển nhàở cũng như các chính sách hỗ trợ
vốn cho các hoạt động phát triển nhàở cho các địa phương, chính phủđã cho
phép các địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thịđể
phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có thu nhập thấp. Chính
phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà
thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhàở.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang thiếu một khung
pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộđể bảo hộ. Các quy định liên quan đến thị trường
bất động sản được ban hành nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau

+) Loại thứ nhất là nhàở gắn liền với đất đai gồm những căn nhà riêng
biệt và những dãy nhà xây cùng một kiểu, những căn nhà riêng biệt ở vị trí
tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các lĩnh vực kinh doanh, các công
ty…
+) Loại thứ hai là những khu chung cư có vị trí thuận tiện với các điều
kiện tốt có thể bán hoặc cho thuê với mức giá cao. Những nhà công cộng có
nhiều phòng vói kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của những
người thu nhập thấp .
- Thị trường văn phòng:
Trong thị trường này cần đầu tư nhiều chất xám và tri thức hơn thị
trường nhàở. Trong khi xây dựng cần chúýđến những yếu tố vô cùng quan
trọng như: địa điểm, chức năng, kiến trúc, nguyên vật liệu xây dựng và trang
thiết bịđể trang bị cho phù hợp, theo kịp với những tiêu chuẩn hiện đại. Trong
đó các khu văn phòng thường được chọn ở những vị thế tại các khu trung tâm
kinh doanh rất thuận tiện cho nhân viên và khách hàng.
- Thị trường các khu thương mại và các cửa hàng bán lẻ:
Vấn đề quan trọng ởđây là vị trí tốt từđó quyết định đến việc tạo ra thu
nhập ổn định với tiềm năng phát triển thích hợp. Tiếp đó là kiểu cách bài trí
thuận tiện, trang trí hấp dẫn, chất lượng của môi trường xung quanh cũng nh
có bãi đỗ xe, những yếu tốđó sẽ khẳng định giá trị của cửa hàng.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
16
- Thị trường bất động sản cho công nghiệp:
Các công trình công nghiệp mang đặc trưng không dễ dàng chuyển đổi
sang sử dụng cho các lĩnh vực khác. Gía trị của công trình phụ thuộc vào
dung lượng hoạt động công nghiệp, khả năng sẵn có về cung cấp lao động, vật
tư thị trường .
- Thị trường bất động sản đặc biệt: Các xưởng đóng tàu, nhà máy hoá

phải chăng và người bán cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền mà mình
đòi hỏi.
Gía cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài sản, là
số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.
Gía trị tài sản nói chung hay giá trị bất động sản nói riêng, xét về mặt
kinh tế là sự thoả mãn bốn đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình
trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được. So với giá
cả hàng hoá khác thì giá bất động sản có 6 đặc trưng sau :
- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giáđất và giá công trình trên đất.
- Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai.
- Có hai cách biểu hiện bằng giá mua và giá bán hoặc giá cho thuê.
- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà nóđem lại,
quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.
- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh
hưởng của tính bất động và tính khác biệt của bất động sản còn phụ thuộc vào
tố chất cá biệt của người mua và người bán .
- Giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên
đất có hạn mà con người thì ngày càng sinh sôi nhiều.
1.3.4. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền
kinh tế.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào cơ bản
của quá trình sản xuất, kinh doanh của xã hội. Thị trường bất động sản phát
triển kéo theo sự phát triển của toàn bộ hệ thống mà rõ nhất là thị trường xây
dựng và tiền tệ. Thị trường bất động sản còn thu hút một lực lượng lao động
khá lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng thời tạo việc làm cho thị
trường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai thị trường này thu
hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính

hệ qua lại tạo ra sự mở rộng quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các
nghành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính để mở rộng thị trường.
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
19
Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xác
thực, quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được mở rộng,
nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lí thì khả năng thu hút vốn
đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng nh vốn tích luỹ của
các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi
mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chức
kinh doanh, từđó góp phần phát triển tốt nền kinh tế.
Những vườn đề chung trình bày trên đây khi đối chiếu với thực tiễn
thấy rằng: Những năm trước đây nhà nước có quy định giáđất nhưng lại thấp
hơn nhiều so với thực tế nên đã xảy ra rất nhiều tiêu cực trong lĩnh vực đất
đai. Để khắc phục hiện tượng này, Luật đất đai 2003 đã quy định: giáđất nhà
nước quy định phải sát với giá thị trường, đó chính là nội dung đổi mới quan
trọng của luật đất đai hiện hành, nóđã vàđang từng bước làm “lành mạnh hoá”
thị trường bất động sản.

S tỏc ng ca giỏt giỏ nh ti th trng bt ng sn ti qun Cu Giy TP H Ni.

Trn Hong Anh Lp K47 a Chớnh
20
Chơng 2
sự tác động của giá đất giá nhà ở
tới thị trờng bất động sản tại quận cầu giấy tp hà nội.

2.1. Khái quát vùng nghiên cứu

tư, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hoàn thành xây dựng mới và
nâng cấp nhiều tuyến đường giao thông, đặc biệt là hệ thống chợđược Quận
đầu tư khá hoàn chỉnh tạo điều kiện cho nhân dân mua bán thuận lợi, giải
quyết được nhiều chỗ làm việc ổn định cho người lao động tại địa phương,
dịch vụ thương mại hàng năm tăng 32.75%. Trong đó sản xuất công nghiệp
ngoài quốc doanh, do coi trọng việc đầu tư, đổi mới trang thiết bị, tìm kiếm
thị trường nên hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả thể hiện bằng giá
trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh hàng năm tăng 36.45%. Cùng với
đó là sản xuất nông nghiệp, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh nên việc sản
xuất nông nghiệp luôn trong điều kiện không ổn định, từ năm 2000 đến nay
diện tích đất nông nghiệp giảm trên 300 ha (từ 394 ha năm 2000 xuống còn 78
ha năm 2004), diện tích đất nông nghiệp còn lại không có hệ thống tới tiêu
nên từ năm 2003 đến nay không cấy lúa được, bà con chuyển sang trồng hoa
và rau.
Trong công tác giáo dục vàđào tạo: được tăng cường đầu tư về cơ sở
vật chất, quan tâm, chỉđạo, nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện, một số
trường học đạt chuẩn Quốc Gia như: Trường mầm non Hoa Hồng, Tiểu học
Yên Hoà, THCS Nghĩa Tân. Trong công tác y tế, dân số gia đình trẻ em: tổ
chức chỉđạo thực hiện có hiệu quả các chương trình quốc gia về y tế, dân số,
gia đình trẻ em, hoạt động Hội chữ thập đỏđạt nhiều kết quả trong công tác
cứu trợ nhân đạo, phòng chống dịch bệnh và an toàn thực phẩm đạt kết quả
tốt.
Với công tác lao động, thương binh xã hội: Hàng năm quận đã tạo việc
làm cho trên 3000 lao động, thực hiện tốt chính sách đối với người có công,
về hu, công tác phòng chống tệ nạn xã hội được triển khai sâu rộng. Song
song là công tác văn hoá thông tin, thể dục thể thao đạt được nhiều kết
quảđáng mừng, đời sống tinh thần của nhân dân ngày được cải thiện, tích cực
đẩy mạnh cuộc vận động “ Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ” tại
các phường, các trường, các đơn vị.
Bên cạnh những kết quảđạt được, trong quá trình thực hiện kế hoạch

Quận Cầu Giấy TP Hà Nội.
Cú th khng nh trong th trng bt ng sn thỡ cỏi chớnh l th
trng t ai v th trng nh, bi mi bin ng ca th trng bt
ng sn u bt ngun t s bin ng ca th trng t ai v nh. Do
ú mi yu t tỏc ng n t ai v nh hay giỏt v giỏ nh chớnh l
tỏc ng n th trng bt ng sn. Tht vy, th trng bt ng sn ti
qun Cu Giy khụng nm ngoi phm vi ú, cỏc yu tó tỏc ng n
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
23
giáđất, giá nhàở và do đó tác động đến thị trường bất động sản trong địa
bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội đãđược thể hiện qua phân tích sau:
2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại
quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.
Đối với con người nhu cầu về nhàở là nhu cầu cơ bản thiết yếu, đứng
thứ hai sau nhu cầu về lương thực và thực phẩm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt
hàng ngày của con người, qua điều tra khảo sát thì cầu trong thị trường bất
động sản của quận Cầu Giấy có thể phân ra những nhóm đối tượng có nhu
cầu về bất động sản một cách tương đối như sau:
- Nhóm người có thu nhập cao: thường thường là muốn mua thêm đất
để nối rộng diện tích sinh hoạt hoặc mua đổi nhà phục vụ nhu cầu tinh thần
nhđổi hướng nhà, địa thế nhà, hình dáng nhà, hình dáng khu đất hay mua thêm
nhà có mặt tiền, vị trí thuận lợi để kinh doanh.
- Nhóm người có thu nhập trung bình: gồm những người có thu nhập
vừa đủ vàđể ra được một ít, qua một số năm tích luỹ họ có nhu cầu mua thêm đất để
nới rộng diện tích để sinh hoạt, hoặc các gia đình có nhiều con khi đến tuổi lập ra
đình nên muốn ra ở riêng, nhu cầu của nhóm đối tượng này đang là cao trào hiện
nay.
- Nhóm người có thu nhập thấp: gồm những người có thu nhập thấp,

làáp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số làm tăng quy mô gia
đình độc lập, các gia đình truyền thống, đa thế hệ ngày càng giảm dần, thay
vào đó là sựgia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Điều đó dẫn
đến cầu về bất động sản tăng lên một cách tương ứng. Sự gia tăng dân số không chỉ
làm tăng nhu cầu về bất động sản mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động
dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, đều là các nhân tố làm tăng cầu về bất
động sản.
Tại địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 1997 cho đến năm 2005 dân số tăng
mạnh mẽ, nếu như khi thành lập dân số trong toàn quận khoảng 85000 người
thì cho đến năm 2005 đã là khoảng 168.000 người, với mức độ tăng dân số
mạnh mẽ nh vậy dự kiến trong vòng 5 năm tới tức là từ năm 2005 cho đến
năm 2010 thì dân số trong toàn Quận sẽ là 215.000 người, do đó báo hiệu
một nhu cầu lớn về mọi lĩnh vực khác nhau trong đó nhu cầu về nhàở, bất
động sản là vườn đềđáng quan tâm trong toàn quận, sẽ dẫn đến sự thay đổi
lớn về cơ cấu của thị trường bất động sản.
2. Tác động của thu nhập và việc làm:
Sự tác động của giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính
25
Nhu cầu về bất động sản tăng lên không ngừng do sự gia tăng của quy
mô dân số, quy mô gia đình và sựđòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống, sự
tác động của việc làm và thay đổi thu nhập cũng ảnh hưởng lớn đến cầu bất
động sản. Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng
lên. Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu bất động sản hết sức chặt chẽ, khi thu
nhập còn thấp thì các khoản thu nhập phải ưu tiên thoả mãn các nhu cầu thiết
yếu về vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người, khi các nhu
cầu đóđược thoả mãn thì phần thu nhập dư sẽđược chuyển sang giải quyết nhu
cầu về nhàở, do vậy thu nhập tăng lên thì cầu về bất động sản cũng tăng lên rõ